Какой вид указан в реестре сейчас
Основной вид считается выбранным со дня внесения сведений о нём в реестр недвижимости — пункт 4 статьи 14.1 ЗК РФ. Всё остальное — намерения.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка
Требую изменения вида разрешённого использования земельного участка — с садоводства на ИЖС, с сельхозназначения на дачное, под магазин или гостевой дом. Выбираю вид из регламента территориальной зоны, готовлю документы для Росреестра и веду получение разрешения на условный вид.
Как изменить вид разрешённого использования участка
Основной вид выбирается правообладателем из установленных регламентом для территориальной зоны без разрешений и согласований, но с обязательным заявлением о внесении сведений в реестр недвижимости. Условно разрешённый вид доступен только после разрешения, выданного по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.
Когда по смене вида использования нужен адвокат
Спор идёт не о желании собственника, а о содержании регламента
- Нужного вида нет в градостроительном регламентеВыбрать можно только тот вид, который установлен регламентом для вашей территориальной зоны. Если его там нет, задача решается изменением правил землепользования и застройки, а не заявлением в реестр.п. 1 ст. 14.4 ЗК
- Вид отнесён к условно разрешённымИспользовать участок по такому виду можно только после предоставления разрешения и внесения сведений в реестр. Разрешение выдаёт глава местной администрации по итогам обсуждений.п. 5 ст. 14.1, п. 5 ст. 14.4 ЗК
- Отказано в разрешении на условно разрешённый видРешение о предоставлении разрешения или об отказе можно оспорить в судебном порядке. Комиссия обязана указать причины, а не ограничиться ссылкой на итоги слушаний.ч. 8, 12 ст. 39 ГрК
- Участок в аренде у государства или муниципалитетаАрендатор и лицо, получившее участок в безвозмездное пользование, не вправе выбирать вид использования иной, чем предусмотренный договором. Менять надо договор, а не запись в реестре.п. 3 ст. 14.4 ЗК
- Принято решение о комплексном развитии территорииСо дня принятия такого решения и до утверждения документации по планировке территории изменение вида использования участков в её границах не допускается.ч. 4.1 ст. 37 ГрК
- Участок попал в зону планируемого размещения объектаПравообладатель участка в границах зоны планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения не вправе выбирать иной вид использования, чем предусмотренный для размещения этого объекта.п. 8 ст. 14.4 ЗК
- Хотите строить многоквартирный домЕсли документацией по планировке территории использование участка предусмотрено в иных целях, чем жилищное строительство, выбрать вид под многоквартирные дома нельзя даже при разрешающем регламенте.п. 9 ст. 14.4 ЗК
- Выявлена самовольная постройкаСо дня поступления уведомления о выявлении самовольной постройки разрешение на условно разрешённый вид по такому участку не предоставляется до сноса постройки или приведения её в соответствие.ч. 11.1 ст. 39 ГрК
- На самом деле нужна другая категория земельВид использования и категория земель — разные вещи. Если участок сельскохозяйственного назначения, сменой вида задача застройки не решается.ст. 7, п. 1 ст. 14.2 ЗК
- После смены вида выросла кадастровая стоимостьНовый вид использования — основание для пересчёта стоимости, а вместе с ней и земельного налога. Завышенную стоимость оспаривают отдельно.
- Отказано во внесении сведений в реестрЗаявление о внесении сведений о выбранном виде подано, но регистратор его не исполнил. Решение органа регистрации оспаривается самостоятельно.
- Разные части участка нужны под разноеОдин участок — один набор видов использования. Если части нужны под несовместимые цели, вопрос решается разделом.
Использование участка исключительно по вспомогательному виду разрешённого использования не допускается: вспомогательный вид устанавливается только дополнительно к основному. Построить «объект вспомогательного назначения» на участке без подходящего основного вида нельзя.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Изменение вида разрешённого использования земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается при изменении вида использования
Восемь вопросов, ответы на которые определяют, возможна ли смена вообще
В какой территориальной зоне участок
Виды устанавливаются регламентом для каждой территориальной зоны и применяются ко всем участкам в её границах — пункт 4 статьи 14.2 ЗК РФ.
Есть ли нужный вид в перечне зоны
Выбор возможен только из установленного регламентом. Отсутствие вида в перечне переводит задачу в плоскость изменения правил землепользования и застройки.
Основной это вид или условно разрешённый
Первый выбирается без разрешений и согласований, второй — только после разрешения по статье 39 ГрК РФ и внесения сведений в реестр.
Не устанавливается ли вид документацией по планировке
Для линейных объектов, особых экономических зон и ряда других территорий виды задаёт документация по планировке территории, и выбирать можно только из неё.
На каком праве вы владеете участком
Арендатор государственного или муниципального участка не вправе выбирать вид, отличный от предусмотренного договором.
Нет ли запрета по комплексному развитию
Со дня решения о комплексном развитии территории и до утверждения документации по планировке изменение вида в её границах не допускается.
Что изменится в стоимости и налоге
Новый вид использования влечёт пересчёт кадастровой стоимости, а значит, и земельного налога, который считается от неё.
Показать всёСкрыть
Кто вправе менять вид использования и в каких пределах
Объём права зависит от того, кто вы участку — собственник, арендатор или учреждение
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Собственник участка | Выбрать любой основной или вспомогательный вид из установленных регламентом для соответствующей территориальной зоны, лесничества или особо охраняемой природной территории, без разрешений и согласований | п. 1 ст. 14.4 ЗК |
| Правообладатель, выбравший основной вид | Направить в орган регистрации прав заявление о внесении в реестр сведений о выбранных видах; без этого выбор не считается сделанным | п. 2 ст. 14.4, п. 4 ст. 14.1 ЗК |
| Правообладатель при условно разрешённом виде | Использовать участок по такому виду только после предоставления разрешения и внесения сведений о нём в реестр недвижимости | п. 5 ст. 14.4 ЗК |
| Заинтересованное лицо | Направить в комиссию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования, в том числе электронным документом с электронной подписью | ч. 1 ст. 39 ГрК |
| Правообладатель соседнего участка | Получить сообщение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний и высказаться: сообщения направляются владельцам смежных участков не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления | ч. 4 ст. 39 ГрК |
| Любое физическое или юридическое лицо | Оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования либо об отказе в его предоставлении | ч. 7 ст. 37, ч. 12 ст. 39 ГрК |
| Арендатор государственного или муниципального участка | Использовать участок только по виду, предусмотренному договором аренды или безвозмездного пользования; выбирать иной вид не вправе | п. 3 ст. 14.4 ЗК |
| Государственное или муниципальное учреждение | Выбрать основной вид, соответствующий целям деятельности по учредительным документам; решение об изменении вида по участку в постоянном (бессрочном) пользовании принимается в срок не более тридцати дней | п. 4 ст. 14.4 ЗК |
| Правообладатель участка с несоответствующим видом | Продолжать использование без установления срока приведения в соответствие, если установленный вид не совпадает с регламентом или документацией по планировке территории | п. 3 ст. 14.3 ЗК |
Вид разрешённого использования: что это и как он меняется
Прежнее правило о свободном выборе без обращения в реестр больше не действует
Вид разрешённого использования земельного участка — это вид деятельности, которую с учётом установленных законом ограничений допускается осуществлять на участке, а также над и под его поверхностью. Такое определение даёт пункт 1 статьи 14.1 Земельного кодекса РФ. Виды устанавливаются в отношении участков из состава земель всех категорий и определяются по классификатору, утверждённому уполномоченным федеральным органом.
Видов бывает три. Основных может быть один или несколько. Вспомогательные устанавливаются только дополнительно к основному, и использование участка исключительно по вспомогательному виду не допускается — пункт 2 статьи 14.3 ЗК РФ. Условно разрешённые виды устанавливаются в случаях, предусмотренных федеральным законом, и использовать участок по такому виду можно только после получения разрешения и внесения сведений о нём в реестр недвижимости.
Ключевой момент, который меняет всю практику: основной вид разрешённого использования считается выбранным со дня внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости — пункт 4 статьи 14.1 ЗК РФ. Для выбора нового основного вида правообладатель ОБЯЗАН направить в орган регистрации прав заявление о внесении в реестр сведений о выбранных видах — пункт 2 статьи 14.4 ЗК РФ. Заявление не требуется только в том случае, когда вы используете участок по тому виду, сведения о котором в реестре уже есть. Сведения о вспомогательных видах в реестр не вносятся.
Обратите внимание: часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, на которую годами ссылались как на право свободно выбирать вид использования без дополнительных разрешений и согласований, УТРАТИЛА СИЛУ. Соответствующее правило теперь записано в пункте 1 статьи 14.4 ЗК РФ и дополнено обязанностью обратиться в орган регистрации прав. Ссылка на старую норму в заявлении или в иске — верный признак того, что документ написан по устаревшему образцу.
Изменение одного вида разрешённого использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов — часть 3 статьи 37 ГрК РФ. То есть выбирать можно только из перечня, установленного для вашей территориальной зоны. Если нужного вида в перечне нет, менять надо не запись в реестре, а сами правила землепользования и застройки.
Условно разрешённый вид получают по статье 39 ГрК РФ. Заявление подаётся в комиссию, проект решения выносится на общественные обсуждения или публичные слушания, сообщения о них направляются правообладателям смежных участков не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления. Срок обсуждений не может превышать одного месяца. По итогам комиссия готовит рекомендации с указанием причин, а глава местной администрации в течение трёх дней принимает решение. Расходы на организацию и проведение обсуждений несёт сам заявитель.
Установление или изменение видов разрешённого использования, а равно предоставление разрешения на условно разрешённый вид, не влекут прекращения прав на участок, ограничений таких прав и обременений — пункт 7 статьи 14.2 ЗК РФ. А если установленный вид не соответствует регламенту или документации по планировке территории, участок и здания могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие.
Что говорит закон о выборе вида использования
Пункт 2 — та самая обязанность, о которой чаще всего забывают
Статья 14.4. Выбор видов разрешенного использования земельных участков
1. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав.
3. Лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором.Статья 14.4 Земельного кодекса РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 3 закрывает самый популярный замысел: взять участок в аренду у города под одно и использовать под другое. Арендатор связан договором, и менять надо именно договор. Исключение сделано только для случаев комплексного развития территории.
Что проверяется при смене вида использования
Четыре условия; ни одно из них не зависит от намерений собственника
- Наличие вида в регламенте Выбрать можно только вид, установленный регламентом использования земель для соответствующей территориальной зоны, лесничества или особо охраняемой природной территории.
- Категорию вида Основной выбирается свободно, вспомогательный — только дополнительно к основному, условно разрешённый — только после предоставления разрешения.
- Права на участок Арендатор государственного или муниципального участка связан договором, учреждение — целями деятельности по учредительным документам.
- Отсутствие блокирующих обстоятельств Решение о комплексном развитии территории, зона планируемого размещения объекта и уведомление о самовольной постройке останавливают смену вида.
Порядок: как меняют вид разрешённого использования
Девять шагов; развилка на третьем определяет всё остальное
- 1Выписка из реестраСмотрим, какой вид разрешённого использования и какая категория земель значатся по участку сейчас, и есть ли ограничения прав.
- 2Определение территориальной зоныПо правилам землепользования и застройки находим зону участка и полный перечень видов: основных, вспомогательных и условно разрешённых.
- 3Развилка: основной или условно разрешённыйЕсли нужный вид основной — идём коротким путём. Если условно разрешённый — предстоит процедура с обсуждениями. Если вида нет вовсе — работаем с изменением правил.
- 4Проверка ограниченийПроверяем документацию по планировке территории, решения о комплексном развитии, зоны планируемого размещения объектов и условия договора аренды.
- 5Заявление в орган регистрации правПо основному виду направляем заявление о внесении в реестр сведений о выбранном виде. До внесения сведений вид не считается выбранным.
- 6Заявление в комиссию по условно разрешённому видуПодаём заявление, в том числе электронным документом с электронной подписью; расходы на обсуждения несёт заявитель.
- 7Общественные обсуждения или публичные слушанияСообщения направляются владельцам смежных участков не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления; срок обсуждений — не более одного месяца.
- 8Рекомендации комиссии и решение главы администрацииКомиссия готовит рекомендации с указанием причин, глава местной администрации принимает решение в течение трёх дней и публикует его.
- 9Внесение сведений и проверка налоговых последствийСведения о новом виде вносятся в реестр; после этого проверяем пересчёт кадастровой стоимости и размер земельного налога.
Что сделать до обращения и до иска
Большая часть отказов предотвращается чтением правил землепользования
- Получить выписку из ЕГРН и зафиксировать действующий вид разрешённого использования и категорию земель.
- Запросить выписку из правил землепользования и застройки: территориальная зона и полный перечень видов для неё.
- Определить, к какой группе относится нужный вид — основной, вспомогательный или условно разрешённый.
- Проверить документацию по планировке территории и решения о комплексном развитии, которые блокируют смену вида.
- Если участок арендован у города, сверить вид, предусмотренный договором, и оценить возможность изменения договора.
- Оценить последствия: как изменится кадастровая стоимость и земельный налог после смены вида.
- По условно разрешённому виду подготовить обоснование и заранее переговорить с владельцами смежных участков — их извещают по закону.
- Сохранять все ответы комиссии и администрации: срок на обжалование отсчитывается от момента, когда стало известно о нарушении права.
Соблюдать досудебный порядок закон здесь не обязывает. Но решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид принимается на основании рекомендаций комиссии и заключения о результатах обсуждений — и в суде оценивается именно эта процедура. Значит, участвовать в ней нужно активно, а не ждать итога.
Через суд: что оспаривается и по каким правилам
Оспаривается решение органа, а не содержание регламента
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Что можно оспорить | Решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования либо об отказе в его предоставлении | ч. 7 ст. 37, ч. 12 ст. 39 ГрК |
| Кто вправе оспорить | Физическое или юридическое лицо, чьи права затронуты решением, включая владельцев смежных участков | ч. 1 ст. 218 КАС |
| В каком порядке | По правилам административного судопроизводства: оспаривается решение органа местного самоуправления | ч. 1 ст. 218 КАС |
| Срок обращения | Срок — три месяца со дня, когда узнали о нарушении права; пропущенный по уважительной причине срок восстанавливается судом | ч. 1, 7 ст. 219 КАС |
| Кто доказывает законность | Орган, принявший решение: обязанность доказывания соответствия решения нормативным актам лежит на административном ответчике | ч. 11 ст. 226 КАС |
| Что просить | Признать решение незаконным и обязать повторно рассмотреть заявление; суд не выдаёт разрешение вместо администрации | ст. 227 КАС |
| Государственная пошлина | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Срок рассмотрения | До одного месяца со дня поступления административного искового заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Отказ органа регистрации | Решение об отказе во внесении сведений о выбранном виде оспаривается тем же способом — как решение органа, наделённого публичными полномочиями | ч. 1 ст. 218 КАС |
| Обжалование судебного акта | Апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме | ст. 298 КАС |
Правила землепользования и застройки — нормативный правовой акт, и оспаривание самого регламента идёт по отдельным правилам с иным размером пошлины.
На какой стадии ваше дело — Изменение вида разрешённого использования земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Для основного вида комплект минимальный, для условно разрешённого — больше
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на участок | Показывает действующий вид использования, категорию земель и ограничения прав | Орган регистрации прав, МФЦ, портал госуслуг |
| Выписка из правил землепользования и застройки | Определяет территориальную зону и полный перечень видов использования для неё | Администрация муниципального образования |
| Заявление о внесении сведений о выбранном виде | Обязательный документ: без внесения сведений в реестр основной вид не считается выбранным | Готовится самостоятельно, подаётся в орган регистрации прав |
| Заявление в комиссию о разрешении | Нужно, если вид отнесён к условно разрешённым | Комиссия при местной администрации |
| Обоснование условно разрешённого вида | Материалы для обсуждений: как использование повлияет на смежные участки и окружающую среду | Готовится заявителем, при необходимости с проектировщиком |
| Правоустанавливающие документы на участок | Подтверждают ваше право и его вид: собственность, аренда, постоянное пользование | Свой архив, нотариус, орган власти |
| Договор аренды | Показывает вид использования, которым связан арендатор государственного или муниципального участка | Свой экземпляр, орган власти |
| Сведения о документации по планировке территории | Позволяют проверить, не задан ли вид использования документацией и не попал ли участок в зону планируемого размещения объекта | Администрация муниципального образования |
| Заключение о результатах обсуждений | Основной документ для спора: на нём строятся рекомендации комиссии и решение главы администрации | Организатор обсуждений, официальный сайт |
Заявление в комиссию может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью.
Сколько стоит смена вида использования
Пошлины небольшие, а главные деньги — расходы на обсуждения и новый налог
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Внесение сведений о выбранном виде в реестр | Заявление о внесении сведений подаётся правообладателем в орган регистрации прав; размер платы устанавливается налоговым законодательством по совершаемому регистрационному действию | п. 2 ст. 14.4 ЗК |
| Расходы на общественные обсуждения | Несёт лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования | ч. 10 ст. 39 ГрК |
| Административный иск об оспаривании решения | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск неимущественного характера | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Земельный налог после смены вида | Налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка; при изменении вида использования стоимость пересчитывается, и налог меняется вслед за ней | ст. 390, 391 НК |
| Арендная плата за государственный участок | Рассчитывается исходя из вида использования, предусмотренного договором; изменение вида без изменения договора платы не меняет | п. 3 ст. 14.4 ЗК |
| Подготовка обоснования и проектных материалов | Оплачивается по договору с проектировщиком; законом размер не установлен | Договор с исполнителем |
| Расходы на представителя | Присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, в разумных пределах | ст. 112 КАС |
Размер расходов на организацию и проведение обсуждений законом не установлен и зависит от порядка, принятого в муниципальном образовании.
Сроки
Сроки процедуры короткие, а вот запреты действуют долго
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Направление сообщений о слушаниях владельцам смежных участков | Семь рабочих дней | Со дня поступления заявления о предоставлении разрешения | ч. 4 ст. 39 ГрК |
| Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний | Не более месяца | Со дня оповещения жителей до дня опубликования заключения | ч. 7 ст. 39 ГрК |
| Решение главы местной администрации по рекомендациям комиссии | Три дня | Со дня поступления рекомендаций; решение подлежит опубликованию | ч. 9 ст. 39 ГрК |
| Решение об изменении вида по участку учреждения в постоянном (бессрочном) пользовании | Тридцать дней | Со дня поступления заявления о выборе вида | п. 4 ст. 14.4 ЗК |
| Оспаривание решения о разрешении или об отказе в нём | Три месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении права; восстанавливается по уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС |
| Рассмотрение административного дела судом | До одного месяца | Может быть продлён председателем суда не более чем на месяц | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Запрет на изменение вида в границах территории комплексного развития | До утверждения документации | Со дня принятия решения о комплексном развитии территории | ч. 4.1 ст. 37 ГрК |
| Использование участка с видом, не соответствующим регламенту | Бессрочно | Срок приведения в соответствие не устанавливается, если иное не предусмотрено федеральными законами | п. 3 ст. 14.3 ЗК |
Срока давности на смену вида разрешённого использования нет: пока участок существует и регламент допускает нужный вид, обратиться можно в любое время. Ограничены сроки процедуры разрешения и трёхмесячный срок оспаривания решений.
Какие дела по смене вида использования я веду
Шесть типичных причин, по которым приходят
Смена вида с садоводства на индивидуальное жилищное строительство
Самый частый запрос. Всё упирается в территориальную зону: если вид под жилую застройку в её перечне есть, задача решается заявлением в орган регистрации прав.
Получение разрешения на условно разрешённый вид
Магазин, автосервис, гостевой дом на участке в жилой зоне. Ведём процедуру от заявления в комиссию до решения главы администрации, включая участие в обсуждениях.
Оспаривание отказа в разрешении
Комиссия дала отрицательные рекомендации, не указав причин, или сослалась только на возражения соседей. Оспариваем решение и требуем повторного рассмотрения.
Смена вида по арендованному участку
Участок получен у города под один вид, нужен другой. Работаем с договором аренды, потому что арендатор не вправе выбирать иной вид, чем предусмотренный договором.
Отказ во внесении сведений в реестр
Заявление подано, но регистратор не внёс сведения о выбранном виде. Разбираем основание и оспариваем решение органа регистрации прав.
Защита от смены вида на соседнем участке
Сосед получает разрешение на условно разрешённый вид, который меняет обстановку вокруг. Закон даёт право высказаться на обсуждениях и оспорить решение в суде.
От чего зависит исход
Что действительно определяет результат
Содержание градостроительного регламента
Главный фактор. Выбор возможен только из видов, установленных для территориальной зоны; ни суд, ни администрация перечень не расширяют.
Группа, к которой отнесён вид
Основной вид — заявительный порядок. Условно разрешённый — процедура с обсуждениями, где результат не гарантирован.
Качество обоснования
Комиссия готовит рекомендации с указанием причин. Заявитель, показавший, как использование повлияет на соседей и на среду, получает содержательное рассмотрение.
Позиция владельцев смежных участков
Их извещают по закону, и их доводы попадают в заключение об итогах обсуждений. Разговор с соседями до подачи заявления обычно полезнее, чем после.
Соблюдение процедуры администрацией
Нарушение сроков извещения, отсутствие причин в рекомендациях, непубликация решения — то, на чём выигрывают административные дела.
Вид права на участок
Арендатор государственного участка связан договором. Никакая процедура не даст ему вид использования, которого в договоре нет.
Планировочные ограничения
Решение о комплексном развитии территории, зона планируемого размещения объекта и документация по планировке блокируют смену вида независимо от регламента.
Соблюсти срок в три месяца
Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины — самостоятельное основание для отказа в удовлетворении административного иска.
Показать всеСвернуть
Чем заканчиваются такие дела
Итог — запись в реестре или решение администрации
- Сведения о новом основном виде внесены в реестр. Самый быстрый исход: вид был в перечне зоны, заявление подано, запись изменена. С этого дня вид считается выбранным.
- Разрешение на условно разрешённый вид предоставлено. Обсуждения прошли, комиссия дала положительные рекомендации, глава администрации принял решение, сведения внесены в реестр.
- В разрешении отказано. Основание — итоги обсуждений и рекомендации комиссии. Отказ проверяется на мотивированность и на соблюдение процедуры.
- Отказ признан незаконным. Суд обязал повторно рассмотреть заявление: причины в рекомендациях не указаны или процедура извещения нарушена.
Показать всеСвернуть
- Выяснилось, что нужного вида нет в регламенте. Задача переходит в плоскость внесения изменений в правила землепользования и застройки — это другая процедура и другие сроки.
- Смена вида невозможна по договору аренды. Работа переносится на изменение условий договора с уполномоченным органом.
- Изменение заблокировано планировочным решением. Участок попал в границы территории комплексного развития или в зону планируемого размещения объекта.
- Разрешение соседа оспорено. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид признано незаконным по заявлению владельца смежного участка.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций
Ссылка на утратившую силу норму
Заявитель настаивал на праве выбрать вид самостоятельно, ссылаясь на часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса. Норма утратила силу, и правило теперь записано в статье 14.4 ЗК РФ вместе с обязанностью обратиться в орган регистрации прав.
Вида не было в перечне зоны
Собственник просил внести сведения о виде, которого регламент для его территориальной зоны не предусматривал. Отказ признан законным: выбор возможен только из установленных регламентом видов.
Рекомендации комиссии без причин
Отказ мотивировали одной строкой об отрицательных итогах слушаний. Суд указал, что комиссия обязана готовить рекомендации с указанием причин принятого решения, и обязал рассмотреть заявление повторно.
Соседей не известили
Сообщения о слушаниях владельцам смежных участков не направлялись. Нарушение семидневного срока извещения повлекло признание решения незаконным по заявлению соседа.
Арендатор менял вид без договора
Арендатор муниципального участка внёс сведения о другом виде использования и начал строительство. Суд применил запрет: арендатор не вправе выбирать вид, отличный от предусмотренного договором.
Типичные ошибки
Каждая стоит отказа или потраченных впустую расходов на обсуждения
- Считать, что вид меняется сам собой Основной вид считается выбранным только со дня внесения сведений о нём в реестр недвижимости. До этого он не изменён.
- Не подавать заявление в орган регистрации Для выбора основного вида правообладатель ОБЯЗАН направить заявление о внесении сведений в реестр. Обязанность прямая, а не рекомендательная.
- Ссылаться на утратившую силу норму Часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса о свободном выборе без разрешений и согласований больше не действует; правило перенесено в Земельный кодекс.
- Путать вид использования и категорию земель Категория и вид — разные характеристики. Смена вида не переводит участок из одной категории земель в другую.
- Рассчитывать на вспомогательный вид Вспомогательный вид устанавливается только дополнительно к основному; использование участка исключительно по нему не допускается.
- Начинать стройку до получения разрешения По условно разрешённому виду использование допускается только после предоставления разрешения и внесения сведений в реестр.
- Менять вид арендованного участка Арендатор государственного или муниципального участка не вправе выбирать вид, отличный от предусмотренного договором.
- Не считать налог заранее Кадастровая стоимость зависит от вида использования, а земельный налог считается от неё. Смена вида нередко удорожает владение.
- Пропускать обсуждения по соседнему участку Сообщения владельцам смежных участков направляются по закону, и молчание на обсуждениях ослабляет позицию в последующем споре.
Что можно взыскать деньгами
Требование здесь неимущественное, но денежные последствия у решений органов есть
- Убытки при изменении целевого назначения без согласования. Возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причинённые изменением целевого назначения участка на основании ходатайства органа власти о переводе участка из одной категории в другую без согласования с правообладателем — подпункт 5 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ.
- Убытки при ограничении прав на землю. Возмещаются в полном объёме убытки, причинённые ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков — подпункт 4 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ.
- Убытки от незаконного решения органа. Решение органа власти, не соответствующее закону и нарушающее права на землю, может быть признано судом недействительным, а причинённые им убытки подлежат возмещению по статье 61 ЗК РФ.
- Расходы на обсуждения. Организацию и проведение общественных обсуждений оплачивает заявитель, и при незаконном отказе эти расходы становятся частью его убытков.
Показать всеСвернуть
- Судебные расходы. Государственная пошлина и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Разговор о смене вида разрешённого использования почти всегда начинается с одной и той же фразы: «мне сказали, что я могу выбрать любой вид сам». Это половина правды. Выбрать действительно можно самостоятельно, без разрешений и согласований, но только из того перечня, который установлен регламентом для вашей территориальной зоны, — и только основной или вспомогательный вид. И после выбора обязательно нужно обратиться в орган регистрации прав: основной вид считается выбранным со дня внесения сведений в реестр, а не со дня вашего решения.
Отдельно предупреждаю: норма, на которую по привычке ссылаются, — часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса — утратила силу. Соответствующее правило теперь в статье 14.4 Земельного кодекса, и оно устроено иначе: свобода выбора осталась, но к ней добавлена прямая обязанность подать заявление. Документ, написанный по старому образцу, выдаёт себя первой же ссылкой, и это заметно и в администрации, и в суде.
Вторая развилка — условно разрешённый вид. Здесь заявитель не выбирает, а просит, и просит публично: проект решения выносится на общественные обсуждения или публичные слушания, соседей извещают по закону, а расходы на организацию несёт сам заявитель. Я всегда советую поговорить с владельцами смежных участков до подачи заявления. Их возражения попадут в заключение об итогах обсуждений, и переубеждать людей на слушаниях уже поздно.
Третье, что чаще всего обесценивает всю работу, — договор аренды. Если участок получен у города, арендатор не вправе выбирать вид, отличный от предусмотренного договором. Никакая процедура этого не обходит: менять надо договор, а это переговоры с уполномоченным органом и иногда новый аукцион. Люди узнают об этом, уже вложившись в проект.
И последнее — деньги. Кадастровая стоимость зависит от вида использования, а земельный налог считается от кадастровой стоимости. Смена вида под коммерцию нередко увеличивает и то, и другое в разы. Этот расчёт я прошу сделать до подачи заявления, а не после первого налогового уведомления.
Что берёт на себя адвокат
От чтения регламента до записи в реестре
- Разбор регламента и зоны Нахожу территориальную зону участка и полный перечень видов; отвечаю, возможна ли нужная вам смена в принципе.
- Определение маршрута Разделяю случаи: заявительный порядок по основному виду, процедура разрешения по условно разрешённому, изменение правил землепользования, если вида нет вовсе.
- Проверку блокирующих обстоятельств Смотрю документацию по планировке территории, решения о комплексном развитии, зоны планируемого размещения объектов и условия договора аренды.
- Заявление в орган регистрации прав Готовлю заявление о внесении сведений о выбранном виде и сопровождаю его до появления записи.
- Ведение процедуры разрешения Составляю заявление в комиссию, готовлю обоснование, участвую в обсуждениях и работаю с заключением об их результатах.
- Оспаривание отказа Готовлю административное исковое заявление, проверяю мотивированность рекомендаций и соблюдение сроков извещения соседей.
- Расчёт последствий Оцениваю, как изменятся кадастровая стоимость, земельный налог и арендная плата после смены вида.
- Защиту от чужой смены вида Представляю владельца смежного участка на обсуждениях и оспариваю выданное соседу разрешение.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Изменение вида разрешённого использования земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Менять вид самому или с адвокатом
Признак простой — есть ли нужный вид среди основных для вашей зоны
Справитесь сами
Случай простой и заявительный:
- участок в собственности, а не в аренде у города
- нужный вид значится основным в регламенте вашей территориальной зоны
- участок не входит в границы территории комплексного развития
- документация по планировке территории вид использования не задаёт
- строений, не соответствующих новому виду, на участке нет
- рост кадастровой стоимости и налога вас устраивает
Достаточно выписки из правил землепользования и заявления в орган регистрации прав; здесь можно обойтись без юриста или адвоката.
Нужен адвокат
Появилась процедура или спор:
- нужный вид отнесён к условно разрешённым
- нужного вида нет в регламенте вовсе
- участок получен в аренду или безвозмездное пользование от органа власти
- в разрешении отказано или рекомендации комиссии не мотивированы
- орган регистрации отказал во внесении сведений о выбранном виде
- участок в границах территории комплексного развития или зоны планируемого размещения объекта
- разрешение получил сосед, и это меняет условия использования вашего участка
Правило простое: если нужный вид основной и стоит в перечне вашей зоны, это заявление в орган регистрации прав. Если вид условно разрешённый, участок арендован или уже получен отказ — начинается работа с процедурой и сроками. Где искать свой случай — выше, раздел: «Когда по смене вида использования нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Раздел, объединение и изменение земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Перераспределение земельных участков государственной и муниципальной собственностиРаздел земельного участка между собственниками: соглашение или решение судаРазработка и оспаривание проекта межевания территорииОбъединение земельных участков: образование участка, схема, порядок и документыПеревод земельного участка из одной категории земель в другую
Частые вопросы
О чём спрашивают о смене вида использования
Как изменить вид разрешённого использования земельного участка?
Найти территориальную зону участка, проверить перечень видов в регламенте и, если нужный вид основной, подать в орган регистрации прав заявление о внесении сведений о выбранном виде.
Можно ли выбрать вид без согласований?
Любой основной или вспомогательный вид из установленных регламентом выбирается без разрешений и согласований, но заявление о внесении сведений в реестр подать обязательно (ст. 14.4 ЗК РФ).
Когда вид считается изменённым?
Со дня внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости (п. 4 ст. 14.1 ЗК РФ), а не со дня подачи заявления.
Чем условно разрешённый вид отличается от основного?
Использовать участок по условно разрешённому виду можно только после предоставления разрешения по итогам общественных обсуждений и внесения сведений о нём в реестр.
Показать всеСвернуть
Может ли арендатор изменить вид использования?
Нет. Лицо, которому государственный или муниципальный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, не вправе выбирать вид, отличный от предусмотренного договором (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ).
Что делать, если нужного вида нет в регламенте?
Выбор ограничен перечнем регламента, поэтому задача решается внесением изменений в правила землепользования и застройки — это отдельная и более длительная процедура.
Изменится ли налог после смены вида?
Как правило, да: кадастровая стоимость зависит от вида использования, а земельный налог считается от кадастровой стоимости.
Нужно ли приводить участок в соответствие с регламентом?
Нет. Участки и здания, вид использования которых не соответствует регламенту, могут использоваться без установления срока приведения в соответствие, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 3 ст. 14.3 ЗК РФ).
Не откладывайте защиту