Аренда общего имущества МКД требует решения собственников и проверки полномочий подписанта. Разберём размещение рекламы, использование крыши и подвала, подсчёт голосов и доходы ТСЖ. Отдельно — условия размещения сетей связи и возмещение вреда дому.
Коротко
Для аренды общего имущества МКД нужны решение о пользовании и уполномоченный подписант: п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Порог — не менее двух третей голосов всех собственников по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Передача не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Для сетей связи действует особый порядок ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ. Если все помещения принадлежат одному собственнику, он принимает решение единолично и письменно — ч. 7 ст. 46 ЖК РФ.
До монтажа или оплаты сопоставьте место размещения, решение собственников и предложенный договор. Для уже установленного объекта сохраните документы и фотографии.
п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ
Платёж и разрешение на доступ к дому ещё не отвечают на вопрос о праве пользоваться его фасадом, крышей или техническим помещением. Ошибка в основании размещения затрагивает и собственников, и пользователя.
Документы требуют внимательной сверки, когда место уже используется, а основание передачи или пределы согласия собственников вызывают разногласия.
Собственники помещений и члены товарищества принимают решения по разным вопросам. Полномочия на подписание договора следует отличать от права определить направление дохода ТСЖ.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Владеют, пользуются и в пределах жилищного и гражданского законодательства распоряжаются общим имуществом. Передача другим лицам допускается по решению собрания, если не нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц. | ч. 2, 4 ст. 36 ЖК РФ |
| Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме | Решает вопрос о пользовании общим имуществом иными лицами, включая договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Определяет лиц, уполномоченных заключать договоры от имени собственников. | п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья | Для достижения уставных целей вправе заниматься хозяйственной деятельностью, включая сдачу в аренду, внаём части общего имущества. Использование дохода связано с решением общего собрания членов товарищества. | ч. 1, п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 152 ЖК РФ |
| Лицо, по инициативе которого созвано собрание собственников помещений | Представляет подлинники решений и протокола управляющей организации или правлению товарищества, кооператива; при непосредственном управлении — органу государственного жилищного надзора. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Оператор связи | В полном объёме возмещает причинённый им общему имуществу вред при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи. Для размещения сети значение имеет договор абонента и назначение сети. | ч. 4.2, 4.3 ст. 36 ЖК РФ |
Место под рекламу или оборудование может принадлежать всем собственникам помещений, хотя доступ к нему организует управляющая организация.
К общему имуществу относятся крыши, ограждающие конструкции и технические подвалы с коммуникациями и оборудованием, обслуживающим более одного помещения. Земельный участок дома с элементами озеленения и благоустройства также входит в этот состав. Для оборудования сделано исключение: сети связи, необходимые для оказания услуг собственникам помещений или нанимателям по социальному найму, исключены из соответствующего перечня — п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Передача в пользование другому лицу сохраняет права собственников на общее имущество. Она допустима по решению их собрания и при отсутствии нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Для рекламных конструкций решение о пользовании общим имуществом прямо отнесено к компетенции собрания в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
ТСЖ может сдавать часть общего имущества в аренду или внаём ради достижения уставных целей — ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. При подготовке договора проверяйте не только вид деятельности товарищества, но и решение собственников о пользовании объектом и полномочиях лица, заключающего договор: п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Направление дохода товарищества связано с решением общего собрания его членов.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю назначение поступлений по договору с решением членов ТСЖ и уставом. Одобрение пользования фасадом собственниками и выбор направления дохода товарищества проверяю как отдельные решения. Основание передачи имущества устанавливается по ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет разногласий зависит от места размещения, содержания решения и характера работ.
Проверка решения о пользовании конструкциями дома для установки и эксплуатации рекламы. Вопросы размещения и полномочий лица на заключение договора рассматриваются по п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Выяснение принадлежности крыши к общему имуществу и основания её передачи пользователю. Согласие собственников не отменяет условие о соблюдении прав и законных интересов граждан и юридических лиц — ч. 1, 4 ст. 36 ЖК РФ.
Установление назначения помещения и состава обслуживающих дом коммуникаций. Подвал с оборудованием, обслуживающим более одного помещения, относится к общему имуществу по п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Сопоставление договора с решением собственников об уполномоченном лице. Заключение договоров от имени собственников требует определения такого лица собранием — п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Проверка использования дохода по решению членов ТСЖ: общие расходы или специальные фонды на уставные цели. Дополнительный доход может идти на иные цели, предусмотренные главой о ТСЖ и уставом, — ч. 3 ст. 152 ЖК РФ.
Разногласия о причинах повреждения общего имущества и объёме восстановления после монтажа, эксплуатации или демонтажа сети. Причинивший вред оператор связи возмещает его в полном объёме — ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ.
Для рекламы, реконструкции и сетей связи действуют разные основания. Одно решение нельзя переносить на работы с другим правовым режимом.
| Признак | Передача общего имущества | Другой режим | Норма |
|---|---|---|---|
| Что согласуют | Пользование объектом общего имущества иным лицом без нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц. | Уменьшение размера общего имущества путём реконструкции требует согласия всех собственников помещений. | ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ |
| Реклама и связь | Договоры на установку и эксплуатацию рекламы с использованием общего имущества относятся к компетенции собрания. | Необходимые для услуг абоненту-гражданину — собственнику помещения либо нанимателю жилого помещения по социальному найму, заключившему договор связи, сети монтируются, эксплуатируются и демонтируются без решения собрания по правилам взаимодействия. | п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ |
| Передача и доход | Решение собственников определяет пользование общим имуществом иными лицами и уполномоченных подписантов. | Решение членов ТСЖ определяет использование дохода его хозяйственной деятельности на общие расходы, фонды и уставные цели. | п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; ч. 3 ст. 152 ЖК РФ |
| Использование земли | Объект общего имущества может передаваться в пользование по решению собственников. | Новое обременение — по соглашению с собственниками, споры — через суд. Нельзя запрещать обременение для доступа к объектам, существовавшим до введения ЖК. Публичный сервитут — по земельному законодательству. | ч. 4, 5 ст. 36 ЖК РФ |
Для аренды и полномочий подписанта считайте долю голосов от всех собственников помещений. Размер ежемесячного платежа согласуйте в проекте договора и сопоставьте с решением собрания.
| Что считаем | Основание и способ расчёта | Норма |
|---|---|---|
| Порог одобрения | Решения о пользовании имуществом иными лицами и об определении уполномоченного подписанта принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Пример подсчёта | Условно общее число голосов собственников равно 900. Для решения о передаче части имущества нужно не менее 900 × 2 / 3 = 600 голосов за. Если за подано 590, порог не достигнут, даже когда среди участников голосов за больше, чем против. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Знаменатель расчёта | Число голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Сопоставляйте голоса за со всеми голосами собственников дома, а не только участников собрания. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; ч. 3 ст. 48 ЖК РФ |
| Согласие при уменьшении | При уменьшении размера общего имущества путём реконструкции проверяется согласие всех собственников помещений. Порог для передачи имущества в пользование не подменяет такое согласие. | ч. 3 ст. 36 ЖК РФ |
Числа голосов в примере условные; доля не менее двух третей установлена ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Расчёт относится к решению о пользовании имуществом и полномочиях подписанта, а не к размеру арендной платы.
Для сетей связи значение имеет причинённый дому вред. При монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей оператор отвечает за нарушение требований пожарной безопасности, градостроительного законодательства, санитарных норм и правил по ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Причинение вреда общему имуществу при монтаже, эксплуатации или демонтаже сетей связи | Оператор связи, причинивший такой вред | Возмещение причинённого общему имуществу вреда в полном объёме. Для предъявления требования подготовьте фиксацию повреждений, сведения о выполненных работах и документы о стоимости восстановления. Сопоставьте повреждённые элементы дома с местом монтажа и трассой сети; сохраните акты и переписку об обнаруженных дефектах. | ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ |
Отдельного штрафа за аренду общего имущества МКД закон не устанавливает. Согласие на пользование общим имуществом допускается при соблюдении прав и законных интересов граждан и юридических лиц — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
При проверке договора на место под рекламу я начинаю со схемы крепления. Слово «фасад» в переписке ещё не показывает, какая конструкция будет занята и что одобрили собственники. Сопоставляю проект с описанием общего имущества: крыши и ограждающие конструкции входят в его состав по п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Затем проверяю отдельно решение о пользовании и решение об уполномоченном подписанте — п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
В расчёте голосов ищу исходное общее число голосов собственников дома. Для передачи имущества и определения подписанта порог не менее двух третей считается именно от него по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Итоговое слово «одобрено» без расчёта оставляет вопрос о достигнутом большинстве.
Если размещено оборудование связи, выясняю назначение сети и статус абонента. Исключение из требования о решении собрания действует для сетей, необходимых абоненту-гражданину, собственнику помещения либо нанимателю по социальному найму, заключившему договор связи, — ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ. При повреждениях готовлю сопоставление работ и дефектов для требования о полном возмещении вреда по ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ.
От описания занятого места переходите к решению собственников, затем к полномочиям подписанта и условиям пользования. При уже установленном оборудовании добавьте фиксацию его фактического расположения.
Для проверки подготовьте документы о самом объекте и о решениях собственников. Проект договора полезно читать вместе со схемой размещения, а не отдельно от неё.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Протокол и решения собственников | Проверить одобрение пользования, результаты голосования и определение уполномоченного лица по п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. | Оформление протоколом по требованиям уполномоченного федерального органа; представление подлинников инициатором собрания — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. |
| Договор об использовании общего имущества | Сопоставить передаваемое место и назначение рекламы с решением собственников. Для установки и эксплуатации рекламы основание — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. | От имени собственников заключает лицо, определённое решением общего собрания, — п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. |
| План места и фотографии | Уточнить расположение оборудования и связь объекта с общими конструкциями либо техническим подвалом — п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. | Подготовьте схему с привязкой к дому и фото креплений; сохраните исходные материалы для сопоставления с договором. |
| Устав ТСЖ и решение его членов | Сверить цели хозяйственной деятельности и направление полученного дохода по ч. 1, 3 ст. 152 ЖК РФ. | Решение общего собрания членов товарищества об использовании дохода; устав товарищества. |
| Документы о повреждениях и восстановлении | Обосновать вред от монтажа, эксплуатации или демонтажа сетей связи по ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ. | Соберите акты осмотра, фотографии, документы о работах и расчёт восстановления с подтверждающими материалами. |
Проверьте даты оформления и срок обращения в суд. Для размещения документов, передачи подлинников и оспаривания решения начало срока различается.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение решений и протокола | Не позднее чем через десять дней | После проведения собрания. Размещение в системе или региональной информационной системе при условии автоматизированного размещения в системе инициатором собрания. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Представление подлинников инициатором | Не позднее чем через десять дней | После проведения общего собрания. Адресат — управляющая организация, правление товарищества или кооператива; при непосредственном управлении — орган государственного жилищного надзора. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Направление подлинников в жилищный надзор | В течение пяти дней | С момента получения подлинников решений и протокола управляющей организацией, правлением товарищества или кооператива. Документы направляются для хранения в течение трёх лет. | ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ |
| Сообщение собственникам о решениях и итогах голосования | Не позднее чем через десять дней | Со дня принятия решений. Инициатор размещает сообщение в определённом собранием помещении дома, доступном всем собственникам. | ч. 3 ст. 46 ЖК РФ |
| Обжалование решения собственником | В течение шести месяцев | Со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении. Он не участвовал в собрании или голосовал против; решение нарушает его права и законные интересы. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Перед подписанием договора выясните, кому принадлежит место, какой вопрос одобрили собственники и кто вправе действовать от их имени.
Да, собственники могут передать объект общего имущества другому лицу по решению собрания, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение о договорах на установку и эксплуатацию рекламных конструкций с использованием общего имущества относится к компетенции собрания — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома входят в общее имущество по п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Для передачи общей стены требуется решение собственников по ч. 4 ст. 36 ЖК РФ: согласия владельца магазина недостаточно. Если все помещения дома принадлежат ему одному, он принимает решение единолично и оформляет письменно — ч. 7 ст. 46 ЖК РФ.
Для решения о пользовании имуществом иными лицами и об уполномоченном подписанте нужно не менее двух третей всех голосов собственников помещений — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Голоса каждого собственника пропорциональны его доле в праве общей собственности по ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Для сетей связи сначала проверьте специальный порядок ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ.
Собрание определяет лиц, уполномоченных заключать договоры об использовании общего имущества от имени собственников, по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Запросите соответствующее решение и сопоставьте его с подписантом договора. Сам факт управления домом не подменяет решение собственников по этому вопросу.
Сдача в аренду, внаём части общего имущества названа видом хозяйственной деятельности товарищества в п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. Такая деятельность ведётся для достижения целей, предусмотренных уставом, по ч. 1 ст. 152 ЖК РФ. Решение о пользовании имуществом иными лицами принимают собственники в пределах п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
На основании решения общего собрания членов товарищества доход используется на общие расходы или направляется в специальные фонды на уставные цели. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности, предусмотренные главой о ТСЖ и уставом, — ч. 3 ст. 152 ЖК РФ. Для проверки расходов запросите это решение и устав.
Монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей, необходимых для услуг связи абоненту-гражданину — собственнику помещения либо нанимателю жилого помещения по социальному найму, заключившему договор связи, осуществляются без решения собрания по правилам взаимодействия — ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ. Но собрание вправе решить вопрос о демонтаже таких сетей по п. 3.8 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; порог — не менее двух третей всех голосов по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Вред общему имуществу, причинённый при монтаже, эксплуатации или демонтаже сетей связи, возмещается в полном объёме оператором связи, причинившим такой вред, — ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ. Сохраните фотографии повреждений, акты и документы о работах, чтобы сопоставить дефекты с действиями оператора и обосновать объём восстановления.
Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений путём реконструкции — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Решение о передаче в пользование по ч. 4 ст. 36 ЖК РФ регулирует другую ситуацию. До голосования уточните, меняются ли размер имущества и конструктивное решение дома.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу