Чья земля
Первый и определяющий вопрос. Частный арендодатель — работает преимущественное право статьи 621. Государственный или муниципальный — преимущественного права нет вовсе, и всё решают пункты 3 и 4 статьи 39.6.
Продление договора аренды земельного участка на новый срок без торгов
Добиваюсь продления аренды земельного участка — точнее, нового договора без торгов, потому что для публичной земли преимущественное право отменено пунктом 15 статьи 39.8 ЗК. Проверяю четыре условия и срок заявления, а для частной земли применяю статью 621 ГК.
Почему договор аренды публичной земли не продлевают, а заключают заново
Арендатор государственного или муниципального участка преимущественного права на новый срок не имеет. Право на новый договор без торгов даётся по пунктам 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса при четырёх условиях сразу, и главное из них — подать заявление до дня истечения прежнего договора.
Когда при продлении аренды нужен адвокат
Признаки, по которым видно, что автоматического продолжения не будет
- До конца договора остались неделиЭто последний момент, когда что-то ещё можно сделать по короткому пути. Заявление о заключении нового договора без торгов принимается только до дня истечения срока прежнего; после этой даты остаётся аукцион на общих основаниях.пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК
- Прежний договор вы получили с аукционаПраво на новый договор без торгов даётся тем, кому участок предоставлялся БЕЗ торгов, и отдельно — гражданину, получившему землю под садоводство для собственных нужд. Аукционное происхождение договора закрывает этот путь, и решать вопрос надо иначе.п. 3 ст. 39.6 ЗК
- Прежний договор когда-то расторгалсяОдно из четырёх условий — что ранее заключённый договор не был расторгнут с вами по основаниям пунктов 1 и 2 статьи 46. Расторжение в прошлом закрывает право на новый договор без торгов, и здесь важно, по какому именно основанию оно происходило.пп. 3 п. 4 ст. 39.6 ЗК
- На тот же участок претендует кто-то ещёУсловие о том, что исключительным правом на приобретение участка не обладает иное лицо, проверяется на момент заключения нового договора. Собственник строения на вашей земле — как раз такое лицо, и его появление обрушивает всю конструкцию.пп. 2 п. 4 ст. 39.6 ЗК
- Основание без торгов за годы аренды отпалоЧетвёртое условие требует, чтобы основание из подпунктов 1–30 пункта 2 статьи 39.6 существовало и на момент заключения НОВОГО договора. Утрата статуса, изменение вида разрешённого использования, снятие льготы — всё это лишает права на новый договор.пп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК
- На участке стоит незавершённое строительствоДля завершения строительства участок даётся в аренду без торгов ОДНОКРАТНО и на срок до трёх лет. Второй раз этим правом не воспользуется ни прежний собственник объекта, ни новый — закон говорит об этом прямо.п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК
- Землю ограничил публичный сервитутЕсли после заключения договора установлен публичный сервитут и из-за него пользоваться участком невозможно или существенно затруднено, арендатор вправе требовать увеличения срока договора. Отказать во внесении таких изменений арендодатель не вправе.п. 12.1 ст. 39.8 ЗК
Заявление о новом договоре, поданное на следующий день после окончания старого, закон не спасает ничем: условие пункта 4 статьи 39.6 сформулировано как «до дня истечения срока действия ранее заключённого договора» и восстановлению не подлежит.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Продление договора аренды земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается в споре о новом сроке аренды
Спор не о заслугах арендатора, а о четырёх условиях и одной дате
Как участок достался в прошлый раз
Право на новый договор без торгов даётся тем, кому земля предоставлялась без торгов, и отдельно садоводу. Аукционное происхождение прежнего договора этот путь закрывает.
Когда подано заявление
До дня истечения срока прежнего договора или позже. Это условие проверяется по штампу входящей корреспонденции и решает дело чаще, чем всё остальное вместе.
Показать всёСкрыть
Не претендует ли на участок иное лицо
Исключительное право на приобретение участка есть, например, у собственника расположенного на нём здания. Его наличие лишает арендатора права на новый договор.
Расторгался ли прежний договор
Расторжение по основаниям пунктов 1 и 2 статьи 46 в прошлом закрывает право на новый договор без торгов. Проверяются и основания расторжения, и то, с кем именно оно происходило.
Сохранилось ли основание без торгов
Основание должно существовать на момент заключения нового договора, а не только на момент первого. Исключение сделано для гражданина, получившего участок под садоводство для собственных нужд.
Не возобновился ли договор молчанием
Если пользование продолжалось и возражений не было, договор возобновился на неопределённый срок. Тогда речь идёт уже не о новом договоре, а о действующем — и прекращать его надо отказом с предупреждением.
Чего в этом деле нет
Здесь не проверяют, хорошо ли арендатор ухаживал за землёй и сколько лет он платил. Добросовестность в конструкции пунктов 3 и 4 статьи 39.6 самостоятельного значения не имеет.
Кто и на что вправе рассчитывать при окончании аренды
Права арендатора частной и публичной земли не совпадают почти ни в чём
| Чья земля и кто арендатор | Что даёт закон | Норма |
|---|---|---|
| Частный арендодатель — добросовестный арендатор | Преимущественное перед другими лицами право заключить договор на новый срок при прочих равных условиях. Работает, если иное не предусмотрено законом или самим договором | п. 1 ст. 621 ГК |
| Частная земля — уведомление о желании | Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок — в срок, указанный в договоре, а если он не указан, в разумный срок до окончания аренды | п. 1 ст. 621 ГК |
| Частная земля — отказ и обход | Если арендодатель отказал, но в течение года со дня истечения срока сдал участок другому лицу, прежний арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору и возмещения убытков либо только убытков | п. 1 ст. 621 ГК |
| Любая земля — молчаливое продолжение | Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок | п. 2 ст. 621 ГК |
| Публичная земля — арендатор | Преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов НЕ имеет. Норма сформулирована прямо и исключений не содержит | п. 15 ст. 39.8 ЗК |
| Публичная земля — получивший её без торгов | Право на заключение НОВОГО договора аренды без торгов, если участок ранее предоставлялся ему без торгов — кроме отдельных случаев аукционных процедур | пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК |
| Публичная земля — садовод | Право на новый договор без торгов, если участок предоставлен гражданину для ведения садоводства для собственных нужд. Для него четвёртое условие о сохранении основания не применяется | пп. 2 п. 3, пп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК |
| Собственник незавершённого объекта | Однократное предоставление участка в аренду без торгов для завершения строительства — на срок до трёх лет | п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Арендатор при публичном сервитуте | Требовать увеличения срока договора на период, в течение которого использование участка невозможно или существенно затруднено. Арендодатель отказать не вправе, и ограничения предельных сроков здесь не действуют | п. 12.1 ст. 39.8 ЗК |
| Арендатор при выборе срока | При заключении нового договора без торгов срок определяет сам арендатор — в пределах ограничений пункта 8 статьи 39.8 | п. 12 ст. 39.8 ЗК |
Почему аренду городской земли нельзя продлить и что делают вместо этого
Короткое объяснение для тех, у кого договор заканчивается в этом году
Есть привычное правило: арендатор, который вёл себя хорошо, имеет преимущественное право взять то же имущество в аренду на новый срок. Оно записано в статье 621 Гражданского кодекса, и для частного арендодателя оно работает в полную силу: при прочих равных условиях прежний арендатор идёт первым, а если ему отказали и в течение года сдали участок другому — он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по этому договору и возмещения убытков.
Для государственной и муниципальной земли это правило отменено. Пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса говорит буквально: арендатор такого участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. Никаких оговорок и исключений в норме нет. Поэтому попытки «продлить» аренду ссылкой на добросовестность и многолетнюю оплату здесь не работают вовсе.
Вместо продления закон дал другую конструкцию — заключение нового договора без торгов. Она в пунктах 3 и 4 статьи 39.6, и устроена в два уровня. Сначала пункт 3 называет два случая, когда такое право вообще возникает: участок ранее предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, и отдельно — участок предоставлен гражданину для ведения садоводства для собственных нужд.
Затем пункт 4 добавляет четыре условия, и они действуют в совокупности. Первое: заявление о заключении нового договора подано до дня истечения срока действия ранее заключённого. Второе: исключительным правом на приобретение этого участка не обладает иное лицо. Третье: прежний договор не был расторгнут с вами по основаниям пунктов 1 и 2 статьи 46 Кодекса. Четвёртое: на момент заключения нового договора сохраняется то основание из подпунктов 1–30 пункта 2 статьи 39.6, по которому участок давался без торгов, — и это условие не применяется к гражданину-садоводу.
Из четырёх условий тяжелее всего даётся первое, и не потому, что оно сложное. Оно просто не прощает опоздания: срок исчисляется днями, а не разумностью, и восстановлению не подлежит. Заявление, поданное в день истечения договора или позже, права на новый договор без торгов не даёт, даже если человек тридцать лет платил вовремя.
Есть и третий путь, о котором вспоминают редко, — молчаливое возобновление. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Такой договор действительно продолжается, но у него нет срока: любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца, коль скоро речь о недвижимости.
Отдельно стоит случай публичного сервитута. Если после заключения договора установлен публичный сервитут и из-за него использовать землю по разрешённому назначению невозможно или существенно затруднено, арендатор вправе требовать внесения в договор изменений об увеличении срока. Арендодатель отказать во внесении таких изменений не вправе, а сам этот дополнительный срок определяется соглашением об осуществлении сервитута и предельными сроками пункта 8 статьи 39.8 не ограничен.
Что говорит закон о новом сроке аренды
Две нормы, которые противоречат друг другу только на первый взгляд
Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Статья 39.6
3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов <…>; 2) земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства для собственных нужд.
4. <…> при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора <…> подано <…> до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка.Пункт 15 статьи 39.8 и пункты 3–4 статьи 39.6 Земельного кодекса
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Противоречия между нормами нет: отменено именно преимущественное право, то есть право идти первым перед другими. Взамен закон дал не очередь, а самостоятельное право на новый договор — но обусловил его четырьмя обстоятельствами и жёсткой датой. Смысл один: календарь важнее заслуг. Подавать заявление стоит за два-три месяца до окончания договора: двадцать дней рассмотрения и тридцать дней подписания проектов должны уместиться внутри действующего договора.
Что нужно доказать
Четыре условия действуют вместе — отсутствие любого рушит право целиком
- Своевременность заявления Что заявление о заключении нового договора подано до дня истечения срока действия ранее заключённого. Подтверждается отметкой о приёме, почтовым идентификатором или квитанцией электронной подачи.
- Происхождение прежнего договора Что участок предоставлялся вам без проведения торгов либо предоставлен как гражданину для ведения садоводства для собственных нужд.
- Отсутствие исключительного права у другого Что на приобретение этого участка не претендует лицо, которому закон даёт исключительное право, — прежде всего собственник расположенного на земле здания или сооружения.
- Сохранение основания без торгов Что основание из подпунктов 1–30 пункта 2 статьи 39.6 действует и сейчас. Для садовода это условие не применяется.
Порядок: что делают, когда договор заканчивается
Всё начинается за несколько месяцев до последнего дня аренды
- 1Определение вида арендодателяЧастный собственник или публичный орган. От этого зависит, работает ли преимущественное право статьи 621 или конструкция пунктов 3 и 4 статьи 39.6, — и дальше два разных пути.
- 2Проверка происхождения прежнего договораСмотрим документы о предоставлении: был аукцион или участок давался без торгов, и по какому именно подпункту. Право на новый договор без торгов возникает только во втором случае и у садовода.
- 3Проверка четырёх условийСохранилось ли основание без торгов, не появилось ли лицо с исключительным правом на участок, не расторгался ли прежний договор по основаниям статьи 46 и укладываемся ли мы в срок подачи.
- 4Расчёт запаса времениОт даты окончания договора отсчитываем назад двадцать дней на рассмотрение и тридцать на подписание проектов. Получившийся день — крайний разумный срок подачи заявления.
- 5Подача заявления о новом договореЗаявление подаётся в уполномоченный орган до дня истечения срока прежнего договора. В нём указываются кадастровый номер, основание предоставления без торгов, вид права и цель использования.
- 6РассмотрениеВ срок не более двадцати дней орган готовит проекты договора либо выносит решение об отказе с указанием всех оснований статьи 39.16. Заявление, не отвечающее требованиям, возвращают в десять дней.
- 7Согласование срока нового договораПри заключении без торгов срок в пределах ограничений пункта 8 статьи 39.8 определяет арендатор. Это момент, когда можно взять двадцать лет вместо трёх.
- 8Подписание проектовПодписанные экземпляры возвращаются в орган не позднее тридцати дней со дня их получения. Просрочка обнуляет результат всей работы.
- 9Регистрация нового договораДоговор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации; запись о прежней аренде погашается, о новой — вносится.
- 10Если отказалиРазбираем названные основания и решаем: оспаривать отказ, участвовать в аукционе на общих основаниях либо опереться на возобновление договора на неопределённый срок, если пользование не прерывалось и возражений не было.
Досудебный порядок
Здесь досудебные действия — не формальность, а само право
- Обязательного претензионного порядка по спорам о заключении нового договора аренды закон не устанавливает. Но и обратиться в суд, не подав заявление в уполномоченный орган, нельзя: предметом проверки будет решение, а без заявления решения не существует.
- На частной земле арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок — в срок, указанный в договоре, а если он не указан, в разумный срок до окончания аренды.
- На публичной земле заявление подаётся в уполномоченный орган лично, по почте или в электронной форме через интернет. Дата подачи фиксируется отметкой о приёме, почтовым идентификатором или квитанцией.
- К заявлению прикладываются документы, подтверждающие сохранение основания без торгов: членство в товариществе, правоустанавливающие документы на здание, документы о льготе.
- Если пришёл возврат заявления, причины указываются обязательно, и после исправления заявление подаётся снова — но только если до истечения срока прежнего договора ещё есть время.
- Если пришёл отказ, из него выписываются все названные основания статьи 39.16: именно они станут предметом спора, и новых у администрации в суде не появится.
- При установлении публичного сервитута направляется не заявление о новом договоре, а требование о внесении изменений в действующий — об увеличении его срока.
На частной земле уведомление о желании заключить договор на новый срок обязательно: без него преимущественное право не реализуется. На публичной земле его роль играет заявление о заключении нового договора, поданное до дня истечения срока.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Требование зависит от того, чья земля: перевод прав или оспаривание отказа
| Что | Как в деле о новом сроке аренды | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный суд. Мировому судье такие споры не подсудны — их нет в перечне статьи 23 ГПК | ст. 23, 24 ГПК |
| Территориальная подсудность | Исключительная — по месту нахождения земельного участка | ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Публичная земля — предмет | Признание незаконным решения об отказе в заключении нового договора без торгов и обязание рассмотреть заявление повторно | ст. 39.16, 39.17 ЗК |
| Публичная земля — что доказывается | Все четыре условия пункта 4 статьи 39.6 разом, и прежде всего подача заявления до дня истечения срока прежнего договора | п. 4 ст. 39.6 ЗК |
| Частная земля — предмет | Перевод на себя прав и обязанностей по договору, заключённому арендодателем с другим лицом в течение года, и возмещение убытков — либо только возмещение убытков | п. 1 ст. 621 ГК |
| Частная земля — что доказывается | Надлежащее исполнение обязанностей по прежнему договору, письменное уведомление о желании заключить новый и факт заключения договора с другим лицом в течение года | п. 1 ст. 621 ГК |
| Спор о возобновлении договора | Требование о признании договора возобновлённым на неопределённый срок. Доказывается продолжение пользования и отсутствие возражений арендодателя | п. 2 ст. 621 ГК |
| Спор об увеличении срока | Иск о внесении изменений в договор при установлении публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать, и спор идёт о продолжительности дополнительного срока | п. 12.1 ст. 39.8 ЗК |
| Срок обращения | Для оспаривания решения органа власти — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Для иска о переводе прав действует общая исковая давность | ст. 196 ГК |
| Госпошлина | Требование о признании решения незаконным и требование о переводе прав оплачиваются по разным правилам главы 25.3 Налогового кодекса — второе как имущественное | гл. 25.3 НК |
Требование «обязать заключить договор аренды на новый срок» к публичному арендодателю удовлетворяется реже, чем требование обязать повторно рассмотреть заявление: суд не подменяет орган, пока тот не исчерпал свою компетенцию.
На какой стадии ваше дело — Продление договора аренды земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Половина комплекта доказывает не право на землю, а соблюдение условий и даты
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Действующий договор аренды | Из него берётся дата окончания срока — точка отсчёта для всех остальных сроков в деле |
| Документ о предоставлении участка | Постановление или распоряжение о предоставлении. Показывает, был ли аукцион и по какому подпункту земля давалась без торгов |
| Заявление о заключении нового договора | С отметкой о приёме, почтовым идентификатором или квитанцией об электронной подаче. Дата на нём — главное доказательство по делу |
| Подтверждение сохранения основания | Членство в садовом или огородническом товариществе, документы на здание, документы о праве первоочередного приобретения |
| Выписка из реестра недвижимости | Показывает существующие права и обременения на участок, наличие на нём зарегистрированных строений и зон с особыми условиями |
| Документы об оплате аренды | На частной земле подтверждают надлежащее исполнение обязанностей — условие преимущественного права. На публичной пригодятся против доводов о нарушениях |
| Письменное уведомление арендодателю | Для частной земли обязательно: без уведомления о желании заключить договор на новый срок преимущественное право не реализуется |
| Решение об отказе | Предмет спора. В нём должны быть названы все основания, по которым отказ вынесен |
| Документы о публичном сервитуте | Если срок увеличивается из-за сервитута: решение о его установлении и соглашение об осуществлении |
Документы, которые уполномоченный орган получает по межведомственному взаимодействию, заявитель вправе представить, но не обязан (п. 3 ст. 39.14 ЗК).
Сколько будет стоить новый срок
Цена нового договора не наследуется от прежнего — она считается заново
| Что | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Плата по новому договору без торгов | По порядку, установленному Правительством, органом власти субъекта или органом местного самоуправления в зависимости от того, чья это земля. Прежняя ставка не сохраняется | п. 3 ст. 39.7 ЗК |
| База расчёта | По общему правилу — кадастровая стоимость участка на момент расчёта. За годы прежней аренды она обычно менялась, и не в меньшую сторону | п. 7 ст. 39.7 ЗК |
| Если пришлось идти на аукцион | Размер ежегодной платы или первого платежа определяется результатом торгов. При единственном участнике — в размере начальной цены предмета аукциона | п. 2 ст. 39.7 ЗК |
| Плата не выше земельного налога | Сохраняется для граждан с правом первоочередного или внеочередного приобретения и в других случаях, прямо названных в законе | п. 5 ст. 39.7 ЗК |
| Срок нового договора | При заключении без торгов выбирает арендатор в пределах ограничений по целям: двадцать лет под жилой дом, до пяти лет под сенокошение и огородничество, до сорока девяти собственнику здания | п. 8 и 12 ст. 39.8 ЗК |
| Срок при незавершённом строительстве | До трёх лет и однократно. Продлить эту аренду ещё раз для завершения того же объекта закон не позволяет | п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Увеличение срока из-за сервитута | Определяется соглашением об осуществлении публичного сервитута и предельными сроками пункта 8 статьи 39.8 не ограничивается | п. 12.1 ст. 39.8 ЗК |
| Пересмотр платы внутри срока | По общему правилу об аренде размер платы меняется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если договором не установлено иное | п. 3 ст. 614 ГК |
| Работа адвоката | Стоимость зависит от того, сохранились ли все четыре условия, есть ли на участке чужие строения и приходится ли оспаривать отказ. Арендная плата в неё не входит | — |
Дополнительные обязанности, влекущие расходы арендатора и не связанные с предметом договора, включать в договор аренды публичного участка запрещено — это относится и к новому договору (п. 14 ст. 39.8 ЗК).
Сроки
В этой теме сроки — не фон, а само содержание права
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления о новом договоре без торгов | до дня истечения срока | Восстановлению не подлежит | пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК |
| Рассмотрение заявления | 20 дней | Заявления рассматриваются в порядке поступления | п. 5 ст. 39.17 ЗК |
| Возврат заявления | 10 дней | С обязательным указанием причин | п. 3 ст. 39.17 ЗК |
| Подписание проектов договора | 30 дней | Со дня получения проектов заявителем | п. 7 ст. 39.17 ЗК |
| Уведомление о желании (частная земля) | разумный | Если срок не указан в договоре — до окончания его действия | п. 1 ст. 621 ГК |
| Перевод прав при сдаче участка другому | 1 год | Со дня истечения срока прежнего договора | п. 1 ст. 621 ГК |
| Отказ от возобновлённого бессрочного договора | 3 месяца | Договором может быть установлен иной срок | п. 2 ст. 610 ГК |
| Аренда для завершения строительства | до 3 лет | Предоставляется однократно | пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Новый договор под жилой дом | 20 лет | Срок в пределах ограничений выбирает арендатор | пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК |
| Оспаривание отказа | 3 месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении права | административное судопроизводство |
Единственный срок, который здесь нельзя восстановить, — подача заявления до дня истечения прежнего договора. Все остальные так или иначе поправимы, этот — нет.
С чем приходят по продлению аренды земли
Семь ситуаций, в которых окончание срока застаёт врасплох
Договор кончается через месяц
Самый частый и самый решаемый случай. Проверяются четыре условия пункта 4 статьи 39.6 и подаётся заявление до дня истечения срока — с запасом на рассмотрение и подписание.
Срок истёк, а человек остался на участке
Если возражений от арендодателя не поступало, договор возобновился на неопределённый срок. Это не продление, но и не пустота: отношения продолжаются, а прекращаются они предупреждением за три месяца.
Участок брали с аукциона
Право на новый договор без торгов не возникает: пункт 3 статьи 39.6 говорит о земле, предоставленной именно без торгов. Остаётся новый аукцион на общих основаниях.
Показать всеСвернуть
Садовый участок для собственных нужд
Отдельный и более мягкий случай: право на новый договор есть, а условие о сохранении основания без торгов к такому гражданину не применяется.
Незавершённое строительство на участке
Аренда для завершения строительства даётся однократно и на срок до трёх лет. Второй такой аренды не будет ни у вас, ни у покупателя объекта.
Появился собственник строения на земле
У него исключительное право на приобретение участка, и одно из четырёх условий перестаёт выполняться. Спор смещается к тому, что это за строение и законно ли оно возведено.
Публичный сервитут отнял пользование
Охранная зона или иное обременение сделали использование невозможным. Здесь не новый договор, а увеличение срока действующего — и отказать в этом арендодатель не вправе.
Частная земля и отказ собственника
Работает статья 621: если после отказа участок в течение года сдан другому, прежний арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей на себя и возмещения убытков.
От чего зависит исход
Расположено по тому, как часто именно это решало дело
Дата подачи заявления
Единственное условие, которое нельзя исправить задним числом. До дня истечения срока прежнего договора — право есть; в этот день или позже — права нет, и обсуждать больше нечего.
Происхождение прежнего договора
Аукцион или без торгов. От этого зависит, применима ли конструкция пункта 3 статьи 39.6 вообще, и выясняется это из документов, а не из памяти сторон.
Судьба основания за годы аренды
Изменился вид разрешённого использования, отпал статус, кончилась льгота — и четвёртое условие рушится. Проверять это надо до подачи заявления, а не после отказа.
Показать всеСвернуть
Наличие строений на участке
Появление собственника здания даёт ему исключительное право на землю и одновременно закрывает вам путь к новому договору без торгов.
История расторжений
Расторжение прежнего договора по основаниям пунктов 1 и 2 статьи 46 в прошлом лишает права на новый договор без торгов навсегда — в отношении этого участка.
Наличие возражений арендодателя после срока
Молчание возобновляет договор на неопределённый срок и меняет всю картину: спорить о новом договоре уже не нужно, нужно защищать действующий.
Чья земля
Частная — есть преимущественное право и возможность перевода прав на себя при обходе. Публичная — ни того, ни другого.
Запас времени внутри договора
Двадцать дней рассмотрения и тридцать дней подписания должны уместиться в действующий договор. Заявление, поданное за неделю до конца, формально своевременно, а фактически бесполезно.
Чем может закончиться дело
Исходов пять, и только два из них оставляют вас на участке по срочному договору
Обращение за новым сроком заканчивается одним из пяти вариантов, и часть из них наступает без всякого решения администрации.
- Новый договор без торгов. Все четыре условия выполнены, заявление подано вовремя, проекты подписаны в тридцатидневный срок. Срок нового договора в пределах ограничений закона выбираете вы.
- Возобновление на неопределённый срок. Пользование продолжилось, возражений не последовало. Договор жив, но бессрочен: любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца.
- Увеличение срока действующего договора. Особый исход при установлении публичного сервитута: не новый договор, а изменение прежнего, во внесении которого арендодатель отказать не вправе.
- Отказ и путь на аукцион. Одно из условий не выполнено — чаще всего пропущена дата. Участок выставляется на торги, и участвовать в них вы можете наравне со всеми.
Показать всеСвернуть
- Перевод прав на себя. Исход, возможный только на частной земле: арендодатель отказал, а в течение года сдал участок другому. Прежний арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по новому договору и возмещения убытков либо только убытков.
Как суды решают такие дела
Три положения, которые повторяются от дела к делу
Стаж аренды сам по себе ничего не даёт
Арендатор публичного участка ссылался на многолетнее добросовестное пользование и своевременную оплату. Пункт 15 статьи 39.8 лишает такого арендатора преимущественного права на новый срок без торгов, и добросовестность в конструкции пунктов 3 и 4 статьи 39.6 самостоятельного значения не имеет.
Условия пункта 4 проверяются в совокупности
Заявление подано вовремя, договор не расторгался, но за годы аренды на участке появилось здание другого лица. Условие об отсутствии у иного лица исключительного права на приобретение участка перестало выполняться, и права на новый договор без торгов не возникло.
Молчание арендодателя работает и на публичной земле
Срок договора истёк, арендатор продолжал пользоваться участком, возражений не поступало. Правило пункта 2 статьи 621 о возобновлении на неопределённый срок общее и специальной нормой об отсутствии преимущественного права не отменяется — это разные конструкции.
Типичные ошибки
Пять из восьми — про календарь, и это не случайность
- Подать заявление после окончания договора Условие сформулировано как «до дня истечения срока действия ранее заключённого договора». Опоздание на день закрывает путь без торгов полностью.
- Подать заявление накануне последнего дня Формально своевременно, фактически бесполезно: двадцать дней рассмотрения и тридцать дней подписания проектов в оставшееся время не помещаются.
- Рассчитывать на преимущественное право у города Арендатор публичного участка преимущественного права на новый срок без торгов не имеет. Ссылка на статью 621 к такой земле не применяется.
- Не проверить, как участок достался в прошлый раз Право на новый договор без торгов даётся тем, кому земля предоставлялась без торгов. Аукционное происхождение прежнего договора закрывает этот путь.
- Не заметить чужое строение на участке У его собственника исключительное право на приобретение земли, и условие об отсутствии такого лица перестаёт выполняться.
- Забыть уведомить частного арендодателя Преимущественное право реализуется только после письменного уведомления о желании заключить договор на новый срок в указанный или разумный срок.
- Пропустить год на перевод прав Требовать перевода прав и обязанностей можно, если участок сдан другому лицу в течение года со дня истечения срока прежнего договора. Позже остаются только убытки.
- Разбудить арендодателя после срока Если пользование продолжается и возражений нет, договор возобновился на неопределённый срок. Письмо с просьбой «оформить продление» нередко и порождает возражение.
Что можно потребовать, если новый срок сорвали
Возмещение возможно, но по-разному на частной и публичной земле
- Убытки от обхода преимущественного права. Работает на частной земле. Если арендодатель отказал прежнему арендатору, а в течение года со дня истечения срока сдал тот же участок другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков — пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса.
- Расходы, понесённые под будущий срок. Затраты на кадастровые работы, проект, подготовку участка, сделанные в расчёте на новый договор, взыскиваются, если срыв вызван незаконным решением органа власти. Доказывается и незаконность решения, и связь расходов именно с ним.
- Возврат переплаты. Плата, внесённая за период после окончания договора, при отсутствии пользования возвращается как неосновательное обогащение.
- Чего требовать не получится. Упущенной выгоды от неполученного нового срока: суды не признают предполагаемый доход от аренды, которой не возникло. И компенсации за годы добросовестного пользования — такого основания закон не знает вовсе.
Показать всеСвернуть
- Отдельно: сам по себе отказ в новом договоре без торгов при невыполненном условии пункта 4 статьи 39.6 незаконным решением не является, и убытков не порождает.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Это тема, где я чаще всего слышу «мы же двадцать лет платили». К сожалению, для городской и районной земли это не довод: преимущественное право арендатора публичного участка отменено законом прямо, и суды применяют норму буквально.
Поэтому первый вопрос, который я задаю, — не про историю отношений, а про две даты: когда кончается договор и когда подано заявление. Если заявление ушло позже, чем истёк срок, разговор о новом договоре без торгов заканчивается на этом.
Второй вопрос — как участок достался в прошлый раз. Аукционное происхождение прежнего договора закрывает короткий путь целиком, и это выясняется из документов о предоставлении, а не из договора.
Третье, о чём предупреждаю всегда: подавайте заявление за два-три месяца. Двадцать дней рассмотрения и тридцать дней на подписание проектов должны поместиться внутрь действующего договора. Формально можно и накануне, практически — нельзя.
И то, что говорю честно даже в ущерб себе: если срок уже истёк, а вы продолжаете пользоваться землёй и арендодатель молчит, торопиться иногда не нужно. Договор, возобновившийся на неопределённый срок, часто устраивает лучше, чем аукцион, — и просто не надо самому будить вторую сторону.
Что берёт на себя адвокат
Работа начинается с календаря и заканчивается подписанным договором
- Разбор конструкции Определяю, чья земля и какая норма работает: преимущественное право статьи 621 или новый договор по пунктам 3 и 4 статьи 39.6. Дальше это два непохожих дела.
- Проверка четырёх условий Прохожу по каждому: происхождение прежнего договора, отсутствие лица с исключительным правом, история расторжений, сохранение основания без торгов.
- Расчёт крайнего срока подачи Считаю назад от даты окончания договора двадцать дней рассмотрения и тридцать на подписание и называю дату, позже которой подавать заявление бессмысленно.
- Подготовка заявления Формулирую основание, цель и вид права так, чтобы заявление не вернули, и фиксирую дату подачи доказательством, которое примет суд.
- Выбор срока нового договора Настаиваю на сроке, который полагается по цели использования: двадцать лет под жилой дом, а не три года, предложенные в проекте.
- Оспаривание отказа Веду дело по тем основаниям, которые названы в решении, и добиваюсь повторного рассмотрения заявления либо признания права.
- Защита возобновлённого договора Если срок истёк, а пользование продолжается, доказываю возобновление на неопределённый срок и снимаю требования об освобождении участка.
- Перевод прав на частной земле Готовлю иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключённому арендодателем с другим лицом в течение года, и о возмещении убытков.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Продление договора аренды земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Сам или с адвокатом
Признак простой: успеваете ли вы по срокам и всё ли осталось как было
Справитесь сами
Ситуация простая и запас времени есть:
- до окончания договора больше трёх месяцев
- участок в прошлый раз давался без торгов, и основание сохранилось
- на земле нет чужих строений и незавершённого строительства
- договор ни разу не расторгался
- арендодатель сам предложил подготовить новый договор
Здесь всё сводится к заявлению, поданному вовремя, и к тридцати дням на подписание присланных проектов.
Нужен адвокат
Исход зависит от того, что удастся доказать:
- срок договора уже истёк или истекает в ближайшие недели
- участок в прошлый раз получен с аукциона
- на земле появилось строение, принадлежащее другому лицу
- основание предоставления без торгов за годы аренды изменилось
- пришёл отказ со ссылкой на статью 39.16
- земля частная, и собственник сдал её другому в течение года
Правило простое: если все четыре условия налицо и время есть, справится любой. Как только появляется опоздание, аукционное прошлое договора или чужое строение на участке, нужен тот, кто ведёт спор. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда при продлении аренды нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Аренда земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про новый срок аренды земли
Как продлить договор аренды земельного участка?
Если земля государственная или муниципальная — не продлить, а заключить новый договор без торгов по пунктам 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Заявление подаётся до дня истечения срока прежнего договора.
Есть ли у арендатора преимущественное право на новый срок?
На частной земле — да, по статье 621 Гражданского кодекса. На государственной и муниципальной — нет: пункт 15 статьи 39.8 прямо лишает арендатора преимущественного права на новый договор без торгов.
Что делать, если срок закончился, а заявление не подано?
Путь без торгов закрыт. Остаются аукцион на общих основаниях либо ссылка на возобновление договора на неопределённый срок, если пользование продолжалось и арендодатель не возражал.
Какие условия нужны для нового договора без торгов?
Четыре сразу: заявление до дня истечения срока, отсутствие у иного лица исключительного права на участок, отсутствие расторжения прежнего договора по статье 46 и сохранение основания без торгов.
Показать всеСвернуть
Можно ли продлить аренду под завершение строительства?
Такая аренда предоставляется однократно и на срок до трёх лет. Повторно этим правом не воспользуется ни прежний, ни новый собственник объекта.
Какой срок будет у нового договора?
При заключении без торгов срок выбирает арендатор в пределах ограничений по целям: двадцать лет под жилой дом и подсобное хозяйство, не более пяти под сенокошение и огородничество, до сорока девяти собственнику здания.
Останется ли прежняя арендная плата?
Нет. Плата по новому договору считается заново по действующему порядку и, как правило, от текущей кадастровой стоимости участка.
Не откладывайте защиту