Генеральный подрядчик — компания или ИП, которые строят объект по договору с заказчиком и привлекают субподрядчиков. Здесь — обязанности генерального подрядчика, членство в СРО, документация, сроки, ответственность и что делать при споре с заказчиком.
Коротко
Подрядчик, который привлёк к исполнению договора подряда субподрядчиков, выступает в роли генерального подрядчика, если из закона или договора не вытекает обязанность выполнить работу лично, — п. 1 ст. 706 ГК РФ. На стройке он — лицо, осуществляющее строительство (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ): отвечает за качество работ, а перед заказчиком — и за субподрядчиков (п. 3 ст. 706 ГК РФ). По договору с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором работает только член СРО, если иное не установлено ч. 2 ст. 52 ГрК РФ.
Ситуации, в которых генеральный подрядчик действует без промедления
ч. 4 ст. 52 ГрК РФ
ч. 7 ст. 53 ГрК РФ
ч. 3 ст. 53 ГрК РФ
ч. 8 ст. 52 ГрК РФ
п. 3 ст. 743 ГК РФ
ч. 6, 7 ст. 55.8 ГрК РФ
Ошибки, которые стоят генеральному подрядчику штрафа, переделки или спора о приёмке
Случаи, когда генеральному подрядчику стоит подключить адвоката
Кто на стройке что обязан делать
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик, технический заказчик | Готовят участок, передают генеральному подрядчику материалы изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство; при приостановке более чем на шесть месяцев обеспечивают консервацию | ч. 4 ст. 52 ГрК РФ |
| Заказчик строительства по договору с генеральным подрядчиком | Своевременно предоставляет земельный участок; вправе контролировать ход и качество работ, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; обнаружив отступления, обязан немедленно заявить о них подрядчику | п. 1 ст. 747 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 748 ГК РФ |
| Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор | Готовят объект к реконструкции или капитальному ремонту и передают документацию подрядчику | ч. 4 ст. 52 ГрК РФ |
| Генеральный подрядчик | Строит по проекту, проводит строительный контроль, ведёт исполнительную документацию, устраняет недостатки; обеспечивает стройку материалами, если договор не возлагает это на заказчика; перед заказчиком отвечает за субподрядчиков | ч. 6 ст. 52 ГрК РФ, п. 1 ст. 745 ГК РФ, п. 3 ст. 706 ГК РФ |
| Главный инженер проекта | Как специалист по организации строительства обеспечивает выполнение работ по договору строительного подряда | ч. 2 ст. 52 ГрК РФ |
| Субподрядчик | По договору с генеральным подрядчиком может работать без членства в СРО. Он и заказчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором | ч. 2 ст. 52 ГрК РФ, п. 3 ст. 706 ГК РФ |
| Саморегулируемая организация | Получает уведомления о договорах, предупреждает о превышении уровня ответственности | ч. 4, 7 ст. 55.8 ГрК РФ |
| Органы государственного строительного надзора | Получают извещения об аварийных ситуациях на объекте | ч. 3 ст. 53 ГрК РФ |
Кем генеральный подрядчик является по Гражданскому и Градостроительному кодексам
Понятие дано в п. 1 ст. 706 ГК РФ: если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить работу лично, он вправе привлечь субподрядчиков и тогда выступает в роли генерального подрядчика. По договору строительного подряда он обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика объект, а заказчик — создать условия для работ, принять результат и уплатить цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Градостроительный кодекс называет ту же роль «лицо, осуществляющее строительство»: по ч. 3 ст. 52 ГрК РФ им может быть застройщик либо ИП или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда, — например, ООО, которое оказывает услуги генерального подрядчика.
Договором строительного подряда ч. 2 ст. 52 ГрК РФ называет договор о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, заключённый с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. Такой договор заказчика с генеральным подрядчиком требует членства в СРО, кроме случаев из ч. 2.1 и 2.2 ст. 52 ГрК РФ, а договор между генеральным подрядчиком и подрядчиком заключён с иным лицом, и по нему ИП и юрлица работают без членства.
Застройщик вправе строить сам при условии членства в СРО, если иное не предусмотрено статьёй, либо привлечь подрядчика — ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ. При разрешении на отдельные этапы подрядчика привлекают на этап (ч. 3.2 ст. 52 ГрК РФ).
Объём, который генеральный подрядчик может взять, ограничен взносом в компенсационный фонд возмещения вреда (ч. 2.1 ст. 55.8 ГрК РФ), а по конкурентным договорам — и взносом в фонд обеспечения договорных обязательств (ч. 3 ст. 55.8 ГрК РФ).
Кто перед кем отвечает, когда на объекте работают субподрядчики
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Норма разводит два договора: заказчик спрашивает с генерального подрядчика, генеральный подрядчик — с субподрядчика. Исключение — п. 4 ст. 706 ГК РФ: если заказчик с согласия генерального подрядчика сам заключил договоры на отдельные работы с другими лицами, они отвечают непосредственно перед заказчиком. За качество и соответствие проекту лицо, осуществляющее строительство, отвечает и по ч. 3 ст. 52 ГрК РФ. Отсюда практическое правило — принимать работы у субподрядчиков по тем же требованиям, что предъявит заказчик.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
С чем генеральный подрядчик приходит к адвокату
Работы закончены, а заказчик не подписывает акт сдачи-приёмки (п. 4 ст. 753 ГК РФ) или акт о соответствии параметров объекта проектной и рабочей документации (ч. 7.1 ст. 53 ГрК РФ).
Заказчик требует переделки, ссылаясь на отступления от технической документации и обязательных строительных норм и правил (п. 1 ст. 754 ГК РФ) или на недостатки, обнаруженные в гарантийный срок (п. 2 ст. 755 ГК РФ).
Заказчик спрашивает с генерального подрядчика за работу субподрядчика, а генеральный подрядчик — с субподрядчика по своему договору; напрямую друг к другу они требований не предъявляют, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 706 ГК РФ).
Генеральный подрядчик выполнил работы, не учтённые в технической документации и смете, а заказчик отказывается их оплачивать, ссылаясь на то, что о них ему не сообщили, — п. 3, 4 ст. 743 ГК РФ.
Работы не начались или встали: заказчик не предоставил своевременно земельный участок (п. 1 ст. 747 ГК РФ), не передал материалы изысканий, проект или разрешение на строительство — ч. 4 ст. 52 ГрК РФ.
Стройку прекратили или приостановили более чем на шесть месяцев, а консервацию объекта застройщик или технический заказчик не обеспечил, и спор идёт о том, кто отвечает за объект, — ч. 4 ст. 52 ГрК РФ.
Застройщик или технический заказчик выявил недостатки работ, влияющих на безопасность объекта, и требует повторного контроля после их устранения; акты освидетельствования — только после устранения (ч. 5 ст. 53 ГрК РФ).
СРО предупредила о превышении уровня ответственности и требует дополнительный взнос в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств, а без взноса не допускает к новым договорам — ч. 6, 7 ст. 55.8 ГрК РФ.
Проверка выявила работы без обязательного членства в СРО (ст. 9.5.1 КоАП РФ) или нарушение технических регламентов и проектной документации при строительстве (ст. 9.4 КоАП РФ).
Штрафы и убытки, которые грозят генеральному подрядчику
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Генеральный подрядчик выполняет работы, требующие членства в СРО, не вступив в неё | Лицо, выполнившее работы | От сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей — размер штрафа | ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ |
| Нарушение требований к лицам, имеющим право на работы по договорам, заключённым на торгах | Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель | От тридцати тысяч до сорока тысяч рублей — размер штрафа | ч. 2 ст. 9.5.1 КоАП РФ |
| Нарушение технических регламентов, проектной документации при строительстве | Должностное лицо, юридическое лицо | Предупреждение или штраф: должностным лицам — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей, юрлицам — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей | ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ |
| То же, если затронута надежность и безопасность объекта, причинён вред или создана угроза вреда | Должностное лицо, ИП, юридическое лицо | Штраф: должностным лицам — от тридцати тысяч до тридцати пяти тысяч рублей, ИП — от тридцати пяти тысяч до сорока тысяч рублей, юрлицам — от трехсот тысяч до шестисот тысяч рублей; ИП и юрлицам — либо приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток | ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ |
| Субподрядчик привлечён вопреки договору или обязанности выполнить работу лично | Генеральный подрядчик перед заказчиком | Убытки, причинённые участием субподрядчика | п. 2 ст. 706 ГК РФ |
По ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ ИП отвечают как должностные лица, если КоАП не установлено иное (примечание к ст. 2.4 КоАП РФ). Повторное нарушение по ч. 2 ст. 9.5.1 КоАП РФ или по ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ наказывается строже — по ч. 3 ст. 9.5.1 КоАП РФ и ч. 3 ст. 9.4 КоАП РФ, вплоть до приостановления деятельности на срок до девяноста суток.
Чем заканчиваются стройка и спор вокруг неё
адвокат · рег. № 78/8790
Генеральный подрядчик обычно приходит ко мне, когда объект почти готов, а заказчик не подписывает итоговый акт или выставляет замечания. Первым делом я смотрю не на смету, а на бумаги стройки: письменные ли замечания, есть ли акты об устранении, подписаны ли акты освидетельствования скрытых работ. Порядок их оформления задан ч. 5 и ч. 7 ст. 53 ГрК РФ, и пробел в нём потом трудно закрыть.
Дальше я проверяю статус. Если договор заключён с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, нужна СРО по ч. 2 ст. 52 ГрК РФ. Размер обязательств я сверяю с уровнем ответственности: он не должен превышать предельный размер, исходя из которого внесён взнос в компенсационный фонд возмещения вреда, — ч. 2.1 ст. 55.8 ГрК РФ. Субподрядчику по договору с генеральным подрядчиком членство не требуется — ч. 2 ст. 52 ГрК РФ.
Отдельно разбираю субподрядчиков. За их работу перед заказчиком отвечает генеральный подрядчик (п. 3 ст. 706 ГК РФ), а напрямую с субподрядчика заказчик не спросит, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому договоры с субподрядчиками я готовлю так, чтобы требования к качеству, документам и гарантийному сроку совпадали с договором заказчика.
Путь генерального подрядчика от договора до сдачи объекта
Что собрать для договора, стройки и спора
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор строительного подряда | Показывает заказчика и нужна ли СРО — ч. 2 ст. 52 ГрК РФ | Генеральный подрядчик и заказчик |
| Техническая документация и смета | Определяют объём, содержание и цену работ — п. 1 ст. 743 ГК РФ | Состав и сторону, которая их передаёт, определяет договор — п. 2 ст. 743 ГК РФ |
| Проектная документация, материалы изысканий, разрешение на строительство | Основание начать работы — ч. 4 ст. 52 ГрК РФ | Передаёт застройщик или технический заказчик |
| Исполнительная документация | Отражает фактическое исполнение решений проекта — ч. 1.5 ст. 52 ГрК РФ | Ведёт лицо, осуществляющее строительство |
| Общий и специальные журналы | Учёт выполнения работ, прилагаются к извещению о начале работ — п. 4 ч. 5 ст. 52 ГрК РФ | Направляет застройщик или технический заказчик |
| Замечания и акт об устранении недостатков | Фиксируют недостатки и их устранение — ч. 7 ст. 53 ГрК РФ | Предъявивший замечания и лицо, осуществляющее строительство; письменно |
| Акт о соответствии параметров объекта | Подтверждает соответствие проекту после завершения — ч. 7.1 ст. 53 ГрК РФ | Лицо, осуществляющее строительство, застройщик или технический заказчик |
| Акт сдачи-приёмки результата работ | Подтверждает сдачу и приёмку — п. 4 ст. 753 ГК РФ | Обе стороны; при отказе одной — отметка об этом и подпись другой |
| Уведомление в СРО о договоре | Сообщает о договоре и размере обязательств — ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ | Член СРО, с подтверждающими документами |
Сроки стройки, СРО и исковой давности
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомить СРО о договоре | В течение трех рабочих дней | Со дня, следующего за днем заключения, расторжения или исполнения договора | ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ |
| Ответ заказчика о дополнительных работах | Десять дней, если законом или договором не предусмотрен иной срок | С сообщения подрядчика; нет ответа — работы стоят | п. 3 ст. 743 ГК РФ |
| Гарантийный срок | По закону или договору; соглашением может быть увеличен | С момента, когда результат принят или должен был быть принят, если договором не предусмотрено иное | п. 5 ст. 724 ГК РФ, п. 1 ст. 755 ГК РФ |
| Обнаружение недостатков без гарантийного срока | Разумный срок, но не более пяти лет, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями | Со дня передачи результата работ | ст. 756 ГК РФ |
| Иск о качестве работ | Один год, по зданиям и сооружениям — по правилам ст. 196 ГК РФ | Со дня приёмки результата в целом; при заявлении в гарантийный срок — со дня заявления о недостатках | п. 1–3 ст. 725 ГК РФ |
| Общий срок исковой давности | Три года по п. 1 ст. 196 ГК РФ; всего — не дольше десяти лет от нарушения права, п. 2 ст. 196 ГК РФ | Если закон не устанавливает иного, отсчёт идёт с даты, когда обладателю права стало или должно было стать известно о его нарушении и о том, к кому предъявлять иск | п. 1 ст. 200 ГК РФ |
При исчислении срока периодом времени день исходной даты или события не учитывают: отсчёт ведут со следующего дня — ст. 191 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Что генеральный подрядчик делает сам, а что лучше поручить адвокату
Текущие документы стройки генеральный подрядчик ведёт сам; спор о приёмке, качестве или штрафе начинаю с проверки этих документов.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы на вопросы генеральных подрядчиков и заказчиков
Это подрядчик, который привлёк к исполнению договора субподрядчиков, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность выполнить работу лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ). В Градостроительном кодексе его роль названа «лицо, осуществляющее строительство»: ИП или юридическое лицо, например ООО, заключившие договор строительного подряда (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ). Он обеспечивает соблюдение проекта, технических регламентов, техники безопасности и отвечает за качество работ.
Когда договор строительного подряда заключён с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, если иное не установлено ч. 2 ст. 52 ГрК РФ. Без членства можно работать, если размер обязательств по каждому такому договору не превышает десяти миллионов рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ), а также лицам из ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ.
Нет: генеральный подрядчик не застройщик, не технический заказчик и не региональный оператор, а по договорам с иными лицами работы могут выполнять ИП и юрлица, не являющиеся членами СРО, — ч. 2 ст. 52 ГрК РФ.
Строить по заданию на проектирование и проекту, соблюдать технические регламенты, обеспечивать безопасность работ, пускать на объект заказчика и надзор, проводить строительный контроль, вести исполнительную документацию, устранять недостатки и контролировать качество материалов — ч. 6 ст. 52 ГрК РФ.
За отступления от технической документации и обязательных строительных норм и правил (п. 1 ст. 754 ГК РФ) и за последствия нарушений субподрядчиков (п. 3 ст. 706 ГК РФ). За мелкие отступления без согласия заказчика не отвечает, если докажет, что они не повлияли на качество (п. 2 ст. 754 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, от ответственности освобождает только непреодолимая сила, а нарушения контрагентов к ней не относятся (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Застройщик или технический заказчик готовит участок или объект и передаёт материалы изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ); участок предоставляется своевременно (п. 1 ст. 747 ГК РФ).
Технический заказчик стоит на стороне заказчика: передаёт документацию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ), проводит строительный контроль наряду со строителем (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ) и утверждает изменения проекта (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ). Генеральный подрядчик строит и отвечает за качество работ (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ).
Исполнительная документация, отражающая фактическое исполнение решений проекта (ч. 1.5 ст. 52 ГрК РФ), акты освидетельствования скрытых работ, составленные после устранения недостатков (ч. 5 ст. 53 ГрК РФ), и акт о соответствии параметров объекта (ч. 7.1 ст. 53 ГрК РФ).
Строить по договору строительного подряда в пределах уровня ответственности (ч. 2.1 ст. 55.8 ГрК РФ). Число конкурентных договоров не ограничивается, а ограничивать право по основаниям, которых нет в статье, нельзя — ч. 3, 8 ст. 55.8 ГрК РФ.
Если иное не предусмотрено договором, он отвечает за показатели объекта весь гарантийный срок, а за дефекты, обнаруженные в этот срок, — если не докажет нормальный износ, неправильную эксплуатацию или ремонт силами заказчика (п. 1, 2 ст. 755 ГК РФ). Предельный срок обнаружения недостатков — пять лет (ст. 756 ГК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу