Аренда государственной или муниципальной земли требует проверки назначения участка, срока и порядка расчёта платы. Здесь — условия договора, последствия торгов, документы для проверки начислений и действия гражданина при отказе администрации.
Коротко
Аукцион на аренду земельного участка определяет ежегодную плату либо первый арендный платёж; для единственного заявителя или участника действует начальная цена предмета аукциона — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. Договор аренды муниципальных земельных участков должен указывать категорию земли и разрешённое использование — п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ. Для гражданина, получающего участок под ИЖС, срок составляет двадцать лет — подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Соберите документы именно по выбранному участку: условия соседнего надела могут отличаться.
п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ
ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ
п. 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ
Ошибка в назначении участка или расчёте платежей может обнаружиться уже после получения проекта. Проверяйте условия до его подписания.
Проверка нужна там, где документы на один участок дают разные ответы о цене, назначении или отказе.
Для расчёта платы различайте собственника земли, орган, устанавливающий порядок расчёта, и заявителя.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Гражданин | Получает участок для индивидуального жилищного строительства либо участок в границах населённого пункта для личного подсобного хозяйства на двадцать лет. Назначение предоставления определяет применимость этого срока. | подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ |
| Лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе | При заключении с ним договора ежегодная плата или первый арендный платёж устанавливается в размере начальной цены предмета аукциона. То же правило действует для единственного участника и единственного принявшего участие. | п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ |
| Правительство Российской Федерации | Устанавливает порядок определения платы при аренде федеральных земель без торгов, если земельным законодательством или другими федеральными законами не установлено иное. | подп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ |
| Орган государственной власти субъекта Российской Федерации при определении платы за землю без торгов | Определяет порядок расчёта платы без торгов за землю субъекта и за землю, государственная собственность на которую не разграничена, если земельное законодательство или другие федеральные законы не предусматривают иного. | подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ |
| Орган местного самоуправления | Для муниципальных земель устанавливает порядок определения платы при предоставлении без торгов, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного. | подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ |
В договоре соединяются цель предоставления участка и условия платежей за его использование.
Договор аренды земельного участка государственной собственности и муниципальный договор подчиняются гражданскому законодательству, земельному законодательству и другим федеральным законам. При проверке проекта выделите категорию земель и вид разрешённого использования: их указание обязательно по п. 1, 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ. Для гражданина это позволяет сопоставить юридическое назначение участка с планируемым домом или личным подсобным хозяйством.
Торги на аренду земельного участка влияют на цену договора. По результатам аукциона определяется ежегодная плата либо первый арендный платёж; при единственной заявке, единственном участнике или единственном принявшем участие действует начальная цена — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. Поэтому проверка начинается с сопоставления проекта и аукционных документов.
Срок действия договора аренды земельного участка зависит от цели предоставления. Для гражданина под ИЖС или для ЛПХ в границах населённого пункта предусмотрено двадцать лет — подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Арендная плата договора аренды земельного участка без торгов требует проверки компетентного органа: порядок её определения распределён между федеральным, региональным и муниципальным уровнями, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного, — п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.
Размер платежа связан с принципами, которые устанавливает Правительство Российской Федерации.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку начислений с того, как заключён договор: на торгах или без них. Затем сопоставляю проект с результатами аукциона либо выясняю, какой орган установил порядок расчёта для соответствующего вида собственности — п. 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
Поводом для обращения может быть содержание проекта или уже возникшее разногласие с арендодателем.
Договор аренды земельного участка и арендная плата сопоставляются с результатами торгов. Проверяется, какой показатель определял аукцион: ежегодный платёж или первый арендный платёж — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ.
Право заключения договора аренды земельного участка сопровождается расчётом по начальной цене, если договор заключают с единственным заявителем, единственным участником либо единственным принявшим участие — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ.
Проверяется акт органа местного самоуправления, определяющий порядок расчёта платы за муниципальную землю без торгов, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного, — подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.
При предоставлении гражданину участка для индивидуального жилищного строительства срок договора составляет двадцать лет — подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Категория земель и вид или виды разрешённого использования должны быть указаны в договоре — п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ.
Для аренды участка в береговой полосе требуется обеспечить свободный доступ граждан к воде и берегу, кроме ограничения такого доступа федеральным законом. Проверка касается соответствующего условия договора — п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ.
Отказ в аренде земельного участка гражданин оспаривает административным иском, если считает нарушенным своё право. Документы о подаче заявления и получении отказа нужны для определения предмета спора — ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Одинаковое название договора не означает одинаковую цену и одинаковую продолжительность пользования.
| Признак | Аренда государственной земли | Другая ситуация | Норма |
|---|---|---|---|
| Цена по результатам торгов | Ежегодная плата или первый арендный платёж определяется результатами аукциона. | При единственной заявке, единственном участнике либо единственном принявшем участие договор заключается по начальной цене предмета аукциона. | п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ |
| Уровень регулирования без торгов | Порядок определения платы за федеральную землю устанавливает Правительство Российской Федерации, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного. | За землю субъекта и неразграниченную землю — орган субъекта; за муниципальную — местное самоуправление, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного. | п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ |
| Назначение и продолжительность | Гражданину под ИЖС либо для ЛПХ в границах населённого пункта — двадцать лет. | При размещении линейных объектов срок аренды — до сорока девяти лет. Поэтому срок для жилого дома нельзя определять по договору на линейный объект. | подп. 2, 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ |
За перечисленные нарушения при рассмотрении заявления на государственную или муниципальную землю отвечает должностное лицо. Сам факт несогласия с ответом администрации ещё требует проверки обстоятельств отказа.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение установленных законодательством сроков рассмотрения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении государственной либо муниципальной земли | Должностное лицо | Административный штраф от 1 000 до 5 000 рублей. | ч. 1 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Удовлетворение заявления гражданина или юридического лица о предоставлении государственной либо муниципальной земли, которое по закону удовлетворить нельзя | Должностное лицо | За незаконное удовлетворение заявления — административный штраф от 10 000 до 20 000 рублей. | ч. 2 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Отказ в удовлетворении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении государственной либо муниципальной земли по основаниям, которых нет в законе | Должностное лицо | Административный штраф от 5 000 до 12 000 рублей. | ч. 3 ст. 19.9 КоАП РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При проверке аренды государственной земли я отдельно читаю раздел о назначении участка и раздел о деньгах. Запись «под строительство» ещё не отвечает на вопрос, предоставляют ли гражданину землю именно для ИЖС. Для этой цели срок составляет двадцать лет, а категория и разрешённое использование должны быть указаны в договоре — п. 1.1, подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Поэтому прошу проект целиком вместе с приложениями, а не фотографию страницы с суммой.
В расчёте платы я прежде всего ищу основание договора аренды земельного участка: результат аукциона либо предоставление без торгов. Для торгов сверяю ежегодную плату или первый платёж с протоколом, для единственного заявителя — с начальной ценой. Для земли без торгов определяю, чей акт регулирует расчёт, с учётом возможности иного порядка по земельному законодательству или другим федеральным законам — п. 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ. Если спор начинается с отказа администрации, собираю заявление и следы его движения: административный иск гражданина должен быть привязан к конкретному решению и нарушенному праву — ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Когда обсуждается передача договора аренды земельного участка, я запрашиваю исходный договор и переписку с арендодателем. Для проверки задолженности по аренде земельного участка прошу расчёт начислений и платёжные документы: сопоставляю суммы и периоды, отмечаю расхождения для обсуждения с гражданином.
Двигайтесь от документов на участок к условиям проекта. При отказе администрации сохраняйте сведения о вручении ответа.
Для проверки удобно собрать проект, основание цены и переписку по участку в одну хронологию.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект договора аренды с приложениями | Найти указание на принадлежность участка к определённой категории земель и вид или виды разрешённого использования — п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ. | Представьте полученный от арендодателя проект целиком, с планами и приложенными условиями. |
| Протокол и документы о цене аукциона | Проверить ежегодную плату или первый платёж, а для единственного заявителя либо участника — начальную цену: п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. | Сохраните документы организатора аукциона в том виде, в котором они выданы или опубликованы. |
| Расчёт платы и акт о порядке её определения | Установить применённый уровень регулирования при предоставлении без торгов с учётом иных правил земельного законодательства и федеральных законов: п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ. | Приложите расчёт арендодателя и реквизиты акта, на котором он основан. |
| Заявление на землю, отказ и подтверждения вручения | Связать оспариваемый отказ администрации с обращением гражданина и установить день, когда он узнал о нарушении права: ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ. | Сохраните подписанное гражданином заявление, ответ администрации, квитанции и электронные уведомления. |
Продолжительность аренды определяется целью предоставления; срок оспаривания отказа связан с получением сведений о нарушении.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Аренда участка гражданином для ИЖС или для ЛПХ в границах населённого пункта | Двадцать лет. | Начало срока пользования установите по условиям заключаемого договора. | подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ |
| Заключение договора аренды после электронного аукциона | Не ранее чем через десять дней. | Со дня размещения на официальном сайте протокола о результатах электронного аукциона; если аукцион не состоялся — протокола рассмотрения заявок. | п. 11 ст. 39.13 ЗК РФ |
| Обращение гражданина в суд общей юрисдикции с административным иском против отказа администрации предоставить участок | Три месяца. | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права отказом администрации в предоставлении земли; сохраните подтверждение получения отказа. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Разделите сбор исходных документов и оценку разногласий по договору.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о цене, назначении участка и условиях будущего договора.
По результатам аукциона определяют размер ежегодной арендной платы либо первого арендного платежа. Если договор заключают с единственным заявителем, признанным единственным участником либо единственным принявшим участие, берут начальную цену предмета аукциона — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. Сопоставьте итоговый документ торгов с соответствующим условием проекта.
Правительство Российской Федерации — для федеральной земли; орган субъекта — для земли субъекта и неразграниченной государственной земли; местное самоуправление — для муниципальной. Это распределение действует, если земельное законодательство или другие федеральные законы не устанавливают иного, — п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ. Поэтому начните с определения принадлежности участка.
На двадцать лет при предоставлении гражданину участка для индивидуального жилищного строительства — подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Тот же срок предусмотрен для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта — подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Название цели в документах сопоставьте с разрешённым использованием, которое договор обязан содержать по п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ.
В договоре должны быть указаны категория земель и вид или виды разрешённого использования участка — п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ. Условия определяются гражданским и земельным законодательством, другими федеральными законами — п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ. При аренде после аукциона также сопоставьте условие о ежегодной плате или первом платеже с его результатами — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ.
Гражданин вправе оспорить отказ администрации предоставить участок непосредственно в суде общей юрисдикции либо обратиться в вышестоящий орган. Если федеральный закон требует обязательного досудебного порядка, его нужно соблюсти — ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ. Для административного иска против отказа действует срок три месяца со дня, когда гражданин узнал о нарушении права этим решением — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Сохраните заявление на землю, отказ и подтверждение вручения.
Договор аренды земли в границах береговой полосы водного объекта общего пользования заключается при обеспечении свободного доступа граждан к воде и береговой полосе. Исключение — ограничение свободного доступа к этому объекту федеральным законом, п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ. При проверке проекта отметьте положение участка относительно берега и условие о доступе.
Для договора с единственным принявшим участие в аукционе действует начальная цена предмета аукциона. Это относится к размеру ежегодной арендной платы либо первого арендного платежа — п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. Для сверки потребуются документы о начальной цене и о составе участников, а также проект с предлагаемой суммой.
Для должностного лица отказ по основаниям, не предусмотренным законом, влечёт административный штраф от пяти тысяч до двенадцати тысяч рублей — ч. 3 ст. 19.9 КоАП РФ. Состав касается заявления гражданина или юридического лица о предоставлении государственной либо муниципальной земли. Для оценки основания отказа сохраните его полный текст, заявление и приложения.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту