Помогаю узаконить перепланировку квартиры, в том числе уже сделанную: оспариваю отказ в согласовании и через суд прошу сохранить помещение. Защищаю, когда перепланировку считают незаконной и требуют вернуть прежний вид, сопровождаю перевод помещения в нежилое.
Коротко
Перепланировку согласуют с органом местного самоуправления до работ (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ); уже сделанную без согласования сохраняют только решением суда, если она не нарушает права граждан и не угрожает их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Перевод помещения в нежилое и обратно идёт отдельно (ст. 22–24 ЖК РФ). В этой теме 5 услуг: отказ в согласовании, узаконивание, возврат прежнего состояния, два вида перевода.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
5 услуг
Сначала выясняем, согласована ли перепланировка и затронуто ли общее имущество, потом — орган это или суд.
Путь зависит от того, когда вы пришли: до работ, после них или уже после требования органа
Перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение границ, площади, внутренней планировки или образование новых помещений (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Её проводят по решению органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 26), который отвечает не позднее сорока пяти дней после представления документов (ч. 4 ст. 26).
Такая перепланировка самовольна (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ), и собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние (ч. 3). Сохранить её можно на основании решения суда, если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29). Доказательства безопасности готовлю до иска.
Если помещение не приведено в прежнее состояние в установленный срок и суд не сохранил перепланировку, по иску органа собственнику грозит продажа помещения с публичных торгов, а нанимателю — расторжение договора найма (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Поэтому иск о сохранении подаю до истечения срока.
Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Поэтому начинаю с общего собрания собственников.
Квартиру переводят в нежилое, только если она на первом этаже или под ней нет жилых помещений (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ), доступ возможен без помещений, ведущих к квартирам, и в ней никто не живёт постоянно (ч. 2 ст. 22). Решение принимают не позднее сорока пяти дней (ч. 4 ст. 23).
Порядок перевода нежилого помещения в жилое такой же, но нельзя перевести помещение, которое не отвечает установленным требованиям, если привести его в соответствие невозможно, либо если право на него обременено правами других лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). Требования к жилому помещению проверяю до подачи заявления.
Ошибки выбора пути при перепланировке и переводе; порядок каждой процедуры описан отдельно
Если работы ещё не начаты, перепланировку согласуют с органом местного самоуправления по заявлению с проектом (ст. 26 ЖК РФ), решение принимают не позднее сорока пяти дней. После завершения орган утверждает акт приёмочной комиссии в течение тридцати дней (ч. 2 ст. 28), а перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН (ч. 3 ст. 28).
Уже сделанная без согласования перепланировка — самовольная (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Её можно сохранить на основании решения суда, если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29). Если затронуто общее имущество, нужно ещё согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40).
Стоимость складывается из проекта и технического плана, цену которых определяют договоры с исполнителями. Если перепланировка уже самовольная, к этому может добавиться штраф для граждан от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Узаконивание перепланировки через суд требует ещё и доказательств безопасности.
Незаконная перепланировка — это штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и обязанность вернуть помещение в прежнее состояние в срок, установленный органом (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если этого не сделать и суд не сохранит перепланировку, по иску органа собственнику грозит продажа помещения с публичных торгов, нанимателю — расторжение договора (ч. 5 ст. 29).
Основания остаются в ЖК РФ: согласование по ст. 26, отказ только по ст. 27, сохранение самовольной перепланировки через суд по ч. 4 ст. 29. Порядок завершения перепланировки связан с внесением изменений в ЕГРН (ч. 3 ст. 28), поэтому к уведомлению о завершении прилагают технический план перепланированного помещения (ч. 1 ст. 28).
Порядок перевода нежилого помещения в жилое — заявление в орган, решение не позднее сорока пяти дней (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ), решение о переводе или отказ по основаниям ст. 24; постановление органа оформляет это решение. Требования: помещение должно отвечать установленным требованиям или быть приведено к ним, а право на него не должно быть обременено правами других лиц (ч. 4 ст. 22).
Квартиру переводят в нежилое, если она на первом этаже или выше, но под ней нет жилых помещений (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Нельзя перевести, если доступ возможен только через помещения, ведущие к квартирам, если это часть жилого помещения или в нём кто-то постоянно живёт (ч. 2 ст. 22). Административный регламент органа эти условия не меняет.
Объединение помещений и изменение их границ — это перепланировка (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ), и она завершается внесением изменений в ЕГРН (ч. 3 ст. 28). Если для этого нужна часть общего имущества дома, требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40).
Эти вопросы о доме и квартире идут рядом с перепланировкой
Не откладывайте защиту