Смежны ли участки
Объединение возможно только для смежных участков — пункт 1 статьи 11.6 ЗК РФ. Общая граница проверяется по координатам, внесённым в реестр.
Объединение земельных участков: образование участка, схема, порядок и документы
Объединяю земельные участки в один: смежные наделы, купленную полосу, доли после наследства. Готовлю схему и документы для образования нового участка, а если участки у разных лиц, объясняю, что возникнет общая собственность, и проверяю запрет для участков на праве пользования.
Как объединить земельные участки
При объединении смежных участков образуется один участок, а прежние прекращают существование. У собственника возникает право собственности на образуемый участок, а если участки принадлежали разным лицам — право общей собственности. Объединение допустимо, только когда новый участок отвечает требованиям закона.
Когда по объединению участков нужен адвокат
Отказ приходит не из-за спора с людьми, а из-за несовместимости самих участков
- Участки лежат в разных территориальных зонахНе допускается образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. Это самая частая причина отказа при объединении: два соседних надела попали в разные зоны по правилам землепользования и застройки.п. 7 ст. 11.9 ЗК
- После объединения превышен максимальный размерПредельные максимальные размеры определяются градостроительным регламентом. При объединении работает верхняя граница, а не нижняя, и её легко перешагнуть.п. 1 ст. 11.9 ЗК
- Участки предоставлены разным лицам не в собственностьНе допускается объединение участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования, кроме случая, когда все они предоставлены одному лицу.п. 5 ст. 11.6 ЗК
- Один из участков в залогеОбъединение заложенного участка с незаложенным допускается, но право залога распространяется на весь образуемый участок, если стороны не договорились об ином. Об этом узнают обычно после регистрации.п. 6 ст. 11.6 ЗК
- Участки принадлежат разным людямУ них возникает право общей собственности на образуемый участок. Если цель была «разделить потом по-другому», объединение только усложнит задачу.п. 3 ст. 11.6 ЗК
- Нет согласия арендатора или землепользователяОбразование участков допускается при письменном согласии землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходных участков.п. 4 ст. 11.2 ЗК
- Границы одного из участков не установленыОбъединять нечего, пока хотя бы у одного участка в реестре нет координат характерных точек: смежность в этом случае недоказуема.п. 6 ст. 11.9 ЗК
- Между участками разрыв или наложениеФормально смежные участки на деле оказываются с чересполосицей или с пересечением. Это устраняется до объединения, иначе учёт приостановят.
- В реестре ошибка в координатахОбразуемый участок наследует неверную геометрию, и исправлять придётся уже один большой объект вместо двух маленьких.
- Объединили и хотите обратноВернуть прежнюю конфигурацию можно только разделом, и он подчиняется другим правилам, в первую очередь минимальным размерам.ст. 11.4 ЗК
- У участков разные виды разрешённого использованияОдин объект не может иметь два вида разрешённого использования. Их приводят к единому до объединения, отдельной процедурой.
Объединить можно только СМЕЖНЫЕ участки. Два надела через дорогу или через чужую землю объединению не подлежат, сколько бы они ни принадлежали одному человеку: закон прямо говорит об объединении смежных участков.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Объединение земельных участков
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается в деле об объединении участков
Восемь вопросов, ответы на которые готовятся до кадастровых работ
Кому и на каком праве они принадлежат
От этого зависит, возникнет ли у вас единоличная собственность или общая: пункты 2, 3 и 4 статьи 11.6 ЗК РФ дают три разных исхода.
Не попадает ли объединение под запрет
Участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и безвозмездного пользования объединяются, только если предоставлены одному лицу.
Показать всёСкрыть
Что будет с залогом
Право залога распространяется на весь образуемый участок, если стороны не договорились об ином — пункт 6 статьи 11.6 ЗК РФ.
Одна ли территориальная зона
Образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, не допускается. Проверяется по правилам землепользования и застройки.
Проходит ли площадь по максимуму
Предельные размеры определяются градостроительным регламентом; при объединении ограничивает верхняя граница.
Совпадают ли категория и вид использования
Образуемый участок — один объект с одной категорией земель и одним видом разрешённого использования; расхождение устраняется до объединения.
Кто должен дать согласие
Землепользователи, землевладельцы, арендаторы и залогодержатели исходных участков дают письменное согласие — пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ.
Кто вправе объединять участки и что при этом возникает
Право на объединение и его последствия зависят от того, кому и на каком праве участки принадлежат
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Собственник обоих участков | Объединить смежные участки и получить право собственности на образуемый участок; прежние участки прекращают существование | п. 1, 2 ст. 11.6 ЗК |
| Собственники разных участков | Объединить свои смежные участки; при этом у них возникает право общей собственности на образуемый участок | п. 3 ст. 11.6 ЗК |
| Участники общей собственности | Объединить участки, принадлежащие им на праве общей собственности; право общей собственности на образуемый участок возникает в соответствии с гражданским законодательством | п. 4 ст. 11.6 ЗК |
| Землепользователь на праве постоянного (бессрочного) пользования | Объединять такие участки только при условии, что все они предоставлены ему одному; объединение участков разных лиц на этом праве не допускается | п. 5 ст. 11.6 ЗК |
| Владелец на праве пожизненного наследуемого владения | Те же ограничения: объединение возможно, если все участки предоставлены одному и тому же лицу | п. 5 ст. 11.6 ЗК |
| Залогодержатель | Сохранить обеспечение: при объединении заложенного участка с незаложенным право залога распространяется на весь образуемый участок, если соглашением сторон не предусмотрено иное | п. 6 ст. 11.6 ЗК |
| Арендатор исходного участка | Давать или не давать письменное согласие на образование участка; без согласия арендатора объединение не проводится, кроме прямо названных в законе случаев | п. 4 ст. 11.2 ЗК |
| Собственники нескольких участков в частной собственности | Оформить объединение соглашением об образовании земельного участка между собой | п. 5 ст. 11.2 ЗК |
| Заинтересованное лицо | Передать спор об образовании земельных участков на разрешение суда: такие споры прямо отнесены законом к судебному порядку | п. 8 ст. 11.2 ЗК |
Что такое объединение земельных участков по закону
Один объект вместо двух — и совершенно другой набор прав
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается — пункт 1 статьи 11.6 Земельного кодекса РФ. Слово «смежных» здесь не украшение: участки должны иметь общую границу. Два надела, разделённые дорогой, ручьём или чужой землёй, объединению не подлежат, даже если оба принадлежат одному человеку.
Что происходит с правами, зависит от того, кому участки принадлежали. У собственника возникает право собственности на образуемый участок. Если участки принадлежали на праве собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый участок. Если участки принадлежали на праве общей собственности разным лицам, право общей собственности на образуемый участок возникает по правилам гражданского законодательства. Это пункты 2, 3 и 4 статьи 11.6 ЗК РФ, и именно третий из них чаще всего оказывается неожиданностью: соседи, объединившие наделы «чтобы удобнее было», получают один участок в общей собственности и все связанные с этим ограничения распоряжения.
Отдельный запрет установлен для участков, предоставленных не в собственность. Не допускается объединение участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные участки предоставлены одному лицу — пункт 5 статьи 11.6 ЗК РФ.
Залог при объединении не исчезает и не делится. Допускается объединение земельного участка, обременённого залогом, с участком, не обременённым залогом; при этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон — пункт 6 статьи 11.6 ЗК РФ. То есть чистый участок, присоединённый к ипотечному, сам становится предметом залога.
Требования к образуемому участку — общие для всех способов образования и собраны в статье 11.9 ЗК РФ. При объединении критичны два из них. Первое: предельные максимальные размеры участков определяются градостроительным регламентом, и объединённый участок не должен их превышать. Второе: не допускается образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон и лесничеств, а также границы муниципальных образований и населённых пунктов. Соседние наделы нередко оказываются в разных территориальных зонах, и это делает объединение невозможным при полном согласии всех участников.
Наконец, образование участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходных участков — пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ. Согласие не требуется, если объединение производится на основании решения суда, предусматривающего объединение участков в обязательном порядке.
Что говорит закон об объединении участков
Пункты 3 и 5 — источник почти всех неприятных открытий
Статья 11.6. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.Статья 11.6 Земельного кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 3 стоит перечитать дважды. Люди объединяют участки, чтобы получить один большой, а получают один общий: распоряжаться им можно только сообща, а продать свою часть — только как долю в праве. Если задача была в другом, разумнее оставить два участка и оформить между ними то, что реально нужно.
Что проверяется при объединении участков
Четыре условия; провал любого останавливает процедуру
- Смежность участков Объединяются только смежные участки, имеющие общую границу. Смежность подтверждается координатами характерных точек в реестре, а не соседством на плане.
- Совместимость режимов Границы образуемого участка не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, муниципальных образований и населённых пунктов — пункты 3 и 7 статьи 11.9 ЗК РФ.
- Соблюдение максимального размера Площадь образуемого участка не должна превышать предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом территориальной зоны.
- Согласия и допустимость по виду права Требуется письменное согласие арендаторов, землепользователей и залогодержателей, а участки на праве постоянного пользования или наследуемого владения объединяются только у одного лица.
Порядок: что происходит при объединении
Восемь шагов от двух выписок до одной записи в реестре
- 1Выписки на все исходные участкиСмотрим площадь, категорию, вид разрешённого использования, координаты границ, зарегистрированные права и обременения по каждому участку отдельно.
- 2Проверка смежностиСверяем координаты характерных точек: есть ли общая граница без разрыва и без наложения. Разрыв в полметра делает участки несмежными.
- 3Проверка территориальных зон и предельных размеровПо правилам землепользования и застройки определяем зону каждого участка и максимальный размер. Разные зоны — стоп, объединение невозможно.
- 4Сбор согласийПолучаем письменные согласия арендаторов, землепользователей, землевладельцев и залогодержателей исходных участков либо фиксируем отказ.
- 5Соглашение об образовании участкаЕсли участки принадлежат нескольким лицам, объединение оформляется соглашением между ними с указанием долей в праве на образуемый участок.
- 6Межевой планКадастровый инженер готовит межевой план на образуемый участок: конфигурация, площадь, координаты характерных точек.
- 7Кадастровый учёт и регистрацияПодаём заявление в орган регистрации прав напрямую или через МФЦ. Одновременно проводятся учёт образуемого участка и регистрация прав на него.
- 8Снятие исходных участков с учётаПрежние участки прекращают существование с даты государственной регистрации прав на образуемый участок; до этого момента объединения юридически нет.
Что сделать до подачи документов
Объединение чаще срывается на подготовке, чем в суде
- Получить выписки из ЕГРН на каждый исходный участок и сверить категорию, вид разрешённого использования и наличие координат границ.
- Проверить по правилам землепользования и застройки, в одной ли территориальной зоне находятся участки и каков предельный максимальный размер.
- Убедиться, что участки действительно смежные: заказать кадастровому инженеру предварительное заключение по координатам.
- Проверить основания владения: если участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования или наследуемого владения, объединение допустимо только для одного лица.
- Запросить у банка письменное согласие на объединение и согласовать судьбу залога на образуемом участке.
- Получить письменное согласие арендатора и землепользователя каждого исходного участка.
- Согласовать с сособственниками размеры долей в праве на образуемый участок и оформить соглашение об образовании.
- Проверить, нет ли на участках объектов недвижимости, разрешённое использование которых пострадает от смены конфигурации.
Обязательного досудебного порядка по спорам об образовании земельных участков закон не устанавливает: споры об образовании участков прямо отнесены к судебному порядку пунктом 8 статьи 11.2 ЗК РФ. Но приостановка кадастрового учёта — не спор, а результат непроверенных исходных данных, и она снимается подготовкой, а не иском.
Через суд: когда и с чем идти
Судебных дел по объединению немного, и почти все они про отказ или про чужое согласие
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Когда возникает спор | Когда сособственник или землепользователь отказывается дать согласие, когда орган приостановил или отказал в учёте, когда объединение проведено без вашего согласия | п. 4, 8 ст. 11.2 ЗК |
| Кто подаёт заявление | Собственник исходного участка, залогодержатель, арендатор или иное лицо, чьи права затронуты образованием участка | п. 8 ст. 11.2 ЗК |
| В какой суд | В районный суд по месту нахождения участков: иски о правах на земельные участки предъявляются по месту нахождения этих объектов | ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Оспаривание отказа органа | Отказ в утверждении схемы расположения или иное решение органа оспаривается по правилам административного судопроизводства | ст. 218 КАС |
| Срок обращения по административному иску | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права; пропуск по уважительной причине восстанавливается судом | ч. 1, 7 ст. 219 КАС |
| Государственная пошлина по административному иску | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Государственная пошлина по иску без оценки | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Что даёт решение суда | Решение, предусматривающее объединение участков в обязательном порядке, заменяет согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей | пп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев по гражданскому делу; по административному делу об оспаривании решения органа — до одного месяца | ч. 1 ст. 154 ГПК, ч. 1 ст. 226 КАС |
| Обжалование | Апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 321 ГПК |
Требование о признании права собственности на образуемый участок оплачивается как имущественное по цене иска; требование о понуждении к заключению соглашения — как неимущественное.
На какой стадии ваше дело — Объединение земельных участков
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект небольшой, но каждая бумага закрывает конкретное основание для отказа
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Выписки из ЕГРН на все исходные участки | Подтверждают права, площадь, категорию, вид использования и наличие координат границ | Орган регистрации прав, МФЦ, портал госуслуг |
| Правоустанавливающие документы | Договоры, свидетельства о праве на наследство, акты органов власти по каждому участку | Свой архив, нотариус, архив органа власти |
| Выписка из правил землепользования и застройки | Показывает территориальную зону и предельные размеры — два главных ограничения при объединении | Администрация муниципального образования |
| Соглашение об образовании земельного участка | Нужно, когда исходные участки принадлежат нескольким лицам; определяет доли в праве на образуемый участок | Готовится сторонами |
| Письменное согласие залогодержателя | Требуется в силу прямого указания закона; заодно фиксирует судьбу залога на образуемом участке | Банк или иной залогодержатель |
| Письменные согласия арендатора и землепользователя | Без них образование участков не допускается, кроме случаев, названных в законе | Стороны договоров |
| Межевой план на образуемый участок | Основание кадастрового учёта: конфигурация, площадь и координаты характерных точек | Кадастровый инженер |
| Заявление о кадастровом учёте и регистрации прав | Учёт образуемого участка и регистрация права на него проводятся одновременно | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Подтверждает оплату регистрационного действия | Банк, портал госуслуг |
Заявление подаётся в орган регистрации прав напрямую или через многофункциональный центр; при подаче через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.
Сколько стоит объединение участков
Пошлины установлены законом, кадастровые работы — рыночная услуга
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Регистрация права на образуемый участок | Для физического лица — 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не определена либо не превышает 20 000 000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК |
| Участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства или КФХ | Кадастровый учёт или регистрация права собственности физического лица — 700 рублей; одновременно учёт и регистрация — 1000 рублей | пп. 24, 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК |
| Участок из земель сельскохозяйственного назначения | Регистрация прав — 700 рублей; одновременно кадастровый учёт и регистрация — 1000 рублей | пп. 25, 25.1 п. 1 ст. 333.33 НК |
| Административный иск об оспаривании отказа | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск неимущественного характера | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Межевой план | Оплачивается заказчиком кадастровых работ по договору подряда; законом размер не установлен | Договор с кадастровым инженером |
| Земельный налог после объединения | Считается по кадастровой стоимости образуемого участка; при объединении она не равна сумме прежних стоимостей и определяется заново | ст. 390, 391 НК |
| Расходы на представителя в суде | Присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, в разумных пределах и по письменному ходатайству | ст. 100 ГПК |
Стоимость межевого плана зависит от числа участков, площади и сложности конфигурации; конкретную сумму называет кадастровый инженер после осмотра документов.
Сроки
Сама процедура быстрая, длинными оказываются подготовка и споры
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Государственная регистрация прав по заявлению в орган регистрации | Семь рабочих дней | Девять рабочих дней при подаче через многофункциональный центр | п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 |
| Одновременные кадастровый учёт и государственная регистрация прав | Десять рабочих дней | Двенадцать рабочих дней при подаче через многофункциональный центр | п. 5 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 |
| Приостановление кадастрового учёта и регистрации при выявлении препятствий | Три месяца | Шесть месяцев по заявлению самого заявителя | ч. 2 ст. 26 ФЗ-218 |
| Оспаривание решения органа об отказе в учёте или в утверждении схемы | Три месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении права; восстанавливается по уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС |
| Рассмотрение административного дела об оспаривании решения органа | До одного месяца | Может быть продлён председателем суда не более чем на месяц | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Апелляционная жалоба на решение суда | Месяц | Со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 321 ГПК |
Сроков давности на объединение участков закон не устанавливает: пока участки существуют и отвечают требованиям, объединить их можно в любое время. Ограничены сроками только обжалование решений органов и процессуальные действия.
Какие дела по объединению участков я веду
Шесть типовых поводов, с которыми приходят
Как объединить два земельных участка одного собственника
Самый простой случай и самый частый источник отказа: участки оказываются в разных территориальных зонах или с разными видами разрешённого использования. Задача — привести режимы к единому до кадастровых работ.
Объединение земельных участков разных собственников
Соседи сводят наделы в один. Готовим соглашение об образовании участка с долями в праве и объясняем последствия: распоряжаться объектом дальше можно будет только сообща.
Объединение участков государственной собственности
Участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования. Проверяем допустимость по пункту 5 статьи 11.6 ЗК РФ и работаем с уполномоченным органом.
Показать всеСвернуть
Объединение при наличии ипотеки
Один участок в залоге, второй свободен. Согласовываем с банком условия, при которых залог не распространится на весь образуемый участок, либо принимаем это как данность осознанно.
Отказ в кадастровом учёте образуемого участка
Приостановка со ссылкой на пересечение границ территориальных зон, превышение максимального размера или отсутствие согласий. Снимаем основания либо оспариваем решение.
Объединение проведено без вашего согласия
Вы арендатор, залогодержатель или сособственник, а участок объединили без вас. Споры об образовании участков рассматриваются в судебном порядке.
От чего зависит исход
Что действительно решает дело, а что не влияет ни на что
Единая территориальная зона
Ключевой фактор. Образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, запрещено, и никакие согласия сторон этого не преодолевают.
Наличие общей границы
Объединяются только смежные участки. Разрыв, даже незначительный по площади, превращает процедуру в невозможную и требует сначала перераспределения.
Предельный максимальный размер
Площадь образуемого участка сверяется с верхней границей по градостроительному регламенту; превышение — самостоятельное основание для отказа.
Показать всеСвернуть
Вид права на исходные участки
Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и безвозмездное пользование объединяются только у одного лица.
Позиция залогодержателя
Банк вправе не соглашаться. Даже при согласии залог по умолчанию распространяется на весь образуемый участок, и это условие обсуждается заранее.
Совпадение вида разрешённого использования
Один объект — один вид использования. Расхождение снимается отдельной процедурой, а не примечанием в межевом плане.
Качество межевого плана
Конфигурация, площадь и координаты характерных точек должны стыковаться без наложений и разрывов, иначе учёт приостановят.
Полнота согласий
Отсутствие письменного согласия арендатора или землепользователя останавливает процедуру, даже когда все остальные условия соблюдены.
Чем заканчиваются такие дела
Итог объединения — одна запись в реестре вместо нескольких
- Образован один участок в единоличной собственности. Обычный исход, когда все исходные участки принадлежали одному человеку: прежние сняты с учёта, новый поставлен с новым кадастровым номером.
- Образован участок в общей собственности. Участки принадлежали разным лицам, и у них возникло право общей собственности на один объект с долями по соглашению.
- Объединение проведено с сохранением залога. Право залога распространилось на весь образуемый участок; кредитный договор и запись об ипотеке приведены в соответствие.
- Отказ из-за разных территориальных зон. Учёт приостановлен и затем прекращён: границы образуемого участка пересекали бы границы зон. Объединение возможно только после изменения зонирования.
Показать всеСвернуть
- Отказ из-за превышения максимального размера. Площадь образуемого участка вышла за верхнюю границу градостроительного регламента.
- Отказ признан незаконным судом. Основание отказа не подтвердилось, и орган обязан повторно рассмотреть заявление.
- Объединение признано недействительным. Проведено без письменного согласия залогодержателя или арендатора; записи о новом участке аннулированы, прежние восстановлены.
- Стороны отказались от объединения. После разбора последствий выбрали другой способ: перераспределение границ либо сервитут вместо создания общей собственности.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций
Участки оказались в разных зонах
Заявитель настаивал, что оба надела фактически используются одинаково. Суд поддержал орган: запрет на образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, сформулирован прямо и не допускает оценки фактического использования.
Между наделами обнаружился зазор
По документам участки считались соседними, по координатам между ними осталась полоса неразграниченной земли. Смежности нет — значит, нет и объединения. Дело закончилось перераспределением с участием муниципалитета.
Банк не давал согласия
Один участок был в ипотеке. Объединение провели без письменного согласия залогодержателя, и запись об образуемом участке была оспорена: закон требует согласия залогодержателей исходных участков.
Показать всеСвернуть
Соседи не ожидали общей собственности
Двое объединили свои участки, чтобы построить общий подъезд. Получили один объект в общей собственности и спор о порядке пользования. Суд разъяснил, что при объединении участков разных лиц возникает именно общая собственность.
Превышен максимальный размер
Суммарная площадь превысила предельный максимум для территориальной зоны. Отказ в учёте признан законным: предельные размеры определяются градостроительным регламентом.
Типичные ошибки
Каждая стоит приостановки учёта или неожиданной общей собственности
- Считать участки смежными по плану Смежность определяется координатами характерных точек в реестре. Зазор в несколько сантиметров делает объединение невозможным.
- Не проверять территориальную зону Образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, прямо запрещено. Это проверяют до кадастровых работ, а не после отказа.
- Смотреть только на минимальный размер При объединении ограничивает максимальный размер участка, установленный градостроительным регламентом.
- Объединять участки на праве пользования Участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, наследуемого владения или безвозмездного пользования, объединяются только если предоставлены одному лицу.
- Игнорировать залог Право залога распространяется на весь образуемый участок, если стороны не договорились об ином. Свободный участок становится обременённым.
- Не спрашивать арендатора Образование участков допускается при письменном согласии арендаторов и землепользователей исходных участков.
- Не думать о последствиях общей собственности У разных собственников после объединения возникает общая собственность: распоряжение объектом становится совместным.
- Считать, что налог просто сложится Кадастровая стоимость образуемого участка определяется заново и может отличаться от суммы прежних стоимостей.
Что можно взыскать деньгами
Денежные требования в этих делах вторичны, но они есть
- Убытки от нарушения прав на землю. Убытки, причинённые нарушением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков, подлежат возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду — пункт 1 статьи 62 ЗК РФ.
- Восстановление участков в прежних границах. По решению суда виновное лицо может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре: восстановлению участков в прежних границах, восстановлению межевых и информационных знаков — пункт 2 статьи 62 ЗК РФ. Это основной способ вернуть положение, если объединение проведено без вашего согласия.
- Восстановление нарушенного права на участок. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта органа власти, повлёкшего нарушение права — пункт 1 статьи 60 ЗК РФ.
- Убытки при ограничении прав. Возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причинённые ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков — пункт 1 статьи 57 ЗК РФ.
Показать всеСвернуть
- Судебные расходы. Пошлина, экспертиза и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Объединение выглядит простейшей из земельных процедур, и именно поэтому к ней приходят уже с отказом на руках. Первый вопрос, который я задаю: вы уверены, что участки смежные? Не по забору и не по здравому смыслу, а по координатам в реестре. Разрыв в тридцать сантиметров, оставшийся после старого межевания, — это отсутствие общей границы, и объединять становится нечего. Такую полосу сначала перераспределяют с муниципалитетом, и только потом объединяют.
Второй вопрос — территориальная зона. Люди искренне не понимают, как два соседних огорода могут находиться в разных зонах, но правила землепользования и застройки проводят границы по своей логике, и она не совпадает с забором. Пункт 7 статьи 11.9 Земельного кодекса запрещает образовывать участок, границы которого пересекают границы территориальных зон, и это запрет без исключений для добросовестных заявителей.
Третье, о чём предупреждаю всегда, — общая собственность. Когда объединяются участки двух людей, возникает не «большой участок пополам», а один объект в общей собственности. Продать свою половину станет нельзя — только долю в праве, с преимущественным правом покупки у второго. Развернуть это обратно можно лишь разделом, а раздел упирается уже в минимальный размер, который вы только что перешагнули в другую сторону. Половина обращений ко мне по разделу — это последствия чужого объединения.
Четвёртое — залог. Пункт 6 статьи 11.6 разрешает объединять заложенный участок с незаложенным, но право залога распространяется на весь образуемый участок, если стороны не договорились иначе. Значит, договариваться надо до подачи документов и письменно, а не выяснять это из выписки после регистрации.
И общий совет: прежде чем заказывать межевой план, потратьте день на выписки и правила землепользования. Кадастровый инженер сделает то, что заказали, а проверка допустимости объединения — не его задача. Отказ в учёте стоит времени, повторных работ и иногда упущенной сделки.
Что берёт на себя адвокат
От проверки допустимости до одной записи вместо нескольких
- Проверку допустимости объединения Сверяю смежность, территориальные зоны, предельные размеры, категорию, вид использования и вид права. Отвечаю, возможно ли объединение, до расходов на кадастровые работы.
- Разбор последствий для прав Объясняю, что возникнет у вас после объединения — единоличная собственность или общая, и что это изменит в распоряжении участком.
- Работу с залогодержателем Готовлю обращение в банк, согласовываю условие о судьбе залога на образуемом участке и фиксирую его письменно.
- Сбор согласий Собираю письменные согласия арендаторов, землепользователей и землевладельцев исходных участков либо фиксирую отказ для суда.
- Соглашение об образовании участка Составляю соглашение между собственниками с распределением долей в праве на образуемый участок.
- Сопровождение кадастрового учёта Ставлю задачу кадастровому инженеру, проверяю межевой план, подаю документы и снимаю приостановления.
- Оспаривание отказа Готовлю административное исковое заявление, слежу за трёхмесячным сроком и добиваюсь повторного рассмотрения заявления.
- Защиту при чужом объединении Оспариваю образование участка, проведённое без вашего согласия, и добиваюсь восстановления прежних границ.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Объединение земельных участков
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Объединять участки самому или с адвокатом
Признак простой — один ли у участков собственник и один ли режим
Справитесь сами
Ситуация бесспорна и однородна:
- все участки принадлежат вам на праве собственности
- границы установлены, участки действительно смежные
- обе площади лежат в одной территориальной зоне
- суммарная площадь не превышает максимального размера
- категория и вид разрешённого использования совпадают
- залога, аренды и иных обременений нет
Достаточно кадастрового инженера и подачи документов в орган регистрации прав через МФЦ; юрист или адвокат здесь не нужны.
Нужен адвокат
Исход зависит от согласий и от проверки допустимости:
- участки принадлежат разным лицам
- один из участков в залоге или в аренде
- участки предоставлены на праве постоянного пользования или наследуемого владения
- территориальные зоны или виды разрешённого использования различаются
- орган приостановил учёт или отказал в нём
- объединение проведено без вашего согласия
- между участками обнаружен разрыв или наложение
Правило простое: если участки ваши, смежные и в одной зоне — это техническая процедура. Если участники разные, есть залог, аренда или отказ органа — цена ошибки измеряется не пошлиной, а годами общей собственности. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда по объединению участков нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Раздел, объединение и изменение земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О чём спрашивают про объединение участков
Как объединить два земельных участка?
Убедиться, что они смежные, находятся в одной территориальной зоне и не превысят максимальный размер, собрать согласия, заказать межевой план и подать документы на кадастровый учёт и регистрацию права.
Можно ли объединить несмежные участки?
Нет. Закон говорит об объединении смежных участков: без общей границы образование одного участка невозможно (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Что будет с правом собственности после объединения?
У одного собственника возникает право собственности на образуемый участок, а у разных собственников — право общей собственности на него (п. 2, 3 ст. 11.6 ЗК РФ).
Можно ли объединить участки с разным видом разрешённого использования?
Образуемый участок — один объект с одним видом использования. Виды приводят к единому до объединения; при разных территориальных зонах объединение вообще не допускается.
Показать всеСвернуть
Нужно ли согласие банка, если участок в ипотеке?
Да, требуется письменное согласие залогодержателя. При объединении заложенного участка с незаложенным залог распространяется на весь образуемый участок, если стороны не договорились иначе (п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ).
Можно ли объединить участки в государственной собственности?
Участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования объединяются, только если все предоставлены одному лицу (п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ).
Сохранится ли прежний кадастровый номер?
Нет. Образуемый участок получает новый кадастровый номер, а исходные снимаются с учёта после регистрации права на новый объект.
Что делать при отказе в кадастровом учёте?
Устранить основание, указанное в решении, либо оспорить отказ в суде по правилам административного судопроизводства в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Не откладывайте защиту