К общему имуществу здания относятся крыша, ограждающие конструкции и оборудование, обслуживающее более одного помещения. Здесь разобраны состав имущества, доли, расходы на содержание и решения о пользовании, передаче в аренду или продаже.
Коротко
Общее имущество собственников помещений в нежилом здании принадлежит им на праве общей долевой собственности. Его назначение — удовлетворять общие потребности собственников; это может следовать в том числе из расположения и назначения при строительстве либо решения о приобретении, создании или образовании общего имущества (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ). Доля пропорциональна площади помещения, если иное не установлено законом, и не отчуждается отдельно от него (п. 1, 2 ст. 259.2 ГК РФ).
Начните с назначения спорного объекта и решения, на которое ссылается другой собственник. Сохраните документы до изменения доступа или оборудования.
п. 2 ст. 287.5 ГК РФ, п. 1 ст. 259.3 ГК РФ
п. 1 ст. 259.4 ГК РФ, п. 1 ст. 259.2 ГК РФ
п. 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ
Наличие своего входа, отдельного счётчика или большого помещения ещё не отвечает на вопрос о доле в общих конструкциях. Проверяйте предмет решения и основание расходов.
Адвокат проверяет назначение объекта, основания платежей и содержание решений собственников.
Права на помещение и полномочия хранить решения — разные основания участия. Для голосования существенна доля, для дополнительных расходов — причина их возникновения.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений, машино-мест | Им принадлежат доли в праве общей собственности. Общее назначение имущества может следовать из расположения и назначения при строительстве либо из решения о его приобретении, создании или образовании. | п. 1 ст. 287.5 ГК РФ |
| Каждый собственник недвижимой вещи | Вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с другими собственниками, если иной порядок не определён решением собственников, Кодексом или законом. Голоса пропорциональны доле. | п. 1, 3 ст. 259.3 ГК РФ |
| Собственник недвижимой вещи | Участвует в расходах на содержание соразмерно доле, если иное не установлено единогласным решением. Дополнительные расходы, возникшие от его действий или бездействия, покрывает сам. | п. 1 ст. 259.4 ГК РФ |
| Лица, на которых возложены обязанности по хранению информации | Предоставляют собственнику недвижимой вещи информацию о любых решениях общего собрания. Обязанности по хранению возлагаются законом или решением общего собрания собственников. | п. 5 ст. 259.1 ГК РФ |
| Третьи лица | Могут получить пригодное для самостоятельного использования общее имущество во владение или пользование, если передача не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников; нужны не менее двух третей голосов. | п. 4 ст. 259.3 ГК РФ |
Название в техническом плане сопоставляют с назначением объекта и тем, какие помещения он обслуживает.
Общая собственность охватывает имущество для общих потребностей владельцев недвижимых вещей. Учитывается цель при создании этих вещей, а также последующее приобретение, создание или образование имущества для той же цели. Для помещений и машино-мест назначение может следовать из расположения и назначения при строительстве либо из решения собственников (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ, п. 1 ст. 287.5 ГК РФ).
Крыши, ограждающие конструкции, вспомогательные помещения и оборудование могут входить в общее имущество. Для инженерного оборудования имеет значение обслуживание более одного помещения или машино-места; оно может находиться и внутри отдельного помещения. Особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Доля — право в общем имуществе, а не закреплённый за владельцем участок крыши. Она пропорциональна площади соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Доля не выделяется в натуре и не отчуждается отдельно от этой вещи (п. 1, 2 ст. 259.2 ГК РФ). В случаях, предусмотренных Кодексом или иным законом, в общее имущество входит земельный участок с озеленением и благоустройством, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе безопасной эксплуатации (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ).
Распределение затрат и дополнительные расходы от действий собственника регулируются отдельно.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я отделяю общие расходы от затрат, вызванных действиями конкретного владельца. Для первой группы проверяю доли и единогласное решение об ином распределении, для второй — документы о причинах дополнительных работ и их стоимости.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Предмет разногласий зависит от назначения объекта, условий его использования и основания начисленных расходов.
Владельцы расходятся в назначении подвала или технического этажа. Проверяются строительные документы и сети, обслуживающие более одного помещения; особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом (п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Собственник ограничивает проход или использование общего объекта. Сопоставляются фактические ограничения и решение о порядке пользования: иной порядок может быть определён собственниками, Кодексом или законом (п. 1 ст. 259.3 ГК РФ).
Спор касается самостоятельной пригодности объекта, прав соседей и голосов. Передача третьим лицам требует не менее двух третей голосов и не должна нарушать права и охраняемые законом интересы собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Проверяется, относятся ли работы к содержанию и сохранению общего имущества и верно ли определена доля плательщика. Иное распределение расходов устанавливается единогласным решением собственников (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).
Выясняется, чьи действия или бездействие вызвали дополнительные расходы на общее имущество. Обязанность покрыть их возложена на собственника недвижимой вещи, вследствие поведения которого эти расходы возникли (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).
Договор предусматривает передачу доли в общем имуществе без перехода права на помещение. Доля следует судьбе недвижимой вещи, а сделки о её отдельном отчуждении или иной отдельной передаче ничтожны (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ).
Для изменения порядка пользования, передачи третьему лицу и продажи общей недвижимости предусмотрены разные решения.
| Признак | Пользование общим имуществом | Отчуждение общей недвижимости | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет решения | Определяется порядок владения и пользования наряду с другими собственниками. Каждый собственник вправе пользоваться общим имуществом, если иной порядок не установлен решением, Кодексом или законом. | Недвижимая вещь из общего имущества передаётся в собственность третьему лицу. Передача допускается при единогласном решении и соответствии закону. | п. 1, 5 ст. 259.3 ГК РФ |
| Число голосов | Для вопросов владения, пользования и распоряжения — большинство голосов всех собственников, если Кодексом или законом не предусмотрено иное, кроме передачи третьим лицам по специальным правилам. | Для передачи общей недвижимости в собственность третьим лицам требуется единогласие собственников. | п. 2, 5 ст. 259.3 ГК РФ |
| Самостоятельное использование | Для передачи третьим лицам во владение или пользование объект должен быть пригоден для самостоятельного использования; нужны не менее двух третей голосов и отсутствие нарушения прав собственников. | Решение о пользовании третьим лицом не заменяет единогласное решение об отчуждении общей недвижимости, которое должно соответствовать закону. | п. 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ |
Площадь помещения служит основой доли, если иное не установлено законом. Расходы на содержание и обязательные платежи проверяются по разным правилам.
| Что рассчитывается | Расчёт и условия | Норма |
|---|---|---|
| Доля собственника | Площадь соответствующей недвижимой вещи соотносится с суммарной площадью недвижимых вещей собственников, которым принадлежит общее имущество. Доля пропорциональна площади, если иное не установлено законом. | п. 1 ст. 259.2 ГК РФ |
| Пример участия в содержании | Помещение — 200 м², суммарная площадь соответствующих помещений — 1000 м². Доля: 200 / 1000 = 1/5. При расходах на содержание 100 000 рублей участие по доле: 100 000 × 1/5 = 20 000 рублей. | п. 1 ст. 259.2 ГК РФ, п. 1 ст. 259.4 ГК РФ |
| Общие расходы и издержки | Расходы на содержание и сохранение общего имущества × доля собственника. Иное распределение устанавливается единогласным решением собственников недвижимых вещей; проверьте наличие такого решения до применения формулы. | п. 1 ст. 259.4 ГК РФ |
| Дополнительные расходы | Расходы, возникшие из-за действий или бездействия собственника недвижимой вещи, покрывает этот собственник. Их выделяют из общей суммы по документам о причинах работ и затратах. | п. 1 ст. 259.4 ГК РФ |
| Налоги, сборы и иные обязательные платежи | Участие собственника недвижимой вещи в связанных с общим имуществом обязательных платежах соразмерно его доле в праве общей собственности. | п. 2 ст. 259.4 ГК РФ |
Площади и суммы в примере условные. Пример предполагает отсутствие иной доли по закону и единогласного решения об ином распределении расходов.
Отдельная передача доли и затраты, вызванные поведением владельца, влекут разные последствия. Для дополнительных расходов сопоставьте причину работ, их объём и документы об оплате.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Передача доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь | Собственник недвижимой вещи | Ничтожность сделок, совершённых с нарушением запрета отдельного отчуждения доли, её выдела в натуре или иных действий, влекущих передачу доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. | п. 2 ст. 259.2 ГК РФ |
| Действия или бездействие, вызвавшие дополнительные расходы на содержание и сохранение общего имущества | Собственник недвижимой вещи | Обязанность покрыть дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, возникшие в результате действий или бездействия этого собственника. | п. 1 ст. 259.4 ГК РФ |
Отдельного штрафа за разногласия о составе и пользовании общим имуществом закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
При разногласиях о подвале я начинаю со схем коммуникаций и назначения помещения при строительстве. Надпись на двери не объясняет, какие объекты обслуживают сети. Проверяю, как технический план соотносится с проектом и фактическим использованием. Принадлежность долей и признаки общего назначения определены п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ; особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом.
В спорном счёте я разделяю содержание общих конструкций, работы внутри отдельного помещения и дополнительные затраты, вызванные конкретным владельцем. Затем сопоставляю площади, документы о расходах и решения собственников. Распределение расходов соразмерно долям действует, если иное не установлено единогласным решением; дополнительные расходы от действий или бездействия собственника покрывает он сам (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).
Если объект передают постороннему, я проверяю не только голоса, но и сохранение доступа к оборудованию. Не менее двух третей голосов нужны для передачи в пользование пригодного для самостоятельного использования имущества без нарушения прав собственников. Для отчуждения общей недвижимости требуется единогласное решение и соответствие закону (п. 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ).
Составьте отдельные перечни спорных объектов, решений и начислений. Так документы о назначении помещения не подменят проверку расходов или голосов.
Для проверки подготовьте документы о назначении объекта, площадях, решениях и расходах. Сохраняйте исходные файлы и переписку вместе с приложениями.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о помещениях и площадях | Сопоставить недвижимые вещи и исходные данные долей: площадь определяет пропорцию, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ). | Представьте имеющиеся документы о праве и планы помещений с указанием источника сведений. |
| Проект и схемы инженерных коммуникаций | Выяснить назначение технического помещения и обслуживание оборудованием более одного помещения или машино-места (п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ). | Подготовьте проектные листы и схемы с реквизитами составителя; дополните фотографиями фактического расположения сетей. |
| Решения собственников и сведения о голосах | Проверить порядок пользования и условия передачи третьим лицам; голоса пропорциональны долям (п. 1, 3, 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ). | Запросите сведения у лица, обязанного хранить информацию по закону или решению общего собрания (п. 5 ст. 259.1 ГК РФ). |
| Акты работ, расчёты и платёжные документы | Отделить общие затраты от дополнительных расходов из-за поведения собственника, проверить участие соразмерно доле и единогласное решение об ином распределении (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ). | Соберите имеющиеся акты с подписями сторон, счета и подтверждения оплаты; для повреждений — документы о причинах и восстановлении. |
Срок зависит от основания требования. Оспаривание решения собрания требует отдельной проверки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Взыскание расходов: общий срок давности | Три года; общий предел — десять лет со дня нарушения права. | Когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и надлежащем ответчике, если законом не установлено иное; при определённом сроке исполнения обязательства — по его окончании. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ |
| Претензия по денежному требованию из сделки или неосновательного обогащения | Тридцать календарных дней до передачи спора в арбитражный суд, если иной срок или порядок не установлен законом или договором. | Со дня направления претензии; правило относится к этим денежным требованиям, а не ко всем спорам об общем имуществе. | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Получение выписки ЕГРЮЛ или ЕГРИП для иска | Не ранее чем за тридцать дней до обращения в арбитражный суд. | Отсчитывается назад от дня обращения; допускается иной документ, подтверждающий сведения об истце и ответчике или их отсутствие. | п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Давность применяется только по заявлению стороны до решения суда (п. 2 ст. 199 ГК РФ). На устранение нарушений права собственника или иного владельца без лишения владения давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от назначения объекта, доли собственника и содержания принятого решения.
Вспомогательные помещения, крыши, ограждающие конструкции и оборудование, обслуживающее более одного помещения или машино-места. Назначение для общих потребностей может следовать из расположения и назначения при строительстве либо решения о создании общего имущества. Особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом (п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Каждый собственник участвует в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле, если иное не установлено единогласным решением собственников. Дополнительные расходы, возникшие вследствие действий или бездействия конкретного собственника, покрывает он сам (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).
Для технического подвала учитываются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения или машино-места. Общее назначение может следовать из расположения и назначения при строительстве или решения собственников о создании общего имущества. Особенности его отнесения к общему устанавливаются законом (п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Доля следует судьбе права собственности на недвижимую вещь. Она не может быть выделена в натуре или отчуждена отдельно; запрещены и другие действия, передающие долю отдельно от права на недвижимую вещь. Сделки с нарушением этих правил ничтожны (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ).
Количество голосов пропорционально доле в общем имуществе. Доля пропорциональна площади соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Поэтому при проверке решения нужно сопоставить сведения о владельцах с площадями, а не только пересчитать подписи (п. 3 ст. 259.3 ГК РФ, п. 1 ст. 259.2 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано третьим лицам во владение или пользование, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников. Решение требует не менее двух третей голосов собственников недвижимых вещей (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Недвижимые вещи из общего имущества не подлежат передаче в собственность третьим лицам, кроме случая единогласного решения собственников при условии, что передача не противоречит закону. Согласие на пользование объектом и решение о его отчуждении проверяются отдельно (п. 5 ст. 259.3 ГК РФ).
Участие в содержании и сохранении общего имущества определяется долей, если иное не установлено единогласным решением собственников. Наличие отдельного входа само по себе не заменяет такое решение. При проверке счёта нужно установить, относятся ли работы к общему имуществу (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ).
Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях общего собрания от лиц, на которых законом или решением общего собрания возложены обязанности по её хранению. Для проверки передачи общего объекта запросите содержание решения и сведения о голосах (п. 5 ст. 259.1 ГК РФ).
Да, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование может находиться внутри помещения или машино-места и относиться к общему имуществу, если обслуживает более одного помещения или машино-места. Особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу