Здание передают вместе с правами на занятую им и необходимую для использования землю. Разберём, что получает покупатель или арендатор, как влияет принадлежность участка и какие документы проверить, если землю продают отдельно.
Коротко
Право на землю следует за передачей здания: покупателю передаются права на занятый объектом и необходимый для его использования участок по п. 1 ст. 552 ГК РФ, арендатору — по п. 1 ст. 652 ГК РФ. Собственность на здание не означает собственность на чужую землю: покупатель пользуется ею на условиях продавца по п. 3 ст. 552 ГК РФ. Продажа участка сохраняет земельное пользование арендатора здания по ст. 653 ГК РФ.
Начните с документов на землю: договор на здание ещё не показывает, кому принадлежит участок и какие условия пользования им действуют.
п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ
п. 2 ст. 652 ГК РФ
ст. 653 ГК РФ
Обещание передать двор целиком, смена владельца земли и отсутствие земельного раздела в договоре требуют разных проверок.
Адвокат сопоставляет земельные документы с передачей здания, когда стороны по-разному понимают объём пользования.
Собственник земли и лицо, передающее здание, могут не совпадать. В таком случае нужно сопоставить обе цепочки документов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Покупатель | Одновременно с правом собственности на недвижимость получает права на землю, занятую ею и необходимую для использования; вид права зависит от принадлежности участка продавцу. | п. 1–3 ст. 552 ГК РФ |
| Продавец | Если является собственником участка, передаёт покупателю собственность на занятую недвижимостью и необходимую землю, если иное не предусмотрено законом. | п. 2 ст. 552 ГК РФ |
| Арендатор | Вместе с владением и пользованием зданием получает права на землю, занятую им и необходимую для использования. Земельное право связано с передаваемой недвижимостью. | п. 1 ст. 652 ГК РФ |
| Арендодатель | Если является собственником участка, предоставляет аренду земли либо иное предусмотренное договором аренды здания право. При неопределённом праве действует пользование на срок аренды здания. | п. 2 ст. 652 ГК РФ |
| Собственник земельного участка | Согласие на аренду расположенного на его земле здания не требуется, если аренда не противоречит условиям пользования, установленным законом или договором с собственником участка. | п. 3 ст. 652 ГК РФ |
Передача здания затрагивает землю под ним, но характер земельного права при продаже и аренде различается.
При продаже отправная точка — принадлежность земли продавцу. Если он собственник участка, покупателю передаётся собственность на занятую недвижимостью и необходимую землю, если иное не предусмотрено законом, по п. 2 ст. 552 ГК РФ. Если земля чужая, покупатель приобретает пользование на тех же условиях, что и продавец, по п. 3 ст. 552 ГК РФ. Поэтому обещание «здание с землёй» нужно раскрыть через конкретное право.
При аренде здания на участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, арендатору предоставляется аренда земли или иное право, предусмотренное договором. Если передаваемое земельное право не определено, пользование занятой зданием и необходимой для него землёй переходит на срок аренды здания в соответствии с его назначением по п. 2 ст. 652 ГК РФ. Для проверки объёма пользования полезны план участка и описание работы объекта.
Продажа земли другому лицу не обнуляет земельное пользование арендатора здания: сохраняются условия, действовавшие до продажи, по ст. 653 ГК РФ. Отсюда практическая задача — сохранить документы, позволяющие восстановить прежний порядок использования территории, а не ограничиться сведениями о новом собственнике.
Передача земельного права сопровождает предоставление самого здания или сооружения в аренду.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю эту формулировку с планом территории и назначением объекта. Она привязывает земельное право к использованию недвижимости, поэтому для площадок за пределами необходимой территории проверяю отдельное основание пользования. Затем выясняю, принадлежит ли земля арендодателю: от этого зависит дальнейшая проверка по п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Земельная часть сделки меняется в зависимости от титула на участок и условий его использования.
Проверка перехода собственности на занятую объектом и необходимую землю вместе с недвижимостью, если иное не предусмотрено законом. Основание — п. 2 ст. 552 ГК РФ.
Сопоставление прежнего земельного пользования продавца и права покупателя: условия пользования сохраняются при продаже такой недвижимости. Основание — п. 3 ст. 552 ГК РФ.
Определение пользования необходимой землёй на срок аренды здания, когда участок принадлежит арендодателю, а передаваемое право не определено. Основание — п. 2 ст. 652 ГК РФ.
Проверка допустимости аренды без согласия собственника: она не должна противоречить условиям пользования участком по закону или договору с ним. Основание — п. 3 ст. 652 ГК РФ.
Подтверждение прежних условий пользования землёй арендатором здания после смены собственника участка. Сохраняется право на занятую и необходимую территорию по ст. 653 ГК РФ.
Разногласия о том, какая земля занята зданием и нужна для его использования. Документы на объект сопоставляются с планом участка и назначением здания по п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ.
Покупка и аренда недвижимости связывают объект с землёй разными правами; отдельная продажа участка затрагивает уже существующее пользование.
| Признак | Продажа здания | Аренда здания | Норма |
|---|---|---|---|
| Что передаётся вместе с объектом | Права на занятую недвижимостью и необходимую землю одновременно с передачей собственности на недвижимость. | Права на занятую зданием и необходимую землю одновременно с передачей владения и пользования недвижимостью. | п. 1 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 652 ГК РФ |
| Участок принадлежит передающей стороне на праве собственности | Собственность на занятую и необходимую землю, если иное не предусмотрено законом. | Аренда земли или иное право по договору; если право не определено — пользование на срок аренды здания. | п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 2 ст. 652 ГК РФ |
| Земля принадлежит другому лицу | Продажа без согласия собственника допустима, если не противоречит условиям пользования по закону или договору; покупатель получает прежние условия. | Аренда без согласия собственника допустима, если не противоречит условиям пользования по закону или договору с собственником земли. | п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 652 ГК РФ |
Сначала определите объём передаваемой территории и вид земельного права. Для обсуждения цены подготовьте описание объекта и подтверждение условий пользования.
| Что определяем | Ориентир для проверки | Норма |
|---|---|---|
| Земля при покупке недвижимости | Участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования. Сопоставьте его с планом объекта и не подменяйте необходимую территорию всей площадью двора. | п. 1 ст. 552 ГК РФ |
| Объём собственности покупателя | Если продавец — собственник земли, передаётся собственность на занятую недвижимостью и необходимую часть, если иное не предусмотрено законом. Отметьте эту территорию в документах сделки. | п. 2 ст. 552 ГК РФ |
| Пример: пошлина по денежному требованию | Условная ситуация: в арбитражный суд подан только имущественный иск о взыскании 200 000 рублей договорной неустойки за нарушение обязательства обеспечить земельное пользование. При отсутствии льгот пошлина: 10 000 + (200 000 − 100 000) × 5% = 15 000 рублей. | подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Условия пользования чужой землёй | Покупатель приобретает пользование на тех же условиях, что и продавец. Для проверки денежных условий запросите прежний документ о пользовании и расчёты платежей по нему. | п. 3 ст. 552 ГК РФ |
| Территория при аренде здания | При неопределённом договором земельном праве и собственности арендодателя на участок ориентир — земля под зданием и необходимая для использования по назначению на срок аренды здания. | п. 2 ст. 652 ГК РФ |
Сумма требования условная; шкала пошлины установлена законом. Неустойка включается в цену иска по подп. 2 п. 1 ст. 333.22 НК РФ. Перед оплатой проверьте, относится ли истец к льготникам по ст. 333.37 НК РФ. Имущественное положение плательщика может стать основанием для освобождения от пошлины, её уменьшения, отсрочки или рассрочки по решению суда — п. 2 ст. 333.22 НК РФ. План территории и условия платежей за землю подготовьте отдельно от судебного расчёта.
При нарушении обязательства обеспечить пользование землёй под переданным зданием проверьте, предусмотрена ли законом или договором неустойка и за какое нарушение она установлена. Сам факт продажи или аренды здания не является нарушением.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение обязательства обеспечить земельное пользование, за которое установлена неустойка | Должник | Уплата кредитору неустойки в сумме, определённой законом или договором; кредитор не обязан доказывать причинение убытков. | п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ |
| Просрочка исполнения обязательства о земельном пользовании, за которую установлена неустойка | Должник | Уплата неустойки за просрочку в размере и за период, предусмотренные законом или договором. Требовать её нельзя, если должник не несёт ответственности за нарушение. | п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ |
Отдельного штрафа за продажу или аренду здания с переходом земельных прав закон не устанавливает. Земельное пользование арендатора сохраняется при продаже участка по ст. 653 ГК РФ. Неустойка за нарушение обязательств взыскивается при наличии основания ответственности и установленного законом или договором условия о ней — п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку со связки документов: основание права на здание, основание пользования землёй и план территории. В переписке прошу раскрыть, что означает выражение «объект с участком». Для продажи на чужой земле ориентиром служат прежние условия пользования продавца по п. 3 ст. 552 ГК РФ, для аренды на собственной земле арендодателя — согласованное земельное право или пользование на срок аренды по п. 2 ст. 652 ГК РФ. Эти ситуации требуют разных формулировок в договоре.
Отдельно выясняю, какие проходы и площадки нужны для использования здания по назначению. Предлагаю отметить их на плане и пояснить назначение каждой спорной зоны: п. 1 ст. 652 ГК РФ связывает земельное право с занятой зданием и необходимой территорией. Если участок уже продан, восстанавливаю прежние условия по договору и переписке; ст. 653 ГК РФ сохраняет пользование арендатора здания на условиях до продажи. По этим документам готовлю позицию о доступе, не подменяя земельное пользование требованием передать весь двор.
До передачи объекта соберите земельную часть сделки в понятное описание: чья земля, какое право переходит и какую территорию оно охватывает.
Для разбора земельной части сделки подготовьте документы, связывающие объект с участком. Перечень ниже — материалы для проверки адвокатом.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор продажи или аренды здания | Показывает передаваемый объект и согласованные условия. Земельное право сопоставляется с п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ или п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ. | Подписанный сторонами экземпляр и приложения; для подготовки сделки — проект с предложениями сторон. |
| Документы о праве на участок | Позволяют различить собственную и чужую землю, от чего зависит проверка по п. 2, 3 ст. 552 ГК РФ и п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ. | Копии документов продавца либо арендодателя с реквизитами участка и основания права. |
| Договор пользования чужой землёй | Нужен для сопоставления условий пользования с продажей или арендой здания по п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 3 ст. 652 ГК РФ. | Экземпляр с подписями участников земельного договора, изменениями и приложениями. |
| План и переписка о территории | Помогают описать необходимую землю по п. 1 ст. 652 ГК РФ и восстановить условия пользования до продажи участка по ст. 653 ГК РФ. | Имеющийся план; письма сторон с датами и приложениями. Отдельно отметьте несогласованные границы пользования. |
Земельные права связаны с передачей здания и сроком аренды. Сверьте даты документов на здание и землю.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Передача прав на землю покупателю | Одновременно с передачей права собственности на недвижимость. | Момент передачи права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость. | п. 1 ст. 552 ГК РФ |
| Пользование землёй при неопределённом праве | На срок аренды здания или сооружения, если арендодатель — собственник участка и договор не определяет передаваемое земельное право. | Передача владения и пользования недвижимостью; проверьте земельное условие договора. | п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ |
| Давность по договорному требованию о земельном пользовании | Общий срок — три года; для такого требования предел — десять лет со дня нарушения права. | Для спора о пользовании землёй установите день, когда лицо узнало или должно было узнать и о нарушении своего права, и о надлежащем ответчике, если законом не установлено иное. Если договорное обязательство имеет определённый срок исполнения, давность начинается по окончании этого срока. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ |
Пропуск срока сам по себе не ведёт к отказу в земельном иске: сторона спора должна заявить о применении давности до вынесения решения — п. 2 ст. 199 ГК РФ. На требование собственника или иного владельца об устранении нарушения права без лишения владения давность не распространяется — ст. 208 ГК РФ; квалификация требования зависит от обстоятельств спора.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от того, кому принадлежит участок и какое земельное пользование существовало до сделки со зданием.
Арендатор одновременно с владением и пользованием зданием получает права на землю, занятую объектом и необходимую для его использования, по п. 1 ст. 652 ГК РФ. Запросите план территории и выясните, принадлежит ли земля арендодателю: для его участка и для чужой земли проверяются разные условия по п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ.
Считать весь участок переданным только из-за аренды части здания оснований нет. Пункт 1 ст. 652 ГК РФ прямо регулирует аренду здания или сооружения и связывает земельные права с занятой и необходимой территорией. При аренде части здания уточните условия пользования землёй в договоре; подготовьте описание арендуемой части, входов и территории.
Если арендодатель — собственник участка, а договор не определяет передаваемое земельное право, арендатору переходит пользование землёй, занятой зданием и необходимой для его использования по назначению, на срок аренды здания по п. 2 ст. 652 ГК РФ. Сначала проверьте собственность арендодателя на землю и назначение объекта.
Когда участок принадлежит арендодателю на праве собственности, арендатору предоставляется аренда земли или иное право на соответствующий участок, предусмотренное договором аренды здания либо сооружения, по п. 2 ст. 652 ГК РФ. Попросите описать право и территорию так, чтобы их можно было сопоставить с документами на участок.
Продажа допускается без согласия собственника участка, если она не противоречит условиям пользования землёй, установленным законом или договором, по п. 3 ст. 552 ГК РФ. Покупатель приобретает пользование на тех же условиях, что и продавец. Перед согласованием сделки запросите документ о прежнем земельном пользовании.
Аренда допускается без согласия собственника земли, если не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником, по п. 3 ст. 652 ГК РФ. Поэтому одного заявления арендодателя о возможности сдавать здание недостаточно для проверки: сопоставьте аренду с условиями земельного пользования.
Если продавец является собственником участка, передаётся собственность на землю, занятую недвижимостью и необходимую для её использования, если иное не предусмотрено законом, по п. 2 ст. 552 ГК РФ. Если земля продавцу не принадлежит, покупатель получает пользование на прежних условиях по п. 3 ст. 552 ГК РФ. Уточните титул продавца на землю.
По ст. 653 ГК РФ за арендатором здания сохраняется пользование землёй, занятой зданием и необходимой для его использования, на условиях до продажи участка. Сохраните прежний договор, план и переписку. Если новый собственник предлагает иной порядок доступа, сопоставьте его с документами, подтверждающими прежние условия.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу