СНТ объединяет садоводов для управления общим имуществом, а территория садоводства имеет собственные границы. Разберитесь, как связаны товарищество, личный участок и общие земли, какие документы описывают территорию и с чего начать проверку.
Коротко
СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество, вид товарищества собственников недвижимости. Для управления общим имуществом в границах территории собственники вправе создать лишь одно товарищество — ч. 2, 3 ст. 4 Закона № 217-ФЗ. Территория СНТ включает садовые участки и участки общего назначения; её границы определяет проект межевания территории, а не название на въездной табличке — ч. 1, 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Начните с того, что именно вызывает сомнение: граница территории, назначение общей земли или цель платежа.
ч. 3, 9 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ
п. 5, 6 ст. 3 Закона № 217-ФЗ
п. 7 ст. 3 Закона № 217-ФЗ, п. 1–3 ст. 7 Закона № 217-ФЗ
Ошибки начинаются, когда название товарищества подменяет проверку земли и документов.
Обращение полезно, когда по документам и фактическому использованию получаются разные границы или разные владельцы имущества.
Роль человека зависит от того, создаёт ли он товарищество, владеет участком или участвует в управлении общими объектами.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники садовых или огородных земельных участков | Могут создавать соответственно садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества. Возможность создания связана с видом участков, которыми они владеют. | ч. 1 ст. 4 Закона № 217-ФЗ |
| Граждане, желающие приобрести такие участки | Также могут создавать товарищество для приобретения участков в соответствии с земельным законодательством. Круг возможных создателей не ограничен уже состоявшимися собственниками. | ч. 1 ст. 4 Закона № 217-ФЗ |
| Собственники участков в границах территории | Вправе создать лишь одно товарищество для управления расположенным в этих границах имуществом общего пользования. | ч. 2 ст. 4 Закона № 217-ФЗ |
| Общее собрание членов товарищества | Одобряет подготовленные проект межевания территории и проект планировки до их утверждения. Разработка проекта планировки может осуществляться по решению собрания, обязательной она не является. | ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ |
| Товарищество | Может действовать для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения общим имуществом граждан; содействует освоению участков и взаимодействию садоводов. | ст. 7 Закона № 217-ФЗ |
У товарищества и территории разные определения, хотя в разговоре их часто называют одинаково.
СНТ представляет собой организацию — вид товарищества собственников недвижимости. Территория садоводства представляет собой элемент планировочной структуры, внутри которого граждане ведут садоводство для собственных нужд. Поэтому название товарищества само по себе не описывает местоположение границ: для этого служит проект межевания территории — ч. 3 ст. 4 Закона № 217-ФЗ, п. 8 ст. 3 Закона № 217-ФЗ, ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
В состав территории входят личные садовые участки и земельные участки общего назначения. Последние предназначены для общего использования правообладателями участков внутри территории и (или) для размещения другого общего имущества. Их назначение связано с утверждённой документацией по планировке территории — ч. 1 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ, п. 6 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.
Имущество общего пользования — земельные участки внутри территории и находящиеся на них объекты для общих потребностей садоводов. СНТ вправе обеспечивать водоснабжение, электроснабжение, благоустройство, охрану и пожарную безопасность — п. 5 ст. 3 Закона № 217-ФЗ, п. 1 ст. 7 Закона № 217-ФЗ. Собственник может вести садоводство без членства, пользоваться общим имуществом на равных условиях с членами, но обязан платить за него и управление им — ч. 1–4 ст. 5 Закона № 217-ФЗ.
Граница товарищества в бытовом понимании должна быть сопоставлена с составом территории по закону.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с разделения личных участков и земель общего назначения. Затем сопоставляю их расположение с проектом межевания: именно он определяет местоположение границ территории по ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ. Такое сопоставление помогает сформулировать, какой объект вызывает спор и какие документы о нём нужны.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Предмет обращения лучше обозначать через конкретную землю, объект или документ.
Участок расположен рядом с въездом в СНТ, но его включение в территорию вызывает сомнение. Проверка строится вокруг проекта межевания и правила о включении садового либо огородного участка только в одну территорию — ч. 3, 9 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
В проект включена земля собственника, не являющегося учредителем. Для оценки нужно отделить её от государственных и муниципальных земель, для которых предусмотрено исключение с ограничением площади — ч. 5, 8 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
У дороги, площадки или сети спорное назначение. Проверяют расположение внутри территории, использование для общих потребностей граждан, а для участка общего назначения — утверждённую документацию по планировке территории: п. 5, 6 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.
Разные объединения претендуют на управление общими объектами одной территории. Исходная проверка — совпадают ли границы и имущество, поскольку собственники вправе создать лишь одно товарищество для такого управления — ч. 2 ст. 4 Закона № 217-ФЗ.
Создание территории привело к ограничению доступа к общественным землям снаружи. Нужно установить местоположение прохода и земель, к которым он ведёт: создание территории не должно препятствовать свободному доступу к ним — ч. 7 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Территорию планируют на сельскохозяйственных угодьях либо в зоне населённого пункта, где садоводство не допускается. Категорию земли и территориальную зону сопоставляют с запретом создания территории — ч. 10 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Слова «СНТ», «участок» и «общая земля» обозначают разные предметы проверки.
| Признак | СНТ | Территория садоводства | Норма |
|---|---|---|---|
| Что обозначает | Садоводческое некоммерческое товарищество — вид товарищества собственников недвижимости. | Элемент планировочной структуры, в границах которого граждане ведут садоводство для собственных нужд. | ч. 3 ст. 4 Закона № 217-ФЗ; п. 8 ст. 3 Закона № 217-ФЗ |
| Для чего нужно понятие | Объясняет организацию управления общим имуществом и содействия садоводам в освоении участков. | Позволяет определить состав территории: садовые участки и участки общего назначения. | ст. 7 Закона № 217-ФЗ; ч. 1 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ |
| Как связаны с землёй | Собственники участков внутри территории вправе создать лишь одно товарищество для управления общим имуществом. | Местоположение границ определяется проектом межевания территории; проект до утверждения одобряет собрание членов. | ч. 2 ст. 4 Закона № 217-ФЗ; ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ |
| Как проверить общий объект | Деятельность товарищества может быть направлена на совместное использование общего имущества граждан. | Для определения общего имущества существенны нахождение внутри границ и использование для общих потребностей садоводов. | ст. 7 Закона № 217-ФЗ; п. 5 ст. 3 Закона № 217-ФЗ |
Собственник садового участка внутри территории обязан участвовать в расходах на общее имущество и управление им даже без членства в СНТ. При невнесении платы товарищество взыскивает её через суд. Последствия ниже относятся к этой обязанности.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Невнесение платы за приобретение и создание имущества общего пользования | Собственник садового участка внутри территории, ведущий садоводство без членства в товариществе | Взыскание товариществом невнесённой платы в судебном порядке. Размер ежегодной платы определяется по сумме членских и целевых взносов члена, рассчитанных по закону и уставу. | ч. 1, 3–5 ст. 5 Закона № 217-ФЗ |
| Невнесение платы за содержание и ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению им | Собственник садового участка внутри территории, ведущий садоводство без членства в товариществе | Судебное взыскание невнесённой платы по требованию товарищества. Обязанность охватывает текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства общего пользования внутри территории. | ч. 1, 3–5 ст. 5 Закона № 217-ФЗ |
Отсутствие членства не освобождает от платы за общее имущество. При этом садовод без членства вправе пользоваться им на равных условиях и в том же объёме, что и члены товарищества, — ч. 2 ст. 5 Закона № 217-ФЗ. В обеих строках показаны составляющие единой обязанности по плате, а не самостоятельные штрафы.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я предлагаю владельцу начать с простого описания: где расположен земельный участок СНТ, какой общий объект нужен для его использования и какой документ вызывает разногласия. По ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ границы определяет проект межевания территории. Поэтому я сопоставляю проект с предъявленными требованиями, а переписку использую, чтобы понять, кто и когда обозначил спорную границу.
Второй вопрос — зачем товарищество вмешивается в использование объекта. По ст. 7 Закона № 217-ФЗ его деятельность связана с общим имуществом и созданием условий для садоводства. Я отделяю управление общими дорогами и сетями от утверждений о принадлежности конкретного участка: для общего имущества важны нахождение внутри территории и использование для общих потребностей граждан по п. 5 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.
Если председатель СНТ ссылается на карту, я уточняю её происхождение и прошу сопоставить её с проектом межевания. Название файла или подпись на схеме не заменяют проверки документа. При подготовке позиции я отдельно отмечаю одобрение проекта общим собранием до утверждения, которое предусмотрено ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Последовательно установите территорию, состав имущества и содержание разногласий.
Подбирайте документы под спорный объект, чтобы название товарищества не подменяло сведения о границах и назначении земли.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект межевания территории | Определить местоположение границ и сопоставить с ними спорный участок — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ. | Подготовленный проект; до утверждения требуется одобрение общим собранием членов товарищества. |
| Решение общего собрания об одобрении проекта | Проверить одобрение подготовленного проекта межевания или планировки до утверждения — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ. | Решение общего собрания членов товарищества; сохраните имеющуюся копию. |
| Документация, по которой проверяют назначение общей земли | Проверить предназначение земельного участка общего назначения для общего использования и (или) размещения общего имущества — п. 6 ст. 3 Закона № 217-ФЗ. | Документация в утверждённом виде; сопоставляйте обозначения участков с предметом обращения. |
| Устав товарищества и сообщение о сборе денег | Сопоставить объявленную цель и порядок взносов с уставом и реквизитами расчётного счёта — п. 7 ст. 3 Закона № 217-ФЗ. | Устав и сохранённое сообщение; отметьте отправителя, дату и указанные реквизиты платежа. |
Одобрение проекта собранием предшествует утверждению. Если спор о включении участка или доступе уже рассмотрен как гражданское дело, для обжалования решения суда отсчитывают отдельный процессуальный срок.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Одобрение подготовленных проекта межевания территории и проекта планировки территории | До их утверждения | После подготовки соответствующего проекта; одобрение выражается решением общего собрания членов товарищества. | ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ |
| Апелляционная жалоба участвующего в деле садовода на решение по гражданскому спору о включении участка или доступе | В течение месяца, если иной срок не установлен ГПК | Со дня принятия решения суда по этому гражданскому делу в окончательной форме. | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Проект планировки не обязателен, но может разрабатываться по решению собрания — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ. Месячный срок относится к обжалованию судебного решения по гражданскому делу; началом служит окончательная форма решения, а не день получения схемы от председателя СНТ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
Начальный сбор сведений можно провести самостоятельно; при расхождении границ и назначения объектов требуется разбор документов.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от различия между товариществом, территорией и конкретным земельным участком.
СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество, вид товарищества собственников недвижимости. Оно может создаваться для совместного владения и пользования общим имуществом, создания условий для садоводства, содействия в освоении участков и взаимодействии садоводов — ч. 3 ст. 4 Закона № 217-ФЗ, ст. 7 Закона № 217-ФЗ.
Местоположение границ территории садоводства определяется проектом межевания территории. Сравните с ним расположение своего участка. Подготовленный проект до утверждения должен быть одобрен решением общего собрания членов товарищества — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Территория — элемент планировочной структуры, включающий садовые участки и участки общего назначения. Товарищество — организация, вид товарищества собственников недвижимости. Эти понятия связаны управлением общим имуществом, но обозначают разные вещи — п. 8 ст. 3 Закона № 217-ФЗ, ч. 1 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ, ч. 2, 3 ст. 4 Закона № 217-ФЗ.
Начните с расположения участка относительно границ по проекту межевания территории. Затем отдельно определите участки общего назначения и объекты, которыми пользуются садоводы. Для них существенны утверждённая документация, нахождение внутри территории и использование для общих потребностей — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ, п. 5, 6 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.
Проект межевания территории определяет местоположение границ. Проект планировки разрабатывать не требуется, но собрание может решить его подготовить. Подготовленные проекты межевания и планировки до утверждения одобряются общим собранием членов товарищества — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Взносы — денежные средства членов, вносимые на расчётный счёт товарищества на цели и в порядке, определённых законом и уставом. Деятельность товарищества может быть направлена на снабжение ресурсами, благоустройство, охрану, пожарную безопасность и содействие садоводам — п. 7 ст. 3 Закона № 217-ФЗ, ст. 7 Закона № 217-ФЗ.
Для установления границ территории нужно сопоставление с проектом межевания. Уточните, является ли показанная схема частью этого проекта и имеется ли решение об одобрении подготовленного проекта общим собранием до его утверждения — ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ.
Определение взносов предусматривает внесение денег членов на расчётный счёт товарищества. Сопоставьте полученные реквизиты с этим условием и уточните порядок платежа по уставу: получатель денег имеет значение для проверки сбора — п. 7 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.
Собственники расположенных в её границах садовых или огородных участков вправе создать лишь одно товарищество для управления находящимся там имуществом общего пользования. Сначала установите, совпадают ли территории, о которых идёт речь, — ч. 2 ст. 4 Закона № 217-ФЗ.
Нет: участок в собственности соседа, не являющегося учредителем, включать запрещено. Исключение касается государственных или муниципальных земель и участков; при подготовке проекта межевания их площадь ограничена двадцатью пятью процентами суммарной площади садовых или огородных участков в собственности учредителей — ч. 5, 8 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ. Учредительство и членство различаются: вести садоводство внутри территории можно и без членства — ч. 1 ст. 5 Закона № 217-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту