Для жилого или садового дома на садовом участке разрешение на строительство не требуется. Разберём, как проверить назначение земли, параметры дома и хозяйственных построек, какие ограничения учитывать и что подготовить при споре с органом власти.
Коротко
Разрешение на строительство в СНТ для жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке получать не нужно: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Однако строительство капитальных объектов требует соблюдения целевого назначения земли, разрешённого использования и иных требований законодательства — ч. 1 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Предельные параметры задаёт градостроительный регламент, а параметры домов должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства — ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Начните с вида участка и характеристик будущего объекта: название товарищества само по себе не описывает стройку.
п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ
ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ; п. 2–4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ
ч. 1, 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ
Освобождение от разрешения касается процедуры, а требования к земле и постройке сохраняют значение при выборе проекта.
На консультации разбираю характеристики объекта, документы на землю и содержание требования органа.
Участники проверки зависят от назначения объекта. Правило о собственнике земли и полномочия органа по выдаче разрешений имеют разные основания.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка | Не вправе отчуждать участок отдельно от расположенных на нём жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража. При подготовке сделки состав строений нужно сопоставить с составом отчуждаемого имущества. | ч. 6 ст. 23 Закона № 217-ФЗ |
| Граждане | Могут выращивать для собственных нужд сельскохозяйственную птицу и (или) кроликов, если регламентом установлен соответствующий вспомогательный вид разрешённого использования либо получено разрешение на условно разрешённый вид; обязательны земельные, ветеринарные и санитарно-гигиенические требования. | ч. 4 ст. 23 Закона № 217-ФЗ |
| Гражданин | Может оспаривать решение или действие органа местного самоуправления, если считает, что нарушены его права, созданы препятствия к их осуществлению или незаконно возложены обязанности. Применительно к стройке предметом проверки может быть требование о получении разрешения на освобождённый от него объект. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Орган местного самоуправления | При требовании разрешения необходимо проверить вид объекта и участок. Для строительства и реконструкции жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом участке разрешение не требуется; для гаража — если участок предоставлен физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. | п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Для вопроса о строительстве прежде всего имеют значение сам участок и вид объекта.
Нужно ли разрешение на строительство в СНТ? Для жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке — нет. Для гаража освобождение действует на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Строительство и реконструкция капитальных жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей допускаются при соблюдении целевого назначения земли, разрешённого использования и иных требований законодательства — ч. 1 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ, ч. 3 ст. 23 Закона № 217-ФЗ. Поэтому ответ о разрешении не заменяет проверку того, подходит ли выбранный проект участку.
Предельные параметры капитальных построек определяются градостроительными регламентами. Параметры жилого и садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства — ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. В регламенте проверяют отступы, этажность или высоту, максимальный процент застройки; если параметры не подлежат установлению, это прямо указывается в регламенте — ч. 1, 1.1 ст. 38 ГрК РФ.
Некапитальные хозяйственные постройки возводятся на садовых и огородных земельных участках в соответствии с законодательством — ч. 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Для строительства и реконструкции объектов, не являющихся капитальными, разрешение также не требуется — п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Связь назначения земли и строительства капитальных объектов.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку проекта с разрешённого использования участка. Затем сопоставляю характеристики будущей постройки с градостроительным регламентом: предельные параметры задаются именно им — ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Освобождение дома от получения разрешения проверяю отдельно, по п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Разные планы строительства требуют разных проверок ещё до обращения к подрядчику.
На садовом участке разрешение для строительства и реконструкции жилого дома не требуется. Параметры дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Выдача разрешения для строительства садового дома на садовом участке не нужна. Проект сверяют с градостроительным регламентом и параметрами объекта индивидуального жилищного строительства: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Хозяйственная постройка на садовом участке освобождена от разрешения. Капитальный объект требует соблюдения назначения и разрешённого использования земли, а также иных требований законодательства: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ч. 1 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Такие постройки возводятся на садовых и огородных участках в соответствии с законодательством. Разрешение для объектов, не являющихся капитальными, не требуется: ч. 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ, п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение не требуется для строительства или реконструкции гаража на участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Это условие нужно проверить по документам: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
При реконструкции жилого или садового дома на садовом участке разрешение не требуется, но сохраняются требования к параметрам и использованию земли. Изменения сопоставляют с регламентом: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ч. 1, 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Сопоставьте капитальную и некапитальную хозяйственную постройку: отсутствие разрешения не делает требования к ним одинаковыми.
| Признак | Капитальная хозяйственная постройка | Некапитальная хозяйственная постройка | Норма |
|---|---|---|---|
| Где применяется правило | Специальные требования к строительству капитальных хозяйственных построек адресованы строительству на садовых земельных участках. | Правило о возведении некапитальных хозяйственных построек охватывает садовые и огородные земельные участки. | ч. 1, 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ |
| Основание освобождения от разрешения | На садовом земельном участке хозяйственные постройки названы среди объектов, для которых выдача разрешения не требуется. | Разрешение не требуется для строительства и реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства. | п. 1, 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Проверка проекта | Соблюдаются целевое назначение и разрешённое использование земли, иные требования законодательства; предельные параметры задаются градостроительными регламентами. | Возведение должно соответствовать законодательству Российской Федерации; участок используется по целевому назначению и разрешённому использованию. | ч. 1, 2, 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ; ч. 3 ст. 23 Закона № 217-ФЗ |
Процент застройки помогает сопоставить план размещения объектов с регламентом. Конкретный допустимый предел нужно брать для территориальной зоны вашего участка.
| Показатель | Как определить | Норма |
|---|---|---|
| Максимальный процент застройки | Это отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Для проверки проекта определите отношение площади застройки к площади участка и выразите его в процентах. | п. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ |
| Пример проверки проекта | Условная площадь участка — 600 кв. м, предполагаемая площадь застройки — 120 кв. м. Отношение равно 120 / 600, то есть 20 %. Этот результат нужно сопоставить с пределом регламента; сам пример допустимость проекта не подтверждает. | п. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ |
| Предел для территориальной зоны | Параметры и их сочетания устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Если предельный процент застройки не подлежит установлению, это должно быть прямо указано в градостроительном регламенте; подменять такое указание произвольным пределом нельзя. | ч. 1.1, 2 ст. 38 ГрК РФ |
| Остальные размеры проекта | Помимо процента застройки сопоставьте проект с минимальными отступами от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, а также с предельным количеством этажей или предельной высотой зданий, строений и сооружений. | п. 2, 3 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ |
Площади участка и застройки, а также полученный процент в примере условные. Они иллюстрируют отношение площадей по п. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ и не устанавливают допустимый процент для вашего участка.
Состав за отсутствие разрешения применим лишь тогда, когда разрешение требуется. Для жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом участке действует освобождение — п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Строительство или реконструкция капитального объекта без разрешения, если его получение предусмотрено | Граждане | Для граждан предусмотрен штраф от двух тысяч до пяти тысяч рублей за строительство или реконструкцию без разрешения, когда его получение требуется. | ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ |
| Строительство или реконструкция капитального объекта без разрешения, если его получение предусмотрено | Должностные лица | Для должностных лиц предусмотрен штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей за строительство или реконструкцию без необходимого разрешения. | ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ |
| Строительство или реконструкция капитального объекта без разрешения, если его получение предусмотрено | Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, если для строительства или реконструкции требуется разрешение | Административный штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. | ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ |
| Строительство или реконструкция капитального объекта без разрешения, если его получение предусмотрено | Юридические лица | Административный штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. | ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ |
Для строительства и реконструкции жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке выдача разрешения на строительство не требуется — п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда ко мне обращаются до начала дачной стройки, я прошу показать документы на землю и описание будущего объекта. Мне важно понять, планируется ли жилой дом, садовый дом, гараж или хозяйственная постройка. Освобождение от разрешения проверяю по виду объекта и характеристикам участка, а не по формулировке «всё согласовано с председателем»: п. 1, 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
В проекте я отдельно смотрю размещение постройки относительно границ, её высоту и предполагаемую площадь застройки. Для капитальных объектов параметры определяются градостроительным регламентом, а для жилого и садового дома требуется соответствие параметрам объекта индивидуального жилищного строительства — ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Поэтому советую принести на консультацию и схему, и текст регламента, а не только изображение фасада.
Если администрация требует разрешение для садового дома, я изучаю письменное требование и его основания. Проверяю, какое право гражданина затрагивает этот акт и какие препятствия создаёт. При нарушении прав решением органа местного самоуправления гражданин вправе обратиться с требованием о его оспаривании в суд — ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Для подготовки административного иска я устанавливаю день, когда гражданину стало известно о нарушении его прав требованием администрации: с него исчисляется срок обращения в суд по ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Проверку стройки удобнее вести от земли к проекту, а обращение органа разбирать по его точному содержанию.
Для проверки проекта и требования о разрешении подготовьте материалы, из которых видны участок, объект и позиция органа.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы на земельный участок | Позволяют сопоставить проект с назначением земли и разрешённым использованием, обязательными по ч. 3 ст. 23 Закона № 217-ФЗ. Особенно важно различить садовый и огородный участок. | Принесите имеющиеся документы о правах и сведения об участке в том виде, в котором они выданы. |
| Градостроительный регламент территориальной зоны | Нужен для проверки предельных параметров капитальных построек по ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ: размещения, высоты или этажности, процента застройки. | Подготовьте текст регламента и материал, позволяющий установить территориальную зону участка. |
| Описание и схема будущей постройки | Показывают назначение, размеры и положение объекта; помогают проверить применение освобождения от разрешения по п. 1, 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. | Представьте проектные материалы, если они подготовлены, либо описание и схему, составленные вами для консультации. |
| Требование администрации и подтверждение получения | Позволяют определить, какое решение затрагивает права гражданина, и проверить срок административного иска: ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ. | Сохраните акт с реквизитами органа, конверт, уведомление о вручении или сведения электронной доставки, а также свою переписку. |
Отсутствие необходимости получать разрешение для дома на садовом участке проверяется по п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Если администрация всё же вынесла нарушающее права требование о разрешении, отсчитывайте срок оспаривания от осведомлённости о нарушении, сохранив акт и сведения о его вручении.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин оспаривает в суде требование органа местного самоуправления получить разрешение на строительство садового дома | Три месяца, если КАС не установил иной срок обращения с административным иском | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов требованием органа местного самоуправления о получении разрешения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ о разрешении зависит от вида постройки и участка; допустимые параметры проекта проверяют отдельно.
Нет, если речь о строительстве или реконструкции жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом земельном участке: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при соблюдении целевого назначения, разрешённого использования земельного участка и иных требований законодательства — ч. 1 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Нет. Для жилого и садового дома на садовом участке разрешение не требуется по п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Предельные параметры задаются градостроительным регламентом, а параметры домов должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства — ч. 2 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Да, если гараж строится или реконструируется на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью: п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Для капитального гаража на садовом участке сохраняются требования к использованию земли и иные требования законодательства — ч. 1 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Минимальные отступы, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны участка: п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 38 ГрК РФ. Если такой параметр не подлежит установлению, это прямо указывается в регламенте по ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ. Размеры из чужого проекта не заменяют проверку применимого регламента.
Разрешение не требуется, если постройка действительно не является объектом капитального строительства: п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Само обозначение «лёгкая» этого не подтверждает — подготовьте описание конструкции. Некапитальные хозяйственные постройки возводятся на садовых и огородных земельных участках в соответствии с законодательством — ч. 4 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ.
Нет, раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки и гаража не допускается — ч. 5 ст. 23.1 Закона № 217-ФЗ. Если проектирование связано с намерением позднее разделить объект, обсудите именно этот замысел до согласования проекта и условий договора с подрядчиком.
Сохраните требование и проверьте основание: садовый дом на садовом участке освобождён от разрешения по п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Если решением нарушены ваши права, гражданин вправе оспорить его в суде либо обратиться в вышестоящий в порядке подчинённости орган — ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Обязательный досудебный порядок соблюдают, если он установлен федеральным законом — ч. 3 ст. 218 КАС РФ.
В течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении прав требованием администрации получить разрешение на садовый дом, если КАС не установил иной срок: ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Сохраните документ и подтверждение получения, чтобы обосновать момент осведомлённости о нарушении.
Для садового дома на садовом участке разрешение не требуется по п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Ответственность за строительство без разрешения возникает только тогда, когда получение разрешения предусмотрено: ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Для граждан по этой норме штраф составляет от двух тысяч до пяти тысяч рублей — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту