Основание расторжения
Существенное нарушение: неоплата объекта, непередача, существенные недостатки. Незначительное нарушение основанием не служит — ст. 450 ГК РФ.
Адвокат по расторжению договора купли-продажи недвижимости для бизнеса
Расторгаю договор купли-продажи недвижимости и нежилого помещения для компании и ИП: готовлю соглашение о расторжении или иск при существенном нарушении договора, прошу возврата объекта или уплаченного и урегулирую последствия расторжения в арбитражном суде.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости расторгают по соглашению сторон, а через суд — при существенном нарушении: неоплате объекта или неисполнении обязанностей продавца. До иска обязательно предложение расторгнуть договор. Возврат уже переданного объекта возможен, если это прямо предусмотрено соглашением или следует из закона.
Когда нужно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Поводы, при которых сделка с объектом должна быть прекращена
- Покупатель не оплатил объектНежилое помещение или здание передано, а оплата не поступает. Неоплата — основание требовать расторжения и возврата объекта при существенном нарушении.ст. 450 ГК
- Продавец не передаёт объектОплата произведена, а объект не передан. Покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченного.ст. 450 ГК
- Нужно соглашение о расторженииСтороны договорились отменить сделку. Готовлю соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости и урегулирование расчётов.ст. 452 ГК
- Существенное изменение обстоятельствОбстоятельства изменились настолько, что стороны не заключили бы договор на прежних условиях. Возможно расторжение по этому основанию.ст. 451 ГК
- Существенные недостатки объектаКупленное нежилое помещение имеет неустранимые или скрытые недостатки. Это основание требовать расторжения и возврата уплаченного.ст. 475 ГК
- Расторжение после регистрации праваПраво уже перешло к покупателю. Возврат объекта продавцу возможен, если предусмотрен соглашением или следует из существа нарушения.ст. 453 ГК
Если стороны согласны отменить сделку и объект ещё не передан и не оплачен, достаточно подписать соглашение о расторжении — суд не нужен.
Чего компании делать нельзя
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Расторжение договора купли-продажи недвижимости для бизнеса
- Не подтверждайте факты и обязательства без проверки. До подписания акта, объяснения или ответа сопоставьте изложенное с документами. Неточная формулировка может повлиять на доказательства и последующую позицию компании.
- Не откладывайте проверку полученных документов. Срок и порядок ответа, возражений или обжалования зависят от вида документа и применимой процедуры. Зафиксируйте дату получения и выясните, какое действие требуется именно в вашей ситуации.
- Не поручайте правовую переписку без согласования позиции. Рабочие письма и сообщения могут стать доказательствами. Отделяйте подтверждённые факты от предположений, указывайте реальные полномочия сотрудника и сохраняйте исходную переписку.
- Не подменяйте и не уничтожайте документы. Сохраните оригиналы, электронные файлы и сведения об их отправке. Исправление текущей работы не должно сопровождаться оформлением доказательств задним числом.
Расторжение купли-продажи недвижимости: что доказать
Для расторжения — основание и порядок, для возврата объекта — существо нарушения
Существенность нарушения
Нарушение влечёт для стороны ущерб, лишающий её того, на что она рассчитывала при заключении договора купли-продажи.
Соглашение сторон
Расторжение по соглашению совершается в форме договора; при зарегистрированном переходе права изменения вносятся в реестр — ст. 452 ГК РФ.
Показать всёСкрыть
Порядок предложения
Обращению в суд предшествует адресованное контрагенту предложение прекратить договор; при отказе либо отсутствии ответа в течение тридцати дней открывается путь к иску (ст. 452 ГК РФ).
Судьба объекта
Возврат переданного и зарегистрированного объекта нужно прямо заявить и обосновать существом нарушения — ст. 453 ГК РФ.
Изменение обстоятельств
Расторжение по статье 451 требует одновременного наличия условий существенного изменения обстоятельств.
Для спора: что доказывать
Существенность нарушения, соблюдение порядка предложения, основание для возврата объекта и расчёт задолженности или уплаченного.
Чего в этом нет
Расторжение — не то же, что недействительность или незаключённость: здесь договор действителен и заключён, спор о его прекращении на будущее.
Кто вправе расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Продавец, покупатель, основания расторжения и последствия
| Кто | Права и основания расторжения |
|---|---|
| Продавец недвижимости | Требует расторжения при существенном нарушении покупателем, прежде всего при неоплате переданного объекта — ст. 450 ГК РФ |
| Покупатель недвижимости | Требует расторжения, если продавец не передаёт объект или объект имеет существенные недостатки — ст. 450, 475 ГК РФ |
| Обе стороны по соглашению | Расторгают договор по соглашению сторон в той же форме, что и договор, и урегулируют расчёты — ст. 452 ГК РФ |
| Сторона при изменении обстоятельств | Требует расторжения при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении — ст. 451 ГК РФ |
| Новый собственник по цепочке сделок | Последствия расторжения для последующих приобретателей зависят от их добросовестности и регистрации права |
| Залогодержатель объекта | Расторжение договора не прекращает ипотеку без его согласия, если объект в залоге у банка — ст. 353 ГК РФ |
Как расторгается купля-продажа недвижимости и что происходит с объектом
Короткое объяснение для компании, отменяющей сделку с недвижимостью
Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон и по решению суда. По соглашению стороны вправе прекратить договор, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или самим договором (ст. 450 ГК РФ). По требованию одной стороны договор расторгается судом только при существенном нарушении другой стороной — таком, которое влечёт для стороны ущерб, лишающий её в значительной степени того, на что она рассчитывала при заключении.
Для купли-продажи нежилого помещения и другой недвижимости типичные основания — неоплата переданного объекта покупателем и непередача объекта продавцом. Существенные или неустранимые недостатки объекта дают покупателю право отказаться от договора и требовать возврата уплаченного (ст. 475 ГК РФ). Отдельное основание — существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
Соблюсти порядок обязательно. Судебное требование о прекращении договора допустимо лишь после того, как вторая сторона ответила отказом на предложение расторгнуть договор либо не ответила в назначенный срок, а при отсутствии срока — по прошествии тридцати дней (ст. 452 ГК РФ). Само соглашение о расторжении заключают в той же форме, что и договор; если переход права прошёл регистрацию, оно становится основанием для внесения изменений в реестр.
Главный вопрос при расторжении недвижимости — судьба объекта. При расторжении обязательства сторон прекращаются, но стороны по общему правилу не вправе требовать возврата исполненного до расторжения, если иное не установлено законом, соглашением или не вытекает из существа обязательства (ст. 453 ГК РФ). Поэтому возврат переданного и зарегистрированного объекта нужно прямо предусмотреть в требовании и обосновать существенностью нарушения, иначе объект останется у покупателя, а продавец получит лишь взыскание долга.
Что говорит закон об основаниях расторжения договора
Через суд договор расторгается только при существенном нарушении
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора.
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Статья 450 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
В купле-продаже недвижимости расторжение и возврат объекта — разные вопросы. По статье 453 стороны по общему правилу не вправе требовать назад исполненное до расторжения. Поэтому продавцу, которому не заплатили, я сразу заявляю не только расторжение, но и возврат объекта, обосновывая его существенностью нарушения, — иначе он останется без денег и без помещения.
Что нужно подтвердить при расторжении купли-продажи недвижимости
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
- Договор действует. Есть заключённый договор купли-продажи недвижимости, определён объект и цена; он не признан недействительным или незаключённым.
- Нарушение существенно. Неоплата, непередача или существенные недостатки объекта лишают сторону того, на что она рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).
- Порядок соблюдён. Направлено предложение расторгнуть договор, прошёл срок ответа (ст. 452 ГК РФ).
- Судьба объекта определена. Заявлено требование о возврате объекта или уплаченного, обоснованное существом нарушения (ст. 453 ГК РФ).
Порядок расторжения купли-продажи недвижимости: от предложения до возврата
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
- 1Определить основаниеЧто нарушено: неоплата, непередача, недостатки объекта или изменение обстоятельств. Оценка существенности нарушения.
- 2Проверить условия договораЕсть ли условие о возврате объекта при расторжении, о рассрочке, о залоге. Учёт регистрации перехода права.
- 3Направить предложение расторгнутьНаправляю контрагенту письменное предложение о расторжении. Тридцать дней молчания или прямой отказ дают право перейти к судебному иску (ст. 452 ГК РФ).
- 4Оформить соглашение или искПри согласии — соглашение о расторжении в форме договора; при споре — иск о расторжении и возврате объекта или денег.
- 5Заявить требование о судьбе объектаТребование о возврате объекта или уплаченного с обоснованием существом нарушения (ст. 453 ГК РФ).
- 6Вести дело в арбитражном судеДоказывание существенности нарушения и соблюдения порядка; при защите — возражения об устранении и несущественности.
- 7Исполнить решение и закрыть реестрВозврат объекта или денег, внесение изменений в реестр о праве, исполнение решения по исполнительному листу.
Досудебный порядок при расторжении купли-продажи недвижимости
Предложение расторгнуть договор обязательно до суда
- Сторона направляет предложение расторгнуть договор с указанием нарушения; иск возможен после отказа или молчания в тридцать дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- По денежным требованиям — взысканию задолженности, процентов, возврату уплаченного — направляется претензия (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
- Соглашение о расторжении оформляется в той же форме, что и договор; при зарегистрированном переходе права оно служит основанием изменения записи (ст. 452 ГК РФ).
- Отправку предложения фиксирую с датой и подтверждением вручения — так подтверждается, что досудебная стадия пройдена.
Иск о прекращении договора суд рассмотрит лишь тогда, когда контрагент отклонил предложение расторгнуть его или промолчал в срок, указанный в предложении, а при отсутствии такого срока — в течение тридцати дней.
Спор о расторжении купли-продажи недвижимости в суде
Порядок зависит от того, кто требует расторжения и судьбы объекта
| Признак | Иск продавца | Иск покупателя | Возврат объекта |
|---|---|---|---|
| Основание | Неоплата переданного объектаст. 486 ГК РФ | Непередача или недостатки объектаст. 475 ГК РФ | Существенность нарушения |
| Досудебный порядок | Предложение расторгнутьст. 452 ГК РФ | Предложение расторгнутьст. 452 ГК РФ | Заявляется в том же иске |
| Что требовать | Расторжение и возврат объекта | Расторжение и возврат уплаченного | Возврат исполненногост. 453 ГК РФ |
| Куда подавать | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Тот же суд в том же деле |
| Госпошлина | Неимущественное плюс цена искаст. 333.21 НК РФ | Неимущественное плюс цена искаст. 333.21 НК РФ | По стоимости объекта |
Возврат зарегистрированного объекта продавцу нужно прямо заявить как последствие расторжения и обосновать существом нарушения; иначе объект останется у покупателя, а продавец получит лишь взыскание долга (ст. 453 ГК РФ).
Документы для расторжения купли-продажи недвижимости
Набор зависит от способа — соглашение, иск или защита
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для соглашения о расторжении | Договор купли-продажи, соглашение о расторжении, акт возврата объекта, заявление об изменении записи в реестре |
| Для иска продавца | Договор, доказательства передачи объекта и неоплаты, расчёт долга, предложение расторгнуть договор |
| Для иска покупателя | Договор, документы об оплате, доказательства непередачи или недостатков объекта, предложение расторгнуть |
| Для возврата объекта | Выписка из ЕГРН о праве, доказательства существенности нарушения, сведения о последующих сделках с объектом |
| Для защиты от расторжения | Доказательства оплаты, устранения недостатков, несущественности нарушения, переписка сторон |
| Для иска в арбитраж | Иск, договор, расчёт, предложение расторгнуть, выписка из ЕГРЮЛ, документ об уплате пошлиныст. 126 АПК РФ |
При ипотеке объекта к делу привлекается залогодержатель: расторжение договора не прекращает залог без его согласия (ст. 353 ГК РФ).
Расторжение купли-продажи недвижимости: расчёты и госпошлина
Что взыскивают и что возвращают при расторжении
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Возврат объекта | Нежилое помещение возвращается продавцу | Расторжение при неоплате, возврат предусмотрен | ст. 453 ГК РФ |
| Возврат уплаченного | Сумма, уплаченная покупателем по договору | Расторжение по вине продавца | ст. 453, 487 ГК РФ |
| Задолженность по оплате | Неоплаченная цена объекта | Покупатель не оплатил переданный объект | ст. 486 ГК РФ |
| Проценты за пользование деньгами | Ключевая ставка Банка России за период | Просрочка оплаты или возврата предоплаты | ст. 395 ГК РФ |
| Убытки при расторжении | Реальный ущерб и упущенная выгода | Расторжение вызвано нарушением стороны | ст. 15, 453 ГК РФ |
| Госпошлина по иску | Неимущественное требование плюс цена иска при возврате | Иск о расторжении и возврате объекта или денег | ст. 333.21 НК РФ |
Если основанием расторжения послужило существенное нарушение, сторона вправе требовать возмещения убытков, причинённых расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Сроки при расторжении купли-продажи недвижимости
Какие сроки задаёт порядок расторжения и какие — давность
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Ответ на предложение расторгнуть договор | 30 дней | если в предложении или договоре нет иного срока | п. 2 ст. 452 ГК |
| Расторжение и возврат исполненного | 3 года | со дня, когда сторона узнала о нарушении права | ст. 196 ГК |
| Взыскание долга, процентов и убытков | 3 года | со дня, когда обязанность должна была быть исполнена | ст. 196 ГК |
| Претензия по денежному требованию | 30 календарных дней | до иска о взыскании долга или возврате уплаченного | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Заявление о недостатках объекта | разумный срок | в пределах гарантийного или разумного срока после обнаружения | ст. 475 ГК |
| Апелляционная жалоба на решение | 1 месяц | после принятия решения арбитражным судом | ч. 1 ст. 259 АПК |
До иска о расторжении обязателен претензионный порядок статьи 452 ГК РФ; несоблюдение срока ожидания ответа влечёт возврат иска без рассмотрения.
Дела о расторжении купли-продажи недвижимости, которые я веду
От соглашения о расторжении до возврата нежилого помещения
Расторжение при неоплате
Иск продавца о расторжении договора купли-продажи и возврате нежилого помещения при неоплате покупателем.
Расторжение при непередаче
Требование покупателя о расторжении и возврате уплаченного, когда продавец не передаёт объект.
Соглашение о расторжении
Подготовка соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости и внесение изменений в реестр.
Показать все задачиСвернуть
Расторжение из-за недостатков объекта
Расторжение при существенных или неустранимых недостатках нежилого помещения и возврат цены.
Изменение обстоятельств
Расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили.
Возврат объекта после регистрации
Спор о возврате переданного и зарегистрированного объекта продавцу при расторжении договора.
Защита от расторжения
Возражения против расторжения: отсутствие существенности нарушения, устранение недостатков, несоблюдение порядка.
Расторжение при рассрочке и ипотеке
Расторжение договора купли-продажи с рассрочкой платежа или залогом объекта у банка.
Взыскание при расторжении
Взыскание задолженности, процентов и убытков, связанных с расторжением договора.
Последствия для третьих лиц
Оценка судьбы последующих сделок с объектом и прав добросовестных приобретателей.
От чего зависит исход дела о расторжении купли-продажи
Большинство споров решают существенность нарушения и судьба объекта
Существенность нарушения
В какой мере нарушение обесценило для стороны результат сделки. Именно этим определяется, допустимо ли расторжение вообще.
Обоснование возврата объекта
Заявлено ли требование о возврате объекта и обосновано ли оно существом нарушения. Без него объект останется у покупателя.
Соблюдение порядка предложения
Было ли контрагенту заявлено предложение о расторжении и прошёл ли отведённый на ответ срок. Иначе суд оставит иск без рассмотрения.
Показать все факторыСвернуть
Регистрация перехода права
Перешло ли право к покупателю. После регистрации возврат объекта сложнее и требует отдельного обоснования.
Добросовестность приобретателей
Совершались ли последующие сделки с объектом. Права добросовестных приобретателей влияют на возврат.
Расчёт задолженности
Размер неоплаты, процентов и убытков. Верный расчёт усиливает требование продавца.
Наличие ипотеки
Если объект в залоге у банка, расторжение не прекращает ипотеку без согласия залогодержателя.
Устранение нарушения
Оплата или устранение недостатков после предложения, как правило, снимает основание для расторжения.
Чем заканчиваются дела о расторжении купли-продажи недвижимости
Исходы перечислены от соглашения до возврата объекта
- Договор расторгнут по соглашению сторон, расчёты урегулированы, изменения внесены в реестр.
- Договор расторгнут судом при неоплате, нежилое помещение возвращено продавцу.
- Договор расторгнут по вине продавца, покупателю возвращены уплаченные деньги и проценты.
- Договор расторгнут из-за существенных недостатков объекта, цена возвращена покупателю.
Показать все исходыСвернуть
- Договор расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, урегулированы расчёты.
- Иск о расторжении отклонён, потому что нарушение не признано существенным.
- В расторжении отказано, потому что нарушение устранено после предложения.
- Взысканы задолженность, проценты и убытки, связанные с расторжением договора.
- Заключено мировое соглашение об отмене сделки и расчётах, суд его утвердил.
- Возврат объекта продавцу произведён с учётом прав залогодержателя по ипотеке.
- В возврате объекта отказано, взыскана лишь задолженность, потому что возврат не был обоснован.
Как суды решают споры о расторжении купли-продажи недвижимости
Правила, по которым расторгают договор и возвращают объект
Расторжение — при существенном нарушении
По требованию стороны договор расторгается судом только при существенном нарушении, лишающем сторону того, на что она рассчитывала. Незначительное нарушение основанием не служит. Основание: ст. 450 ГК РФ.
Возврат исполненного нужно обосновать
По общему правилу стороны не вправе требовать возврата исполненного до расторжения; возврат объекта возможен, если предусмотрен законом, соглашением или вытекает из существа нарушения. Основание: ст. 453 ГК РФ.
Неоплата — существенное нарушение
Существенная и длительная неоплата переданной недвижимости может служить основанием для расторжения договора и возврата объекта продавцу при доказанности существенности. Основание: ст. 450 и 486 ГК РФ.
Показать ещё разъяснениеСвернуть
Досудебное предложение — условие иска
Иск о расторжении возможен только после предложения расторгнуть договор и отказа или молчания в срок, а при его отсутствии — в тридцать дней. Основание: п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Ошибки при расторжении купли-продажи недвижимости, которые дорого стоят
Каждая может лишить объекта или затянуть спор
- Требовать только расторжения По статье 453 исполненное до расторжения не возвращается; без требования о возврате объекта продавец останется без денег и без помещения.
- Идти в суд без предложения расторгнуть Иск без предложения и ожидания ответа суд оставит без рассмотрения.
- Считать любое нарушение существенным Суд прекратит договор только при существенном нарушении; мелкое отступление он основанием не сочтёт.
- Игнорировать регистрацию и последующие сделки После перепродажи объекта добросовестному приобретателю вернуть его сложно; линия защиты меняется на взыскание денег.
- Не учесть ипотеку объекта Расторжение не прекращает залог без согласия банка; залогодержателя привлекают к делу.
- Неточный расчёт долга Неверный расчёт долга и процентов даёт другой стороне довод и затягивает дело.
- Пропустить срок давности по расторжению Требование о расторжении и возврате ограничено тремя годами со дня нарушения права.
- Не оформить возврат объекта актом Без акта возврата и изменения записи в реестре расторжение не завершено, а права сторон неопределённы.
Расчёты и возмещение при расторжении купли-продажи недвижимости
Что возвращают и взыскивают при расторжении
- При расторжении обязательства сторон прекращаются; возврат исполненного возможен, если предусмотрен законом, соглашением или вытекает из существа нарушения (ст. 453 ГК РФ).
- При неоплате переданного объекта продавец взыскивает задолженность и проценты, а при существенном нарушении — требует возврата объекта (ст. 486 и 395 ГК РФ).
- При расторжении по вине продавца покупателю возвращаются уплаченные деньги и проценты на них (ст. 487 и 395 ГК РФ).
- Сторона, чьё существенное нарушение договора послужило основанием расторжения, возмещает причинённые расторжением убытки (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Показать всёСвернуть
- При существенных недостатках объекта покупатель вправе на возврат уплаченной цены и возмещение убытков (ст. 475 ГК РФ).
- Убытки, причинённые расторжением купли-продажи, суд устанавливает с разумной степенью достоверности; отказать в них из-за невозможности точного расчёта суд не вправе (п. 5 ст. 393 ГК РФ).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Ключевая ошибка при расторжении купли-продажи недвижимости — требовать только расторжения. По статье 453 стороны по общему правилу не возвращают исполненное до расторжения, поэтому продавцу, которому не заплатили, я сразу заявляю и возврат объекта, обосновывая его существенностью нарушения.
Второе — порядок. Иск возможен только после предложения расторгнуть договор и ожидания ответа. Без этого суд оставит иск без рассмотрения, и время будет потеряно.
Третье — судьба объекта после регистрации права и последующих сделок. Если помещение перепродано добросовестному приобретателю, вернуть его сложно, и линия защиты меняется на взыскание денег.
И прямо: если стороны согласны отменить сделку, а объект ещё не передан и не оплачен, достаточно соглашения о расторжении — платить за суд незачем.
Что я беру на себя по расторжению купли-продажи недвижимости
Состав работы и что компания получает на руки
- Оценка основания и существенности Определяю нарушение — неоплата, непередача, недостатки — и оцениваю его существенность для расторжения.
- Соглашение о расторжении Готовлю соглашение о расторжении договора купли-продажи, акт возврата объекта и изменение записи в реестре.
- Предложение расторгнуть договор Составляю предложение расторгнуть договор с доказательством отправки для соблюдения порядка.
- Иск о расторжении и возврате Готовлю иск о расторжении и возврате объекта или уплаченного, веду дело продавца или покупателя.
- Защита от расторжения Возражаю против расторжения: устранение нарушения, несущественность, несоблюдение порядка.
- Судьба объекта Обосновываю возврат объекта продавцу с учётом регистрации права и прав залогодержателя.
- Взыскание при расторжении Взыскиваю задолженность, проценты и убытки, связанные с расторжением договора.
- Исполнение решения Сопровождаю возврат объекта или денег, изменение записи в реестре и исполнение решения.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Расторжение договора купли-продажи недвижимости для бизнеса
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
- 2Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
- 3Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
- 4Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
- 5Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
- 6Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.
Расторжение купли-продажи недвижимости самостоятельно или с адвокатом
Признак простой — сколько стоит ошибка
Справится компания
Риск невелик и предсказуем:
- стороны согласны отменить сделку
- объект не передан и не оплачен
- переход права не зарегистрирован
- нужно подписать соглашение о расторжении
Здесь достаточно подписать соглашение о расторжении и урегулировать расчёты.
Нужен адвокат
Цена ошибки выше стоимости работы:
- покупатель не оплатил переданный объектст. 486 ГК
- нужно вернуть объект после регистрации праваст. 453 ГК
- объект имеет существенные недостаткист. 475 ГК
- объект в ипотеке или перепродан третьему лицу
Правило простое: если объект передан и зарегистрирован или в залоге, дело должен вести тот, кто заявит и расторжение, и возврат объекта под требования арбитражного суда. Если стороны согласны, скажу об этом на первом разговоре.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю об этом прямо.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное.ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Понятные следующие шагиОбъясняю значение подготовленного документа или принятого решения и дальнейшие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение включаются в согласованный объём юридической помощи.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Частые вопросы о расторжении договора купли-продажи недвижимости
Что спрашивают продавцы и покупатели нежилых помещений
Как расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения?
По соглашению сторон или через суд при существенном нарушении: неоплате объекта, непередаче или существенных недостатках. До иска обязательно предложение расторгнуть договор (ст. 450 и 452 ГК РФ).
Можно ли расторгнуть договор, если покупатель не платит?
Да, существенная неоплата переданного объекта — основание для расторжения. Продавцу важно заявить не только расторжение, но и возврат объекта, обосновав его существенностью нарушения (ст. 450 и 486 ГК РФ).
Вернётся ли объект продавцу при расторжении?
По общему правилу исполненное до расторжения не возвращается; возврат объекта возможен, если предусмотрен соглашением, законом или вытекает из существа нарушения, и должен быть прямо заявлен (ст. 453 ГК РФ).
Обязательно ли предложение расторгнуть до суда?
Да. Пока контрагент не отклонил предложение расторгнуть договор или не промолчал в указанный там срок — а без такого срока в течение тридцати дней — иск заявить нельзя (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Показать все вопросыСвернуть
Можно ли расторгнуть договор из-за недостатков помещения?
При существенных или неустранимых недостатках объекта покупатель вправе отказаться от договора и требовать возврата уплаченной цены и возмещения убытков (ст. 475 ГК РФ).
Как расторгнуть договор с рассрочкой платежа?
При неоплате очередных платежей по рассрочке продавец вправе требовать расторжения и возврата объекта, если иное не предусмотрено договором (ст. 489 ГК РФ).
Что будет с ипотекой при расторжении?
Расторжение договора не прекращает залог без согласия залогодержателя; банк привлекается к делу как заинтересованное лицо (ст. 353 ГК РФ).
Можно ли расторгнуть договор при изменении обстоятельств?
Да, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении, и одновременном наличии условий, установленных законом (ст. 451 ГК РФ).
Какой срок давности по расторжению?
Общий срок исковой давности — три года со дня, когда сторона узнала о нарушении своего права (ст. 196 ГК РФ).