Ликвидация ТСЖ связана с составом его членов и голосами собственников, а реорганизация — с выбранной формой и решениями собраний. Здесь разобраны основания прекращения товарищества, разделение домов, выделение и преобразование в кооператив.
Коротко
Ликвидация ТСЖ проводится по основаниям и в порядке гражданского законодательства — ч. 1 ст. 141 ЖК РФ. Если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов собственников помещений дома, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Для реорганизации нужно отдельно определить форму: преобразование, разделение или выделение имеют разные условия по ч. 2–4 ст. 140 ЖК РФ.
Начните с расчёта голосов и сопоставления решений: заявления о выходе из товарищества, протоколы членов и протоколы собственников отвечают на разные вопросы.
ч. 2 ст. 141 ЖК РФ
ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ
ч. 2 ст. 140 ЖК РФ
Ошибки начинаются там, где одинаковым словом «собрание» называют разные составы участников, а любой способ изменения управления домом считают прекращением товарищества.
Разбор документов нужен до того, как разные варианты изменения товарищества окажутся в одной повестке.
Для каждого решения уточните состав собрания. Участие в товариществе и принадлежность помещения — разные основания, которые нельзя смешивать при подготовке документов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме | Обязано принять решение о ликвидации, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. | ч. 2 ст. 141 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья | Может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. | ч. 2 ст. 140 ЖК РФ |
| Общее собрание членов товарищества собственников жилья | Может принять решение о разделении ТСЖ нескольких домов большинством голосов присутствующих членов. Согласие собрания собственников каждого дома принимается большинством от общего числа голосов собственников этого дома в течение двух лет с момента собрания дома — инициатора разделения; действует условие ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. | ч. 3 ст. 140 ЖК РФ |
| Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме | При выделении принимает решение в доме, где будет создано товарищество, большинством голосов от общего числа голосов собственников этого дома, при соблюдении требования, к которому отсылает закон. | ч. 4 ст. 140 ЖК РФ |
| Два и более товарищества собственников жилья | По договору между собой могут создать ассоциацию или союз для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами. | ст. 142 ЖК РФ |
Прекращение товарищества, изменение его формы и создание объединения требуют разных решений.
Ликвидация товарищества собственников жилья опирается на основания и порядок гражданского законодательства — ч. 1 ст. 141 ЖК РФ. Жилищное основание обязанности собственников принять решение связано с долей голосов членов: она не превышает пятьдесят процентов общего числа голосов собственников помещений дома — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Поэтому сначала выясняют членство и голоса, а затем формулируют повестку.
Реорганизация ТСЖ подчиняется гражданскому законодательству — ч. 1 ст. 140 ЖК РФ. Преобразование возможно в жилищный или жилищно-строительный кооператив; разделение и выделение — для ТСЖ двух и более домов по ч. 2–4 ст. 140 ЖК РФ. Условие ч. 1 ст. 136 ЖК РФ: в одном доме можно создать только одно ТСЖ; за создание должны проголосовать собственники с более чем пятьюдесятью процентами всех голосов дома. При разделении необходимо также согласие собрания собственников каждого дома по ч. 3 ст. 140 ЖК РФ.
Создание ассоциации или союза решает другую задачу: товарищества по договору объединяются для представления и защиты общих интересов при управлении домами, а управление объединением подчиняется законодательству о некоммерческих организациях — ст. 142 ЖК РФ. Такое решение стоит обсуждать отдельно от вопроса о ликвидации конкретного ТСЖ.
Основание связано именно с голосами членов товарищества в общем составе собственников дома.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку этого основания с документов о членстве и расчёта голосов. Список квартир без сведений о собственниках и их голосах оставляет предмет разногласий неясным. Затем сопоставляю расчёт с проектом решения и проверяю, не подменено ли собрание собственников собранием членов.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Обращения различаются по цели собственников: прекратить товарищество, разделить управление между домами или изменить организационную форму.
Проверка членства и расчёта голосов перед решением о ликвидации. Обязанность общего собрания собственников возникает при условии, указанном в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ; число квартир не заменяет такой расчёт.
Разбор решения собственников и перечня дальнейших действий. Основания и порядок ликвидации определяются гражданским законодательством по ч. 1 ст. 141 ЖК РФ, поэтому предмет работы шире оформления повестки собрания.
Сопоставление выбранной формы и проекта решения собственников: жилищный или жилищно-строительный кооператив по ч. 2 ст. 140 ЖК РФ. Отдельно проверяется, какой состав участников назван в протоколе.
Подготовка решений членов и согласий собственников каждого дома. Разделение возможно при соблюдении требования, к которому отсылает ч. 3 ст. 140 ЖК РФ; документы сопоставляются по голосам и датам собраний.
Проверка решения собственников дома, в котором создаётся ТСЖ при выделении. Применяется ч. 4 ст. 140 ЖК РФ с условием соблюдения требования, названного в этой части; согласования оформляются под выбранную форму.
Разбор цели и содержания объединения: представление и защита общих интересов при управлении домами по ст. 142 ЖК РФ. Проект договора об ассоциации или союзе рассматривается отдельно от прекращения каждого ТСЖ.
При уменьшении доли голосов членов главное последствие относится к судьбе товарищества. Основание для решения о ликвидации нужно отделять от вопроса о денежной ответственности конкретного лица.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Заключение заранее соглашения об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства при ликвидации ТСЖ | Стороны такого соглашения об ответственности по обязательству ТСЖ | Соглашение ничтожно: заранее устранить или ограничить ответственность за умышленное нарушение обязательства нельзя. Это последствие относится к соглашению об ответственности, заключённому до нарушения, в том числе при подготовке ликвидации ТСЖ. | п. 4 ст. 401 ГК РФ |
Отдельного штрафа за ликвидацию ТСЖ закон не устанавливает. Если доля голосов членов не превышает половины всех голосов собственников помещений дома, собрание собственников обязано принять решение о ликвидации — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Основания и порядок дальнейшей ликвидации определяются гражданским законодательством — ч. 1 ст. 141 ЖК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю работу с вопроса, какое товарищество хотят изменить: ТСЖ одного дома или товарищество, созданное для нескольких домов. Затем прошу отделить цель собственников от названия процедуры. Желание дома управляться отдельно ещё не позволяет выбрать одинаковую повестку для разделения и выделения: у этих форм разные решения по ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ, а также условие соблюдения требования, к которому отсылают эти части.
При ликвидации я сопоставляю документы о членстве с голосами собственников. Основание обязанности общего собрания связано с тем, обладают ли члены товарищества более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Прошу показать исходные сведения к расчёту, а не только готовую итоговую строку.
После этого проверяю проекты решений и собираю хронологию собраний. Для разделения отдельно сверяю согласия собственников каждого дома по ч. 3 ст. 140 ЖК РФ. Для преобразования проверяю выбранный вид кооператива по ч. 2 ст. 140 ЖК РФ. Такой разбор позволяет сформулировать конкретные замечания к документам до их подписания.
Подготовку начните с основания для решения собственников. Параллельно проверьте, не обсуждается ли вместо прекращения товарищества другая процедура.
До спора согласуйте предмет разногласий письменно: расчёт голосов, состав собрания, форму реорганизации или согласия домов. Ниже — подготовка документов для обсуждения, а не обещание урегулировать конфликт.
Для подготовки судебного обращения сначала разберите фактическое основание разногласий. Рабочая подборка должна показывать, какой расчёт или решение оспаривается и какие документы его подтверждают.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Доля голосов членов | Сопоставьте сведения о членстве и голосах с расчётом, на котором построено решение о ликвидации. Предмет правового разбора — наличие условия для обязанности общего собрания собственников принять это решение. | ч. 2 ст. 141 ЖК РФ |
| Решение о преобразовании | Выделите протокол общего собрания собственников и формулировку о жилищном либо жилищно-строительном кооперативе. Подготовьте перечень расхождений между повесткой, решением и фактическим составом участников. | ч. 2 ст. 140 ЖК РФ |
| Согласия домов при разделении | Соберите решения членов и собственников каждого дома в хронологическую подборку. Проверьте требование, к которому отсылает закон, и согласие на разделение; предмет разногласий опишите по конкретному дому и документу. | ч. 3 ст. 140 ЖК РФ |
| Решение при выделении | Сопоставьте материалы собрания собственников дома, где создаётся товарищество, с выбранной формой выделения. Отдельно обозначьте вопрос о соблюдении требования, к которому отсылает эта часть статьи. | ч. 4 ст. 140 ЖК РФ |
Для первичного разбора соберите документы о членстве, голосах и решениях. Это рабочая подборка адвокату; оригиналы и приложения держите вместе с соответствующим протоколом.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сведения о членах и расчёт голосов | Проверить условие обязательного решения о ликвидации по ч. 2 ст. 141 ЖК РФ; сопоставить итог с исходными сведениями о собственниках помещений. | Представьте имеющийся расчёт и документы, по которым он составлен, с указанием составителя. |
| Протокол собственников о ликвидации | Установить, какое решение принято общим собранием собственников по ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, и отделить его от обсуждения среди членов товарищества. | Копия имеющегося подписанного протокола с приложениями; для сверки сохраните оригинал. |
| Решение о преобразовании | Сопоставить выбранный жилищный или жилищно-строительный кооператив с решением собственников по ч. 2 ст. 140 ЖК РФ. | Представьте подписанное решение и проекты документов, которые выносились на обсуждение. |
| Решения членов и собственников домов | Проверить согласия при разделении, даты и условие соблюдения требования, к которому отсылает ч. 3 ст. 140 ЖК РФ. | Подборка подписанных протоколов и приложений отдельно по каждому дому. |
| Решение собственников дома о выделении | Разобрать основание создания товарищества при выделении и условие, названное в ч. 4 ст. 140 ЖК РФ. | Протокол с решениями о создании ТСЖ и утверждении устава подписывают все собственники, голосовавшие за эти решения, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. |
Различайте срок согласования разделения, срок уведомления о завершении ликвидации и момент прекращения деятельности ТСЖ. Период получения согласий домов не является сроком ликвидации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Согласия собственников каждого дома на разделение | В течение двух лет; решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме. | С момента проведения общего собрания собственников помещений в доме, собственники которого инициировали разделение. | ч. 3 ст. 140 ЖК РФ |
| Уведомление о завершении ликвидации | Не ранее чем через два месяца; уведомляет ликвидационная комиссия (ликвидатор). | С момента публикации ликвидационной комиссией (ликвидатором) сообщения о ликвидации в органах печати. | п. 2 ст. 22 Закона № 129-ФЗ |
| Завершение ликвидации и прекращение деятельности | После внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ. | Документы представляют после завершения процесса ликвидации; решение собрания само по себе деятельность ТСЖ не прекращает. | п. 3, 6 ст. 22 Закона № 129-ФЗ |
Срок, определённый периодом, течёт со следующего дня — ст. 191 ГК РФ; годы и месяцы оканчиваются по п. 1, 3 ст. 192 ГК РФ, нерабочий последний день переносится по ст. 193 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы собственников о доле голосов, решениях собраний и способах изменения товарищества.
Когда члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Основание проверяют по голосам членов, а не по числу жителей, которые поддержали предложение закрыть ТСЖ.
Формулировка ч. 2 ст. 141 ЖК РФ — «не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов». Ровно пятьдесят процентов подпадают под это условие: общее собрание собственников помещений обязано принять решение о ликвидации — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Для проверки расчёта соберите сведения о членстве и голосах собственников дома.
Обязанность принять решение по основанию утраты необходимой доли голосов членов адресована общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме — ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. Поэтому при подготовке протокола нужно проверить вид собрания; волю председателя нельзя выдавать за это решение.
Нет. Основания и порядок реорганизации определяются гражданским законодательством — ч. 1 ст. 140 ЖК РФ. Специальные жилищные условия преобразования, разделения и выделения нужно сопоставлять с выбранной формой по ч. 2–4 ст. 140 ЖК РФ. В подготовке документов отделите решение собрания от дальнейших действий по процедуре.
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив — ч. 2 ст. 140 ЖК РФ. Сверьте выбранную форму с повесткой и решением. Документ, принятый только собранием членов, нельзя описывать как решение названного в этой норме собрания собственников.
Для ТСЖ нескольких домов разделение требует решения собрания членов большинством голосов присутствующих членов и согласия собраний собственников каждого дома большинством всех голосов этого дома — ч. 3 ст. 140 ЖК РФ. При выделении решение принимают собственники дома, где создаётся ТСЖ, большинством всех голосов дома — ч. 4 ст. 140 ЖК РФ. Оба варианта требуют соблюдения ч. 1 ст. 136 ЖК РФ: одно ТСЖ в доме и более половины всех голосов за его создание.
Согласия оформляются решениями большинства голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме в течение двух лет с момента собрания собственников дома, инициировавшего разделение, — ч. 3 ст. 140 ЖК РФ. Условие: одно ТСЖ в доме, за создание — более половины всех голосов собственников, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Решение о выделении из ТСЖ двух и более домов может принять собрание собственников дома, где создаётся товарищество, большинством от общего числа голосов собственников этого дома — ч. 4 ст. 140 ЖК РФ. Соблюдается и ч. 1 ст. 136 ЖК РФ: в доме можно создать только одно ТСЖ, за создание должны проголосовать собственники с более чем пятьюдесятью процентами всех голосов. Голоса присутствующих не заменяют общее число голосов дома.
Договор между товариществами о создании ассоциации или союза служит представлению и защите общих интересов при управлении многоквартирными домами — ст. 142 ЖК РФ. Ликвидация самого товарищества осуществляется по основаниям и в порядке гражданского законодательства — ч. 1 ст. 141 ЖК РФ. Эти вопросы нужно разделить в документах и повестке.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу