При торгах за аренду земли определяется ежегодная арендная плата; при продаже — цена участка: п. 13, 16 ст. 39.11 ЗК РФ. Разберитесь в заявке, задатке, электронной подписи и заключении договора, прежде чем повышать цену выбранного лота.
Коротко
Аукцион на право аренды земельного участка — торги за ежегодный размер арендной платы: победителем признаётся участник, предложивший наибольшую плату, — п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ. Торги проводятся в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, — п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ. Для участия гражданин подаёт заявку и копию документа, удостоверяющего личность; задаток перечисляет оператору площадки — п. 5, 6 ст. 39.13 ЗК РФ.
Сверяйте документы с конкретным лотом: кадастровый номер, вид права и условия аренды должны быть понятны до подачи заявки.
п. 21, 22 ст. 39.11 ЗК РФ; п. 3.3, 6 ст. 39.13 ЗК РФ
п. 8, 9 ст. 39.12 ЗК РФ; п. 6.2, 8 ст. 39.13 ЗК РФ
п. 20.1, 21, 25, 27, 30 ст. 39.12 ЗК РФ
Цена ошибки здесь связана не только с допуском: после торгов необходимо заключить договор на объявленных условиях.
Обращайтесь с извещением, перепиской и документами площадки: они позволяют отделить отказ органа от ошибки при подаче заявки.
Решение выставить участок, приём заявки и операции с задатком относятся к разным участникам процедуры.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Гражданин | Может инициировать проведение аукциона. В заявлении о проведении аукциона указывает кадастровый номер участка и цель его использования; заявление подаёт в уполномоченный орган. | подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ |
| Уполномоченный орган | Принимает решение о проведении аукциона, в том числе по заявлениям граждан. При проверке заявления принимает решение о проведении торгов либо об отказе при наличии препятствий для выставления участка. | п. 1, подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ |
| Организатор аукциона | Им вправе выступить уполномоченный орган либо специализированная организация по договору с ним. Организатор ведёт протокол рассмотрения заявок с причинами отказа в допуске. | п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ; п. 9 ст. 39.12 ЗК РФ |
| Заявитель | Направляет оператору электронную заявку с банковскими реквизитами для возврата задатка и приложениями. Подписывает заявку и документы усиленной квалифицированной электронной подписью. | п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ |
| Оператор электронной площадки | Проводит электронный аукцион. Передаёт организатору сведения о внесении задатка вместе с заявкой; блокирование денег в размере задатка признаётся заключением соглашения о задатке. | п. 4, 5 ст. 39.13 ЗК РФ |
| Участник аукциона | Признаётся победителем, если предложил наибольшую цену за участок или наибольший размер ежегодной арендной платы. Внесённый задаток победителя засчитывается в оплату земли или арендную плату. | п. 17, 21 ст. 39.12 ЗК РФ |
Предмет предложения о цене зависит от того, продаётся участок или предоставляется в аренду.
При продаже по результатам торгов определяется цена земельного участка, а при аукционе на заключение договора аренды — ежегодный размер арендной платы. Поэтому предложение на арендном аукционе нужно оценивать как ежегодный платёж за землю — п. 13, 16 ст. 39.11 ЗК РФ.
Проведение аукциона может инициировать гражданин, заинтересованный в участке. Если участок уже подготовлен, в заявлении о проведении торгов указываются его кадастровый номер и цель использования. Уполномоченный орган проверяет, допустимо ли выставить землю на аукцион, — подп. 6, 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.
Электронная форма применяется, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Место подачи заявок и проведения торгов — электронная площадка, адрес которой указывается в извещении. Заявка и приложенные документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью — п. 1, 3.3, 6 ст. 39.13 ЗК РФ.
Несостоявшийся аукцион не исключает заключения договора: единственная заявка должна соответствовать условиям извещения, а подавшее её лицо — требованиям к участникам. Для этого случая предусмотрено заключение договора по начальной цене; при аренде она определяет платёж по договору — п. 13, 14 ст. 39.12 ЗК РФ.
Объявленные условия сохраняют значение и после определения победителя.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю полученный проект с сохранённой версией извещения и протоколом. Особое внимание уделяю размеру арендной платы, сроку аренды и описанию участка. Выявленные расхождения фиксирую в обращении к уполномоченному органу до подписания договора.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
Поводом для обращения бывает как подготовка земли, так и действие организатора после торгов.
Участок имеет кадастровый номер, но ещё не выставлен на торги. Гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, указав цель использования, — подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.
Цель в заявлении расходится с разрешённым использованием участка. Это препятствие для выставления земли на аукцион; необходимо сопоставить цель и действующие характеристики — подп. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
Организатор указывает недостоверные сведения или отсутствие необходимых документов. Проверке подлежат сама заявка, приложения и мотивировка в протоколе рассмотрения — подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.12 ЗК РФ.
Заявка соответствует извещению, а заявитель — требованиям к участникам. Для этого случая предусмотрено заключение договора по начальной цене, несмотря на несостоявшиеся торги, — п. 13, 14 ст. 39.12 ЗК РФ.
Для электронных торгов возврат обеспечивает оператор площадки. Отдельный момент возврата установлен для участника с предпоследним предложением: после подписания договора победителем — п. 10.1 ст. 39.13 ЗК РФ.
Победителю вменяют уклонение от договора и включают сведения в реестр недобросовестных участников. Внесение сведений и их содержание могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде — п. 27, 33 ст. 39.12 ЗК РФ.
Нарушения торгов влекут штрафы; уклонение от договора — невозврат задатка и включение в реестр.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение порядка приёма заявок, допуска или определения победителя земельных торгов | Должностные лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица при проведении обязательных земельных торгов | Административный штраф: на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на индивидуальных предпринимателей — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. | ч. 3 ст. 7.30.5 КоАП РФ |
| Просрочка рассмотрения заявления гражданина о предоставлении государственной или муниципальной земли | Должностное лицо | За просрочку рассмотрения земельного заявления — административный штраф от одной тысячи до пяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Удовлетворение заявления гражданина о предоставлении государственной или муниципальной земли вопреки запрету закона | Должностное лицо | За незаконное удовлетворение земельного заявления — административный штраф от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. | ч. 2 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Отказ в предоставлении государственной или муниципальной земли по не предусмотренным законом основаниям | Должностное лицо | За отказ в предоставлении земли по незаконному основанию — административный штраф от пяти тысяч до двенадцати тысяч рублей. | ч. 3 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Уклонение победителя либо иного обязанного заключить договор лица от оформления покупки или аренды участка | Лицо, признанное победителем аукциона, и иные лица, с которыми заключается договор по итогам единственной заявки, допуска или участия, либо по предпоследнему предложению | Невозврат задатка; включение сведений в реестр недобросовестных участников аукциона. | п. 21, 27 ст. 39.12 ЗК РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор земельного аукциона с предмета торгов: цена продажи и ежегодная арендная плата означают разные расходы для гражданина. При аренде сопоставляю итоговую плату с предполагаемым использованием участка, а не только с размером задатка. Различие предметов торгов следует из п. 13, 16 ст. 39.11 ЗК РФ. Для обсуждения прошу сохранить извещение целиком, проект договора и сведения о выбранном лоте.
Если проблема возникла при допуске, я восстанавливаю последовательность подачи заявки и перечисления денег. Проверяю, что именно названо основанием отказа и какие документы были переданы площадке. Основания недопуска и содержание протокола рассмотрения заявок закреплены в п. 8, 9 ст. 39.12 ЗК РФ. Копия уведомления без приложений к заявке часто оставляет существенную часть обстоятельств за пределами обсуждения.
После торгов я отдельно проверяю отправку проекта договора и его соответствие извещению. Уклонение связано с невозвратом задатка и реестром недобросовестных участников — п. 21, 27 ст. 39.12 ЗК РФ. Поэтому для консультации прошу переписку с органом и площадкой, полученный проект и подтверждения попыток его подписать. Эти документы помогают установить, на каком этапе возникло препятствие.
Отделите подготовку участка от участия в уже объявленных торгах; документы и адресаты обращения у этих этапов различаются.
Укажите в обращении, какое действие необходимо проверить: решение органа о проведении торгов, отказ в допуске либо возврат задатка.
Для отказа органа провести аукцион и для спора о заключённом договоре требуется определить предмет судебной защиты.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Отказ уполномоченного органа провести аукцион | Гражданин вправе предъявить административный иск об оспаривании отказа, если полагает, что нарушены его права или созданы препятствия к их осуществлению. Если законность акта проверяется в ином судебном порядке, порядок КАС не применяется. | ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ |
| Что указать об отказе | Назовите орган, реквизиты отказа, нарушенные права и положения закона, которым, по вашему мнению, не соответствует решение. Сформулируйте требование о признании решения незаконным. | п. 2, 3, 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Жалоба уже рассматривалась | Укажите, подавалась ли жалоба вышестоящему органу, её дату и результат. Если ответ получен, приложите его копию к административному иску. | п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ |
| Пошлина за оспаривание отказа | При подаче физическим лицом административного иска о признании незаконным решения государственного органа или органа местного самоуправления размер пошлины составляет 3000 рублей. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Запись в реестре недобросовестных участников | Заинтересованное лицо может обжаловать в суде внесение сведений, их содержание, а также неисполнение действий по исключению сведений по истечении срока нахождения в реестре. | п. 32, 33 ст. 39.12 ЗК РФ |
Сохраните поданные файлы отдельно от последующих версий: при споре нужно установить содержание заявки и условий лота.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о проведении аукциона | Для инициирования торгов по выбранному участку: в заявлении указываются кадастровый номер и цель использования — подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ. | Заявитель; лично, почтой на бумаге либо в форме электронного документа — п. 5 ст. 39.11 ЗК РФ. |
| Заявка на электронный аукцион | Для участия; содержит банковские реквизиты счёта для возврата задатка — п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ. | Заявитель; электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью — п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ. |
| Копия удостоверяющего личность документа гражданина для заявки на торги | Приложение к заявке гражданина — подп. 2 п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ. | Прилагается к электронной заявке; приложения подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя — п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ. |
| Извещение и проект договора | Для проверки условий земли и аренды до подачи заявки; проект договора прилагается к извещению — п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ. | Извещение электронного аукциона подписывает уполномоченное от имени организатора лицо усиленной квалифицированной электронной подписью — п. 3.1 ст. 39.13 ЗК РФ. |
| Полученный после торгов договор | Для оформления покупки земли либо аренды на объявленных условиях — п. 20.1 ст. 39.12 ЗК РФ. | Стороны договора; электронная форма и усиленные квалифицированные электронные подписи — п. 13 ст. 39.13 ЗК РФ. |
Даты приёма берите из извещения; возврат денег при недопуске и при проигрыше отсчитывается от разных протоколов.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Решение органа по заявлению гражданина о проведении аукциона | Не более тридцати дней | Со дня поступления заявления о проведении аукциона | подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявок | Не более трёх рабочих дней | С даты окончания срока приёма документов | п. 4.1 ст. 39.12 ЗК РФ |
| Возврат задатка при недопуске к электронным торгам | В течение трёх рабочих дней | Со дня оформления протокола рассмотрения заявок | п. 6.2 ст. 39.13 ЗК РФ |
| Заключение договора после электронных торгов | Не ранее чем через десять дней | Со дня размещения на официальном сайте протокола рассмотрения заявок при несостоявшемся аукционе либо протокола о результатах электронного аукциона | п. 11 ст. 39.13 ЗК РФ |
| Оспаривание гражданином отказа органа провести аукцион | Три месяца для административного иска об отказе выставить землю на торги; если КАС не устанавливает иной срок | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав отказом в проведении аукциона | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
До заявки уточните предмет торгов, а после определения победителя — содержание и дату направления договора.
За ежегодный размер арендной платы. Победителем признаётся участник, предложивший наибольшую ежегодную плату за участок. При продаже предмет предложения другой — цена приобретаемой земли. Различие закреплено в п. 13, 16 ст. 39.11 ЗК РФ и п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ. Не смешивайте арендную плату с задатком для участия.
Да, гражданин вправе инициировать аукцион. В заявлении о его проведении указываются кадастровый номер участка и цель использования. Орган проверяет наличие препятствий для выставления земли и принимает решение о проведении аукциона либо об отказе — подп. 6, 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.
Направьте оператору площадки электронную заявку с банковскими реквизитами для возврата задатка и приложите копию документа, удостоверяющего личность. Заявка и приложения подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя — п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ; подп. 2 п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ. Адрес площадки должен быть в извещении — п. 3.3 ст. 39.13 ЗК РФ.
При электронном аукционе — нет. Задаток зачисляется на расчётный счёт оператора площадки, а сведения о внесении денег оператор направляет организатору вместе с заявкой. Блокирование денег в размере задатка признаётся заключением соглашения о задатке — п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ. Проверьте поступление средств: его отсутствие на дату рассмотрения заявок — основание недопуска по подп. 2 п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ.
Из-за непредставления необходимых документов или недостоверных сведений, непоступления задатка на дату рассмотрения заявок, отсутствия права участвовать в конкретном аукционе либо наличия сведений о заявителе в реестре недобросовестных участников — п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ. Причина отказа должна быть отражена в протоколе рассмотрения заявок — п. 9 ст. 39.12 ЗК РФ.
Если единственная заявка отвечает условиям извещения, а вы соответствуете требованиям к участникам, уполномоченный орган заключает договор по начальной цене. Это предусмотрено п. 13, 14 ст. 39.12 ЗК РФ. Для электронного аукциона договор заключается в электронной форме и подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями сторон — п. 13 ст. 39.13 ЗК РФ.
В течение трёх рабочих дней со дня подписания протокола о результатах электронного аукциона — п. 10.1 ст. 39.13 ЗК РФ. Исключение — участник с предпоследним предложением: ему деньги возвращают в течение трёх рабочих дней со дня подписания договора победителем — п. 10.1 ст. 39.13 ЗК РФ. Возврат обеспечивает оператор площадки.
Уклонение от заключения договора влечёт невозврат задатка и включение сведений в реестр недобросовестных участников — п. 21, 27 ст. 39.12 ЗК РФ. Если победитель не подписал и не представил договор в течение десяти рабочих дней со дня направления проектов, орган направляет договор участнику с предпоследним предложением — п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ.
В вышестоящий в порядке подчинённости орган либо в суд с административным иском, если отказ нарушает ваши права; обязательный досудебный порядок соблюдается, если установлен федеральным законом, — ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ. Для оспаривания отказа срок составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении ваших прав, если КАС не устанавливает иной срок, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту