Веду споры по договору аренды земельного участка: продление срока аренды, расторжение, взыскание долга по арендной плате, признание права аренды. Помогаю получить государственный или муниципальный участок в аренду без торгов и оспорить завышенный расчёт арендной платы.
Коротко
Договор аренды государственного или муниципального участка заключают на аукционе, а без торгов — только в случаях из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; срок, плату и продление определяет закон, а не воля администрации. Сдача частного участка, даже между физическими лицами, — по ГК РФ. В этой теме восемь услуг: оформление и продление аренды, признание договора заключённым или недействительным, долг, расторжение, передача прав.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
8 услуг
Сначала выясняем, чья земля и было ли основание без торгов, потом — что оспаривать или требовать.
Правила зависят от того, чей участок и как он предоставлен: на торгах, без торгов или частным собственником
Аренда государственного или муниципального участка по общему правилу заключается на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Без торгов — в случаях из п. 2 той же статьи, по заявлению в уполномоченный орган: он рассматривает его не более двадцати дней (п. 5 ст. 39.17). Проект договора нужно подписать в течение тридцати дней (п. 7). Если участок не образован, сначала — предварительное согласование (пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.14).
Арендатор участка, полученного без торгов, вправе заключить новый договор без торгов при совокупности условий: заявление подано до истечения срока, у другого лица нет исключительного права в отношении участка, прежний договор не расторгнут (п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Пропуск даты заявления закрывает этот путь.
Арендатор вправе передать права и обязанности третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, в пределах срока договора без согласия арендодателя при его уведомлении, если договором не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Для государственной или муниципальной земли при договоре больше чем на пять лет это право действует независимо от договора (п. 9 ст. 22).
Прекращение договора по требованию арендодателя идёт через суд: он досрочно расторгает аренду при существенном нарушении условий, ухудшении имущества или невнесении платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Прежде чем подавать иск, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать разумный срок на исполнение.
Для публичной земли, предоставленной в аренду без торгов, порядок расчёта оплаты устанавливают Правительство, субъект или муниципалитет (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ), а база расчёта — кадастровая стоимость, кроме аукционов и отдельных случаев (п. 7 ст. 39.7). Оспорить можно и расчёт, и саму кадастровую стоимость.
Со смертью гражданина, арендовавшего участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если закон или договор не предусматривают иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, кроме случая, когда договор был заключён из-за личных качеств арендатора. Смена арендатора затем отражается в ЕГРН.
Ошибки выбора основания и момента; как ведётся каждое арендное дело, описано отдельно
Срок договора аренды земельного участка определяется целью: для строительства — от трёх до десяти лет, гражданину для ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта — двадцать лет (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Публичные земли сельскохозяйственного назначения (сельхозназначения) — от трёх до сорока девяти лет; в аренду идут только участки, прошедшие кадастровый учёт, в том числе в долевой собственности (п. 1, 3 ст. 9 ФЗ-101). Срок аренды у частного собственника устанавливают стороны.
Аренда без торгов земельных участков возможна только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ: например, собственнику здания или сооружения на участке, однократно для завершения строительства, юридическому лицу, у которого участок в постоянном (бессрочном) пользовании, — тогда заявление об аренде подают вместе с заявлением о прекращении этого права (п. 5 ст. 39.14). Предоставление земельного участка в аренду без торгов идёт по заявлению в администрацию; она отвечает не позднее двадцати дней (п. 5 ст. 39.17).
Если основания без торгов нет, аренда государственного или муниципального земельного участка оформляется по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Размер ежегодной арендной платы или первого платежа определяется результатом аукциона (п. 2 ст. 39.7). При единственной заявке договор заключают с этим участником (п. 6 ст. 39.6). Безвозмездное пользование публичным участком — отдельный режим со своим перечнем случаев (ст. 39.10 ЗК РФ).
При аренде без торгов участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, порядок определения платы устанавливают Правительство Российской Федерации, субъект или орган местного самоуправления — в зависимости от того, чья земля; для земель, собственность на которые не разграничена, — субъект (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ), на территории Москвы — город. Основой служит кадастровая стоимость (п. 7). Порядок и сроки оплаты аренды определяет договор (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Да. Переуступка аренды земельного участка — передача прав и обязанностей арендатора третьему лицу — допускается в пределах срока договора без согласия арендодателя при его уведомлении, если договор не предусматривает иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Для публичной земли при договоре больше пяти лет — без согласия независимо от договора (п. 9 ст. 22). Возмездная уступка права аренды — это не купля-продажа самого участка.
Нужна, если земельные участки находятся в аренде по договору на год и более: договоры аренды и субаренды на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Аренда земельного участка физическим лицом у частного собственника регистрируется по тем же правилам, что и у администрации. Если сторона — юридическое лицо, например ООО, договор заключают письменно при любом сроке (п. 1 ст. 609 ГК РФ), а акт передачи подтверждает, что участок предоставлен арендатору (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Выкуп земельного участка из аренды без торгов возможен у собственника расположенного на нём здания или сооружения: у него исключительное право приобрести участок в собственность или аренду (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Цена при продаже без торгов определяется по правилам п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ; выкуп участка с домом, гаражом или другим объектом и спор об отказе — тема «Предоставление и выкуп земельных участков».
В заявлении о предоставлении участка без торгов указывают, в частности, кадастровый номер и основание предоставления без торгов из числа предусмотренных законом (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). Документы прикладывают по п. 2 ст. 39.17. Подать заявление можно лично, почтой или в электронной форме через интернет, например через Госуслуги (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).
Что ещё решают с арендованной землёй
Не откладывайте защиту