Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме затрагивает планировку, а отдельный вход — ещё и общее имущество. Разберитесь, когда нужны согласие собственников и проект, как подать документы и оформить завершение работ.
Коротко
Перепланировка нежилого помещения в МКД — изменение границ, площади или внутренней планировки либо образование новых помещений по ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Она проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ. Если устройство отдельного входа невозможно без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Пока проём существует только на чертеже, отделите работы внутри помещения от вмешательства в имущество дома. Если работы уже начаты, сохраните проект и документы согласования.
ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
ч. 1 ст. 29 ЖК РФ
ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ
Открытие магазина и окончание строительных работ не заменяют согласование помещения. Ошибки на стадии проекта могут привести к требованию вернуть прежнюю планировку.
Для консультации подготовьте план до работ, проект входа и полученные решения: по ним можно определить предмет разногласий.
Собственник помещения подаёт документы, собственники дома решают вопрос общего имущества, а орган согласования рассматривает заявление. Полномочия этих участников различаются.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо | Представляет заявление и проект по месту нахождения помещения непосредственно либо через многофункциональный центр при наличии соглашения о взаимодействии. Право на помещение и полномочия представителя нужно различать. | ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Владеют и пользуются общим имуществом, распоряжаются им в установленных пределах. При присоединении его части к изменяемому помещению должно быть получено согласие всех собственников помещений. | ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ |
| Орган, осуществляющий согласование | Получает документы, выдаёт расписку с их перечнем и датой получения, а также перечнем межведомственных запросов. Требовать дополнительные документы сверх допускаемых законом он не вправе. | ч. 3 ст. 26 ЖК РФ |
| Заявитель | Направляет уведомление о завершении работ; при перепланировке прикладывает технический план и указывает сведения об уплате государственной пошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав. | ч. 1 ст. 28 ЖК РФ |
| Собственник помещения в многоквартирном доме | Обязан восстановить самовольно изменённое помещение в разумный срок и порядке, установленных органом. Это правило не применяется к помещениям в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции доме. | ч. 3, 7 ст. 29 ЖК РФ |
Название работ в смете не определяет их правовой режим. Для квалификации работ сопоставьте изменения помещения и оборудования с ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ.
Перепланировка нежилого помещения в МКД охватывает изменение границ или площади, образование новых помещений и изменение внутренней планировки, включая работы без изменения площади. При этом могут измениться границы и площадь смежных помещений. Результат требует изменения сведений реестра либо учёта образованных помещений и регистрации прав — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Переустройство связано с установкой, заменой или переносом инженерных сетей и оборудования, требующими изменения технического паспорта. Перепланировка и переустройство жилого или нежилого помещения в доме различаются по характеру изменений, но согласуются по правилам ч. 1 ст. 25 ЖК РФ и ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.
Отдельный вход нужно рассматривать вместе с устройством проёма и использованием территории дома. Ограждающие конструкции и земельный участок с элементами благоустройства входят в общее имущество — п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При уменьшении его размера через реконструкцию требуется согласие всех собственников по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ; при присоединении части к помещению — по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Передача общего имущества в пользование иным лицам допускается решением собрания, если не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.
Для входа с присоединением части имущества дома требуется согласие всех собственников помещений.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, показано ли присоединение в проекте: формулировка «отдельный вход» сама по себе не отвечает на этот вопрос. Если присоединение необходимо, в комплект для согласования входит протокол общего собрания о согласии всех собственников — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Сопоставляю текст решения с теми работами, которые планирует собственник.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Разногласия возникают на разных стадиях: от определения границ общего имущества до оформления выполненных работ.
Перегородки меняют без увеличения площади, но изменение внутренней планировки тоже относится к перепланировке. Сопоставляются прежний план, проект и предполагаемое расположение помещений — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Перенос санитарно-технического или электрического оборудования требует оценки изменений технического паспорта. Это переустройство, которое нужно отличать от изменения границ самого помещения — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ.
Проект входа затрагивает ограждающие конструкции дома. Выясняется состав общего имущества и наличие его уменьшения; уменьшение посредством реконструкции возможно с согласием всех собственников — п. 3 ч. 1, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
При невозможности провести работы без присоединения части общего имущества требуется согласие всех собственников. Для рассмотрения заявления представляется протокол общего собрания с таким согласием — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Выполненный вход отличается от проектного решения. Нарушение представленного проекта делает перепланировку самовольной, поэтому проверяются чертежи и фактическое состояние, даже при наличии документов согласования — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ.
Строительные работы окончены, но правовое завершение перепланировки зависит от изменения реестра либо учёта новых помещений и регистрации прав. Для уведомления нужен технический план — ч. 1, 3 ст. 28 ЖК РФ.
Отсутствие согласования и нарушение проекта образуют самовольную перепланировку по ч. 1 ст. 29 ЖК РФ. Для собственника последствия связаны с восстановлением помещения.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Самовольное переустройство или перепланировка | Собственник помещения в многоквартирном доме | Обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. | ч. 3 ст. 29 ЖК РФ |
| Невосстановление помещения в установленный срок и порядок | Собственник помещения в многоквартирном доме | Продажа помещения с публичных торгов по решению суда по иску органа согласования, при условии непринятия решения о сохранении изменённого состояния. Собственнику выплачивается выручка за вычетом расходов на исполнение судебного решения; на нового собственника возлагается обязанность восстановить помещение. | п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ |
Отдельного штрафа за самовольную перепланировку ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ не устанавливают: их последствия — восстановление помещения и продажа с публичных торгов. Последствия частей 2–6 не применяются к помещениям в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме — ч. 7 ст. 29 ЖК РФ. Сохранение изменённого помещения допускается по решению суда при условиях ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
В проекте отдельного входа я сначала ищу границу между нежилым помещением и имуществом дома. Положение двери на чертеже ещё не показывает, присоединяется ли общий коридор, меняется ли размер общего имущества, как используется участок под площадкой. Для этих вопросов сопоставляю проект с планом помещения и описанием конструкций. Присоединение части общего имущества требует согласия всех собственников по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а уменьшение его размера посредством реконструкции — по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Затем проверяю протокол: о каких работах собственники выразили согласие и соответствует ли оно проекту, который подаётся по п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Если вход уже устроен, сравниваю выполненное с проектом: отклонения имеют самостоятельное значение по ч. 1 ст. 29 ЖК РФ. Я готовлю перечень расхождений и документов, необходимых для оценки дальнейших действий. После работ отдельно проверяю уведомление и технический план, поскольку акт приёмочной комиссии и завершение перепланировки в реестре относятся к разным этапам по ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ.
Маршрут для помещения в МКД начинается с проекта и заканчивается оформлением изменения помещения. Для уже выполненных работ сначала оцените их соответствие согласованию.
Обращение за согласованием начинается с заявления по месту нахождения помещения. Для оценки требования восстановить помещение сохраните сам документ и сведения о его получении.
Различайте обжалование отказа, сохранение помещения и иск о его продаже. Части 2–6 ст. 29 ЖК РФ не применяются к помещениям в аварийном доме, подлежащем сносу или реконструкции, — ч. 7 той же статьи.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Сохранение выполненной перепланировки | На основании решения суда помещение может быть сохранено в изменённом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Для подготовки позиции сопоставьте проект и выполненные изменения. | ч. 4 ст. 29 ЖК РФ |
| Требование о продаже помещения | Если помещение не восстановлено в установленный срок и в установленном порядке, суд по иску органа согласования принимает решение о продаже с публичных торгов при условии непринятия решения о сохранении помещения. Собственнику выплачивается выручка за вычетом расходов на исполнение решения; новый собственник обязан восстановить помещение. | п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ |
| Оспаривание отказа или контрольного решения | При нарушении прав в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности подайте заявление по ст. 199 АПК РФ, если спор не отнесён к другим судам. Укажите орган, реквизиты решения, нарушенные права, противоречащие решению нормы и требование; приложите текст решения. По ходатайству суд может приостановить его действие. | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ, ч. 1–3 ст. 199 АПК РФ |
| Ограниченное пользование земельным участком | Споры об ограниченном пользовании участком и его условиях разрешаются судом. Новое обременение устанавливается соглашением с собственниками помещений. Нельзя запрещать обременение, необходимое для доступа к объектам, существовавшим до введения Кодекса. Публичный сервитут устанавливается по земельному законодательству. | ч. 5 ст. 36 ЖК РФ |
Для подачи отделите заявление и проект от документов, которые могут быть получены межведомственно. Основание перечня — ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о переустройстве и перепланировке | Начинает процедуру согласования по месту нахождения помещения — п. 1 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо; форма утверждается уполномоченным федеральным органом. |
| Проект переустройства и перепланировки | Описывает согласуемое изменение помещения — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект. |
| Протокол общего собрания собственников | Подтверждает согласие всех собственников при присоединении части общего имущества — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на такие работы. |
| Правоустанавливающие документы и технический паспорт | Подтверждают право и характеристики помещения — п. 2, 4 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Подлинники документов о праве или нотариально засвидетельствованные копии. При регистрации права в реестре их можно не подавать; техпаспорт также запрашивается межведомственно по ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ. |
| Заключение органа охраны памятников | Нужно, если помещение или дом является памятником архитектуры, истории или культуры — п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. | Заключение органа охраны памятников о допустимости работ; можно не представлять, оно запрашивается по ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ. |
| Уведомление и технический план | Оформляют завершение перепланировки — ч. 1 ст. 28 ЖК РФ. | Заявитель направляет уведомление с техническим планом и сведениями об уплате государственной пошлины. |
Различайте сроки согласования, приёмки, обращения в суд и досудебной жалобы на контрольное предписание.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Решение по заявлению | Не позднее чем через сорок пять дней | Со дня представления обязательных документов в орган; при подаче через МФЦ — со дня передачи им документов органу. | ч. 4 ст. 26 ЖК РФ |
| Утверждение акта приёмочной комиссии | В срок, не превышающий тридцати дней | Со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления о завершении работ. | ч. 2 ст. 28 ЖК РФ |
| Оспаривание решения в арбитражном суде | Три месяца, если федеральным законом не установлен иной срок | Со дня, когда стало известно о нарушении прав; по уважительной причине срок может восстановить суд. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Досудебная жалоба при контроле | На предписание — десять рабочих дней; на решение, действия или бездействие — тридцать календарных дней | Для предписания — с момента получения; для остальных случаев — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении прав. | ч. 5, 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы собственника о проекте, согласии дома и оформлении входа.
Собственник помещения или уполномоченное им лицо подаёт заявление и оформленный проект по месту нахождения помещения. Работы согласуются с органом местного самоуправления на основании его решения — ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ. Если присоединяется часть общего имущества, нужен протокол о согласии всех собственников — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Нет. Она охватывает границы и площадь, образование новых помещений и внутреннюю планировку без изменения площади — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Установка, замена или перенос сетей и оборудования с изменением технического паспорта относится к переустройству по ч. 1 ст. 25 ЖК РФ.
Сначала определите изменения помещения и общего имущества. Согласование проводится на основании решения органа местного самоуправления — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ. Присоединение части общего имущества требует согласия всех собственников по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; уменьшение его размера путём реконструкции — по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Заявление, документы о праве, проект, технический паспорт; для памятника — заключение органа охраны. При присоединении общего имущества необходим протокол о согласии всех собственников — ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Техпаспорт и заключение можно не подавать; документы о праве также запрашиваются межведомственно, если право зарегистрировано в реестре, — ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Изменение внутренней планировки входит в понятие перепланировки, даже когда границы и площадь не изменяются, — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ. Для оценки работ сопоставьте план до изменений и проект.
При присоединении части общего имущества нужно согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Протокол общего собрания с таким согласием подаётся вместе с проектом по п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Согласие только ближайших соседей этот состав согласия не подтверждает.
После изменения сведений Единого государственного реестра недвижимости о границах или площади помещения либо кадастрового учёта образованных помещений и регистрации права на них — ч. 3 ст. 28 ЖК РФ. После работ заявитель направляет уведомление и технический план, указывает сведения об уплате государственной пошлины по ч. 1 ст. 28 ЖК РФ.
Помещение может быть сохранено по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Для помещений в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции доме части 2–6 этой статьи не применяются — ч. 7 ст. 29 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу