Эксплуатация здания — это обслуживание конструкций и инженерных систем, контроль их состояния и текущий ремонт. Здесь разобраны обязанности собственника, договор с обслуживающей компанией, журнал эксплуатации, действия при аварии и смене ответственного.
Коротко
Организация эксплуатации зданий и сооружений включает обслуживание, контроль и текущий ремонт — ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ. Если иное не предусмотрено федеральным законом, ответственным является собственник, законный владелец с закреплённой ответственностью или привлечённое по договору лицо — ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ. При привлечении лица для безопасной эксплуатации собственник или законный владелец передаёт техническую документацию — ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ.
Начните с события, которое изменило безопасность здания или порядок его обслуживания.
ч. 5, 7 ст. 55.25 ГрК РФ
ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ
ч. 7, 8.1 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 4, 5 ст. 55.25 ГрК РФ
Ошибки в назначении ответственного и в техническом архиве мешают установить, какие работы действительно выполнены.
Юридическая проверка нужна там, где техническая работа связана с распределением обязанностей.
Ответственного определяют по основанию владения и документам о передаче обязанностей, если иное не предусмотрено федеральным законом.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник здания | Если иное не предусмотрено федеральным законом, отвечает за эксплуатацию либо привлекает по договору физическое или юридическое лицо для обеспечения безопасной эксплуатации. При привлечении исполнителя передаёт инженерные изыскания, проектную и исполнительную документацию. Проверяется, кому именно и по какому договору поручено безопасное обслуживание. | ч. 1, 3 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Иной законный владелец | Арендатор, лицо с правом хозяйственного ведения, оперативного управления или другим законным основанием отвечает за эксплуатацию, если это установлено соответствующим договором либо решением органа государственной власти или местного самоуправления. | ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Привлечённое физическое или юридическое лицо | Привлекается собственником или указанным законным владельцем по договору для обеспечения безопасной эксплуатации. Если иное не предусмотрено федеральным законом, ответственное лицо ведёт журнал; при аварии извещает адресатов, определённых нормой, включая владельца при договорном привлечении. | ч. 1, 5, 7 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Сособственники здания | При двух и более собственниках решения о безопасной эксплуатации принимаются по соглашению всех; если собственников больше пяти — на общем собрании, включая решение о привлечении исполнителя по договору. | ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Орган местного самоуправления | По заявлениям о нарушениях, авариях или угрозе разрушения проводит осмотр и направляет рекомендации ответственным лицам, за исключением случаев государственного контроля при эксплуатации по федеральным законам. | ч. 11 ст. 55.24 ГрК РФ |
Строительная эксплуатация зданий и сооружений продолжается после завершения строительных работ.
Организация технической эксплуатации зданий и сооружений связывает наблюдение за состоянием объекта с обслуживанием и текущим ремонтом. Осматривают основания, строительные конструкции, инженерные системы и сети, оценивая надёжность, безопасность и соответствие техническим регламентам, проектной и исполнительной документации — ч. 6–8 ст. 55.24 ГрК РФ.
Эксплуатация строительных конструкций зданий и сооружений не сводится к устранению видимых дефектов. Состав работ и периодичность наблюдений выбирают индивидуально по проекту и результатам контроля, исходя из условий строительства, реконструкции, капитального ремонта и использования объекта — ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ. Поэтому для правовой проверки нужны и документы о работах, и материалы о состоянии здания.
Эксплуатация зданий и сооружений на предприятии должна соответствовать назначению самого объекта и целевому назначению и разрешённому использованию земли — ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ. Разрешение на ввод не заменяет дальнейшего обслуживания. Если иное не предусмотрено федеральным законом, сведения о контроле, ремонте и устранении выявленных нарушений заносят в журнал — ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ.
Часть 5 ст. 55.24 ГрК РФ требует соблюдать технические регламенты, федеральные, региональные и муниципальные акты, проектную и исполнительную документацию. Если подготовка проекта и (или) выдача разрешения на строительство не требуются, сохраняются требования регламентов и правовых актов; исключение не освобождает от безопасной эксплуатации.
Обслуживание, контроль и ремонт предусмотрены как необходимые составляющие эксплуатации.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, охватывают ли договор и документы о выполненных работах каждое из этих направлений. Одного поручения убирать помещения недостаточно для описания контроля конструкций и инженерных систем. Периодичность и состав работ соотношу с документацией конкретного объекта и результатами контроля по ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Предмет проверки — документы и действия вокруг состояния здания, его обслуживания и ответственного лица.
Договор эксплуатации зданий и сооружений проверяют на распределение ответственности между собственником, законным владельцем и привлечённым лицом. Отправная точка — ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При привлечении исполнителя необходимо передать изыскания, проектную и исполнительную документацию — ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ. Выясняют состав утраченного архива и какие материалы действительно получил ответственный за обслуживание.
Журнал должен содержать даты и результаты контроля и сведения о работах, если иное не предусмотрено федеральным законом — ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ. Сверяют акты исполнителя, записи и обнаруженные при осмотре дефекты здания.
Способ принятия решений о безопасной эксплуатации зависит от числа собственников по ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ. Анализируют, чьё согласие получено, как оформлен выбор обслуживающего лица и что ему поручено по договору.
При перемене ответственного прежнее лицо передаёт журнал и остальные названные документы новому — ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ. Отдельно устанавливают дату смены, перечень переданного и сведения о невыполненных предписаниях.
Обязанность сообщать о каждом случае аварийной ситуации лежит на ответственном лице — ч. 7 ст. 55.25 ГрК РФ. Проверяют адресата извещения в зависимости от государственного надзора и участия привлечённого по договору исполнителя.
Разные документы решают разные задачи: допуск к использованию, текущее содержание или прекращение эксплуатации.
| Вопрос | Предмет | Отличие от обслуживания | Норма |
|---|---|---|---|
| Ввод после строительства или реконструкции | Допуск построенного или реконструированного объекта к эксплуатации. | По общему правилу нужны разрешение на ввод и акт в предусмотренных федеральными законами случаях; исключение относится к объектам, для строительства или реконструкции которых не требуется разрешение на строительство. | ч. 2, 3 ст. 55.24 ГрК РФ |
| Текущая эксплуатация | Техническое обслуживание, контроль состояния и текущий ремонт. | Это продолжающиеся действия в период использования здания. Наличие документов о завершении строительства не заменяет наблюдений за основаниями, конструкциями и инженерными системами. | ч. 6, 7 ст. 55.24 ГрК РФ |
| Приостановление эксплуатации | Нарушение технических регламентов или проектной документации. | Если иное не предусмотрено федеральным законом, эксплуатация может приостанавливаться в установленном законодательством порядке. Это отдельный вопрос от составления графика обслуживания. | ч. 1 ст. 55.26 ГрК РФ |
| Прекращение эксплуатации | Вывод из эксплуатации в предусмотренном законом случае, случайная гибель или снос. | Прекращение связано с названными основаниями; смена обслуживающей компании регулирует передачу эксплуатационных документов, а не прекращает использование здания сама по себе. | ч. 2 ст. 55.26 ГрК РФ, ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ |
Безопасность эксплуатации обеспечивают техническим обслуживанием, эксплуатационным контролем и текущим ремонтом — ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ.
| Что оценивают | Как определяют | Основание |
|---|---|---|
| Техническое обслуживание | Состав и периодичность работ устанавливают индивидуально по проектной документации и результатам контроля состояния здания. Для подготовки договорной цены составьте перечень конструкций и инженерных систем, требующих обслуживания. | ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Пример договорной цены | Условие договора: обслуживание систем — 40 000 рублей, осмотры конструкций — 15 000 рублей, итого за согласованный период — 55 000 рублей. Это условная смета услуг, а не тариф, установленный законом. | Условный пример условий договора |
| Текущий ремонт | Выделите работы по поддержанию надлежащего состояния из регулярного обслуживания. Их назначение — устойчивость, надёжность и исправность конструкций, систем и сетей; цену конкретных работ можно отдельно описать в согласованной смете. | ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ |
| Прилегающая территория | Ответственное лицо участвует, в том числе финансово, в содержании территории в случаях и порядке, установленных муниципальными правилами благоустройства. Исключение нормы касается названных собственников и иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах. | ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ |
Цифры примера условные и показывают только сложение согласованных позиций сметы. Исключение по территории относится к помещениям в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам домов — ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ.
Эти санкции относятся к нарушению санитарно-эпидемиологических требований при эксплуатации зданий; они не являются штрафом за любую неисправность.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Санитарно-эпидемиологические требования при эксплуатации здания | Юридическое лицо | Штраф от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. | ст. 6.4 КоАП РФ |
| Тот же санитарный состав | Должностное лицо | Штраф от одной тысячи до двух тысяч рублей. Отдельной санкции только по названию должности «директор по эксплуатации зданий и сооружений» эта статья не содержит. | ст. 6.4 КоАП РФ |
| Нарушение требований санитарной эксплуатации | Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица | Штраф от одной тысячи до двух тысяч рублей либо административное приостановление деятельности до девяноста суток. Этот субъект прямо назван отдельно от юридических лиц. | ст. 6.4 КоАП РФ |
По ч. 1 ст. 55.26 ГрК РФ эксплуатация при нарушении технических регламентов или проекта может приостанавливаться в установленном законодательством порядке, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это основание нельзя автоматически подменять санитарным составом.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор обслуживания здания с цепочки документов: кто владеет объектом, кому поручена эксплуатация, какой технический архив передан и кто ведёт журнал. Название «эксплуатация зданий и сооружений — компания» в коммерческом предложении ещё не описывает распределение обязанностей. Проверяю основания ответственности по ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ, учитывая оговорку о федеральном законе, и сопоставляю их с предметом договора.
Отдельно читаю записи об осмотрах рядом с актами ремонта. По ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, журнал отражает и контроль, и обслуживание, и устранение нарушений. Когда в архиве есть только оплаченные счета, выясняю, какие конструктивные элементы осматривались и чем подтверждён результат работы.
При замене обслуживающего лица я составляю перечень передаваемого архива с отметками о пробелах. Обязанность прежнего ответственного передать документы предусмотрена ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ. Такой перечень позволяет предметно обсуждать недостающие акты и предписания, не смешивая их с претензиями к качеству уже выполненного ремонта.
Соберите обязанности вокруг конкретного здания: его назначения, технического состояния и ответственного лица.
Для разбора подготовьте документы о полномочиях ответственного и материалы, по которым можно проследить состояние объекта.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор с ответственным лицом | Установить основание привлечения исполнителя и границы обязанностей по ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ. | Стороны договора; для анализа нужен полный текст вместе с приложениями об обслуживании. |
| Решение сособственников | Проверить согласование безопасной эксплуатации и привлечения исполнителя по ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ. | При двух и более собственниках — соглашение всех; если собственников больше пяти — решение общего собрания, в том числе о привлечении исполнителя по договору; подготовьте документы принятого решения. |
| Изыскания, проектная и исполнительная документация | Сопоставить переданный комплект с обязанностью собственника или законного владельца по ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ. | Технический комплект и опись передачи; предоставьте имеющиеся подписанные материалы. |
| Журнал эксплуатации | Проследить даты и результаты контроля, обслуживание, ремонт и предписания по ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом. | Ведёт ответственное лицо; форму и требования устанавливают уполномоченные органы по ч. 6 ст. 55.25 ГрК РФ. |
| Предписания, акты проверки их выполнения, рекомендации и подтверждения работ | Проверить архив, который прежнее ответственное лицо передаёт новому по ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ. | Предписания и акты проверки их выполнения — от уполномоченных органов; рекомендации — от местного самоуправления. Приложите документы о работах и опись передачи. |
График осмотров привязан к объекту; для передачи документов при смене ответственного предусмотрен отдельный срок.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Передать эксплуатационный архив новому ответственному | В течение десяти дней | При перемене лица, ответственного за эксплуатацию. Передаёт лицо, которое ранее было ответственным. | ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Назначить обслуживание и необходимые наблюдения | Индивидуальная периодичность по проектной документации и результатам контроля | С учётом условий строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации конкретного объекта. | ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Извещать об аварийной ситуации | О каждом случае возникновения аварийной ситуации | При возникновении аварийной ситуации в период эксплуатации. Адресат определяется наличием государственного надзора и статусом ответственного. | ч. 7 ст. 55.25 ГрК РФ |
| Оспаривание решения или действия органа в арбитражном суде | Для подачи заявления отведено три месяца, если федеральный закон не устанавливает иной срок. | Отсчёт начинается с даты, когда заявитель узнал о нарушении своих прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Периодичность осмотров определяют индивидуально — ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, кроме случаев по законам о противодействии терроризму и о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения — п. 2 ст. 196 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы относятся к обслуживанию коммерческого здания и передаче эксплуатационных обязанностей.
После строительства или реконструкции по общему правилу требуется разрешение на ввод, а в предусмотренных федеральными законами случаях — также акт. Если разрешение на строительство не требуется, эксплуатация допускается после окончания работ и возникновения прав на объект — ч. 2, 3 ст. 55.24 ГрК РФ.
Обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт по ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ. Контроль охватывает основания, конструкции, инженерные системы и сети: их состояние проверяют осмотрами, контрольными проверками или мониторингом по ч. 7 ст. 55.24 ГрК РФ. Уборка помещений не описывает весь этот комплекс.
Нужно прочитать, кого договор привлекает для безопасной эксплуатации и как закреплена ответственность. Если иное не предусмотрено федеральным законом, ответственным может быть привлечённое физическое или юридическое лицо — ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ. При его привлечении владелец передаёт техническую документацию по ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ.
Их состояние оценивают в составе эксплуатационного контроля по ч. 7 ст. 55.24 ГрК РФ. Периодичность наблюдений и состав обслуживания определяют индивидуально по проектной документации и результатам контроля с учётом условий конкретного объекта — ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ. Универсального графика для всех конструкций эти части не задают.
Части 6–8 ст. 55.24 ГрК РФ связывают безопасность также с техническим обслуживанием и контролем состояния. Федеральные законы могут устанавливать особенности отдельных видов объектов по ч. 10 ст. 55.24 ГрК РФ. Охрана труда, эксплуатация зданий и сооружений требуют учёта вида объекта: общий план ремонта не заменяет специальных требований.
Если иное не предусмотрено федеральным законом, ответственное лицо ведёт журнал с датами и результатами осмотров, проверок, мониторинга, обслуживания и ремонта — ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ. Материалы обследования следует сопоставить с этими записями и планом работ.
Часть 1 ст. 55.25 ГрК РФ определяет ответственное лицо через собственность, законное владение с установленной ответственностью или договорное привлечение, если иное не предусмотрено федеральным законом. Название должности не раскрывает эту схему. Для санитарного нарушения ст. 6.4 КоАП РФ отдельно называет должностных лиц и юридических лиц.
Ответственное лицо сообщает органам государственного контроля, когда такой контроль предусмотрен федеральными законами; в остальных случаях — местному самоуправлению. Привлечённое по договору лицо также извещает собственника или иного законного владельца — ч. 7 ст. 55.25 ГрК РФ. Адресаты зависят от режима надзора и основания ответственности.
Прежнее ответственное лицо передаёт новому журнал, предписания, акты проверки их выполнения уполномоченными органами, рекомендации местного самоуправления и документы об обслуживании, контроле и текущем ремонте в течение десяти дней — ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ. Для проверки передачи подготовьте опись и сведения о дате перемены ответственного.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу