Готовлю концессионное соглашение и веду проект от решения о заключении до регистрации: объект теплоснабжения, водоснабжения, дороги или образования, конкурс или заключение без конкурса, срок и концессионная плата. Проверяю проект концедента и помогаю снять риски инвестора.
Что закрепляет концессионное соглашение и как оно заключается
По концессионному соглашению концессионер за свой счёт создаёт или реконструирует объект, а концедент передаёт его во владение и пользование на срок соглашения. Заключается по итогам конкурса, а в случаях закона — без конкурса; обременение регистрируется в ЕГРН.
Поводы, при которых ошибка в соглашении или в конкурсной процедуре стоит проекта
Если объект небольшой, условия типовые для отрасли и концедент готов работать по вашей редакции, отдельное сопровождение может не понадобиться.
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Оформление концессионного соглашения
Для сделки — какие условия должны быть в соглашении, для спора — что придётся подтвердить
Обязательство концессионера создать или реконструировать конкретное недвижимое имущество и вести деятельность с его использованием. Объект описывается технико-экономическими показателями — ст. 3 и 10 Закона о концессионных соглашениях.
Один из существенных элементов: срок должен позволить окупить вложения. Определяется с учётом создания или реконструкции объекта и срока его эксплуатации — ст. 6 и 10 Закона о концессионных соглашениях.
Плата концессионера концеденту в период эксплуатации: в твёрдой сумме, долей доходов или передачей имущества. Для ряда объектов плата не предусматривается — ст. 7 Закона о концессионных соглашениях.
Порядок предоставления и срок заключения договора аренды земельного участка, размер арендной платы — существенное условие, если аренда нужна для деятельности — ст. 10 Закона о концессионных соглашениях.
Для объектов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения — задание, основные мероприятия и долгосрочные параметры регулирования цен и тарифов — ст. 10 Закона о концессионных соглашениях.
Обязательства концедента по финансированию части расходов, предоставлению государственных или муниципальных гарантий, ответственность за нарушение сроков передачи объекта.
Факт и объём созданного или реконструированного имущества, исполнение или нарушение условий, соблюдение конкурсной процедуры или основания для заключения без конкурса, расчёт концессионной платы.
Это не приватизация: право собственности на объект остаётся у концедента. Это не аренда: концессионер обязан вложить средства в создание или реконструкцию имущества.
Концедент, концессионер, уполномоченный орган и финансирующая организация: права и обязанности
| Кто | Права и обязанности |
|---|---|
| Концедент | Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Ему принадлежит или будет принадлежать право собственности на объект; он передаёт объект во владение и пользование и контролирует исполнение — ст. 3 Закона о концессионных соглашениях |
| Концессионер | Индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо. За свой счёт создаёт или реконструирует объект и ведёт деятельность с его использованием — ст. 3 и 5 Закона о концессионных соглашениях |
| Уполномоченный орган | Орган власти, который от имени концедента принимает решение о заключении соглашения, утверждает конкурсную документацию и подписывает соглашение — ст. 22 Закона о концессионных соглашениях |
| Конкурсная комиссия | Оценивает заявки и конкурсные предложения, определяет победителя конкурса на право заключения концессионного соглашения — ст. 25 Закона о концессионных соглашениях |
| Финансирующая организация | Банк, кредитующий проект. Входит в проект через прямое соглашение с концедентом и концессионером, получает право на замену концессионера — ст. 3 Закона о концессионных соглашениях |
| ФАС России | Согласовывает изменение отдельных условий соглашения и рассматривает жалобы на конкурс; контролирует соблюдение антимонопольных требований — ст. 3 Закона о концессионных соглашениях |
| Организация, эксплуатирующая объект (МУП) | Действующий владелец имущества теплоснабжения или водоканала, чьё имущество передаётся в концессию; его права учитываются при подготовке соглашения — ст. 4 Закона о концессионных соглашениях |
Короткое объяснение для тех, кто заходит в концессию впервые
Концессионное соглашение — договор государственно-частного партнёрства, по которому частный инвестор создаёт или реконструирует объект и годами эксплуатирует его, а публичная сторона остаётся собственником. Регулирует его Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», а не общие правила Гражданского кодекса о договоре.
Объектом концессионного соглашения чаще всего становятся объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, автомобильные дороги, объекты образования, здравоохранения и обращения с отходами — полигоны и объекты обработки ТКО. От вида объекта зависит перечень обязательных условий и то, какой орган выступает концедентом.
Соглашение заключается по результатам конкурса — открытого или закрытого, с 2024 года в электронной форме, — либо без проведения конкурса в случаях, названных законом. Существенные условия, срок, концессионная плата и обязательства по созданию объекта фиксируются в самом соглашении, а долгосрочные параметры регулирования — в приложениях.
Право владения и пользования объектом концессионного соглашения подлежит государственной регистрации как обременение. Пока обременение не зарегистрировано в ЕГРН, права концессионера на объект уязвимы, поэтому регистрация — обязательный этап проекта, а не формальность.
Определение задаёт обязанности обеих сторон и отличает концессию от аренды
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Из определения следует главное: концессионер вкладывается в чужое имущество и получает не собственность, а срочное право пользования. Поэтому окупаемость держится на сроке, концессионной плате и распределении рисков — эти три условия я проверяю первыми в любом проекте соглашения.
Обстоятельства, каждое из которых опирается на документ
Шаги в порядке их прохождения
Что нужно пройти до подписания и до обращения в суд
Часть условий концессионного соглашения нельзя изменить без согласования с антимонопольным органом, а спор из соглашения экономический и передаётся в арбитражный суд после претензии.
Куда идёт спор и чем он отличается от административного обжалования
| Признак | Обжалование конкурса в ФАС | Экономический спор в арбитраже |
|---|---|---|
| Что рассматривается | Законность конкурса и действий комиссии до заключения соглашения | Спор об исполнении, изменении или расторжении соглашения |
| Кто рассматривает | Антимонопольный органст. 3 Закона о концессионных соглашениях | Арбитражный судст. 27 АПК |
| Досудебный порядок | Жалоба в установленный срок до заключения соглашения | Претензия и тридцать календарных дней по денежному требованиюч. 5 ст. 4 АПК |
| Что можно получить | Отмену итогов конкурса, предписание об устранении нарушения | Взыскание, изменение или расторжение соглашения, компенсацию расходов |
| Куда подавать | В территориальный антимонопольный орган | В арбитражный суд по правилам подсудности АПКст. 35–37 АПК |
Подсудность экономического спора и обязательность претензии определяются по АПК; порядок разрешения споров может быть детализирован в самом концессионном соглашении.
Набор зависит от роли — концедент, инвестор или спор
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для решения о заключении | Сведения об объекте и его технико-экономических показателях, данные о правах на имущество, обоснование выбора концессионного механизма |
| Для конкурса | Конкурсная документация, критерии конкурса и долгосрочные параметры, проект концессионного соглашения, извещение о проведении конкурса |
| Для заявки инвестора | Учредительные документы, подтверждение соответствия требованиям, конкурсное предложение, финансовая модель и источники финансирования |
| Для заключения без конкурса | Документы, подтверждающие основание из закона, и проект соглашения со всеми существенными условиями |
| Для регистрации прав | Подписанное соглашение, документы на объект и земельный участок, заявление о регистрации обременения в ЕГРН |
| Для спора | Соглашение и приложения, переписка сторон, акты, расчёт концессионной платы или компенсации, материалы конкурсной процедуры |
Для объектов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения дополнительно нужны задание, основные мероприятия и долгосрочные параметры регулирования.
Что платит концессионер и что вправе компенсировать концедент
| Что | Как определяется | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Концессионная плата | Твёрдая сумма, доля доходов или стоимость передаваемого имущества — форма выбирается в соглашении | В период использования объекта, если плата предусмотрена | ст. 7 Закона о концессионных соглашениях |
| Расходы концессионера | Затраты на создание и реконструкцию объекта за свой счёт по условиям соглашения | На этапе создания или реконструкции | ст. 3 Закона о концессионных соглашениях |
| Плата концедента | Финансирование части расходов на создание или использование объекта, если это предусмотрено | По графику соглашения | ст. 10 Закона о концессионных соглашениях |
| Компенсация недополученных доходов | Разрыв между расчётной величиной тарифа и той, что установил регулятор | Если тариф не достиг долгосрочных параметров не по вине концессионера | ст. 10 Закона о концессионных соглашениях |
| Арендная плата за земельный участок | Размер и ставка по договору аренды участка под объект | Весь срок пользования участком | ст. 10 Закона о концессионных соглашениях |
Конкретные суммы платы и расходов зависят от объекта и финансовой модели проекта; в соглашении они фиксируются числом, а не формулой.
Какие сроки заданы законом и соглашением, а какие числом не установлены
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Срок концессионного соглашения | устанавливается сторонами | с учётом создания или реконструкции объекта и срока его эксплуатации | ст. 6 Закона о концессионных соглашениях |
| Ответ на претензию по денежному требованию | 30 календарных дней | календарные дни, если иной срок не установлен законом или соглашением | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Исковая давность по требованиям из соглашения | 3 года | со дня, когда сторона узнала о нарушении права | ст. 196 ГК |
| Срок согласования изменения условий в ФАС | законом не установлен | порядок устанавливается антимонопольным органом | ст. 3 Закона о концессионных соглашениях |
Срок самого концессионного соглашения устанавливается сторонами исходя из окупаемости и в законе числом не задан.
Формулировки по отраслям, в которых заключаются концессионные соглашения
Объекты теплоснабжения и тепловые сети: подготовка соглашения с долгосрочными параметрами регулирования, заданием и основными мероприятиями по реконструкции.
Объекты водоснабжения, водоотведения и имущество водоканала: соглашение с учётом тарифного регулирования и обязательств по модернизации сетей.
Создание и реконструкция автомобильных дорог и сопутствующей инфраструктуры: срок, плата концедента, распределение транспортных рисков.
Концессионные соглашения в отношении объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта, включая социальные проекты с платой концедента.
Концессионные соглашения на объекты обработки и размещения твёрдых коммунальных отходов — полигоны, сортировочные и перерабатывающие комплексы.
Соглашения муниципалитета с частным партнёром по объектам ЖКХ, находящимся у МУП; сопровождение решения о заключении и конкурса.
Что решает, будет ли соглашение заключено и устоит ли оно
Конкурс или заключение без конкурса. Ошибка в основании — главный риск оспаривания соглашения антимонопольным органом или прокуратурой.
Предмет, срок, концессионная плата и долгосрочные параметры для профильного объекта должны быть в тексте, иначе соглашение уязвимо.
Срок соглашения и концессионная плата должны позволять окупить вложения. Нереалистичная модель приводит к спору об изменении соглашения.
Прямое соглашение с банком и обеспечение проектных обязательств должны быть увязаны с текстом соглашения до финансового закрытия.
Соответствие заявки и конкурсного предложения документации: формальное отклонение лишает права на заключение соглашения.
Своевременная регистрация обременения и заключение договора аренды земельного участка в согласованный срок.
Исходы — от подготовки к конкурсу до регистрации прав
Результат зависит от того, на каком этапе проект и какой объект передаётся в концессию.
Позиции, которые устойчиво применяют суды и антимонопольный орган
Соглашение без проведения конкурса допустимо лишь в случаях, названных в статье 37 закона. Обход конкурса по иным мотивам антимонопольный орган и суд признают нарушением.
Если в соглашении нет обязательного для этого объекта условия — например, долгосрочных параметров по теплоснабжению, — оно может быть признано незаключённым.
Недостижение установленных тарифов, если это не вина концессионера, влечёт обязанность концедента компенсировать недополученные доходы по условиям соглашения.
Зарегистрированное в ЕГРН право владения и пользования объектом противопоставляется третьим лицам и новому собственнику, если объект будет отчуждён.
Каждая грозит оспариванием соглашения или потерей проекта
На чём строятся денежные требования сторон
Состав требований зависит от того, кто нарушил соглашение и на каком этапе.
адвокат · рег. № 78/8790
Концессия — это долгий проект, а не разовая сделка, и большинство проблем в него закладывается на этапе конкурсной документации и решения о заключении соглашения. Поэтому я захожу в проект до подачи заявки, а не тогда, когда концедент уже прислал финальный текст.
Второе, на что смотрю, — совпадают ли финансовая модель и условия соглашения. Срок и концессионная плата должны позволять окупить вложения; если модель этого не выдерживает, спор об изменении соглашения предсказуем уже на старте.
И то, что говорю прямо: если объект небольшой, а условия для отрасли типовые, компания способна пройти конкурс своими силами. Сопровождение адвоката оправдано там, где велика цена объекта или сложна структура финансирования.
Состав работы и что получает инвестор или концедент
Порядок работы адвоката — Оформление концессионного соглашения
Простой ориентир — стоимость ошибки
Риск невелик и предсказуем:
Здесь достаточно внимательно проверить проект соглашения и конкурсную документацию.
Ошибка обходится дороже, чем работа:
Правило простое: чем дороже объект и сложнее финансирование, тем раньше в проект должен войти тот, кто отвечает за текст соглашения и процедуру.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Что спрашивают инвесторы и представители концедента до заключения
Это договор, по которому частный инвестор за свой счёт создаёт или реконструирует объект и годами его эксплуатирует, а публичная сторона остаётся собственником и передаёт объект во владение и пользование на срок соглашения (ст. 3 Закона о концессионных соглашениях).
Предмет и объект, срок, обязательства концессионера по созданию или реконструкции, концессионная плата и порядок предоставления земельного участка; для теплоснабжения и водоснабжения — долгосрочные параметры и задание (ст. 10 Закона о концессионных соглашениях).
Да, но только в случаях, прямо названных в законе. Заключение без проведения конкурса по иным мотивам оспоримо (ст. 37 Закона о концессионных соглашениях).
Срок устанавливают стороны исходя из создания или реконструкции объекта и его окупаемости; фиксированного числа закон не задаёт (ст. 6 Закона о концессионных соглашениях).
Регистрируется право владения и пользования объектом как обременение в ЕГРН; до регистрации права концессионера уязвимы.
Концедент — Российская Федерация, субъект или муниципалитет, собственник объекта. Концессионер — предприниматель или компания, создающая и эксплуатирующая объект (ст. 3 Закона о концессионных соглашениях).