Можно ли определить участок
Есть ли в договоре данные, позволяющие определённо установить передаваемую землю: кадастровый номер, площадь, адрес, границы. Их отсутствие делает условие о предмете несогласованным.
Признание договора аренды земельного участка заключённым
Добиваюсь признания договора аренды земельного участка заключённым, когда стороны спорят о его существовании. Доказываю согласование участка, платы и срока и соблюдение формы, а если на договор ссылаются без вашей подписи — защищаю от чужих требований.
Когда договор аренды земли считается заключённым
Когда стороны в требуемой форме согласовали все существенные условия: участок, определённый так, что его можно установить, и размер арендной платы — он назван существенным условием прямо. Без данных об участке условие о предмете считается несогласованным, и договор незаключённым.
Когда по спору о заключённости нужен адвокат
Каждый пункт — ситуация, где сторона узнаёт, что договора у неё нет
- В договоре не описан сам участокНет кадастрового номера, нет площади, нет границ, только адрес «на окраине села». Если данные не позволяют определённо установить передаваемое имущество, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключённым.п. 3 ст. 607 ГК
- Не согласован размер арендной платыДля аренды земельного участка размер платы назван существенным условием прямо. Это отличие от общего правила об аренде: там при молчании договора применяется обычная плата, здесь без согласованного размера договора нет.п. 12 ст. 22 ЗК
- Участок в договоре не совпадает с участком в реестреКадастровый номер один, а фактически передана другая земля; или границы уточнялись после подписания. Спор о заключённости здесь неотделим от спора о границах, и разбирать их приходится вместе.п. 3 ст. 607 ГК
- Вторая сторона уклоняется от регистрацииДоговор подписан в надлежащей форме, а зарегистрировать его не дают. Суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, и она регистрируется в соответствии с этим решением. Уклоняющаяся сторона возмещает убытки от задержки.ст. 165 ГК
- Вы пользуетесь участком много лет без бумагЗемля передана, плата вносилась и принималась, но письменного договора нет либо он не подписан второй стороной. Здесь работает не только заключённость, но и запрет ссылаться на её отсутствие после принятого исполнения.п. 3 ст. 432 ГК
- Договор оспаривают, чтобы не платитьТиповой манёвр должника: сначала пользоваться землёй, потом заявить, что договора не было. Принятое исполнение и подтверждение действия договора закрывают такому лицу дорогу к иску о незаключённости.п. 3 ст. 432 ГК
- Вам предъявили иск о недействительностиНезаключённость и недействительность — разные основания с разными последствиями и разными сроками. Выбор неверного требования означает отказ в иске по существу, а не уточнение формулировки.ст. 166, 432 ГК
Требование признать договор незаключённым отклоняется, если его заявляет тот, кто принял по этому договору полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердил его действие. Это правило добросовестности, и оно спасает больше договоров, чем любые доказательства.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Признание договора аренды земельного участка заключённым
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что выясняется в споре о заключённости
Проверяется не справедливость договора, а его существование
Согласован ли размер платы
Для аренды земельного участка размер арендной платы прямо назван существенным условием. Формулировка «плата определяется дополнительным соглашением» согласованием не является.
Соблюдена ли форма
Письменная форма обязательна при сроке более года и всегда, когда одна из сторон — юридическое лицо. Для недвижимости добавляется государственная регистрация, если законом не установлено иное.
Показать всёСкрыть
Когда договор стал обязательным
Для сторон — с момента заключения; для третьих лиц подлежащий регистрации договор — с момента регистрации. От этого зависит, кому и с какого дня его можно противопоставить.
Было ли исполнение
Передавался ли участок, вносилась ли плата, принималась ли она. Принятое исполнение закрывает принявшей стороне дорогу к иску о незаключённости.
Заявляла ли сторона об особом условии
Условие, относительно которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, становится существенным. Такое заявление ищут в переписке и в протоколах разногласий.
Есть ли уклонение от регистрации
Если форма соблюдена, а вторая сторона не идёт в орган регистрации, спор смещается с заключённости на понуждение к регистрации и на убытки от задержки.
Чего в этом деле нет
Здесь не оценивают, выгодны ли условия и не завышена ли плата, и не решают, был ли договор действительным. Незаключённость и недействительность — разные требования, и заявлять их надо раздельно.
Что и кому даёт заключённый договор
Разница между «договор есть» и «договора нет» проходит по каждой строке таблицы
| Кто | Что вправе при заключённом договоре | Норма |
|---|---|---|
| Арендатор — пользоваться землёй | Владеть и пользоваться участком за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование — по условиям договора | ст. 606 ГК |
| Арендатор — на плоды и доходы | Плоды, продукция и доходы, полученные от использования участка в соответствии с договором, принадлежат арендатору | ст. 606 ГК |
| Сторона, исполнившая сделку | Требовать в суде решения о регистрации договора, если он совершён в надлежащей форме, а другая сторона уклоняется от регистрации | п. 2 ст. 165 ГК |
| Сторона, пострадавшая от уклонения | Взыскать убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки, с необоснованно уклоняющейся стороны | п. 3 ст. 165 ГК |
| Сторона, принявшая исполнение | Лишается права требовать признания договора незаключённым, если такое требование с учётом обстоятельств противоречит принципу добросовестности | п. 3 ст. 432 ГК |
| Стороны — об обратной силе | Установить, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Это прямой способ узаконить фактическое пользование задним числом | п. 2 ст. 425 ГК |
| Арендатор публичной земли | Настаивать, что договор обязан содержать указание на категорию земель и вид разрешённого использования участка: без этого условие о предмете неполно | п. 1.1 ст. 39.8 ЗК |
| Третьи лица | Считать договор, подлежащий государственной регистрации, заключённым с момента регистрации — для них момент наступает именно тогда | п. 3 ст. 433 ГК |
| Арендатор долгой публичной аренды | Возражать против изменения условий договора без его согласия и против ограничения его прав: при сроке свыше пяти лет это прямо запрещено | п. 9 ст. 22 ЗК |
| Любая сторона | Настаивать на согласовании условия, относительно которого она заявила о необходимости соглашения: такое условие тоже становится существенным | п. 1 ст. 432 ГК |
Чем незаключённый договор отличается от недействительного
Короткое объяснение для тех, кому в суде сказали, что их договора не существует
Гражданский кодекс считает договор заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными закон называет три группы: условие о предмете; условия, названные в законе или иных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для аренды земли первая группа означает участок. Пункт 3 статьи 607 требует, чтобы в договоре были данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключённым. На практике это кадастровый номер, площадь, адрес и категория; для публичной земли договор обязан содержать ещё и указание на вид разрешённого использования.
Вторая группа для земельной аренды содержит редкую по определённости норму: размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Это отступление от общего правила об аренде, где при молчании договора применяются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Здесь так нельзя: нет согласованного размера платы — нет договора.
Дальше идёт форма. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. И вот важный поворот: договор, подлежащий регистрации, считается заключённым с момента регистрации именно для третьих лиц. Между самими сторонами он связывает и раньше — иначе любой из них было бы слишком легко отказаться от собственного слова.
Отсюда две конструкции, ради которых чаще всего и идут в суд. Первая: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации, и сделка регистрируется в соответствии с решением. Уклоняющаяся сторона при этом возмещает убытки, вызванные задержкой. Срок исковой давности по таким требованиям — один год.
Вторая конструкция — запрет отрицать собственный договор. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если такое требование с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Проще говоря: пользовался участком и платил — не заявляй потом, что договора не было.
И, наконец, о разнице с недействительностью. Незаключённый договор не порождает никаких последствий, потому что его не существует: возвращать полученное придётся по правилам о неосновательном обогащении, а не о реституции. Недействительный договор существовал, но аннулирован; у него другие основания, другие сроки давности и другой круг лиц, которые вправе его оспорить. Требования эти не взаимозаменяемы, и суд не переквалифицирует одно в другое по своей инициативе.
Что говорит закон о заключённости договора
Две нормы: одна о предмете аренды, другая о запрете отрицать свой же договор
Статья 607. Объекты аренды
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. <…>
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если заявление такого требования с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.Статья 607 и статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 3 статьи 432 переломил всю практику по таким спорам. Раньше договор с неполным описанием участка рушился почти автоматически, и этим пользовались обе стороны: одна — чтобы не платить, другая — чтобы выгнать арендатора. Теперь принятое исполнение закрывает дорогу к такому иску. Поэтому первое, что я собираю по любому делу о заключённости, — не текст договора, а доказательства того, что он исполнялся: акт передачи, платёжки, переписка, счета, акты сверки.
Что нужно доказать
Три обстоятельства, и все они читаются из самого текста договора
- Согласование предмета Что в договоре есть данные, позволяющие определённо установить участок. Кадастровый номер и площадь закрывают вопрос; словесное описание местности — почти никогда.
- Согласование существенных условий Прежде всего размера арендной платы — он назван существенным условием договора аренды земельного участка прямо. Плюс всё, о чём одна из сторон заявляла как о необходимом.
- Соблюдение формы и совершение исполнения Письменная форма там, где она требуется, и фактическая передача участка либо принятие платы. Исполнение работает и как доказательство соглашения, и как запрет отрицать договор.
Порядок: что происходит в деле
Работа идёт от текста договора к доказательствам его исполнения
- 1Разбор текста договораВыписываем, как описан участок, как сформулирован размер платы, есть ли срок, категория земель и вид разрешённого использования. Это карта будущего спора.
- 2Проверка предметаСверяем описание участка с данными реестра недвижимости: совпадают ли кадастровый номер, площадь и адрес и не менялись ли границы после подписания.
- 3Проверка существенных условийРазмер арендной платы для земельного участка — существенное условие. Отдельно ищем условия, о необходимости согласования которых заявляла одна из сторон.
- 4Проверка формыПисьменная форма при сроке более года и при участии юридического лица. Для недвижимости — вопрос государственной регистрации и того, была ли она вообще возможна.
- 5Сбор доказательств исполненияАкт приёма-передачи, платёжные документы, счета, акты сверки, переписка. Это одновременно доказательство соглашения и основание для возражения о недобросовестности.
- 6Выбор требованияПризнание договора заключённым, решение о регистрации сделки, взыскание по договору либо, наоборот, признание его незаключённым и возврат по правилам о неосновательном обогащении.
- 7Досудебное обращениеВторой стороне направляется предложение зарегистрировать сделку или подтвердить действие договора с указанием даты и места подачи документов. Ответ или молчание фиксируются.
- 8Иск по месту нахождения участкаСпоры о правах на землю рассматриваются по исключительной подсудности — по месту нахождения участка, независимо от места жительства сторон.
- 9Доказывание в заседанииИстец показывает согласование существенных условий и исполнение; ответчик — отсутствие данных, позволяющих установить участок, либо несогласованность платы.
- 10Исполнение решенияПри решении о регистрации сделка регистрируется в соответствии с ним. При выводе о незаключённости расчёты переводятся на правила о неосновательном обогащении.
Досудебный порядок
Обязательным он здесь не является, но без него половина доказательств не появится
- Обязательного претензионного порядка по спорам о признании договора заключённым или незаключённым закон не устанавливает — иск подаётся сразу.
- Если спор о регистрации, второй стороне направляется письменное предложение явиться в орган регистрации с указанием конкретной даты, времени и адреса. Ответ или неявка фиксируются.
- Если в договоре нашлись пробелы, разумнее сначала предложить их устранить дополнительным соглашением: описать участок кадастровым номером, зафиксировать размер платы, подписать акт передачи.
- Дополнительное соглашение может распространить условия договора на отношения, возникшие до его заключения. Это законный способ закрыть спорный прошлый период без суда.
- Стороне, которой заявляют о незаключённости, стоит письменно напомнить о принятом исполнении: акты сверки, подтверждение задолженности, ответ на счёт — всё это подтверждение действия договора.
- Все документы направляются по адресу из договора с описью вложения. Смена адреса без уведомления второй стороны рисков не снимает.
- По требованию о регистрации сделки отдельно контролируется годичный срок давности: досудебная переписка его не приостанавливает.
Уведомление о дате и месте подачи документов на регистрацию — единственный надёжный способ доказать уклонение второй стороны. Без него слова «он не идёт в реестр» ничем не подтверждаются.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Требование выбирается до подачи: суд не заменит одно другим
| Что | Как в споре о заключённости | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный суд. Споры о недвижимости мировому судье не подсудны — в перечне статьи 23 ГПК их нет | ст. 23, 24 ГПК |
| Территориальная подсудность | Исключительная — по месту нахождения земельного участка | ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Требование о признании заключённым | Заявляется, когда вторая сторона отрицает существование договора. Доказывается согласование всех существенных условий и соблюдение формы | ст. 432 ГК |
| Требование о регистрации сделки | Суд выносит решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме, а другая сторона уклоняется. Регистрация производится в соответствии с решением | п. 2 ст. 165 ГК |
| Требование о признании незаключённым | Заявляется, когда существенные условия не согласованы. Не может быть заявлено стороной, принявшей исполнение, если это противоречит добросовестности | п. 3 ст. 432 ГК |
| Что доказывает истец | Данные, позволяющие определённо установить участок, согласованный размер платы, соблюдение формы и фактическое исполнение договора | п. 3 ст. 607, ст. 432 ГК |
| Что доказывает ответчик | Отсутствие таких данных, несогласованность платы, несоблюдение формы либо — против иска о незаключённости — принятие истцом исполнения | п. 3 ст. 432 ГК |
| Момент для третьих лиц | Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента регистрации, если иное не установлено законом | п. 3 ст. 433 ГК |
| Срок по требованию о регистрации | Один год — специальный сокращённый срок исковой давности по требованиям, связанным с уклонением от регистрации сделки | п. 4 ст. 165 ГК |
| Госпошлина | Требование о признании договора заключённым или незаключённым — неимущественное; присоединённые денежные требования оплачиваются от цены иска | гл. 25.3 НК |
Признание договора незаключённым не отменяет расчётов между сторонами: полученное возвращается по правилам о неосновательном обогащении, а не по правилам о последствиях недействительности сделки.
На какой стадии ваше дело — Признание договора аренды земельного участка заключённым
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект доказывает две вещи: что стороны договорились и что они это исполняли
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Текст договора со всеми приложениями | Основной предмет исследования: описание участка, размер платы, срок, форма подписей |
| Акт приёма-передачи участка | Восполняет описание предмета и доказывает исполнение. Часто именно он спасает договор с неполными данными |
| Выписка из реестра недвижимости | Сверяет описание в договоре с реальным участком: кадастровый номер, площадь, категория, вид разрешённого использования |
| Платёжные документы | Показывают, что плата вносилась и принималась. Ключевое доказательство исполнения и добросовестности |
| Акты сверки расчётов | Прямое подтверждение действия договора обеими сторонами — сильнее любых устных объяснений |
| Переписка сторон | Из неё видно, заявляла ли сторона о необходимости согласовать какое-то условие и подтверждала ли она действие договора |
| Уведомление о подаче на регистрацию | Доказательство уклонения второй стороны с конкретной датой и адресом органа регистрации |
| Документ о предоставлении участка | Для публичной земли: постановление о предоставлении и проекты договора, направленные заявителю |
| Дополнительные соглашения | Особенно те, что уточняют предмет, фиксируют плату или распространяют условия на прошлый период |
Если договор аренды публичного участка направлялся заявителю проектами, важна и дата их получения: подписать и вернуть их закон требует не позднее тридцати дней (п. 7 ст. 39.17 ЗК).
Что и как считается по такому договору
От вывода о заключённости зависит, по каким правилам считают деньги
| Что | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Плата по заключённому договору | По согласованному размеру, порядку и срокам. Форма платы может быть не только денежной: доля продукции, услуги, вещь, затраты на улучшение имущества | ст. 614 ГК |
| Размер платы как существенное условие | Для аренды земельного участка назван существенным условием прямо. Общее правило о плате, обычно применяемой при аренде аналогичного имущества, здесь не выручает | п. 12 ст. 22 ЗК |
| Плата при незаключённом договоре | Считается не по договору, а по правилам о неосновательном обогащении: за фактическое пользование землёй по её обычной стоимости за соответствующий период | гл. 60 ГК |
| Плата за публичный участок | По порядку, установленному Правительством, органом власти субъекта или органом местного самоуправления; по общему правилу — от кадастровой стоимости | п. 3 и 7 ст. 39.7 ЗК |
| Пересмотр размера | По соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено законом или договором | п. 3 ст. 614 ГК |
| Уменьшение платы | Арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения, если условия пользования или состояние участка существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые он не отвечает | п. 4 ст. 614 ГК |
| Убытки от задержки регистрации | Взыскиваются со стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Размер доказывается связью с невозможностью распорядиться правом | п. 3 ст. 165 ГК |
| Обратная сила условий | Стороны вправе установить, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Тогда плата считается по договору и за прошлый период | п. 2 ст. 425 ГК |
| Работа адвоката | Стоимость зависит от того, есть ли письменный договор, приходится ли восполнять предмет иными доказательствами и заявлено ли требование о регистрации сделки | — |
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение — вывод о заключённости сохраняет значение и после того, как аренда закончилась (п. 4 ст. 425 ГК).
Сроки давности
В этой теме есть один короткий срок, о котором почти никто не помнит
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Требование о регистрации сделки при уклонении | 1 год | Специальный сокращённый срок, к нему же относятся убытки от задержки | п. 4 ст. 165 ГК |
| Признание договора заключённым | 3 года | Со дня, когда лицо узнало о нарушении права и о надлежащем ответчике | ст. 196 ГК |
| Признание договора незаключённым | 3 года | Требование не заявляется стороной, принявшей исполнение | ст. 196, 200 ГК |
| Взыскание платы по договору | 3 года | По каждому периодическому платежу течёт отдельно | ст. 196, 200 ГК |
| Возврат по неосновательному обогащению | 3 года | Применяется при выводе о незаключённости договора | ст. 196, 200 ГК |
| Письменная форма при сроке аренды | более 1 года | Независимо от срока, если стороной является юридическое лицо | п. 1 ст. 609 ГК |
| Подписание проектов договора публичной земли | 30 дней | Со дня получения проектов заявителем | п. 7 ст. 39.17 ЗК |
| Максимальный срок защиты права | 10 лет | Со дня нарушения права, независимо от осведомлённости | п. 2 ст. 196 ГК |
Годичная давность по требованию о регистрации сделки — самая частая потеря в таких делах. Она не связана с моментом, когда договор перестал устраивать: она течёт с того, когда стало известно об уклонении.
С чем приходят по спорам о заключённости
Семь ситуаций, в которых существование договора внезапно оказывается вопросом
Участок описан общими словами
Адрес есть, кадастрового номера нет, площадь примерная. Спор о том, позволяют ли имеющиеся данные определённо установить землю, и помогает ли делу акт приёма-передачи с описанием границ.
Плата отложена на потом
В договоре записано, что размер арендной платы стороны определят отдельно. Для земельной аренды это прямой путь к незаключённости: размер платы назван существенным условием.
Договор не зарегистрирован
Аренда на пять лет подписана, но в реестр не попала. Между сторонами договор связывает; третьим лицам он противопоставляется только с момента регистрации.
Показать всеСвернуть
Вторая сторона не идёт в реестр
Форма соблюдена, а регистрации нет. Требование — вынести решение о регистрации сделки, и она регистрируется в соответствии с этим решением; плюс убытки за задержку.
Многолетнее пользование без договора
Земля используется годами, деньги вносятся и принимаются, письменного текста нет. Задача — доказать соглашение по существенным условиям через исполнение и переписку.
Иск о незаключённости от должника
Арендатор пользовался участком, потом заявил, что договора не было, чтобы не платить. Принятое исполнение и подтверждение действия договора лишают его такого права.
Договор подписан не тем лицом
От имени стороны расписался человек без полномочий. Это уже не о существенных условиях, а о форме и о том, было ли последующее одобрение сделки.
Условия применены задним числом
Стороны договорились, что условия распространяются на отношения, возникшие до подписания. Закон это допускает, и такой пункт нередко решает спор о периоде до заключения.
От чего зависит исход
Порядок отражает вес, который придают этим обстоятельствам суды
Наличие исполнения по договору
Самое сильное обстоятельство. Переданный участок и принятые платежи и подтверждают соглашение, и закрывают принявшей стороне путь к иску о незаключённости.
Полнота описания участка
Кадастровый номер и площадь снимают вопрос. Описание «участок у дороги за домом» его создаёт, и тогда всё зависит от того, чем ещё землю можно идентифицировать.
Формулировка условия о плате
Конкретная сумма или формула расчёта — условие согласовано. Отсылка к будущему соглашению — не согласовано, а для земли это существенное условие.
Показать всеСвернуть
Акт приёма-передачи
Часто спасает договор с неполным описанием: он показывает, какая именно земля передавалась, и восполняет предмет.
Кто заявляет о незаключённости
Если это сторона, принявшая исполнение, её требование проверяется на добросовестность и обычно отклоняется. Если третье лицо — таких ограничений нет.
Соблюдение формы
Письменная форма при сроке более года и при участии юридического лица. Её отсутствие обсуждать сложнее всего: восполнить исполнением можно предмет, но не форму.
Поведение при регистрации
Уклонение второй стороны от подачи документов доказывается перепиской и уведомлениями о дате подачи. Без этих доказательств иск о регистрации сделки пуст.
Год давности по требованию о регистрации
Специальный сокращённый срок. Пропустив его, сторона теряет самый прямой способ довести договор до реестра.
Чем может закончиться дело
Пять исходов, и разница между ними — в том, по каким правилам считать деньги
Вывод о заключённости или незаключённости определяет не только судьбу договора, но и основание всех расчётов между сторонами.
- Договор признан заключённым. Отношения регулируются его условиями: плата по согласованному размеру, срок по договору, ответственность за нарушение. Это самый желаемый исход для того, кто на участке остаётся.
- Решение о регистрации сделки. Форма соблюдена, вторая сторона уклонялась, и суд выносит решение о регистрации; договор регистрируется в соответствии с ним, а убытки от задержки взыскиваются отдельно.
- В иске о незаключённости отказано по добросовестности. Заявитель принимал исполнение или иным образом подтверждал действие договора, и требование отклоняется, не доходя до разбора существенных условий.
- Договор признан незаключённым. Условие о предмете или о размере платы не согласовано. Расчёты между сторонами переводятся на правила о неосновательном обогащении, а требования из договора отпадают вместе с ним.
Показать всеСвернуть
- Отказ по выбору требования. Заявлена недействительность там, где следовало заявлять незаключённость, или наоборот. Основания разные, и суд не заменяет одно требование другим по своей инициативе.
Как суды решают такие дела
Три положения, которые повторяются от дела к делу
Акт передачи восполняет описание участка
В договоре земля описана адресом и примерной площадью без кадастрового номера. Стороны подписали акт приёма-передачи с указанием границ и фактически исполняли договор. Условие о предмете признано согласованным: данные, позволяющие определённо установить имущество, следуют из совокупности документов.
Отсылка к будущему соглашению о плате не спасает
Договор аренды земли содержал условие о том, что размер платы стороны согласуют позднее. Для этого вида аренды размер платы назван существенным условием прямо, и его отсутствие означает, что соглашение по всем существенным условиям не достигнуто.
Плативший не вправе отрицать договор
Арендатор три года вносил плату и пользовался участком, а затем заявил иск о признании договора незаключённым из-за неполного описания земли. Сторона, принявшая исполнение или иным образом подтвердившая действие договора, такого требования заявлять не вправе.
Типичные ошибки
Половина из них совершается при подписании, вторая половина — при выборе иска
- Описать участок без кадастрового номера При отсутствии данных, позволяющих определённо установить имущество, условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключённым.
- Отложить размер платы на потом Для аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием. Отсылка к будущему соглашению соглашением не является.
- Не подписать акт приёма-передачи Он и восполняет описание предмета, и доказывает исполнение. Без него оба ключевых довода приходится собирать по крупицам.
- Заявить незаключённость после того, как платил Сторона, принявшая исполнение или иным образом подтвердившая действие договора, такого требования заявлять не вправе.
- Перепутать незаключённость с недействительностью Основания, последствия и сроки разные, и суд не переквалифицирует одно требование в другое по своей инициативе.
- Пропустить год на требование о регистрации По требованиям, связанным с уклонением от государственной регистрации сделки, действует специальный срок давности в один год.
- Считать незарегистрированный договор несуществующим Подлежащий регистрации договор считается заключённым с момента регистрации для ТРЕТЬИХ ЛИЦ. Между сторонами он действует и до неё.
- Не зафиксировать уклонение второй стороны Без уведомления о конкретной дате и месте подачи документов на регистрацию доказать уклонение нечем, и иск по статье 165 остаётся без опоры.
Возмещение ущерба
Требования различаются в зависимости от того, признан договор существующим или нет
- Убытки от уклонения от регистрации. Прямая норма: сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой в её совершении или регистрации. Сюда попадают потери от невозможности распорядиться правом аренды и расходы, понесённые в ожидании регистрации.
- Расчёты при заключённом договоре. Плата взыскивается по согласованному размеру, а при нарушении сроков — с процентами или неустойкой, если она предусмотрена. Окончание срока договора от ответственности за его нарушение не освобождает.
- Расчёты при незаключённом договоре. Требования из договора отпадают, но не отпадает обязанность рассчитаться за фактическое пользование землёй: она исполняется по правилам о неосновательном обогащении, а размер определяется обычной стоимостью пользования за соответствующий период.
- Что вернуть не получится. Вложения в участок, сделанные в расчёте на договор, которого не возникло. Здесь нет ни правил об улучшениях арендованного имущества, ни оснований для их возмещения — договора, из которого они следуют, не существует.
Показать всеСвернуть
- Отдельно стоит проверить условие об обратной силе: если стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, спорный период считается по договору, а не по обогащению (п. 2 ст. 425 ГК).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Споры о заключённости почти всегда начинаются не с сомнений в договоре, а с нежелания что-то по нему делать. Одна сторона не хочет платить, другая не хочет пускать на землю — и обе внезапно вспоминают, что в тексте не хватает кадастрового номера.
Поэтому первое, что я собираю, — доказательства исполнения. Акт приёма-передачи, платёжные поручения, счета, акты сверки, переписка о ремонте забора. Принятое исполнение закрывает принявшей стороне дорогу к иску о незаключённости, и часто на этом дело и заканчивается.
Второе: проверяю условие о плате. Для аренды земли размер платы — существенное условие, и фраза «размер определяется дополнительным соглашением» в договоре опаснее, чем неточное описание участка. Предмет можно восполнить актом передачи, плату — нечем.
Третье: если договор подписан, а регистрации нет, смотрю на календарь. По требованию о регистрации сделки при уклонении второй стороны действует специальный срок давности — один год. Он проходит незаметно, и о нём вспоминают, когда уже поздно.
И то, о чём предупреждаю сразу: не путайте иск о незаключённости с иском о недействительности. Это разные требования с разными последствиями, и суд не превратит одно в другое из вежливости. Выбор делается до подачи, а не в заседании.
Что берёт на себя адвокат
Работа делится надвое: разбор текста и сбор доказательств исполнения
- Разбор существенных условий Прохожу по каждому: предмет, размер платы, срок, форма. Отдельно ищу условия, о необходимости согласования которых стороны заявляли в переписке.
- Восполнение предмета Собираю акт приёма-передачи, схемы, выписки, переписку — всё, из чего в совокупности видно, какая именно земля передавалась.
- Доказательства исполнения Платёжные документы, счета, акты сверки, ответы на претензии. Они и подтверждают договор, и закрывают второй стороне путь к иску о незаключённости.
- Выбор требования Решаю до подачи, что заявлять: признание заключённым, регистрацию сделки, взыскание по договору или, наоборот, незаключённость с возвратом по обогащению.
- Фиксация уклонения от регистрации Готовлю уведомление о дате и месте подачи документов и обеспечиваю доказательства неявки — без этого иск по статье 165 беспредметен.
- Контроль сокращённого срока Слежу за годичной давностью по требованию о регистрации сделки: она проходит незаметно и не восстанавливается досудебной перепиской.
- Устранение пробелов без суда Готовлю дополнительное соглашение, уточняющее участок и плату, при необходимости с распространением условий на прошлый период.
- Ведение дела в суде Веду спор по месту нахождения участка, обосновываю согласованность условий и добросовестность и отвечаю на возражения о форме.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Признание договора аренды земельного участка заключённым
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Сам или с адвокатом
Признак простой: спорит ли вторая сторона о существовании договора
Справитесь сами
Пробел небольшой и вторая сторона не против:
- в договоре не хватает кадастрового номера, и его можно дописать
- обе стороны признают договор и готовы подписать дополнительное соглашение
- акт приёма-передачи есть и участок в нём описан
- плата согласована конкретной суммой и вносится
- на регистрацию стороны идут вместе
Здесь всё решается дополнительным соглашением и совместным обращением в орган регистрации.
Нужен адвокат
Исход зависит от того, что удастся доказать:
- вторая сторона заявляет, что договора не существует
- размер арендной платы в договоре не определён
- участок описан так, что его нельзя однозначно установить
- контрагент уклоняется от государственной регистрации сделки
- вы пользуетесь землёй годами без письменного договора
- против вас заявлен иск о признании договора недействительным
Правило простое: пока обе стороны признают договор, дело сводится к бумагам. Как только одна из них начинает отрицать его существование, нужен тот, кто соберёт доказательства исполнения и выберет верное требование. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда по спору о заключённости нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Аренда земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Оформление аренды земельного участка в государственной собственности по законуРасторжение договора аренды земельного участка: претензия и иск в судПродление договора аренды земельного участка на новый срок без торговПрекращение договора аренды земельного участка, передачи прав и обязанностей арендатора
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про заключение договора аренды земли
Когда договор аренды земельного участка считается заключённым?
Когда стороны в требуемой форме согласовали все существенные условия: участок, определённый так, что его можно установить, и размер арендной платы. Для третьих лиц подлежащий регистрации договор считается заключённым с момента регистрации.
Действует ли договор аренды земельного участка без государственной регистрации?
Между самими сторонами — да, если форма соблюдена и условия согласованы. Третьим лицам он противопоставляется с момента записи в реестре.
Что делать, если вторая сторона не идёт на регистрацию?
Обращаться в суд: он вправе вынести решение о регистрации сделки, и она регистрируется в соответствии с решением. Срок по такому требованию — один год.
Можно ли пользоваться участком без заключения договора?
Фактически да, юридически это не аренда. Расчёты идут по правилам о неосновательном обогащении, а прав арендатора не возникает.
Показать всеСвернуть
Обязательно ли указывать в договоре размер арендной платы?
Для земельного участка обязательно: размер арендной платы прямо назван существенным условием такого договора. Без согласованного размера договор считается незаключённым.
Может ли арендатор, который платил, заявить, что договора не было?
Нет. Сторона, принявшая полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его незаключённым, если это противоречит добросовестности.
Чем незаключённый договор отличается от недействительного?
Незаключённый не возник вовсе, и расчёты идут по правилам о неосновательном обогащении. Недействительный существовал и аннулирован.
Не откладывайте защиту