Общая площадь помещений дома
Знаменатель всей конструкции. Берётся из технического паспорта и сведений ЕГРН, а не из строки протокола: завышение или занижение общей площади — самый простой способ нарисовать кворум.
Признание общего собрания собственников несостоявшимся и его решений недействительными
Веду дела о признании общего собрания собственников недействительным, когда собрания не было: нет кворума, бюллетени заполнены задним числом, подписи не собственников. Такие решения ничтожны по статье 181.5 ГК РФ; пересчитываю кворум по выпискам ЕГРН и назначаю экспертизу.
Когда собрание считается несостоявшимся, а его решения ничтожными
Собрание правомочно, если в нём участвовали собственники, владеющие более чем половиной площади дома. Кворума нет — все принятые решения ничтожны по пункту 2 статьи 181.5 ГК РФ: они недействительны сами по себе, и довод «ваш голос ничего не менял» здесь не работает.
Когда по несостоявшемуся собранию нужен адвокат
Признаки того, что спор пойдёт о самом факте собрания, а не о содержании решений
- Заявленный кворум близок к половинеВ протоколе стоит пятьдесят один или пятьдесят три процента. Такая цифра почти всегда рассыпается при отсеве бюллетеней без сведений о правоустанавливающем документе. Проверка — арифметика по подлинникам, а не по копиям из протокола.ч. 3 ст. 45 ЖК
- Собрания физически не былоСоседи говорят, что не голосовали, объявлений никто не видел, бюллетени появились сразу с итогом. Здесь доказывается не порок процедуры, а фальсификация: опросы собственников, экспертиза подписей, сопоставление дат.п. 2 ст. 181.5 ГК
- В протоколе вопросы, которых не было в повесткеУведомляли о выборе совета дома, а утвердили сбор и тариф. Такое решение ничтожно независимо от числа голосов за него, и это самостоятельное основание, не требующее пересчёта кворума.п. 1 ст. 181.5 ГК
- Собрание решило то, что решать не вправеУстановило штрафы соседям, распорядилось чужой квартирой, изменило доли в общем имуществе. Выход за компетенцию — отдельное основание ничтожности, и оно не лечится ни кворумом, ни повторным голосованием.п. 3 ст. 181.5 ГК
- Голоса посчитаны по квартирам, а не по метрамИнициатор считал участников по головам: сто квартир, пятьдесят три подписи, кворум есть. В многоквартирном доме голос равен доле в общем имуществе, то есть площади помещения, и при пересчёте картина меняется.ч. 3 ст. 48 ЖК
- С вас взыскивают долг по такому решениюНичтожность можно заявить и как возражение в чужом деле: суд обязан оценить его по существу независимо от того, истёк ли срок на самостоятельный иск.п. 1 ст. 181.5 ГК
- Кворум был, а порядок нарушенНе уведомили, повестку сформулировали расплывчато, материалы не показали. Это оспоримость, и там действуют иные условия иска и иная тактика доказывания.ч. 6 ст. 46 ЖК
- На несостоявшемся собрании выбрали управляющую организациюПризнания решений ничтожными мало: договор управления и запись в реестре лицензий держатся отдельно, и по ним заявляется своё требование.ч. 8 ст. 162 ЖК
Если кворум действительно был, а недовольство вызывает содержание решения, требование о ничтожности не подходит: такое решение оспаривают по другим основаниям и в другой конструкции иска.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Признание общего собрания несостоявшимся
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что устанавливает суд по такому требованию
Семь обстоятельств; первые три — арифметика, остальные не требуют пересчёта вовсе
Действительные голоса участников
Числитель. Учитываются только бюллетени, содержащие сведения о собственнике, о документе на помещение и однозначный ответ по каждому вопросу. Всё остальное из подсчёта выбывает.
Наличие кворума
Порог — более пятидесяти процентов голосов от общего числа. Ровно половина кворума не образует. При недоборе ничтожны все решения протокола сразу, а не только спорный вопрос.
Показать всёСкрыть
Соответствие вопросов повестке
Основание, не требующее подсчётов: достаточно сравнить сообщение о собрании с протоколом. Вопрос, которого не было в повестке, ничтожен даже при полном кворуме.
Компетенция собрания
Собрание вправе решать только то, что отнесено к нему кодексом и уставом. Установление санкций для соседей, распоряжение чужой собственностью, изменение долей в общем имуществе за эти границы выходят.
Реальность голосования
Даты в бюллетенях, соответствие подписей, свидетельства собственников, которые в голосовании не участвовали. Здесь дело переходит из плоскости арифметики в плоскость доказывания фальсификации.
Последствия для последующих действий
Что успели сделать на основании ничтожных решений: заключить договор управления, внести дом в реестр лицензий, собрать взносы. Каждое из этих последствий отменяется отдельным требованием, а не автоматически.
Чего в этом споре нет
Оценки того, хорошее решение или плохое, выгоден ли тариф, справедлив ли выбор компании. Ничтожность — вопрос факта и полномочий, а не содержания.
Кто вправе требовать признания собрания несостоявшимся
Круг истцов здесь шире, чем при обычном обжаловании: ничтожность может заявить каждый, у кого есть законный интерес
| Кто | Что вправе требовать | Норма |
|---|---|---|
| Любой собственник помещения | Признания решений ничтожными. Ограничение «не участвовал или голосовал против» относится к оспоримым решениям и на ничтожные не распространяется | п. 3 ст. 181.4 ГК |
| Собственник, голосовавший за | Вправе заявить ничтожность наравне с остальными: там, где кворума не было, значения не имеет, кто и как проголосовал | п. 2 ст. 181.5 ГК |
| Прежняя управляющая организация | Имеет законный интерес: на решении несостоявшегося собрания основан её уход из дома и исключение записи из реестра лицензий | п. 1 ст. 181.3 ГК |
| Товарищество собственников жилья | Оспаривает решения собрания собственников, которыми прекращено его управление домом, а также решения собственных собраний членов | ч. 3 ст. 146 ЖК |
| Жилищная инспекция | Обращается с заявлением о признании недействительным решения, принятого с нарушением требований кодекса, в том числе по обращению собственников | ч. 12 ст. 20 ЖК |
| Ответчик по чужому иску | Заявляет ничтожность как возражение, не подавая самостоятельного иска, — например, когда с него взыскивают взнос, установленный таким решением | п. 1 ст. 181.3 ГК |
| Член садового товарищества | Те же основания ничтожности, но кворум считается иначе: собрание правомочно при участии более половины членов товарищества, а не площадей | ч. 19 ст. 17 ФЗ-217 |
| Наниматель жилого помещения | Самостоятельного права требования не имеет: участником сообщества собственников он не является, интерес защищает наймодатель | ч. 1 ст. 48 ЖК |
Ничтожное решение и оспоримое: почему это два разных иска
Разница определяет и круг истцов, и предмет доказывания, и то, чем ответчик сможет защититься
Закон делит недействительные решения собраний надвое. Оспоримое становится недействительным только после того, как его отменит суд, и до этого оно действует. Ничтожное недействительно само по себе, независимо от признания судом, — пункт 1 статьи 181.3 ГК РФ. Список оснований ничтожности закрытый и короткий: решение принято по вопросу, не включённому в повестку дня; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; либо противоречит основам правопорядка и нравственности.
Отсюда первое практическое следствие. При обжаловании обычного решения суд вправе оставить его в силе, если ваш голос не влиял на итог, нарушения несущественны и убытков нет, — часть 6 статьи 46 ЖК РФ. К ничтожному решению эта норма неприменима: там, где кворума не было, собрание вообще не имело права принимать решения, и обсуждать вес отдельного голоса бессмысленно. Ответчик лишается своего главного довода, и спор сводится к арифметике.
Второе следствие касается круга истцов. Обжаловать оспоримое решение может лишь собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против. Требование о признании ничтожного решения недействительным вправе предъявить любое лицо, имеющее охраняемый законом интерес, — так разъяснил Пленум Верховного Суда в постановлении от 23 июня 2015 года № 25. Поэтому иск подаёт и тот, кто когда-то поставил подпись «за», и прежняя управляющая организация, которую этим решением вывели из дома.
Третье — про повторное собрание. Инициатор, столкнувшийся с иском, часто спешно проводит новое голосование и подтверждает прежнее решение. Против оспоримости приём работает: подтверждённое решение недействительным не признаётся, пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ. Против ничтожности он бессилен: подтвердить можно порок процедуры, но не отсутствовавший кворум. Это прямо оговорено в том же постановлении Пленума.
Четвёртое — о протоколе. В запросах и в исках часто просят «признать протокол общего собрания недействительным». Юридически это неточно: протокол лишь фиксирует решения, а недействительным признаётся само решение. Суд обычно уточняет требование, но иногда отказывает в иске, заявленном к документу. Правильная формулировка — признать недействительными решения общего собрания, оформленные протоколом от такой-то даты за таким-то номером, и далее перечень вопросов.
И последнее — о сроке. Хотя ничтожное решение недействительно с самого начала, для иска о признании его недействительным действует тот же шестимесячный срок, исчисляемый по аналогии с пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ. Но у ничтожности есть выход, которого нет у оспоримости: возражение о том, что требование противника основано на ничтожном решении, суд обязан оценить по существу независимо от истечения срока. Пропустив полгода, вы теряете иск, но не теряете защиту в деле о взыскании.
Что говорит закон о ничтожности решения собрания
Четыре основания, перечень закрытый — расширительному толкованию норма не поддаётся
Статья 181.5. Ничтожность решения собрания
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.Статья 181.5 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт второй звучит просто, но необходимый кворум в каждом сообществе свой, и на этом теряют дела. В многоквартирном доме он считается по площади помещений: более половины от общей площади всех квартир и нежилых помещений. В садовом товариществе — по числу членов, присутствующих на собрании. В товариществе собственников жилья — по голосам его членов, а не всех собственников дома. Прежде чем считать проценты, определитесь, что вы делите и на что: подмена знаменателя даёт видимость кворума там, где его нет, и наоборот.
Что придётся доказать
Достаточно одного основания из четырёх — доказывать все сразу не нужно
- Отсутствие кворума в цифрах Не утверждение, а расчёт: общая площадь дома, площади проголосовавших помещений, перечень отбракованных бюллетеней с указанием порока и итоговый процент ниже пятидесяти.
- Либо выход за пределы повестки Сопоставление сообщения о проведении собрания с протоколом. Достаточно одного вопроса, которого не было в объявленной повестке, — решение по нему ничтожно независимо от результата голосования.
- Либо выход за компетенцию собрания Указание нормы, определяющей полномочия собрания, и демонстрация того, что принятое решение в эти полномочия не входит. Пересчёт голосов при таком основании не требуется.
- Свой законный интерес в признании Достаточно быть собственником помещения в доме либо показать, что решение затрагивает ваши права иначе: вы прежняя управляющая организация, с вас взыскивают взнос, вас лишили пользования общим имуществом.
Как идёт дело о несостоявшемся собрании
Расчёт делается до иска: без него требование выглядит предположением
- 1Получение протокола и приложенийПротокол, сообщение о проведении собрания, реестр собственников. Запрашиваются у управляющей организации, в жилищной инспекции и в ГИС ЖКХ; отказ фиксируется и становится доводом.
- 2Определение знаменателяУстанавливается общая площадь всех помещений дома по техническому паспорту и сведениям ЕГРН. Цифра из протокола проверяется, а не принимается на веру.
- 3Сверка бюллетеней с реестром правПо каждому проголосовавшему помещению берётся выписка ЕГРН: совпадает ли подписант с собственником, соответствует ли площадь, действует ли доверенность представителя.
- 4Отбраковка дефектных решенийИз подсчёта убираются бюллетени без сведений о собственнике или о документе на помещение, с двумя отметками по одному вопросу, подписанные не собственниками.
- 5Уведомление остальных собственниковПисьменное сообщение о намерении обратиться в суд с фотофиксацией размещения. Требование распространяется и на иски о ничтожности, а его невыполнение оставляет заявление без движения.
- 6Подача иска с полным набором требованийПомимо ничтожности решений заявляются последствия: недействительность договора управления, исключение записи из реестра лицензий, перерасчёт начислений.
- 7Истребование оригиналов судомХодатайство об изъятии подлинников бюллетеней у инспекции и управляющей организации. Суд выдаёт обязательный к исполнению запрос, за неисполнение налагается штраф.
- 8Опрос собственников и экспертизаСобственники, числящиеся проголосовавшими, вызываются свидетелями. При споре о подписях назначается почерковедческая экспертиза по оригиналам.
- 9Решение и его исполнениеКопия решения направляется в жилищную инспекцию для корректировки реестра лицензий, а управляющей организации предъявляется требование о перерасчёте.
Что делается до подачи иска
Претензия не нужна, но два действия до суда обязательны, и оба часто пропускают
- Досудебная претензия по таким требованиям законом не установлена — иск подаётся сразу, и суд не вернёт его из-за отсутствия переписки с ответчиком.
- Обязательным остаётся письменное уведомление остальных собственников о намерении обратиться в суд: правило пункта 6 статьи 181.4 ГК РФ применяется и к искам о ничтожности.
- Запрос документов у управляющей организации делается письменно: реестр собственников она обязана предоставить в течение пяти дней с момента обращения, часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ.
- Заявление в жилищную инспекцию подаётся параллельно: при поступлении двух и более протоколов с решениями по аналогичным вопросам за три месяца проверка становится обязательной.
- Собственники, которые не голосовали, но числятся проголосовавшими, дают письменные заявления заранее — потом их приходится вызывать свидетелями и терять заседания.
- Технический паспорт дома или сведения о площадях из ЕГРН запрашиваются до подачи: расчёт кворума прикладывается к иску, а не обещается в нём.
Ничтожность не требует предварительного обращения к инициатору собрания: решение недействительно независимо от чьего-либо признания, и переписка этого не меняет.
Куда подавать и как формулировать требование
Требований здесь обычно несколько, и заявляются они одним иском
| Что | Как по этому требованию | Норма |
|---|---|---|
| Вид производства | Исковое. Заявление о признании недействительными решений собрания — самостоятельный иск, допустимый и в отношении ничтожных решений | п. 1 ст. 181.3 ГК |
| Какой суд | Районный: требование неимущественное и оценке не подлежит, мировому судье не подсудно | ст. 24 ГПК |
| Где именно | По адресу ответчика. Правило исключительной подсудности по месту нахождения недвижимости здесь не применяется: спор не о правах на помещения | ст. 28 ГПК |
| Кто ответчик | Инициатор собрания. Если сообщество является юридическим лицом — товарищество собственников жилья, кооператив, садовое товарищество, — ответчиком выступает оно само | ч. 2 ст. 45 ЖК |
| Как формулировать | Признать недействительными решения общего собрания, оформленные протоколом от такой-то даты за таким-то номером, с перечнем вопросов. Требование к протоколу как к документу заявлять не следует | ст. 181.5 ГК |
| Дополнительные требования | Признание недействительным договора управления, исключение сведений о доме из реестра лицензий, перерасчёт начислений, возврат уплаченных взносов | ст. 12 ГК |
| Обязательное приложение | Расчёт кворума и доказательства уведомления остальных собственников о намерении подать иск | п. 6 ст. 181.4 ГК |
| Ходатайства вместе с иском | Об истребовании подлинников решений и протокола из жилищной инспекции и о запрете исполнять оспариваемые решения до окончания дела | ст. 57, 139 ГПК |
| Срок рассмотрения | Два месяца со дня поступления заявления; при назначении почерковедческой экспертизы производство приостанавливается и срок увеличивается | ст. 154 ГПК |
Требование неимущественное, цена иска не определяется; дополнительное требование о возврате уплаченных взносов оплачивается пошлиной как имущественное.
На какой стадии ваше дело — Признание общего собрания несостоявшимся
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Первые четыре — основа расчёта, остальные добывает суд
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Протокол общего собрания | Показывает заявленный кворум, повестку и формулировки решений — то, что предстоит опровергать |
| Сведения об общей площади дома | Технический паспорт или данные ЕГРН: знаменатель, от которого считаются проценты |
| Реестр собственников помещений | Площади и правообладатели по каждому помещению. Управляющая организация обязана выдать его в пять дней |
| Выписки ЕГРН по спорным помещениям | Позволяют показать, что бюллетень подписан не собственником или не на всю площадь |
| Сообщение о проведении собрания | Сравнивается с протоколом: расхождение повесток даёт ничтожность без всякого пересчёта |
| Подлинники решений собственников | Хранятся в жилищной инспекции три года. Без оригиналов невозможны ни проверка реквизитов, ни экспертиза подписей |
| Заявления не голосовавших собственников | Письменные подтверждения того, что человек не участвовал, хотя числится в подсчёте |
| Расчёт кворума в виде таблицы | Помещение, площадь, голос, причина исключения бюллетеня и итоговый процент — основной документ по делу |
Оригиналы бюллетеней на руки не выдаются никому, кроме суда: ходатайство об их истребовании подаётся одновременно с иском.
Как проверяется кворум в разных сообществах
Порог везде «более половины», но делится каждый раз другое — здесь и прячется большинство ошибок
| Где собрание | Что берётся за сто процентов | Норма |
|---|---|---|
| Многоквартирный дом | Общая площадь всех жилых и нежилых помещений. Кворум — участие собственников, обладающих более чем половиной этой площади | ч. 3 ст. 45 ЖК |
| Голос отдельного собственника | Пропорционален его доле в праве общей собственности, а доля — площади помещения. Число проживающих и число квартир на подсчёт не влияют | ч. 3 ст. 48 ЖК |
| Квартира в общей долевой собственности | Каждый сособственник голосует своей долей. Подпись одного за всю площадь засчитывается только в его части, остальное выбывает из подсчёта | ч. 1 ст. 37 ЖК |
| Товарищество собственников жилья | Голоса членов товарищества, а не всех собственников дома. Собрание правомочно при участии членов, обладающих более чем половиной голосов от общего числа голосов членов | ч. 3 ст. 146 ЖК |
| Садовое товарищество | Число членов товарищества. Собрание правомочно, если присутствует более половины членов или их представителей: считаются люди, а не сотки | ч. 19 ст. 17 ФЗ-217 |
| Собрание после несостоявшегося очного | Если очное собрание кворума не имело, решения с той же повесткой могут приниматься заочным голосованием. Порог при этом не снижается | ч. 1 ст. 47 ЖК |
| Отдельные вопросы повестки дома | Кворум даёт правомочность собрания, но по ряду вопросов требуется ещё и квалифицированное большинство — не менее двух третей от общего числа голосов дома | ч. 1 ст. 46 ЖК |
Правомочность собрания и достаточность голосов по конкретному вопросу — две разные проверки. Собрание может состояться, а решение по отдельному пункту всё равно оказаться непринятым.
Сроки
Ничтожность не имеет срока действия, но у иска о ней срок есть
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Иск о признании ничтожного решения недействительным | Шесть месяцев | Исчисляется по аналогии, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать | п. 5 ст. 181.4 ГК |
| Возражение о ничтожности в чужом деле | Не ограничено | Суд оценивает его по существу независимо от истечения срока по иску | п. 1 ст. 181.3 ГК |
| Предельный срок для иска | Два года | Со дня, когда сведения о решении стали общедоступными для собственников | п. 5 ст. 181.4 ГК |
| Возврат уплаченного по ничтожному решению | Три года | Общий срок исковой давности, течёт отдельно от срока на оспаривание | ст. 196 ГК |
| Передача подлинников в жилищную инспекцию | Десять дней после собрания | Плюс пять дней у управляющей организации на пересылку | ч. 1 ст. 46 ЖК |
| Хранение решений и протокола инспекцией | Три года | После истечения подлинники могут быть уничтожены | ч. 1.1 ст. 46 ЖК |
| Уведомление собственников о будущем иске | Заблаговременно до подачи | Без него заявление оставляют без движения | п. 6 ст. 181.4 ГК |
| Рассмотрение дела судом | Два месяца | Приостанавливается на время экспертизы | ст. 154 ГПК |
Решение ничтожно с момента принятия и не становится действительным от того, что прошло время. Ограничен только самостоятельный иск; возражение о ничтожности сроком не связано.
С чем приходят по несостоявшимся собраниям
Семь ситуаций; в первых четырёх спор идёт о цифрах, в остальных — о полномочиях
Кворум посчитан по головам
Инициатор сложил число подписей и разделил на число квартир. При пересчёте по площадям кворум пропадает: у владельцев больших помещений подписей не оказалось.
В подсчёт вошли чужие голоса
Проголосовали наниматели, члены семьи, один из супругов за всю квартиру. Такие бюллетени учитываются лишь в доле подписавшего либо не учитываются вовсе.
Бюллетени без сведений о праве
Нет данных о документе, подтверждающем право собственности, либо по одному вопросу отмечены сразу два варианта. Отсев таких решений и обрушивает заявленный кворум.
Показать всеСвернуть
Собрания не проводилось вовсе
Протокол составлен по готовому образцу, бюллетени заполнены одной рукой, собственники в один голос заявляют, что ничего не подписывали. Здесь работает почерковедческая экспертиза по оригиналам.
Вопрос вне повестки
В объявлении три пункта, в протоколе пять. Ничтожность двух добавленных решений устанавливается сравнением документов, без единого расчёта.
Собрание вышло за свои полномочия
Утвердило штрафы за парковку, распорядилось помещением конкретного собственника, изменило доли в общем имуществе. Компетенция собрания определена законом и уставом, и расширить её решением нельзя.
Собрание садового или жилищного товарищества
Основания ничтожности те же, но кворум иной: в садовом товариществе — более половины членов, в товариществе собственников жилья — более половины голосов его членов. Судебная практика по этим сообществам строится на тех же четырёх пунктах статьи 181.5 ГК РФ.
От чего зависит исход
Порядок отражает то, чем в действительности выигрываются такие дела
Наличие подлинников бюллетеней в деле
Без оригиналов не проверить ни реквизиты, ни подписи. Управляющая организация обязана передать их в жилищную инспекцию, а та хранит три года — оттуда их и истребует суд.
Качество собственного расчёта
Таблица «помещение — площадь по ЕГРН — голос — порок бюллетеня» с итоговым процентом. Она заменяет десять страниц рассуждений и переносит спор на территорию, где ответчику нечем возражать.
Верно выбранный знаменатель
Общая площадь всех помещений дома, а не жилых; голоса членов товарищества, а не всех собственников; члены садового товарищества, а не владельцы участков. Ошибка здесь рушит весь расчёт.
Показать всеСвернуть
Основание, не требующее подсчёта
Вопрос вне повестки или вне компетенции доказывается сравнением двух документов. Если такое основание есть, оно заявляется первым: спор о процентах может не понадобиться.
Показания собственников
Заявления людей, которые не голосовали, но числятся проголосовавшими. Каждое такое заявление снимает голоса из числителя и одновременно работает как довод о фальсификации.
Своевременность обращения
Шестимесячный срок применяется и к ничтожности — по аналогии с пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ. Пропустив его, вы сохраняете возражение в чужом деле, но теряете самостоятельный иск.
Полнота заявленных требований
Ничтожность решений сама по себе не отменяет договор управления и не возвращает дом прежней компании. Что не заявлено, то и не будет решено.
Чем заканчиваются такие дела
Последствия признания решений ничтожными наступают не сами собой — часть из них требует отдельных требований
- Все решения протокола признаны недействительными. Обычный итог при доказанном отсутствии кворума: порок затрагивает собрание целиком, а не отдельный вопрос. Недействительность наступает с момента принятия решения.
- Ничтожными признаны отдельные вопросы. Кворум устоял, но два пункта оказались вне повестки или вне компетенции собрания. Остальные решения продолжают действовать.
- Иск удовлетворён, но дом остался у новой компании. Требование заявлено только о решениях, а договор управления и запись в реестре лицензий не оспорены. Формальная победа без практических последствий.
- Отказ: кворум подтвердился при пересчёте. Отбракованных бюллетеней оказалось меньше, чем предполагалось, и порог устоял. Остаётся путь оспоримости, если срок ещё не истёк.
Показать всеСвернуть
- Отказ по сроку при сохранении возражения. Самостоятельный иск отклонён, но в деле о взыскании взноса ссылка на ничтожность решения сохраняет силу и оценивается судом по существу.
- Решения признаны ничтожными, начисления пересчитаны. Основание для платы отпало задним числом, и суммы, собранные по ничтожному решению, возвращаются как неосновательное обогащение по отдельному требованию.
Как это выглядит на практике
Четыре положения, которые повторяются чаще прочих
Метры против квартир
В протоколе кворум пятьдесят четыре процента, посчитанный по числу подписей на число квартир. После перевода в площади остаётся сорок шесть: не голосовали как раз владельцы крупных нежилых помещений на первом этаже. Решения признаны ничтожными целиком.
Повестка из трёх пунктов, протокол из шести
Объявление о собрании касалось только выбора совета дома. В протоколе появились тариф и целевой сбор. Судебная практика по таким делам устойчива: три добавленных решения ничтожны, остальные сохраняют силу.
Победа без последствий
Иск удовлетворён, решения признаны недействительными, но требование о договоре управления не заявлялось. Компания осталась в реестре лицензий и продолжила выставлять квитанции — пришлось начинать второй процесс.
Показать всеСвернуть
Ничтожность как защита от взыскания
Собственнику предъявили долг по целевому взносу, шестимесячный срок на самостоятельный иск давно прошёл. Возражение о том, что взнос установлен собранием без кворума, суд оценил по существу и в иске о взыскании отказал.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые три меняют исход дела, остальные — его цену и сроки
- Считать кворум по числу собственников В многоквартирном доме голос равен площади помещения. Расчёт по головам даёт неверный результат в обе стороны и разрушает позицию при первой же проверке.
- Просить признать недействительным протокол Недействительными признаются решения, а протокол лишь их фиксирует. Требование к документу ведёт к уточнению иска, а иногда и к отказу.
- Ограничиться требованием о ничтожности Договор управления, запись в реестре лицензий и уже собранные деньги отдельно не отменяются. Всё это заявляется тем же иском.
- Работать по копиям бюллетеней Реквизиты по копии не проверяются, экспертиза по ней не назначается. Подлинники истребует только суд, и просить об этом надо сразу.
- Взять общую площадь из протокола Знаменатель проверяется по техническому паспорту и ЕГРН. Завышение или занижение площади дома — самый простой способ показать кворум там, где его нет.
- Считать, что ничтожность не имеет срока Само решение действительно недействительно бессрочно, но самостоятельный иск ограничен шестью месяцами по аналогии закона.
- Не уведомить остальных собственников Правило о заблаговременном уведомлении распространяется и на иски о ничтожности. Заявление оставят без движения.
- Смешивать сообщества в одном расчёте Собрание собственников дома, собрание членов товарищества и собрание садоводов имеют разные знаменатели кворума. Подмена одного другим — типичная причина отказа.
Какие последствия влечёт признание собрания несостоявшимся
Часть последствий наступает автоматически, часть — только по заявленным требованиям
- Отпадает основание для начислений. Ничтожное решение недействительно с момента принятия, поэтому тариф или взнос, утверждённый на несостоявшемся собрании, не подлежал применению изначально. Перерасчёт требуют у управляющей организации, а при отказе — судом.
- Возврат собранных взносов. Деньги, внесённые по ничтожному решению, взыскиваются как неосновательное обогащение по главе 60 ГК РФ. Срок здесь общий трёхлетний и течёт независимо от срока на оспаривание.
- Судьба договора управления. Договор, заключённый на основании ничтожного решения, автоматически не прекращается: требование о его недействительности заявляется отдельно, иначе компания продолжит управлять домом.
- Реестр лицензий. Запись о доме исключается на основании решения суда, но и это последствие лучше формулировать требованием, а не рассчитывать на инициативу инспекции.
Показать всеСвернуть
- Судебные расходы. Госпошлина, почерковедческая экспертиза и услуги представителя взыскиваются с ответчика при удовлетворении иска; экспертиза здесь обычно самая крупная статья.
- Компенсация морального вреда по таким требованиям не присуждается: затронуто имущественное право собственника, а не личное неимущественное благо.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Первое, что я делаю по такому делу, — выясняю, что именно делили на что. Половина обращений про «липовый кворум» заканчивается тем, что инициатор считал квартиры, а не метры, либо взял за сто процентов только жилую площадь. Это уже готовое основание, и никакой экспертизы для него не нужно: достаточно технического паспорта и калькулятора.
Второе — про формулировку требования. Просить признать недействительным протокол неправильно: протокол только фиксирует решения. Я всегда пишу «признать недействительными решения общего собрания собственников, оформленные протоколом от такого-то числа», и дальше перечисляю вопросы. Уточнение требования в заседании стоит месяца, а иногда и срока.
Третье — о том, за что здесь бьются по-настоящему. Спор выигрывается не в прениях, а на стадии истребования подлинников. Пока в деле копии из приложения к протоколу, проверить нечего: экспертизу по копии не назначают, реквизиты не читаются. Ходатайство об истребовании оригиналов из жилищной инспекции я подаю вместе с иском, а не после первого заседания.
И то, что говорю сразу: признание решений ничтожными само по себе не вернёт дом прежней компании и не отменит договор управления. Это отдельные требования, и заявлять их нужно в том же иске. Победа, после которой в квитанциях ничего не меняется, — самый частый и самый бессмысленный результат по этой категории.
Что я беру на себя
Состав работы по делу о признании собрания несостоявшимся
- Проверка знаменателя Устанавливаю действительную общую площадь помещений дома или действительное число членов товарищества — то, от чего считается кворум.
- Сплошная сверка бюллетеней Каждое решение собственника сверяю с выпиской ЕГРН: подписант, площадь, полномочия представителя, обязательные реквизиты.
- Расчёт с обоснованием отбраковки Готовлю таблицу, где по каждому исключённому бюллетеню указана норма, по которой он не подлежит подсчёту.
- Поиск оснований без арифметики Сравниваю повестку с протоколом и проверяю компетенцию собрания: такое основание часто снимает необходимость в споре о процентах.
- Истребование подлинников Готовлю ходатайства к жилищной инспекции и управляющей организации, добиваюсь представления оригиналов протокола и решений.
- Работа со свидетелями Собираю заявления собственников, не участвовавших в голосовании, и обеспечиваю их явку в заседание.
- Полный набор требований Заявляю не только ничтожность решений, но и последствия: недействительность договора управления, исключение из реестра лицензий, перерасчёт.
- Исполнение решения Направляю решение суда в жилищную инспекцию и добиваюсь фактического перерасчёта начислений, а не только записи в судебном акте.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Признание общего собрания несостоявшимся
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Самому или с адвокатом
Признак один: очевиден ли порок из самих документов
Справитесь сами
Порок очевиден и не требует подсчётов:
- в самом протоколе указан кворум пятьдесят процентов или менее
- решение принято по вопросу, которого нет в приложенном сообщении о собрании
- собрание распорядилось тем, что к его компетенции очевидно не относится
- вы готовы сами разместить уведомления и зафиксировать это фотографиями
Здесь иск — две страницы и приложение из двух документов. Обратиться самому правильно, а не экономно.
Нужен адвокат
Кворум придётся опровергать расчётом:
- заявленный кворум держится в пределах пятидесяти — шестидесяти процентов
- нужны подлинники бюллетеней и почерковедческая экспертиза
- часть помещений в общей долевой собственности и доли надо разносить
- на решении уже основаны договор управления и запись в реестре лицензий
- ответчик заявил о пропуске срока или провёл подтверждающее собрание
Правило простое: если ничтожность видна из сравнения двух бумаг, иск пишется самостоятельно. Если её надо вычислить из сотни бюллетеней и доказать чужие подписи — нужен тот, кто умеет истребовать оригиналы и назначать экспертизу. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда по несостоявшемуся собранию нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Управление многоквартирным домом
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О ничтожности решений и о том, чем она отличается от обычного обжалования
Чем ничтожное решение отличается от оспоримого?
Ничтожное недействительно само по себе, без решения суда, и к нему не применяется правило о том, что суд вправе оставить решение в силе, если ваш голос ничего не менял. Оснований всего четыре, и они перечислены в статье 181.5 ГК РФ.
Можно ли требовать признания недействительным протокола?
Формально нет: недействительными признаются решения, а протокол лишь фиксирует их. Требование формулируется как признание недействительными решений, оформленных протоколом от определённой даты.
Я голосовал за. Могу ли я заявить ничтожность?
Да. Ограничение по кругу истцов установлено для оспоримых решений. Требовать признания недействительным ничтожного решения вправе любое лицо, имеющее охраняемый законом интерес.
Кворум ровно пятьдесят процентов — собрание состоялось?
Нет. Закон требует более чем пятидесяти процентов голосов, ровно половина кворума не образует.
Показать всеСвернуть
Спасёт ли ответчика повторное собрание?
Нет. Подтверждение новым решением снимает пороки порядка принятия, но не восполняет отсутствовавший кворум: ничтожность таким способом не устраняется.
Как считается кворум в садовом товариществе?
По числу членов: собрание правомочно, если присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Площадь участков на подсчёт не влияет.
Какие последствия у признания решений ничтожными?
Основание для начислений отпадает с момента принятия решения. Но договор управления, запись в реестре лицензий и возврат собранных денег требуют отдельных требований в том же иске.
Не откладывайте защиту