Границы территории проектирования
Проект готовится применительно к элементам планировочной структуры, территориальной или функциональной зоне. Произвольно очерченная территория — первый повод для возврата.
Разработка и оспаривание проекта межевания территории
Сопровождаю разработку проекта межевания территории: от инициативы и решения о подготовке до утверждения. Проект определяет границы образуемых земельных участков и красные линии, проходит общественные обсуждения или слушания; оспариваю отклонение документации и отправку на доработку.
Что такое проект межевания территории
Вид документации по планировке территории. Определяет местоположение границ образуемых и изменяемых участков, устраняя вклинивание, изломанность границ и чересполосицу, а также устанавливает, изменяет или отменяет красные линии.
Когда без проекта межевания территории не обойтись
Шесть случаев, в которых закон делает подготовку документации обязательной
- Нужно установить, изменить или отменить красные линииПодготовка документации в целях размещения объекта капитального строительства обязательна, если требуются установление, изменение или отмена красных линий. Без проекта эти линии не двигаются.п. 2 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ
- Участки образуются только по проекту межеванияКогда земельное законодательство допускает образование участков лишь в соответствии с утверждённым проектом межевания территории, никакая схема расположения его не заменит.п. 3 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ
- Планируется линейный объектСтроительство или реконструкция линейного объекта требует документации по планировке, кроме случая, когда объект размещается на публичных землях без их предоставления и без сервитутов.п. 5 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ
- Земля изымается для государственных нуждИзъятие участков в связи с размещением объекта федерального, регионального или местного значения без документации по планировке невозможно.п. 1 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ
- Границы отдельного участка нужно уточнитьЭто другая процедура: кадастровые работы и согласование с соседями, а не утверждение документации органом власти.
- Проект утверждён, а участок не поставлен на учётМежду утверждённым проектом и записью в реестре лежит ещё один документ — межевой план, подготовленный в соответствии с проектом.
- Территория садоводстваПрименительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, где не планируются линейные объекты и комплексное развитие, допускается подготовка проекта межевания как отдельного документа.ч. 5 ст. 41 ГрК РФ
Для одного частного участка проект межевания территории обычно не нужен: границы уточняются межевым планом. Документация по планировке появляется там, где решается судьба целого квартала или прокладывается линейный объект.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Разработка проекта межевания территории
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется в проекте межевания
Семь позиций, по которым документацию направляют на доработку
Наличие обеих частей
Основная часть, подлежащая утверждению, и материалы по обоснованию. Смешение их содержимого приводит к тому, что утверждается не то, что задумано.
Полнота текстовой части
Перечни и площади образуемых участков, способы их образования, участки территорий общего пользования, виды разрешённого использования, координаты границ территории проекта.
Содержание чертежей
Элементы планировочной структуры, красные линии, линии отступа от них, границы образуемых участков с условными номерами, границы публичных сервитутов.
Соответствие регламентам и нормам отвода
Местоположение границ определяется в соответствии с градостроительными регламентами, нормами отвода для конкретных видов деятельности, техническими регламентами и сводами правил.
Согласованность со схемой расположения
Если на территории действует утверждённая схема расположения участка, срок которой не истёк, местоположение границ в проекте должно ей соответствовать.
Соблюдение процедуры обсуждений
Проводились ли они там, где обязательны, выдержан ли срок не менее четырнадцати дней, опубликовано ли заключение о результатах.
Показать всёСкрыть
Кто готовит и утверждает документацию
Ключевая строка — вторая: подготовку вправе оплатить и частное лицо
| Кто | Что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Орган местного самоуправления | Принять решение о подготовке документации по планировке территории и утвердить её либо отклонить и направить на доработку | ч. 1 ст. 45, ч. 13 ст. 46 ГрК РФ |
| Физическое или юридическое лицо | Осуществить подготовку документации по планировке территории за счёт собственных средств — закон это прямо допускает | ч. 8 ст. 45 ГрК РФ |
| Лицо по договору о комплексном развитии | Принять решение о подготовке документации самостоятельно, без обращения в орган власти | п. 1 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Правообладатель линейного объекта | Самостоятельно решить вопрос о подготовке документации в целях реконструкции существующего линейного объекта | п. 3 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Жители муниципального образования | Участвовать в общественных обсуждениях или публичных слушаниях по проекту межевания территории до его утверждения | ч. 5 ст. 46 ГрК РФ |
| Организатор обсуждений | Провести их в срок, который определяется уставом муниципального образования и не может быть менее четырнадцати дней со дня оповещения до опубликования заключения | ч. 11 ст. 46 ГрК РФ |
| Уполномоченный орган субъекта | Проверить документацию на соответствие требованиям закона в течение пятнадцати рабочих дней со дня её поступления | ч. 12.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Орган, принимающий решение об утверждении | Утвердить документацию или направить на доработку не позднее чем через пятнадцать рабочих дней со дня опубликования заключения о результатах обсуждений | ч. 13 ст. 46 ГрК РФ |
Что входит в проект и чем он отличается от межевого плана
Два документа с похожими названиями и совершенно разной природой
Документация по планировке территории готовится ради устойчивого развития территорий: выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков и границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Видов документации два — проект планировки территории и проект межевания территории. Второй может готовиться как в составе первого, так и отдельным документом.
Проект межевания подготавливается применительно к территории в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах территориальной зоны, определённой правилами землепользования и застройки, либо границах функциональной зоны из генерального плана. Целей у него две. Первая — определение местоположения границ образуемых и изменяемых участков, в том числе ради устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы и невозможности размещения объектов недвижимости. Вторая — установление, изменение или отмена красных линий.
Структура документа задана законом. Он состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию. Основная часть включает текстовую часть и чертежи межевания. В текстовой части приводятся перечень и площади образуемых участков с возможными способами их образования, перечень участков, относимых к территориям общего пользования, виды разрешённого использования, а также сведения о границах территории, в отношении которой утверждён проект, — с перечнем координат характерных точек. На чертежах отображаются границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры, красные линии, линии отступа от них, границы образуемых участков с условными номерами и границы публичных сервитутов.
Здесь и проходит различие с межевым планом. Проект межевания территории — акт планирования, который утверждает орган власти и который распространяется на всю территорию, а не на один участок. Межевой план — кадастровый документ конкретного участка, подготовленный инженером и подписанный его электронной подписью. Проект отвечает на вопрос, какие участки должны появиться и где пройдут красные линии; план описывает, какими координатами конкретный участок будет внесён в реестр. Одно не заменяет другое: после утверждения проекта участки всё равно образуются межевым планом, подготовленным в соответствии с ним.
Наконец, о процедуре. По общему правилу проект межевания территории до утверждения подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Из этого правила есть исключения: они не проводятся, в частности, для территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда, а также когда проект межевания готовится отдельным документом в границах элементов планировочной структуры, утверждённых проектом планировки, — кроме случая, когда меняются красные линии и границы территории общего пользования.
Что говорит закон о целях и составе проекта
Две части статьи 43 задают весь документ
1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, муниципального округа, городского округа функциональной зоны… 2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, в том числе для исключения в отношении таких земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и устранения других недостатков, препятствующих рациональному использованию и охране земель; 2) установления, изменения, отмены красных линий… 3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.Части 1–5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Обратите внимание на вторую цель. Красные линии отделяют территории общего пользования от всего остального, и сдвинуть их можно только документацией по планировке. Когда человек узнаёт, что его участок пересечён красной линией, спорить с ней бесполезно — менять надо сам проект, а это уже публичная процедура с обсуждениями.
Что нужно обосновать при разработке
Четыре опоры проекта; без них он не пройдёт проверку
- Основание для подготовки Случай из части 3 статьи 41 либо решение уполномоченного органа. Документация, подготовленная без основания, не утверждается независимо от её качества.
- Соответствие вышестоящим документам Генеральному плану, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории. Проект межевания не может противоречить тому, во исполнение чего он готовится.
- Соответствие образуемых участков требованиям Предельные размеры, отсутствие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы, возможность использования каждого участка по назначению.
- Учёт материалов инженерных изысканий Подготовка ведётся с учётом их результатов там, где изыскания требуются; допускается использование материалов, полученных для проекта планировки, не более пяти лет со дня выполнения.
Порядок разработки и утверждения
Процедура публичная: половина шагов происходит не у разработчика
- 1Проверка основанияОпределяем, обязательна ли подготовка документации: красные линии, образование участков только по проекту, линейный объект, изъятие земли, комплексное развитие территории.
- 2Решение о подготовкеПринимается уполномоченным органом, а в случаях из части 1.1 статьи 45 — самостоятельно лицом по договору о комплексном развитии или правообладателем линейного объекта.
- 3Определение границ проектированияЭлемент планировочной структуры, территориальная зона по правилам землепользования и застройки либо функциональная зона по генеральному плану.
- 4Сбор исходных данныхСведения о существующих участках, зонах с особыми условиями использования, объектах капитального строительства, границах охраны наследия, лесных кварталах.
- 5Разработка основной частиТекстовая часть с перечнями и площадями образуемых участков и чертежи межевания с красными линиями, линиями отступа и условными номерами.
- 6Материалы по обоснованиюЧертежи с существующими границами, зонами с особыми условиями, объектами и территориями наследия — они объясняют предложенные решения.
- 7Общественные обсужденияПроводятся там, где обязательны, в срок не менее четырнадцати дней от оповещения до опубликования заключения о результатах.
- 8Утверждение или доработкаОрган принимает решение с учётом протокола и заключения не позднее чем через пятнадцать рабочих дней со дня опубликования заключения.
Что сделать до обращения в суд
Возражения, заявленные вовремя, стоят дороже иска, поданного потом
- Отслеживайте оповещение о начале обсуждений: срок от него до публикации заключения не может быть менее четырнадцати дней, и это весь ваш запас времени.
- Знакомьтесь именно с основной частью проекта — утверждается она, а не материалы по обоснованию.
- Заявляйте письменные замечания с обоснованием: они попадают в протокол, и орган обязан учитывать его при принятии решения.
- Проверьте соответствие проекта правилам землепользования и застройки и генеральному плану: противоречие им — самый сильный довод.
- Сверьте образуемые участки с требованиями земельного законодательства: предельные размеры, вклинивание, изломанность границ, чересполосица.
- Запросите сведения о действующих схемах расположения участков на этой территории: проект обязан им соответствовать, если срок схемы не истёк.
- Сохраняйте публикации и заключение о результатах обсуждений: без них трудно доказать нарушение процедуры.
Особенность градостроительных процедур в том, что молчание на стадии обсуждений почти всегда используется против вас: орган ссылается на отсутствие замечаний, а суд — на то, что нарушения прав вы не заявляли.
Через суд: оспаривание документации по планировке
Форма требования зависит от того, чем считать утверждённый проект
| Что | Как по делам о проекте межевания | Норма |
|---|---|---|
| Что обжалуется | Решение об утверждении документации либо об отклонении её и направлении на доработку | ч. 13 ст. 46 ГрК РФ, ст. 218 КАС РФ |
| Срок обращения | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав, свобод и законных интересов | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Оспаривание как нормативного акта | Если утверждённая документация признаётся нормативным правовым актом, дело подсудно суду субъекта Российской Федерации | п. 2 ч. 1 ст. 20 КАС РФ |
| Кто доказывает законность | Орган, принявший оспариваемое решение: на нём лежит обязанность доказать соблюдение требований закона | ч. 11 ст. 226 КАС РФ |
| Что доказываете вы | Нарушение своих прав утверждённой документацией и соблюдение срока обращения в суд | ч. 11 ст. 226 КАС РФ |
| Основные доводы | Противоречие правилам землепользования и застройки, генеральному плану, нарушение порядка проведения обсуждений, несоответствие требованиям к образуемым участкам | ч. 9 ст. 43 ГрК РФ, ст. 11.9 ЗК РФ |
| Что просить | Признать решение незаконным полностью или в части и обязать орган устранить нарушение прав | ст. 227 КАС РФ |
| Доказательства процедуры | Оповещение, протокол обсуждений, заключение о результатах, публикации в официальных источниках | ч. 11, 12 ст. 46 ГрК РФ |
| Экспертиза | Назначается, когда спор касается конфигурации образуемых участков и возможности их использования | ст. 77 КАС РФ |
| Последствие удовлетворения | Орган обязан повторно рассмотреть вопрос; ранее образованные по проекту участки могут потребовать пересмотра | ст. 227 КАС РФ |
Судебные расходы по административному делу распределяются по правилам главы 10 КАС РФ.
На какой стадии ваше дело — Разработка проекта межевания территории
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект собирается по территории, а не по одному участку
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Решение о подготовке документации | Подтверждает основание разработки и определяет границы территории проектирования |
| Правила землепользования и застройки | Задают территориальные зоны и градостроительные регламенты, которым обязан соответствовать проект |
| Генеральный план | Определяет функциональные зоны и планируемое размещение объектов |
| Проект планировки территории | Если он утверждён, красные линии и элементы планировочной структуры берутся из него |
| Сведения ЕГРН по территории | Существующие участки, зоны с особыми условиями использования, объекты капитального строительства |
| Материалы инженерных изысканий | Учитываются при подготовке; полученные для проекта планировки используются не более пяти лет |
| Действующие схемы расположения участков | Границы в проекте обязаны им соответствовать, пока срок схемы не истёк |
| Протокол и заключение обсуждений | Показывают, какие замечания заявлялись и как они учтены при принятии решения |
Сведения ЕГРН по территории запрашиваются в органе регистрации прав, градостроительные документы — в органе местного самоуправления.
Сроки и расходы
Сроки здесь процедурные: закон считает их в рабочих днях
| Что | Срок или размер | Норма |
|---|---|---|
| Общественные обсуждения или публичные слушания | Не менее четырнадцати дней со дня оповещения жителей до дня опубликования заключения о результатах | ч. 11 ст. 46 ГрК РФ |
| Проверка документации органом субъекта | Пятнадцать рабочих дней со дня поступления документации | ч. 12.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Решение об утверждении или доработке | Не позднее чем через пятнадцать рабочих дней со дня опубликования заключения о результатах обсуждений | ч. 13 ст. 46 ГрК РФ |
| Срок годности инженерных изысканий | Материалы, полученные для проекта планировки, используются не более пяти лет со дня выполнения | ч. 8 ст. 43 ГрК РФ |
| Кто оплачивает подготовку | Орган власти либо физическое или юридическое лицо за счёт собственных средств | ч. 8 ст. 45 ГрК РФ |
| Точность координат границ территории | Определяется по требованиям, установленным для территориальных зон | п. 5 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ |
| Госпошлина при оспаривании решения органа | 3000 рублей для гражданина при оспаривании решений и действий органов | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Госпошлина при оспаривании нормативного акта | 4000 рублей для гражданина, если утверждённая документация оспаривается как нормативный правовой акт | подп. 6 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Стоимость разработки | Договорная: зависит от площади территории, числа образуемых участков и объёма изысканий | — |
Размеры государственной пошлины приведены для граждан; для организаций они выше.
Сроки
Почти все сроки здесь процедурные, и пропуск обсуждений не восстанавливается
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Общественные обсуждения или слушания | Не менее четырнадцати дней | От оповещения до публикации заключения | ч. 11 ст. 46 ГрК РФ |
| Проверка документации органом субъекта | Пятнадцать рабочих дней | Со дня поступления документации | ч. 12.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Решение об утверждении или доработке | Пятнадцать рабочих дней | Со дня опубликования заключения | ч. 13 ст. 46 ГрК РФ |
| Использование материалов изысканий | Пять лет | Со дня их выполнения | ч. 8 ст. 43 ГрК РФ |
| Оспаривание решения органа | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Возмещение убытков | Три года | Общий срок исковой давности | ст. 196 ГК РФ |
Трёхмесячный срок обращения в суд восстанавливается при уважительной причине, а вот пропущенные общественные обсуждения провести заново нельзя: они состоялись, и заключение о результатах опубликовано.
С какими проектами я работаю
Шесть типичных поводов заняться документацией по планировке
Красная линия пересекла участок
Часть земли формально отнесена к территории общего пользования. Изменение или отмена такой линии возможны только через проект межевания территории, а не через кадастровые работы.
Территория садоводства
Товарищество приводит в порядок границы участков и земель общего назначения. Закон допускает здесь подготовку проекта межевания отдельным документом и освобождает его от обсуждений.
Земля под многоквартирными домами
Квартал застроен, а участки под домами не сформированы. Границы определяются проектом межевания территории, и от его содержания зависит объём придомовой территории.
Изломанность границ и чересполосица
Исторически сложившаяся нарезка мешает использовать землю. Закон прямо называет устранение этих недостатков целью проекта.
Размещение линейного объекта
Дорога, сети, коммуникации. Здесь документация обязательна, за исключением размещения на публичных землях без предоставления участков и без сервитутов.
Проект отклонён и направлен на доработку
Орган не утвердил документацию по результатам обсуждений или проверки. Задача — понять, что именно послужило основанием, и подготовить возражения.
От чего зависит утверждение
По убыванию влияния на судьбу документации
Соответствие вышестоящим документам
Генеральному плану, правилам землепользования и застройки, проекту планировки. Противоречие им не лечится доработкой чертежей.
Правильно очерченная территория проектирования
Элемент планировочной структуры, территориальная либо функциональная зона. Ошибка в границах проектирования обесценивает весь документ.
Качество материалов по обоснованию
Именно они объясняют предложенную нарезку: существующие участки, зоны с особыми условиями использования, объекты капитального строительства, границы охраны наследия.
Позиция участников обсуждений
Протокол и заключение о результатах учитываются органом при принятии решения. Организованные возражения жителей регулярно отправляют проекты на доработку.
Согласованность со схемой расположения участка
Если действующая схема не истекла, границы в проекте обязаны ей соответствовать — иначе документы противоречат друг другу.
Соблюдение сроков процедуры
Не менее четырнадцати дней на обсуждения, пятнадцать рабочих дней на проверку и столько же на решение об утверждении после публикации заключения.
Чем заканчивается разработка
Пять исходов процедуры утверждения
- Документация утверждена. Основная часть проекта утверждена решением уполномоченного органа, границы образуемых участков и красные линии получили официальный статус.
- Утверждена без обсуждений. Случай попал в исключение: территория садоводства, линейный объект в границах земель лесного фонда либо проект межевания в границах элементов планировочной структуры, утверждённых проектом планировки.
- Проект отклонён и направлен на доработку. Орган учёл протокол и заключение о результатах обсуждений. Документация возвращается разработчику с указанием оснований.
- Проект утверждён в изменённом виде. Часть предложений учтена, конфигурация участков или прохождение красных линий скорректированы.
Показать всеСвернуть
- Утверждённая документация оспорена. Заинтересованное лицо добилось признания решения незаконным: нарушена процедура обсуждений либо содержание противоречит правилам землепользования и застройки.
- Участки образованы по проекту. После утверждения подготовлены межевые планы в соответствии с документацией, и сведения об участках внесены в реестр.
Как это выглядит на практике
Три положения, повторяющиеся из проекта в проект
Спор с красной линией вместо спора с проектом
Собственник годами доказывает регистратору, что линия проведена неверно. Между тем красные линии устанавливаются, изменяются и отменяются документацией по планировке, и путь один — менять проект.
Возражения не по той части
Жители подробно разобрали материалы по обоснованию и не заметили расхождения с чертежами основной части. Утверждено было именно то, против чего никто не возразил.
Придомовая территория по остаточному принципу
Проект нарезал участки под многоквартирными домами по отмостке, а всё остальное отнёс к территории общего пользования. Обсуждения прошли без собственников, и оспаривать пришлось уже утверждённый документ.
Типичные ошибки
Первые три допускаются ещё до начала разработки
- Заказывать проект вместо межевого плана Для уточнения границ одного участка документация по планировке не нужна: это кадастровые работы, а не публичная процедура.
- Не проверить, обязательна ли подготовка Случаи обязательности перечислены законом: красные линии, образование участков только по проекту, линейные объекты, изъятие земли, комплексное развитие территории.
- Очертить территорию произвольно Проект готовится применительно к элементам планировочной структуры, территориальной или функциональной зоне, а не к удобному разработчику контуру.
- Смешивать основную часть с обоснованием Утверждается только основная часть; всё, что осталось в материалах по обоснованию, юридической силы не получает.
- Пропустить общественные обсуждения Проект межевания до утверждения подлежит обязательному рассмотрению на обсуждениях или слушаниях, кроме перечисленных законом исключений.
- Игнорировать действующую схему расположения Пока срок утверждённой схемы не истёк, местоположение границ в проекте должно ей соответствовать.
- Не описывать координаты границ территории Сведения о границах территории, в отношении которой утверждён проект, приводятся перечнем координат характерных точек.
Возмещение ущерба
Денежные требования здесь редки, но возможны в двух случаях
- Расходы на разработку. Если документацию готовило физическое или юридическое лицо за свой счёт, а орган отклонил её по причинам, от разработчика не зависящим, вопрос о расходах решается по договору и по общим правилам о возмещении убытков.
- Потери от незаконно утверждённой документации. Когда красная линия или конфигурация участков, установленные с нарушением закона, лишили вас возможности использовать землю, убытки возмещаются в полном объёме, включая упущенную выгоду, — пункт 1 статьи 62 ЗК РФ.
- Изъятие для государственных нужд. Если документация повлекла изъятие земли, вопрос переходит в область возмещения за изымаемый участок, и рассматривается он по своим правилам, а не как убытки от проекта.
- Судебные расходы. Пошлина и издержки по административному делу распределяются по главе 10 КАС РФ и относятся на сторону, против которой состоялось решение.
Показать всеСвернуть
- Чего здесь нет. Компенсации морального вреда за неудачную нарезку квартала: затронуто имущественное право, а не личное неимущественное благо.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Чаще всего люди приходят с этим вопросом не по своей воле: выясняется, что участок нельзя образовать иначе как по проекту межевания территории, либо что по земле прошла красная линия. И то и другое решается не у кадастрового инженера, а в публичной процедуре, где документ утверждает орган власти.
Второе, что я объясняю: у проекта две части, и утверждается только основная. Материалы по обоснованию нужны, но силы акта не имеют. Люди спорят с цифрами из обоснования, не замечая, что в утверждаемой части написано другое, — и тратят месяцы на возражения не по адресу.
Третье, о чём предупреждаю заранее: общественные обсуждения — это не формальность, а точка, где решается судьба проекта. Протокол и заключение о результатах орган учитывает при принятии решения. Организованная и мотивированная позиция участников регулярно отправляет документацию на доработку, а неучастие лишает потом главного довода при оспаривании.
И то, что скажу честно вопреки своему интересу: если вам нужно уточнить границы одного участка, проект межевания территории вам не нужен вовсе. Нужен кадастровый инженер и межевой план. Документация по планировке — инструмент для квартала, товарищества или линейного объекта, и связываться с ней ради шести соток бессмысленно.
Что берёт на себя адвокат
Юридическая часть работы над документацией по планировке
- Проверка необходимости проекта Определяю, требуется ли документация по планировке в вашем случае или задача решается кадастровыми работами и схемой расположения участка.
- Работа с решением о подготовке Готовлю обращение в уполномоченный орган либо оформляю самостоятельное решение там, где закон это допускает.
- Сверка с градостроительными документами Сопоставляю замысел с генеральным планом, правилами землепользования и застройки и проектом планировки — раньше, чем начнётся черчение.
- Контроль состава документа Слежу, чтобы в утверждаемую часть попало всё необходимое: перечни, площади, способы образования, виды использования, координаты границ территории.
- Сопровождение обсуждений Готовлю позицию, заявляю письменные замечания, слежу за сроками оповещения и публикации заключения о результатах.
- Реакция на отклонение Разбираю основания направления на доработку и готовлю либо исправленную редакцию, либо возражения.
- Оспаривание утверждённой документации Готовлю административное требование, доказываю нарушение прав и соблюдение срока обращения; законность решения доказывает орган.
- Переход к кадастровому учёту После утверждения сопровождаю подготовку межевых планов в соответствии с проектом и постановку участков на учёт.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Разработка проекта межевания территории
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Сам или с адвокатом
Признак — ваша роль: инициатор проекта или его сосед
Справитесь сами
Задача узкая и бесспорная:
- нужно лишь ознакомиться с уже утверждённым проектом
- участок образуется по действующей документации без отступлений
- обсуждения по вашей территории не проводятся по закону
- замечаний к проекту у вас нет
- речь идёт об уточнении границ одного участка
Здесь достаточно запроса в орган местного самоуправления и работы с кадастровым инженером. Обратиться самому — правильно, а не экономно.
Нужен адвокат
Решается судьба территории:
- красная линия проходит по вашему участку
- проект меняет придомовую территорию дома
- документацию отклонили и направили на доработку
- образуемые участки получаются неиспользуемыми
- обсуждения проведены с нарушением порядка
- утверждённый проект нужно оспорить
Правило простое: пока проект вас устраивает, участие сводится к ознакомлению. Как только документация меняет границы вашей земли или проходит по ней красной линией, спор становится публично-правовым, и выигрывается он на стадии обсуждений, а не после утверждения.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Раздел, объединение и изменение земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Перераспределение земельных участков государственной и муниципальной собственностиРаздел земельного участка между собственниками: соглашение или решение судаОбъединение земельных участков: образование участка, схема, порядок и документыПеревод земельного участка из одной категории земель в другуюИзменение вида разрешённого использования земельного участка
Частые вопросы
Вопросы, которые задают чаще всего именно про документацию по планировке
Что такое проект межевания территории?
Вид документации по планировке территории. Он определяет местоположение границ образуемых и изменяемых участков и устанавливает, изменяет или отменяет красные линии.
Чем он отличается от межевого плана?
Проект утверждается органом власти и относится к целой территории; межевой план готовит кадастровый инженер по конкретному участку. После утверждения проекта участки всё равно образуются межевым планом.
Когда подготовка обязательна?
В частности, при необходимости изъятия земли, при установлении, изменении или отмене красных линий, при образовании участков только по проекту, при размещении линейных объектов и при комплексном развитии территории.
Из чего состоит проект?
Из основной части, подлежащей утверждению, и материалов по обоснованию. Основная часть включает текстовую часть и чертежи межевания территории.
Показать всеСвернуть
Всегда ли проводятся общественные обсуждения?
Нет. Они не проводятся, в частности, для территории садоводства или огородничества для собственных нужд и для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда.
Может ли частное лицо оплатить разработку?
Да. Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счёт их средств.
Что делать, если проект нарушает мои права?
Заявлять письменные замечания на обсуждениях, а после утверждения — оспаривать решение органа в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав.
Не откладывайте защиту