Возмещение при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: что входит в сумму, как оценивают аренду и часть участка, какие постройки не учтут и как ответить на проект соглашения, пока орган не обратился в суд.
Коротко
Возмещение при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд — плата правообладателю за прекращаемые права. В него включаются рыночная стоимость участка или иных прекращаемых прав на него, убытки, причинённые изъятием, включая убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством, — п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. При полном или частичном денежном возмещении переход и прекращение прав наступают только после его предоставления — п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ.
Ситуации, с которыми правообладатель сталкивается на разных этапах изъятия, и первые шаги по каждой.
п. 11, 12, 14 ст. 56.6 ЗК РФ
п. 4, 10 ст. 56.10 ЗК РФ
п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ
п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ
п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 6 ст. 56.9 ЗК РФ
п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, п. 6 ст. 279 ГК РФ
Действия после уведомления об изъятии, которые уменьшают сумму или лишают правообладателя времени на ответ.
Случаи, когда сумма в проекте соглашения требует проверки до подписи.
Стороны соглашения об изъятии и те, чьи права затрагивает расчёт возмещения.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Правообладатель изымаемой недвижимости | Вправе подписать соглашение, отказаться от подписания или предложить изменить условия, в том числе размер возмещения, с обосновывающими документами | п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления | Принимает решение об изъятии, подписывает и направляет проект соглашения; по предложениям правообладателя вправе изменить его условия — по согласованию с организацией, подавшей ходатайство, если она есть | п. 2, 11 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Организация, подавшая ходатайство об изъятии | Сторона соглашения наряду с органом, вправе вручить проект под расписку; соглашение от имени Российской Федерации заключает Государственная компания «Российские автомобильные дороги», если решение принято по её ходатайству | п. 1, 7, 12 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Оценщик | Определяет рыночную стоимость и размер убытков; ему правообладатель передаёт документы об убытках по обязательствам перед третьими лицами | п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Участники общей собственности | Размер возмещения за общий участок или объект на нём определяется пропорционально долям в праве общей собственности | п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Контрагенты правообладателя | Договоры с ними прежний правообладатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке при условии, что их исполнение станет невозможным из-за изъятия; расчёт с ними он ведёт сам | п. 7, 8 ст. 56.11 ЗК РФ |
| Суд | При принудительном изъятии определяет сроки, размер возмещения и другие условия изъятия | п. 6 ст. 279 ГК РФ |
Из чего складывается сумма и чем она зависит от вида права на участок.
Возмещение при изъятии земельных участков — не компенсация за нарушение, а плата за прекращение прав ради публичных нужд. Его размер определяется по Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учётом особенностей, установленных земельной нормой о возмещении, — п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ.
В сумму входят рыночная стоимость участка или иных прекращаемых прав на него, убытки, причинённые изъятием, включая убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. Если одновременно изымаются принадлежащие правообладателю здания и сооружения, добавляется рыночная стоимость этих объектов или прав на них — п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Исключение — переносимые инженерные сооружения: вместо их стоимости включаются расходы на реконструкцию и размещение — п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ.
Для публичной земли расчёт зависит от права: постоянное (бессрочное) пользование юридического лица оценивается как аренда на предельный срок, а если закон его не установил — на сорок девять лет; постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение гражданина либо организации, имеющей право на бесплатное получение участка в собственность, — по рыночной стоимости самого участка; аренда и безвозмездное пользование при досрочном прекращении — как право аренды до истечения срока договора — п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.
С согласия правообладателя соглашение может предусмотреть другой участок или объект взамен изымаемого — п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ. Тогда возмещение уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого имущества или права — подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ.
Состав возмещения за изымаемый участок.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Норма делит возмещение на стоимость права, убытки и упущенную выгоду. Для бизнеса весомой частью суммы могут быть сорванные договоры с арендаторами и поставщиками — закон прямо относит их к убыткам. Если приложенный к проекту отчёт ограничен стоимостью участка, это повод для предложения об изменении размера возмещения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
С чем правообладатели приходят после получения решения или проекта соглашения.
Участок оценён без учёта разрешённого использования на день перед решением или с учётом самого изъятия. Если вид использования меняли под объект, ради которого изымают землю, считают по прежнему — п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ.
Компания арендует публичную землю, и договор прекращается досрочно. Рыночная стоимость права определяется как стоимость права аренды до истечения срока договора — подп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.
У правообладателя остаётся часть земли, и спор идёт о цене отрезанного куска. Её считают как разницу между стоимостью исходного участка и участка, который сохраняется, — п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ.
Изъятие делает невозможным исполнение договоров аренды, поставки или подряда. Такие убытки входят в возмещение, а правообладатель обязан передать оценщику подтверждающие документы — п. 2 и 6 ст. 56.8 ЗК РФ.
Вместе с участком переносят инженерные сооружения. Их рыночная стоимость не включается, но включаются стоимость реконструкции и расходы на размещение, кроме реконструкции за счёт лица, по ходатайству которого принято решение, — п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ.
Участок или здание на нём принадлежит нескольким лицам, и сособственники спорят о распределении суммы. Возмещение определяется пропорционально долям в праве общей собственности — п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ.
Изъятие с возмещением и случаи, когда участок теряют без оплаты или получают другое имущество.
| Институт | Основание | Что получает правообладатель | Норма |
|---|---|---|---|
| Изъятие для государственных или муниципальных нужд | Решение органа, затем соглашение или решение суда | Рыночную стоимость права, убытки и упущенную выгоду | п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Конфискация | Решение суда в виде санкции за совершение преступления | Ничего: участок изымается безвозмездно | ст. 50 ЗК РФ |
| Возврат самовольно занятого участка | Земельное правонарушение | Участок возвращают законному правообладателю; затраты виновного за время незаконного пользования не возмещаются | п. 2 ст. 76 ЗК РФ |
| Предоставление другого участка взамен | Согласие правообладателя и условие соглашения об изъятии | Другой участок или объект; возмещение уменьшается на его рыночную стоимость | п. 3 и подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ |
| Перенос инженерных сооружений при изъятии | Изъятие участка, на котором размещены сооружения | Стоимость реконструкции и расходы на размещение вместо рыночной стоимости сооружений | п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ |
Как определяется стоимость в зависимости от права на участок и что вычитается.
| Что считается | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Участок в частной собственности | Рыночная стоимость участка плюс убытки, причинённые изъятием, включая убытки по обязательствам перед третьими лицами, плюс упущенная выгода; убытки и выгода определяются по федеральному законодательству | п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Пример: изымается часть участка | Исходный участок оценён в 40 млн руб., сохраняющаяся часть — в 25 млн руб.: стоимость изымаемой части 40 − 25 = 15 млн руб., к ней добавляются убытки и упущенная выгода | п. 2, 4 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Постоянное (бессрочное) пользование | У юридического лица — рыночная стоимость права аренды на установленный законом предельный срок, а при его отсутствии — на сорок девять лет; у гражданина или организации с правом бесплатного получения участка в собственность (как и при пожизненном наследуемом владении) — рыночная стоимость участка | подп. 1, 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Досрочно прекращаемая аренда или безвозмездное пользование публичной землёй | Рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия договора | подп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Дата и основа оценки | Разрешённое использование на день, предшествующий решению об изъятии; если до этого дня его изменили под объект, ради которого изымают, — прежнее использование; планируемое изъятие не учитывается | п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Общая собственность | Возмещение распределяется пропорционально долям в праве общей собственности | п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Другое имущество взамен | Возмещение уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого участка, объекта или права; разница выплачивается в порядке, указанном в соглашении | подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ |
Цифры в примере условные: реальные суммы даёт отчёт об оценке. Отчёт действителен до подписания соглашения об изъятии или до решения суда о принудительном изъятии — п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ.
Последствия, которые нормы об изъятии связывают с действиями сторон.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Подписанное соглашение не представлено по истечении девяноста дней со дня получения проекта | Правообладатель изымаемой недвижимости | Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой оно принято, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии участка и (или) объектов на нём | п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Денежное возмещение, предусмотренное соглашением или решением суда, не предоставлено | Тот, за чей счёт выплачивается возмещение: бюджет, а при изъятии по ходатайству организации — эта организация | Переход и прекращение прав на участок и объекты на нём не наступают до предоставления возмещения полностью или в части, предусмотренной деньгами | п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ, п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ |
Отдельного штрафа за нарушения при определении и выплате возмещения при изъятии земельных участков закон не устанавливает. В таблице — два последствия, которые устанавливают сами нормы об изъятии. Сделки, заключённые правообладателем изымаемой недвижимости после уведомления о решении об изъятии, не учитываются, если они увеличивают размер убытков, включаемых в возмещение, — подп. 5 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
В делах о возмещении при изъятии земельных участков я начинаю не с итоговой цифры, а с базы оценки: на какой день оценщик взял разрешённое использование и не учёл ли он уже само изъятие. Оба параметра закреплены в п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, и ошибка в них меняет итог сильнее, чем спор о коэффициентах.
Второе, что проверяю, — убытки бизнеса. Если в отчёте только стоимость земли, а договоры аренды, поставки и подряда остались за рамками, я собираю документы о них и передаю оценщику: эта обязанность правообладателя названа в п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ. Затем готовлю предложения об изменении размера возмещения с обосновывающими документами по п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ.
Третье — срок. Девяносто дней с получения проекта соглашения — это время, за которое нужно собрать встречную оценку: после него орган, принявший решение, или организация, по ходатайству которой оно принято, вправе обратиться в суд по п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ. В суде условия изъятия определяет суд по п. 6 ст. 279 ГК РФ, поэтому позицию по размеру я строю на отчёте и документах, а не только на возражениях.
Путь от решения об изъятии до выплаты и передачи участка.
Что собрать для проверки суммы и ответа на проект соглашения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Копия решения об изъятии | Дата уведомления и перечень изымаемых объектов — п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ | Орган, принявший решение; письмо с уведомлением о вручении |
| Проект соглашения об изъятии | Размер и порядок выплаты возмещения, срок передачи участка — п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ | Орган, принявший решение, и организация, подавшая ходатайство, если решение принято по нему; письменная форма — п. 1, 2 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Выписки из реестра недвижимости | Сведения об изымаемых участках и объектах на них — подп. 1 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ | Прилагаются к проекту соглашения |
| Отчёты об оценке стоимости и убытков | Проверка рыночной стоимости и размера убытков — подп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ | Оценщик; прилагаются к проекту соглашения |
| Договоры с третьими лицами | Подтверждение убытков из-за невозможности их исполнить — п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ | Правообладатель передаёт оценщику |
| Разрешение на строительство, выданное до уведомления | Чтобы строительство или реконструкцию учли в размере возмещения — подп. 2 и 3 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ | Орган, выдавший разрешение |
| Предложения об изменении условий | Изменение размера возмещения с обосновывающими документами — п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ | Правообладатель; направляет в орган, принявший решение, или в организацию, подавшую ходатайство |
Сроки процедуры изъятия, от которых зависит возможность спорить о сумме.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение, опубликование и рассылка решения об изъятии | Десять дней | Со дня принятия решения | п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ |
| Обжалование решения об изъятии в суд | Три месяца | Со дня уведомления правообладателя | п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ |
| Определение размера возмещения | Не позднее чем за шестьдесят дней | До направления правообладателю соглашения | п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ |
| Представить подписанное соглашение, иначе орган или организация-заявитель ходатайства вправе подать иск о принудительном изъятии | Девяносто дней | Со дня получения проекта: вручения или возврата заказного письма, а при вручении под расписку — вручения или отказа в получении | п. 6, 7, 10 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Действие решения об изъятии | Три года | Со дня принятия решения | п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ |
| Срок передачи участка, указываемый в соглашении | Не может превышать шесть месяцев | Со дня прекращения прав прежнего правообладателя | подп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ |
Срок опубликования решения об изъятии — десять дней со дня его принятия, п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ. Срок, определённый периодом, начинается на следующий день после даты или события, которыми определено его начало, — ст. 191 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы на вопросы правообладателей о сумме, сроках и порядке выплаты.
Рыночная стоимость участка или иных прекращаемых прав на него, убытки, причинённые изъятием, включая убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством, — п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ. Если вместе с участком изымаются здания правообладателя, в возмещение включается и их рыночная стоимость.
При досрочном прекращении договора аренды или безвозмездного пользования публичной землёй оценивается рыночная стоимость права аренды до истечения срока договора — подп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ. Для постоянного (бессрочного) пользования юридического лица — стоимость права аренды на предельный срок, а если закон его не установил — на сорок девять лет, подп. 1 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.
Да. Правообладатель вправе направить уведомление об отказе в подписании или предложения об изменении условий, в том числе размера возмещения, приложив обосновывающие документы, — п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ. Орган, принявший решение, вправе изменить условия с учётом этих предложений по согласованию с организацией, подавшей ходатайство, если она есть, — п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ.
Если через девяносто дней со дня получения проекта подписанное соглашение не представлено, орган, принявший решение, или организация, по ходатайству которой оно принято, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии — п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия определяет суд — п. 6 ст. 279 ГК РФ.
Если соглашение или решение суда предусматривает денежное возмещение, переход и прекращение прав наступают только после его предоставления — п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ. Выплату подтверждает платёжное поручение на расчётный счёт правообладателя или о внесении денег в депозит нотариуса либо иные документы о выплате. Сами права прекращаются с момента государственной регистрации, если законодательством не установлено иное, — п. 3 ст. 56.11 ЗК РФ.
Объекты, построенные после уведомления о решении об изъятии, не учитываются, если строительство не велось на основании ранее выданного разрешения, — подп. 3 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ. Объекты, для которых разрешение не требуется, не учитываются, если их строительство начато после уведомления, — подп. 4 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ.
Размер возмещения за участок или объект, принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности, определяется пропорционально долям в праве общей собственности — п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ. Соглашение об изъятии заключается с каждым правообладателем участка или объекта на нём — п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ.
Да, при согласии правообладателя соглашение может предусмотреть предоставление другого участка или иного объекта взамен изымаемого — п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ. Тогда в соглашении указываются его рыночная стоимость и срок передачи, а возмещение уменьшается на эту стоимость; разница выплачивается в порядке, установленном соглашением, — п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу