Помогаю в Москве и Московской области изменить вид разрешённого использования земельного участка или перевести землю в другую категорию, разделить, объединить или перераспределить участки, находящиеся в частной собственности. Оспариваю отказ администрации, а выдел доли в натуре требую через суд.
Коротко
Раздел, объединение и перераспределение — это образование новых участков, исходный прекращает существование (ст. 11.2 ЗК РФ), и без межевания они не проходят. С публичной землёй перераспределяют только в случаях ст. 39.28 ЗК РФ, а вид использования меняют по градостроительному регламенту (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). В этой теме 6 услуг: проект межевания территории, раздел, объединение, перераспределение, смена вида использования, перевод категории.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
6 услуг
Сначала выясняем, это образование нового участка или изменение старого, потом — нужен ли спор.
Способ зависит от цели: поделить, соединить, прирезать землю или сменить то, что на ней можно делать
При разделе образуются новые участки, а исходный прекращает существование; у собственника возникает право на все новые участки, у сособственников сохраняется общая собственность, если соглашение не говорит иное (ст. 11.4 ЗК РФ). Если согласия нет, выдел в натуре требуют через суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Объединяют только смежные участки: образуется один, прежние прекращают существование (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ). У разных собственников возникает общая собственность на новый участок (п. 3 ст. 11.6). Если участки в аренде или залоге, нужно письменное согласие арендаторов и залогодержателей (п. 4 ст. 11.2).
Перераспределение частного участка с публичной землёй допускается только в случаях п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, за увеличение площади вносится плата (п. 5 ст. 39.28). Орган рассматривает заявление не более двадцати дней (п. 8 ст. 39.29), а основания отказа закрыты перечнем п. 9 той же статьи.
Смена одного вида на другой идёт по градостроительному регламенту при соблюдении технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Условно разрешённый вид требует разрешения через комиссию и обсуждения проекта решения (ч. 1 и 2 ст. 39 ГрК РФ); отказ можно оспорить в суде (ч. 7 ст. 37).
Перевод начинается с ходатайства в уполномоченный орган власти или местного самоуправления (ст. 2 ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую»). Ходатайство могут не рассмотреть, если подано ненадлежащим лицом или документы не соответствуют требованиям, и тогда его возвращают в течение тридцати дней (ст. 3).
Раздел, перераспределение или выдел не пройдут, если новые границы лишают возможности использовать стоящие на участке здания по назначению (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ) или если сохраняемые обременения не дают использовать образуемые участки по разрешённому использованию (п. 5). Поэтому схему раздела сначала сверяю с расположением строений и записями об обременениях, и только под неё готовят межевой план.
Ошибки выбора способа изменения участка; сама процедура описана на отдельных страницах
Да. Раздел, объединение, перераспределение и выдел — это образование новых участков (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ), а сведения об образуемых участках вносятся в ЕГРН по межевому плану (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ). При разделе и перераспределении учёт и регистрация прав идут одновременно по всем новым участкам (ч. 2 ст. 41), поэтому межевой план готовят сразу на все части. Часть участка становится объектом права только после образования: участок должен определяться как индивидуальная вещь (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
Исходный участок прекращает существование с даты регистрации прав на все образованные из него участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ) и одновременно снимается с кадастрового учёта (ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). Каждый новый участок получает свой кадастровый номер, который не меняется и не повторяется (ч. 1 ст. 5). При выделе доли прежний участок сохраняется в изменённых границах (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ).
Участки из участка нескольких собственников образуют по соглашению между ними (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ), а споры об образовании участков рассматривает суд (п. 8). Без соглашения участник вправе требовать в суде выдела доли в натуре; если выдел невозможен без несоразмерного ущерба, он получает от остальных стоимость доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если суд обязал разделить участок, согласие арендаторов и залогодержателей не требуется (пп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Орган субъекта или местного самоуправления принимает акт о переводе или об отказе в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства, Правительство РФ — в течение трёх (ч. 4 ст. 3 закона о переводе земель из одной категории в другую). Акт направляют заявителю в четырнадцать дней, его можно обжаловать в суд (ч. 7, 8 ст. 3). Перевод считается состоявшимся с даты внесения новой категории в ЕГРН (ч. 3 ст. 5).
Письменного согласия закон не требует: смена одного вида на другой идёт по градостроительному регламенту зоны (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Для условно разрешённого вида проект решения выносят на общественные обсуждения или публичные слушания, и владельцев участков с общей границей извещают о них (ч. 2, 4 ст. 39). По заключению комиссия готовит рекомендации, а решение принимает глава местной администрации (ч. 8, 9 ст. 39).
Утверждённая схема или проект межевания территории обязательны, когда участки образуют из государственной или муниципальной земли (п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ). Участок одного собственника делят по его заявлению о кадастровом учёте и регистрации прав с межевым планом (ч. 10 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). Но новые участки должны уложиться в предельные размеры градостроительного регламента (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ).
Изменение вида разрешённого использования земельного участка на другой вид идёт по градостроительному регламенту той территориальной зоны, где участок находится (ч. 2 и 3 ст. 37 ГрК РФ). Для условно разрешённого вида подают заявление в комиссию, проект решения проходит общественные обсуждения или публичные слушания (ст. 39). Решение об отказе можно оспорить в суде (ч. 7 ст. 37).
Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, проводится по соглашению их собственников, и у них возникает право на образуемые участки (п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ). Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности граждан и публичных образований, — только в случаях ст. 39.28 и по соглашению с органом.
Рядом с изменением участка стоят эти земельные вопросы
Не откладывайте защиту