По какому основанию прекратилось право
От основания зависит всё остальное: нужен ли был суд, возмещаются ли убытки, кто платит за кадастровые работы. Гражданские и земельные основания дают разные последствия при одинаковом внешнем результате.
Прекращение договора аренды земельного участка, передачи прав и обязанностей арендатора
Разбираю прекращение аренды земельного участка и передачу прав и обязанностей арендатора: по какому основанию прекратилось право, с какой даты перестаёт начисляться плата и начинается плата за просрочку возврата. Снимаю обременение в реестре и решаю судьбу построек.
Когда право аренды прекращается, что остаётся после и как оно переходит к другому
Аренда земли прекращается по основаниям гражданского законодательства, а на публичной земле — ещё и по инициативе арендодателя при нецелевом использовании, порче земель, неиспользовании три года и самовольной постройке. После прекращения участок возвращается по акту, а запись об аренде погашается в реестре. Если же аренда не прекращается, а меняет сторону, это перенаём: по пункту 5 статьи 22 ЗК права и обязанности по договору можно передать третьему лицу, отдать арендные права в залог и внести их в уставный капитал без согласия арендодателя — достаточно уведомить его, если договором не предусмотрено иное.
Когда при прекращении аренды и передаче прав нужен адвокат
Каждый пункт — момент, когда прекращение оказывается не концом, а началом
- Срок договора кончился, а вы остались на участкеЕсли арендатор продолжает пользоваться землёй после истечения срока и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Тогда прекращать его придётся отказом с предупреждением за три месяца, а не ссылкой на календарь.п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК
- Участок изымают для государственных нуждАренда прекращается досрочно, но взамен закон обещает другой участок — на срок не менее трёх лет и не менее оставшегося срока прекращённого договора. Это отдельное право, и его надо заявлять, а не ждать.пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК
- Установлена зона с особыми условиями использованияЕсли из-за такой зоны пользоваться участком по разрешённому назначению стало невозможно, аренда публичной земли может быть прекращена по инициативе самого арендатора. Инициатива здесь ваша, и от неё зависит, кто и что возмещает.п. 2.4 ст. 46 ЗК
- На участке остались ваши постройки и посадкиОтделимые улучшения принадлежат арендатору. Неотделимые возмещаются только тогда, когда сделаны за свой счёт и с согласия арендодателя. Согласие ищется в переписке и в самом договоре — и его отсутствие обнуляет вложения.ст. 623 ГК
- Арендатор умер, а участком пользуется семьяПрава и обязанности по договору аренды недвижимости переходят к наследнику, и арендодатель не вправе отказать ему во вступлении в договор на оставшийся срок. Исключение одно — когда договор был обусловлен личными качествами арендатора.п. 2 ст. 617 ГК
- Запись об аренде висит в реестре после прекращенияОбременение существует для третьих лиц, пока живёт запись. Пока она есть, участок нельзя нормально предоставить другому лицу, а вас продолжают считать арендатором — со всеми вытекающими требованиями.п. 2 ст. 609 ГК
- Участок сменил собственникаПереход права собственности на сданную в аренду землю к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник получает участок с вашей арендой, а не без неё.п. 1 ст. 617 ГК
- Вы продаёте или покупаете право аренды участкаЭто не купля-продажа, а передача договора: применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Поэтому проверяются не только деньги, но и долг по арендной плате, который переходит вместе с договором.ст. 392.3 ГК, п. 2 ст. 391 ГК
- Арендодатель требует согласия там, где хватает уведомленияДля земли уведомительный порядок установлен законом, а исключения из него перечислены закрыто. Спор решается не перепиской, а тем, что написано в договоре аренды: он вправе предусмотреть иное.п. 5, п. 6, п. 9 ст. 22 ЗК
- Участок вам дали вместе с арендованным зданиемТакой арендатор передаёт права по договору участка только с согласия арендодателя и только вместе с правами на здание, а закладывать право аренды и вносить его в уставный капитал не вправе вовсе.п. 9.3 ст. 22 ЗК
Дата прекращения права и дата фактического ухода с участка совпадают редко. Пока земля не передана по акту, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки возврата — независимо от того, кто и когда её покинул.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Прекращение права аренды земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что выясняется в споре о прекращении аренды
Главный вопрос не «прекратилась ли аренда», а «какой датой и по какому основанию»
Дата прекращения
Соглашение — день его заключения. Судебное расторжение — вступление решения в силу или названная судом дата. Односторонний отказ — истечение срока предупреждения. Календарный срок договора — последний его день, если аренда не возобновилась.
Возобновился ли договор на неопределённый срок
Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока и возражений нет, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Тогда «срок кончился» — не аргумент.
Показать всёСкрыть
Когда участок фактически возвращён
Это отдельный факт со своей датой. До возврата начисляется плата за просрочку, и спор о ней часто дороже спора о самом прекращении.
Состояние земли на день возврата
Возврат требуется в том состоянии, в каком участок получен, с учётом нормального износа. Спорят о том, что считать нормальным износом, а что ухудшением, и нужна ли рекультивация.
Судьба улучшений
Отделимые — собственность арендатора. Неотделимые возмещаются лишь при согласии арендодателя на их производство. Улучшения за счёт амортизационных отчислений — собственность арендодателя в любом случае.
Кто занял место арендатора
При смерти гражданина права по договору переходят к наследнику; при смене собственника участка договор сохраняется. В обоих случаях аренда не прекращается, хотя стороны меняются.
Чего в этом деле нет
Здесь не решают, законно ли был заключён договор и правильно ли считалась плата за прошлые годы. И не признают право на новый договор: это самостоятельное требование с собственными основаниями.
Что остаётся у сторон после прекращения аренды
Прекращение права не обнуляет отношения — оно меняет их содержание
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Арендатор — на отделимые улучшения | Забрать всё, что можно отделить без вреда для участка: такие улучшения принадлежат ему, если договором не установлено иное | п. 1 ст. 623 ГК |
| Арендатор — на возмещение неотделимых | Требовать после прекращения договора возмещения стоимости неотделимых улучшений, сделанных за свой счёт и с согласия арендодателя. Без согласия стоимость не возмещается | п. 2 и 3 ст. 623 ГК |
| Арендатор — на нормальный износ | Вернуть землю в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Возврат в идеальном виде закон не требует | ст. 622 ГК |
| Наследник арендатора | Вступить в договор на оставшийся срок. Арендодатель отказать не вправе, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора | п. 2 ст. 617 ГК |
| Арендатор публичной земли | Инициировать прекращение аренды, если установленная зона с особыми условиями использования делает использование участка по назначению невозможным | п. 2.4 ст. 46 ЗК |
| Арендатор при изъятии земли | Получить другой участок взамен изъятого — на срок не менее оставшегося по прекращённому договору и в любом случае не менее трёх лет | пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Арендодатель — плата за просрочку | Требовать внесения арендной платы за всё время, пока участок не возвращён, а если она не покрывает убытки — их возмещения | ст. 622 ГК |
| Арендодатель публичной земли | Прекратить аренду при нецелевом использовании, порче земель, невыполнении обязанностей по рекультивации, неиспользовании участка три года и возведении самовольной постройки | п. 2 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК |
| Новый собственник участка | Получить землю вместе с действующей арендой: смена собственника основанием для изменения или расторжения договора не является | п. 1 ст. 617 ГК |
| Арендатор в период полевых работ | Возражать против прекращения аренды по мотиву нецелевого использования: закон запрещает прекращать её в период полевых сельскохозяйственных работ | п. 3 ст. 46 ЗК |
Когда право аренды заканчивается и как оно переходит к другому арендатору
Две половины одного вопроса: чем аренда прекращается и чем вместо прекращения меняется её сторона
Земельный кодекс начинает разговор о прекращении аренды с отсылки: аренда участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. То есть работает всё то, что вообще прекращает договоры: истечение срока, соглашение сторон, отказ от бессрочного договора, расторжение по решению суда, невозможность исполнения. И только сверх этого списка Кодекс добавляет собственные, земельные поводы.
Земельных поводов немного, и все они на стороне арендодателя публичного участка. Пункт 2 статьи 46 отсылает к пункту 2 статьи 45: использование участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым использованием, порча земель, невыполнение обязанностей по рекультивации земель и обязательных мероприятий по их улучшению, неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или строительства, в течение трёх лет, создание или возведение самовольной постройки. Отдельно стоит прекращение при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд.
У арендатора публичной земли тоже есть своё основание, и оно появилось не так давно. Если установлена зона с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично находится участок, и из-за неё использовать землю по разрешённому назначению стало невозможно, аренда может быть прекращена по инициативе арендатора. Это не расторжение за чужое нарушение, а признание того, что предмет договора перестал годиться для цели.
Отдельная конструкция — прекращение односторонним отказом при самовольной постройке. Она устроена не как иск: уполномоченный орган направляет уведомление об одностороннем отказе от договора в течение месяца со дня, когда к нему поступило сообщение о невыполнении арендатором обязанностей по сносу или приведению постройки в соответствие с требованиями. Возмещение арендатору убытков, связанных с таким прекращением, законом прямо исключено.
Есть и защита от прекращения, о которой редко вспоминают. Прекращать аренду по земельным основаниям нельзя в период полевых сельскохозяйственных работ. Нельзя отказаться от договора при самовольной постройке, если на участке есть и другие здания, а выделить землю только под самовольным объектом невозможно. И нельзя прекратить длинную аренду публичного участка — свыше пяти лет — иначе, чем решением суда и при существенном нарушении.
После прекращения начинается второй акт, который многие пропускают. Арендатор обязан вернуть участок в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пока земля не возвращена, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки, а если она не покрывает убытки — потребовать и их. Возврат оформляется актом, и именно акт останавливает счётчик, а не фактический уход с участка.
И последнее — запись в реестре недвижимости. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а значит, обременение существует для всех третьих лиц ровно до тех пор, пока запись не погашена. Прекратившийся договор с живой записью — обычная ситуация после соглашения сторон, после истечения срока, после смерти арендатора. И это не техническая мелочь: пока запись стоит, участок нельзя нормально предоставить другому, а бывшего арендатора продолжают считать арендатором.
Вторая половина названия этой страницы — про передачу прав и обязанностей арендатора. Договор при ней не прекращается: он остаётся тот же, меняется сторона. Пункт 2 статьи 615 ГК называет это перенаймом и ставит рядом другие распоряжения арендными правами: субаренду (поднаем), безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив. По общему правилу все они совершаются с согласия арендодателя, и во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся прежний арендатор. Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.
Для земли Земельный кодекс это правило смягчает. По пункту 5 статьи 22 ЗК арендатор участка вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать арендные права в залог и внести их вкладом в уставный капитал либо паевым взносом — в пределах срока договора, без согласия арендодателя, при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Заключение нового договора при этом не требуется, а ответственным перед арендодателем становится новый арендатор — кроме случая, когда арендные права переданы в залог. Пункт 6 той же статьи так же устроен для субаренды, а пункт 9 распространяет уведомительный порядок на участок в государственной или муниципальной собственности, взятый на срок более чем пять лет.
Исключения перечислены в самих пунктах 5 и 6 и образуют закрытый перечень: участники свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым участки предоставлены в аренду без проведения торгов; субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие участки из перечней государственного и муниципального имущества; граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства, которым предоставлены участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Резиденты особых экономических зон стоят отдельно: из уведомительного порядка для субаренды их выводит пункт 6, а пункт 5.2 статьи 22 ЗК прямо запрещает им передавать права и обязанности по договору третьему лицу и вносить арендные права в уставный капитал — кроме передачи этих прав в залог.
Ещё одно ограничение легко пропустить. Если участок предоставлен арендатору в связи с тем, что ему же переданы в аренду расположенные на этом участке здание или сооружение из государственной или муниципальной собственности, передать права и обязанности по договору аренды участка можно только с согласия арендодателя и только вместе с передачей прав и обязанностей по договору аренды этих здания или сооружения. Отдавать право аренды такого участка в залог и вносить его в уставный капитал этот арендатор не вправе вовсе — пункт 9.3 статьи 22 ЗК.
В объявлениях это зовут переуступкой и продают как товар: «куплю право аренды», покупка участка у прежнего арендатора, соглашение об уступке за деньги. Юридически предмет один — передача договора: по статье 392.3 ГК при одновременной передаче стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу к сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Отсюда и требование согласия: пункт 2 статьи 391 ГК допускает перевод долга с согласия кредитора и объявляет перевод без такого согласия ничтожным. Земельное уведомление заменяет это согласие только там, где закон это прямо установил, — в пунктах 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК.
Залог арендных прав закон приравнивает к ипотеке. Пункт 5 статьи 5 ФЗ-102 говорит, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Требование согласия при этом сохраняется: по пункту 4 статьи 6 ФЗ-102 право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Отсюда и договор ипотеки права аренды, и обращение взыскания на это право.
И регистрация. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, — пункт 2 статьи 609 ГК. А раз сама сделка регистрируется, регистрируется и соглашение о передаче договора: по пункту 2 статьи 389 ГК соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, а к форме перевода долга пункт 4 статьи 391 ГК отсылает к тем же правилам. Поэтому соглашение о перенайме регистрируется в том же порядке, что и сам договор аренды.
И последнее о переуступке. Готовый образец или бланк из сети опасен тем, чего в нём нет: состояния расчётов по арендной плате на день передачи, перечня построек и незавершённого строительства на участке, ссылки на пункт договора, которым арендодатель заранее дал согласие или, наоборот, отменил уведомительный порядок. Договор аренды по пункту 5 статьи 22 ЗК вправе предусмотреть иное — и тогда работает он, а не общее правило.
Что говорит закон о прекращении аренды земли
Норма не перечисляет основания сама — она надстраивает земельные поверх гражданских
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
<…>
2.4. <…> аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена <…> по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, <…> если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием невозможно.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ.Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 1 выглядит проходным, а на деле он главный: аренда земли прекращается по общим правилам о договорах, и земельные основания лишь добавляются к ним. Отсюда практический вывод: когда вам говорят «право аренды прекращено на основании Земельного кодекса», смотрят, какой именно абзац пункта 2 статьи 45 имеется в виду. Половина уведомлений ссылается на статью 45 целиком — а она вся, вплоть до названия, написана про постоянное пользование и пожизненное владение и к аренде применяется лишь через отсылку.
Что нужно доказать
Три обстоятельства, и все они датируются
- Основание прекращения Конкретный повод из гражданского или земельного законодательства с подтверждающим документом: соглашение, решение суда, уведомление об отказе, решение об изъятии, документ о зоне с особыми условиями.
- Дату прекращения Именно дату, а не период. От неё считается граница между арендной платой и платой за время просрочки возврата, и обе стороны обычно называют разные числа.
- Факт и состояние возврата Акт передачи участка с описанием состояния земли. Его отсутствие означает, что участок формально не возвращён, сколько бы месяцев на нём никого не было.
Порядок: что происходит при прекращении аренды
Последовательность одна, но начинается она с установления даты, а не с ухода с участка
- 1Определение основанияСмотрим, чем прекращается право: истечением срока, соглашением, отказом от бессрочного договора, решением суда, уведомлением по земельному основанию или изъятием участка. От этого зависит всё дальнейшее.
- 2Установление датыКаждое основание даёт свою дату: день заключения соглашения, день вступления решения в силу, день истечения срока предупреждения, последний день срока договора. Эта дата фиксируется документально.
- 3Проверка возобновленияЕсли срок истёк, проверяем, продолжалось ли пользование и возражал ли арендодатель. Продолжающееся пользование без возражений превращает договор в бессрочный, и первый шаг приходится делать заново.
- 4Осмотр и фиксация состояния землиДо возврата фиксируется, в каком состоянии участок: снимки, замеры, при необходимости заключение специалиста. Это единственная возможность зафиксировать нормальный износ, а не ухудшение.
- 5Судьба улучшений и построекОтделимое забирается, по неотделимому собирается доказательство согласия арендодателя. Постройки требуют самостоятельного решения — прекращение аренды их судьбу не определяет.
- 6Возврат участка по актуПередача оформляется актом с описанием состояния земли и датой. Именно акт прекращает начисление платы за время просрочки возврата.
- 7Погашение записи в реестреЗарегистрированная аренда снимается записью в реестре недвижимости — по совместному обращению сторон, по решению суда или по документу, подтверждающему прекращение.
- 8Сверка расчётовРазделяется плата до даты прекращения и плата за время просрочки возврата. Здесь же выявляются переплаты, подлежащие возврату как неосновательное обогащение.
- 9Требования, которые остаютсяВозмещение неотделимых улучшений, убытки от прекращения при существенном нарушении, предоставление другого участка при изъятии. Каждое из них заявляется отдельно.
- 10Спор в суде, если он неизбеженИск подаётся по месту нахождения участка. Предметом чаще всего становится дата прекращения, законность уведомления или размер платы за просрочку возврата.
- 11Если вместо прекращения нужна передача правПроисходит это так: проверяется, что разрешает договор, готовится соглашение о передаче прав и обязанностей, арендодатель уведомляется либо даёт согласие, соглашение подаётся на государственную регистрацию — регистрируется оно так же, как сам договор аренды.
Досудебный порядок
Обязательного здесь мало, но каждое пропущенное письмо потом стоит месяцев
- Для прекращения по истечении срока никаких писем закон не требует. Но письменное возражение против продолжения пользования нужно направить обязательно — иначе договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
- Для отказа от бессрочного договора требуется предупреждение другой стороны за три месяца, если договором не установлен иной срок. Срок отсчитывается от получения предупреждения, а не от его написания.
- Для одностороннего отказа при самовольной постройке уведомление направляется уполномоченным органом в течение месяца со дня поступления к нему сведений о невыполнении арендатором обязанностей.
- Получив уведомление о прекращении, арендатор письменно возражает по существу: называет основание неприменимым, ссылается на запрет прекращения в период полевых работ, приводит доказательства использования участка.
- Возврат участка предлагается письменно с датой и временем осмотра. Уклонение арендодателя от приёмки фиксируется — оно не должно превращаться в бесконечное начисление платы за просрочку.
- По неотделимым улучшениям требование заявляется после прекращения договора и подкрепляется доказательством согласия арендодателя на их производство.
- Для погашения записи об аренде сначала пробуется совместное обращение сторон в орган регистрации. Отказ второй стороны от такого обращения и есть повод для иска.
Уведомление о прекращении и предложение расторгнуть договор — разные документы. Первое констатирует, что право прекратилось по названному основанию; второе предлагает второй стороне прекратить договор по согласию. Ответ на них тоже должен быть разным.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Требований может быть три, и подаются они по месту нахождения участка
| Что | Как в деле о прекращении аренды | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный суд по общим правилам. Мировому судье споры о правах на недвижимость не подсудны — их нет в перечне статьи 23 ГПК | ст. 23, 24 ГПК |
| Территориальная подсудность | Исключительная — по месту нахождения земельного участка, независимо от того, где живут стороны | ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Требование о признании права прекращённым | Заявляется, когда стороны расходятся в дате или в самом факте прекращения. Служит основанием для погашения записи в реестре | ст. 12 ГК |
| Требование о возврате участка | Обязание передать землю в состоянии, обусловленном договором, с учётом нормального износа. Заявляется арендодателем | ст. 622 ГК |
| Требование о плате за просрочку возврата | Имущественное, оплачивается пошлиной от цены иска. Считается по ставке договора за период от даты прекращения до фактического возврата | ст. 622 ГК |
| Требование о возмещении улучшений | Заявляется арендатором после прекращения договора. Доказывается собственный счёт работ и согласие арендодателя на них | п. 2 ст. 623 ГК |
| Оспаривание уведомления о прекращении | Если прекращение оформлено актом органа власти, спор ведётся о законности этого акта: применимость основания, соблюдение сроков и запретов | ст. 46 ЗК |
| Что доказывает арендатор | Использование участка по назначению, отсутствие названного основания, возврат земли по акту, согласие на улучшения, а по сезону — попадание уведомления в период полевых работ | п. 3 ст. 46 ЗК |
| Что доказывает арендодатель | Наличие основания, соблюдение порядка уведомления, факт невозврата участка и размер начислений за время просрочки | ст. 622 ГК, п. 2 ст. 46 ЗК |
| Госпошлина | Неимущественные требования оплачиваются по фиксированной ставке, денежные — от цены иска, по правилам главы 25.3 Налогового кодекса | гл. 25.3 НК |
Требование о признании права аренды прекращённым и требование о погашении записи в реестре недвижимости лучше формулировать вместе: решение по первому без второго нередко приходится доисполнять отдельно.
На какой стадии ваше дело — Прекращение права аренды земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект собирается вокруг двух дат: прекращения права и возврата участка
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договор аренды и все дополнительные соглашения | Показывает срок, порядок уведомлений, условия о возврате и о согласии на улучшения |
| Документ об основании прекращения | Соглашение о расторжении, решение суда, уведомление об отказе, решение об изъятии участка, документ об установлении зоны с особыми условиями |
| Акт приёма-передачи при заключении договора | Фиксирует исходное состояние земли — точку отсчёта для оценки нормального износа и ухудшения |
| Акт возврата участка | Ключевой документ. Дата в нём останавливает начисление платы за время просрочки возврата |
| Выписка из реестра недвижимости | Показывает, зарегистрирована ли аренда, погашена ли запись и какие иные обременения лежат на участке |
| Переписка сторон | Возражения против продолжения пользования, предупреждения, уведомления и ответы на них — из неё складывается вопрос о возобновлении договора |
| Согласие на неотделимые улучшения | Условие возмещения их стоимости. Ищется в договоре, дополнительных соглашениях и переписке |
| Документы о состоянии земли | Снимки, замеры, акты осмотра, заключения. Нужны обеим сторонам, но по разным причинам |
| Расчёт начислений | Раздельно: плата по договору до даты прекращения и плата за время просрочки возврата после неё |
| Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды | Основной документ перенайма. К нему применяются правила об уступке требования и о переводе долга, поэтому в нём должны быть и передаваемые права, и переводимый долг |
| Уведомление арендодателя или его согласие | Для земли по общему правилу достаточно уведомления, но договор вправе потребовать согласия. Нужен документ с датой и подтверждением отправки |
| Справка о состоянии расчётов по арендной плате | Долг переходит к новому арендатору вместе с договором. Без сверки расчётов покупатель права аренды принимает на себя чужую задолженность |
| Выписка из реестра о зарегистрированных обременениях | Показывает, не заложено ли право аренды и не сдан ли участок в субаренду: и то и другое переходит вместе с договором |
Наследнику арендатора дополнительно понадобится свидетельство о праве на наследство: права и обязанности по договору аренды недвижимости переходят к нему в силу закона (п. 2 ст. 617 ГК).
Что считается после прекращения аренды
Денежные последствия делятся датой прекращения на две разные половины
| Что | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Плата до даты прекращения | Начисляется по условиям договора. Возвращать исполненное до прекращения стороны не вправе, если иное не установлено законом или их соглашением | п. 4 ст. 453 ГК |
| Плата после прекращения | Если участок не возвращён, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки возврата. Это не санкция, а плата за фактическое пользование | ст. 622 ГК |
| Убытки сверх такой платы | Взыскиваются, когда плата за просрочку их не покрывает. Доказывается размер и связь с невозвратом участка | ст. 622 ГК |
| Неустойка за невозврат | Если предусмотрена договором, убытки взыскиваются в полной сумме сверх неё, если договором не установлено иное | ст. 622 ГК |
| Неотделимые улучшения | Возмещаются по стоимости после прекращения договора — но только сделанные за счёт арендатора и с согласия арендодателя | п. 2 ст. 623 ГК |
| Улучшения без согласия | Стоимость не возмещается, если иное не предусмотрено законом. Размер вложений значения не имеет | п. 3 ст. 623 ГК |
| Прекращение из-за самовольной постройки | Убытки арендатору не возмещаются. Более того, расходы на кадастровые работы по разделу участка орган вправе взыскать с самого арендатора | п. 5 и 6 ст. 46 ЗК |
| Замена участка при изъятии | Новый договор заключается на срок не менее оставшегося по прекращённому и не менее трёх лет. Это натуральная компенсация, а не денежная | пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Работа адвоката | Стоимость зависит от того, спорна ли дата прекращения, есть ли на участке постройки и улучшения и приходится ли снимать обременение через суд. Пошлины в неё не входят | — |
| Стоимость уступки | Стороны определяют свободно: цену передачи прав закон не устанавливает | п. 5 ст. 22 ЗК |
| Госпошлина | Платится за регистрацию соглашения о передаче прав как за регистрацию аренды | ст. 333.33 НК, ст. 51 ФЗ-218 |
| Налоги | Полученное за уступку — доход гражданина; плательщиком налога на добавленную стоимость гражданин без статуса предпринимателя не признаётся | ст. 208 НК, п. 1 ст. 143 НК |
Отделимые улучшения принадлежат арендатору и в расчёты не входят вовсе — их просто забирают, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 623 ГК).
Сроки
Здесь важнее не давность, а даты, которыми определяется прекращение
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Предупреждение об отказе от бессрочной аренды недвижимости | 3 месяца | Договором может быть установлен иной срок | п. 2 ст. 610 ГК |
| Уведомление об отказе из-за самовольной постройки | 1 месяц | Со дня поступления в орган сведений о невыполнении обязанностей | п. 4 ст. 46 ЗК |
| Раздел участка при наличии иных зданий | до 4 месяцев | Со дня поступления уведомления о невыполнении обязанностей | п. 5 ст. 46 ЗК |
| Неиспользование участка как основание | 3 года | Без времени освоения и времени действия исключающих обстоятельств | абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК |
| Запрет прекращения по сезону | период полевых работ | И иные случаи, установленные федеральными законами | п. 3 ст. 46 ЗК |
| Замена участка при изъятии | не менее 3 лет | И не менее оставшегося срока прекращённого договора | пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Возмещение неотделимых улучшений | 3 года | Право возникает после прекращения договора | ст. 196, 200 ГК |
| Плата за время просрочки возврата | 3 года | По каждому периоду течёт отдельно | ст. 196, 200 ГК |
| Вступление наследника в договор | оставшийся срок аренды | Отказ возможен лишь при обусловленности личными качествами | п. 2 ст. 617 ГК |
Самый недооценённый срок — три месяца предупреждения по бессрочному договору. Он считается от получения предупреждения другой стороной, и все эти три месяца отношения продолжаются в полном объёме.
С чем приходят по прекращению аренды земли
Восемь ситуаций, в которых прекращение оказалось не таким простым
Срок истёк, а счета продолжают приходить
Классика возобновлённой аренды: человек остался на участке, возражений не поступало, и договор перешёл на неопределённый срок. Прекращать его теперь надо отказом с предупреждением, а долг за прошедшее время — реален.
Уведомление о неиспользовании три года
Земля под строительство или сельскохозяйственное производство простояла. Спор идёт о том, что считать использованием и не приходится ли часть периода на освоение участка либо на исключающие обстоятельства.
Односторонний отказ из-за самовольной постройки
Механизм особый: уведомление в течение месяца, убытки не возмещаются, а при наличии на участке других зданий орган обязан сначала попытаться выделить землю только под самовольным объектом.
Показать всеСвернуть
Изъятие участка для государственных нужд
Аренда прекращается досрочно, но у арендатора появляется право на другой участок — не менее чем на оставшийся срок и в любом случае не менее трёх лет.
Зона с особыми условиями сделала участок бесполезным
Охранная зона линейного объекта, санитарная зона, приаэродромная территория. Если использовать землю по назначению стало невозможно, прекращение инициирует сам арендатор.
Смерть арендатора
Права и обязанности по договору переходят к наследнику, и отказать во вступлении в договор на оставшийся срок арендодатель не вправе — кроме случая, когда договор был обусловлен личными качествами.
Участок продан другому собственнику
Новый владелец требует освободить землю. Переход права собственности основанием для изменения или расторжения договора аренды не является, и требование безосновательно.
Запись об аренде осталась в реестре
Договор прекращён, участок возвращён, а обременение висит. Пока запись жива, для третьих лиц аренда существует, и снимать её приходится отдельным действием.
Участок взят на торгах, а переуступку запрещают
Право аренды публичной земли чаще всего приобретается на аукционе, где продаётся право заключить договор. Пределы распоряжения им смотрят в самом договоре: приобретение права на торгах и его переуступка — разные сделки.
От чего зависит исход
Расположено по тому, насколько часто именно это обстоятельство решало дело
Наличие акта возврата участка
Самый весомый документ. Он останавливает начисление платы за просрочку и фиксирует состояние земли. Без него дата возврата определяется как угодно, но не в вашу пользу.
Поведение сторон после истечения срока
Молчание арендодателя при продолжающемся пользовании превращает срочный договор в бессрочный. Одно письменное возражение меняет исход целиком.
Точность земельного основания
Уведомление со ссылкой на статью 45 без указания абзаца проверяется на то, применимо ли названное основание к аренде вообще и подтверждено ли оно актом осмотра или предписанием.
Показать всеСвернуть
Сезон
Прекращение по мотиву нецелевого использования не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ. Дата уведомления здесь имеет самостоятельное значение.
Наличие на участке других объектов
Если, кроме самовольной постройки, там стоят иные здания, односторонний отказ невозможен, пока не выделен участок только под самовольным объектом либо не доказана невозможность такого выделения.
Согласие на неотделимые улучшения
Есть письменное согласие арендодателя — вложения возмещаются. Нет — стоимость не возмещается вовсе, независимо от её размера и полезности.
Срок договора
Аренда публичной земли свыше пяти лет прекращается по требованию арендодателя только судом и только при существенном нарушении. Ниже этого срока такой защиты нет.
Состояние записи в реестре
Живая запись об аренде — довод против того, что право прекратилось. Погашенная запись — сильный довод в пользу даты прекращения.
Чем заканчивается прекращение аренды
Само прекращение — не финал: финал наступает с возвратом участка и погашением записи
Прекращение права аренды — это событие с датой, а не состояние. То, что происходит дальше, зависит от того, как эта дата установлена и что стороны успели сделать.
- Возврат участка по акту и погашение записи. Полное завершение отношений: земля передана в состоянии, обусловленном договором, обременение снято, начисления прекращены. Ради этого исхода всё и делается.
- Прекращение с задолженностью за просрочку возврата. Право прекратилось, участок остался за арендатором фактически, и плата продолжает начисляться до дня передачи. Самый частый и самый обидный исход.
- Возобновление договора на неопределённый срок. Вместо прекращения — продолжение: пользование не прервалось, возражений не последовало, договор перешёл на неопределённый срок.
- Переход прав к наследнику. Аренда не прекращается: наследник вступает в договор на оставшийся срок, и отказать ему нельзя, кроме случая обусловленности договора личными качествами арендатора.
Показать всеСвернуть
- Признание уведомления о прекращении незаконным. Основание из земельного перечня не подтвердилось либо нарушен запрет по сезону. Договор продолжает действовать со дня, который оспаривался как день прекращения.
- Прекращение с возмещением неотделимых улучшений. Договор закончен, участок возвращён, а стоимость вложений, сделанных с согласия арендодателя, взыскана отдельным требованием.
Как суды решают такие дела
Три положения, которые повторяются от дела к делу
Уход с участка не равен его возврату
Арендатор перестал пользоваться землёй за два года до спора, но акт передачи не подписывался. Статья 622 связывает прекращение начислений с возвратом имущества, а не с прекращением пользования: плата за время просрочки возврата взыскивается за весь период.
Молчание арендодателя продлевает договор
Срок аренды истёк, арендатор продолжал пользоваться участком, возражений не поступало. Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, и ссылка на истечение срока сама по себе прекращения не подтверждает.
Вложения без согласия не возмещаются
Арендатор завёз грунт, поставил ограждение и провёл электричество, а согласия арендодателя на эти работы не получал. Стоимость неотделимых улучшений, произведённых без согласия, возмещению не подлежит — и размер затрат на исход не влияет.
Типичные ошибки
Все они про то, что прекращение перепутали с уходом
- Уйти с участка, не подписав акт возврата Начисление платы за время просрочки возврата останавливает акт, а не отсутствие человека на земле. Годы такого «прекращения» превращаются в долг.
- Считать, что истечение срока прекращает аренду само Продолжающееся пользование без возражений арендодателя возобновляет договор на тех же условиях на неопределённый срок.
- Не погасить запись в реестре Пока запись об аренде существует, обременение действует для третьих лиц, и бывшего арендатора продолжают считать арендатором.
- Вкладываться в участок без письменного согласия Стоимость неотделимых улучшений, произведённых без согласия арендодателя, не возмещается вовсе, и размер вложений на это не влияет.
- Принять уведомление о прекращении как данность Земельные основания применимы к аренде только через отсылку пункта 2 статьи 46, и каждое требует подтверждения актом осмотра или предписанием.
- Согласиться на прекращение в разгар полевых работ Прекращение по мотиву нецелевого использования в этот период не допускается. Дата уведомления имеет самостоятельное значение.
- Считать смерть арендатора концом аренды Права и обязанности по договору переходят к наследнику, и арендодатель не вправе отказать ему во вступлении в договор на оставшийся срок.
- Освобождать участок по требованию нового собственника Переход права собственности на арендованную землю не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Возмещение ущерба
Три источника требований после прекращения — и один случай, где не возмещается ничего
- Требования арендодателя. Плата за всё время просрочки возврата участка, а если она не покрывает потерь — убытки сверх неё. Отдельно — приведение земли в состояние, обусловленное договором, и рекультивация, когда она была обязанностью арендатора. При наличии договорной неустойки за невозврат убытки взыскиваются в полной сумме сверх неё, если договором не установлено иное.
- Требования арендатора. Стоимость неотделимых улучшений, произведённых за свой счёт и с согласия арендодателя. Возврат переплаченной арендной платы за период после прекращения — по правилам о неосновательном обогащении. И убытки, причинённые расторжением, если оно вызвано существенным нарушением со стороны арендодателя.
- Компенсация при изъятии. Прекращение аренды из-за изъятия участка для государственных или муниципальных нужд компенсируется прежде всего в натуре: предоставлением другого участка на срок не менее оставшегося и не менее трёх лет.
- Случай, где не возмещается ничего. Прекращение аренды публичного участка из-за невыполнения обязанностей по сносу или приведению в соответствие самовольной постройки: закон прямо исключает возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора, и разрешает взыскать с него расходы на кадастровые работы по разделу участка (п. 5 и 6 ст. 46 ЗК).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
В делах о прекращении аренды земли почти всегда спорят не о том, прекратилось ли право, а о том, каким числом. Разница между двумя датами — это разница между арендной платой и платой за просрочку возврата, а иногда и между наличием долга и его отсутствием.
Поэтому первое, что я прошу, — не договор, а акт возврата участка. Если акта нет, дальше можно не гадать: формально земля не возвращена, и счётчик идёт, сколько бы лет туда никто не заходил.
Второе: проверяю, не возобновился ли договор. Срок кончился, человек продолжал косить траву или хранить материалы, арендодатель молчал — и вместо прекращения получилась бессрочная аренда, которую надо прекращать заново и по другим правилам.
Третье: читаю уведомление о прекращении построчно. Ссылка на статью 45 Земельного кодекса без указания абзаца — почти всегда признак того, что основание подбирали задним числом, и такое уведомление разбирается легко.
И то, о чём предупреждаю сразу: если вы вкладывались в участок — завозили грунт, ставили ограждение, тянули коммуникации — ищите письменное согласие арендодателя на эти работы. Без него стоимость неотделимых улучшений не возмещается, и спорить тут не о чем.
Что берёт на себя адвокат
Работа сводится к двум датам и одному акту
- Установление основания и даты Определяю, чем и когда прекратилось право аренды, и подбираю документ, который эту дату подтверждает. Всё остальное в деле считается от неё.
- Проверка возобновления договора Смотрю, продолжалось ли пользование после срока и возражал ли арендодатель. Это первый вопрос по любому «истёкшему» договору.
- Разбор уведомления о прекращении Проверяю применимость земельного основания к аренде, его подтверждённость и соблюдение запретов — включая запрет прекращения в период полевых работ.
- Организация возврата участка Готовлю акт, фиксирую состояние земли, снимаю вопрос о нормальном износе и добиваюсь приёмки, если вторая сторона от неё уклоняется.
- Улучшения и постройки Собираю доказательства согласия арендодателя на неотделимые улучшения и отдельно решаю судьбу возведённого на участке.
- Разделение начислений Развожу арендную плату до даты прекращения и плату за время просрочки возврата, выявляю переплату и требую её возврата.
- Снятие обременения Довожу прекращение до реестра недвижимости — совместным обращением сторон или через суд, если вторая сторона уклоняется.
- Права наследника и нового собственника Веду вступление наследника в договор на оставшийся срок и снимаю требования нового собственника участка об освобождении земли.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Прекращение права аренды земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Сам или с адвокатом
Признак простой: спорит ли вторая сторона о дате и осталось ли что-то ваше на участке
Справитесь сами
Дело бесспорное:
- обе стороны согласны, что аренда прекращена, и согласны с датой
- участок принят по акту без замечаний
- на земле не осталось ни построек, ни вложений
- долгов по плате нет и претензий не заявлялось
- запись в реестре погашается по совместному обращению
Здесь достаточно акта возврата и обращения в орган регистрации — юрист нужен только для проверки формулировок.
Нужен адвокат
Исход зависит от того, что удастся доказать:
- стороны называют разные даты прекращения права
- пришло уведомление о прекращении по земельному основанию
- начислена плата за время просрочки возврата участка
- на участке остались постройки, коммуникации, завезённый грунт
- вторая сторона уклоняется от подписания акта или от обращения в реестр
- аренду прекращают из-за изъятия участка или зоны с особыми условиями
Правило простое: пока стороны согласны и участок пуст, всё решается двумя бумагами. Как только появляется спор о дате, начисления за просрочку или вложения в землю, нужен тот, кто ведёт дело. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда при прекращении аренды нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Аренда земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про прекращение права аренды земли
Как прекратить право аренды земельного участка?
По соглашению сторон, отказом от бессрочного договора с предупреждением за три месяца, по решению суда либо по земельным основаниям пункта 2 статьи 45 Кодекса. Затем участок возвращается по акту, а запись об аренде погашается в реестре.
Аренда прекращается автоматически по окончании срока?
Нет. Если арендатор продолжает пользоваться участком и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Надо ли платить, если я ушёл с участка, но акт не подписан?
Да. Пока земля не возвращена, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки возврата, а при её недостаточности — и убытков.
Возместят ли вложения в участок?
Отделимые улучшения принадлежат вам и просто забираются. Неотделимые возмещаются, только если сделаны за ваш счёт и с согласия арендодателя; без согласия стоимость не возмещается.
Показать всеСвернуть
Что будет с арендой после смерти арендатора?
Права и обязанности по договору аренды недвижимости переходят к наследнику. Арендодатель не вправе отказать ему во вступлении в договор на оставшийся срок, кроме случая, когда договор был обусловлен личными качествами арендатора.
Участок продали — аренда прекращается?
Нет. Переход права собственности на сданную в аренду землю к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Могут ли прекратить аренду за неиспользование?
Да, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо строительства и не используется в этих целях три года. В срок не входит время освоения и время действия обстоятельств, исключавших использование.
Можно ли переуступить право аренды земельного участка?
Да. По пункту 5 статьи 22 ЗК арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока договора без согласия арендодателя, при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Новый договор не заключается, а ответственным перед арендодателем становится новый арендатор.
Чем перенаём отличается от субаренды?
При перенайме меняется сторона договора и отвечает перед арендодателем новый арендатор. При субаренде договор аренды остаётся у вас, и по пункту 2 статьи 615 ГК ответственным перед арендодателем остаётесь вы же. Срок субаренды не может превышать срок аренды.
Нужно ли согласие арендодателя или хватит уведомления?
По пункту 2 статьи 615 ГК общее правило — согласие. Для земли пункты 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК заменяют его уведомлением, но договор аренды вправе предусмотреть иное. Исключения из уведомительного порядка перечислены в законе закрыто: участники СЭЗ Крыма и Севастополя, субъекты МСП из перечней государственного имущества, граждане и крестьянские хозяйства с сельскохозяйственными участками, а по пункту 5.2 — резиденты особых экономических зон.
Можно ли заложить право аренды земли?
Да. По пункту 5 статьи 5 ФЗ-102 правила об ипотеке недвижимости применяются к залогу прав арендатора. Согласие арендодателя при этом требуется: пункт 4 статьи 6 ФЗ-102 допускает ипотеку права аренды с его согласия, если федеральным законом или договором не предусмотрено иное. При залоге, в отличие от перенайма, ответственным по договору вы остаётесь.
Регистрируется ли соглашение о передаче прав по договору аренды?
Да, если регистрировался сам договор. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации по пункту 2 статьи 609 ГК, а пункт 2 статьи 389 ГК требует регистрировать соглашение об уступке по сделке, требующей регистрации, в том же порядке.
Не откладывайте защиту