Какая дата взята для оценки
Разрешённое использование берётся на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии; изменение вида под будущий объект не учитывается.
Взыскание компенсации при изъятии земельного участка
Взыскиваю компенсацию при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд: рыночную стоимость участка и построек, убытки и упущенную выгоду. Разбираю проект соглашения об изъятии и добиваюсь, чтобы размер возмещения определил суд, а не заказчик оценки.
Из чего складывается возмещение за изымаемый участок
В размер возмещения включаются рыночная стоимость участка и расположенной на нём недвижимости, убытки, причинённые изъятием, включая невозможность исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода. Принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении.
Когда по возмещению за изъятие нужен адвокат
Спор здесь не о законности изъятия, а о цифре в отчёте об оценке
- В сумме нет убытков и упущенной выгодыЗакон включает в возмещение не только рыночную стоимость, но и убытки от изъятия, и упущенную выгоду. Отчёт, где есть только стоимость участка, неполон.п. 2 ст. 281 ГК, п. 2 ст. 56.8 ЗК
- Оценка сделана по изменённому виду использованияРыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если вид использования изменили под будущий объект, для оценки берётся прежний.п. 5 ст. 56.8 ЗК
- Стоимость занижена из-за самого изъятияПланируемое изъятие участка и расположенной на нём недвижимости не учитывается при определении размера возмещения. Скидка за то, что участок всё равно заберут, незаконна.абз. 3 п. 5 ст. 56.8 ЗК
- Не учтены постройки на участкеЕсли одновременно с участком изымается принадлежащая вам недвижимость, в возмещение включается её рыночная стоимость. Отдельного соглашения по дому не бывает — оно одно на все объекты.абз. 2 п. 2 ст. 56.8, п. 2 ст. 56.9 ЗК
- Есть договоры, которые вы не сможете исполнитьУбытки от невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами включаются в возмещение, но подтверждаются вами: закон обязывает представить документы оценщику.п. 2, 6 ст. 56.8 ЗК
- Изымают только часть участкаСтоимость образуемого изымаемого участка считается как разница между стоимостью исходного участка и стоимостью той части, что у вас остаётся. Ошибка в этой арифметике стоит дорого.п. 4 ст. 56.8 ЗК
- Вместо денег предлагают другой участокЗамена возможна только с вашего согласия и с зачётом стоимости; разница выплачивается деньгами, и порядок её оплаты пишется в соглашении.п. 3 ст. 281 ГК, п. 4 ст. 56.9 ЗК
- Участок в аренде или в бессрочном пользованииВозмещается рыночная стоимость прекращаемого права: для аренды — стоимость права аренды до конца срока договора, для постоянного пользования гражданина — стоимость самого участка.п. 3 ст. 56.8 ЗК
- Хотите оспорить само решение об изъятииСпор о деньгах и спор о законности решения — разные дела с разными сроками. Решение обжалуется в течение трёх месяцев со дня уведомления.
- Сомневаетесь в основаниях изъятияОснования изъятия перечислены в законе как исключительные, и проверка их — самостоятельная работа.
- Изымают квартиру или домДля жилого помещения состав возмещения шире: в него входят расходы на переезд, наём временного жилья и оформление прав на другое жильё.
- Оценку привязали к кадастровой стоимостиВозмещение считается по рыночной стоимости, а не по кадастровой. Но если кадастровая стоимость всё же влияет на расчёт, её оспаривают отдельно.
Отказ подписать соглашение не означает, что вы останетесь без денег и без участка. Он означает, что размер возмещения будет определять суд: иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее девяноста дней со дня получения вами проекта соглашения.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Взыскание компенсации при изъятии земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается в споре о компенсации при изъятии
Восемь вопросов, по которым расходятся отчёт органа и ваша оценка
Учтено ли планируемое изъятие
Закон прямо запрещает учитывать планируемое изъятие при определении размера возмещения — скидка на него незаконна.
Всё ли имущество вошло в расчёт
Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и помещения оцениваются вместе с участком, если принадлежат тому же лицу.
Показать всёСкрыть
Посчитаны ли убытки
В возмещение входят убытки от изъятия, включая невозможность исполнения обязательств перед третьими лицами.
Учтена ли упущенная выгода
Она названа в законе отдельной строкой и не поглощается рыночной стоимостью участка.
Верно ли посчитана часть участка
При изъятии части стоимость считается как разница между стоимостью исходного участка и стоимостью остающейся у вас части.
Какое право прекращается
Для аренды, постоянного пользования и наследуемого владения закон даёт разные способы расчёта стоимости прекращаемого права.
Что предлагается взамен
Предоставление другого участка или имущества возможно только с вашего согласия, с зачётом стоимости и выплатой разницы.
Кому и что возмещается при изъятии
Право на возмещение есть не только у собственника
| Кто | Что получает | Норма |
|---|---|---|
| Собственник участка | Рыночную стоимость участка, право собственности на который прекращается, убытки от изъятия и упущенную выгоду | п. 2 ст. 281 ГК, п. 2 ст. 56.8 ЗК |
| Собственник строений на участке | Рыночную стоимость зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства, если они изымаются одновременно с участком | абз. 2 п. 2 ст. 56.8 ЗК |
| Гражданин с правом постоянного (бессрочного) пользования | Рыночную стоимость права, которая определяется как рыночная стоимость самого земельного участка | пп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Владелец на праве пожизненного наследуемого владения | Рыночную стоимость права, определяемую так же — как стоимость участка | пп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Арендатор участка | Рыночную стоимость права аренды до истечения срока действия договора при его досрочном прекращении | пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Юридическое лицо с правом постоянного пользования | Рыночную стоимость права аренды на предельный срок, а при его отсутствии — на сорок девять лет | пп. 1 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Правообладатель при долевой собственности | Возмещение пропорционально своей доле в праве общей собственности на участок и объекты | п. 9 ст. 56.8 ЗК |
| Правообладатель с обязательствами перед третьими лицами | Убытки от невозможности исполнить обязательства, в том числе основанные на договорах, при условии представления подтверждающих документов оценщику | п. 2, 6 ст. 56.8 ЗК |
| Согласившийся на замену недвижимости | Другой участок или иное имущество взамен изымаемого с зачётом его стоимости и выплатой разницы | п. 3 ст. 281 ГК, п. 4 ст. 56.9 ЗК |
| Любой правообладатель до перехода прав | Сохранение прав до фактического получения денег: последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения | п. 2 ст. 56.11 ЗК |
Из чего складывается возмещение и как оно считается
Три составляющие, восемь исключений и одно правило о дате оценки
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение — пункт 1 статьи 281 ГК РФ. Состав возмещения там же: рыночная стоимость участка или рыночная стоимость иных прекращаемых прав на него и убытки, причинённые изъятием, в том числе упущенная выгода. Если одновременно изымается принадлежащая правообладателю недвижимость, в возмещение включается и её рыночная стоимость.
Земельный кодекс раскрывает это подробнее. Пункт 2 статьи 56.8 добавляет к перечню убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых договорах. Это важная и часто забываемая часть: сорванный договор аренды, невыполненный подряд, потерянный урожай — всё это убытки, но подтверждать их обязан сам правообладатель, представив документы лицу, выполняющему оценку.
Дата, на которую считают стоимость, задана законом. Рыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если незадолго до этого вид разрешённого использования изменили под тот объект, ради которого изъятие и производится, берётся прежний вид. И отдельным абзацем: планируемое изъятие участка и расположенной на нём недвижимости при определении размера возмещения не учитывается — пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ.
Есть и то, что в возмещение не входит вовсе. Пункт 8 статьи 56.8 ЗК РФ называет пять позиций: объекты и неотделимые улучшения, созданные вопреки разрешённому использованию или вопреки условиям договора аренды; неотделимые улучшения, произведённые после уведомления о решении об изъятии, кроме сделанных для безопасности объекта, предотвращения аварий и последствий чрезвычайных обстоятельств либо по ранее выданному разрешению на строительство; объекты, построенные после такого уведомления без ранее выданного разрешения; объекты, для которых разрешение не требуется, если строительство начато после уведомления; сделки, заключённые после уведомления, если они увеличивают размер убытков.
Отсюда практический вывод: со дня получения уведомления о решении об изъятии вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению, но несёте риск отнесения на вас затрат и убытков, связанных со строительством, реконструкцией и неотделимыми улучшениями — статья 280 ГК РФ. Строить в этот период можно, но не за счёт бюджета.
Если изымается не весь участок, а часть, действует особое правило расчёта: стоимость образуемого изымаемого участка определяется как разница между рыночной стоимостью исходного участка и рыночной стоимостью участка, сохраняющегося у правообладателя — пункт 4 статьи 56.8 ЗК РФ. Ошибки в этой разнице — обычная причина спора.
Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю соглашения об изъятии — пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ. Вместе с проектом соглашения вам обязаны направить выписки из реестра недвижимости, отчёт об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества и отчёт об оценке размера убытков, а при замене имущества — и отчёт об оценке предоставляемого взамен — пункт 4 статьи 56.10 ЗК РФ. Отчёт действителен вплоть до подписания соглашения либо до решения суда о принудительном изъятии.
Наконец, два правила, которые дают собственнику время и защиту. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения — пункт 4 статьи 281 ГК РФ. И последствия изъятия — переход права, прекращение аренды, снос — наступают только после предоставления возмещения, подтверждённого платёжным поручением о перечислении денег вам или о внесении их в депозит нотариуса — пункт 2 статьи 56.11 ЗК РФ.
Что говорит закон о размере возмещения
Пункт 2 — это и есть перечень того, что обязаны посчитать
Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок
1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.Статья 281 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Слово «предварительного» в пункте 4 работает на вас: пока деньги не выплачены, права на участок не прекращаются, а снос невозможен. Это не формальность, а рычаг в переговорах о цифре.
Что доказывается в споре о размере возмещения
Четыре обстоятельства, и все они держатся на документах, а не на объяснениях
- Рыночную стоимость на нужную дату Стоимость определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, без учёта самого планируемого изъятия.
- Состав изымаемого имущества Участок, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и помещения в них, принадлежащие вам, оцениваются вместе, а не выборочно.
- Размер убытков Убытки, включая невозможность исполнить обязательства перед третьими лицами, подтверждаются документами, которые правообладатель обязан представить оценщику.
- Упущенную выгоду Она названа в законе прямо и считается по доходу, который вы получали бы от участка, если бы изъятия не было.
Порядок: от уведомления до получения денег
Девять шагов; на четвёртом решается почти всё
- 1Уведомление о решении об изъятииКопия решения направляется вам заказным письмом с уведомлением о вручении. С этого дня действует правило о риске затрат на улучшения и стройку.
- 2Оценка по заказу органаЗаказчиком работ по оценке изымаемого имущества и убытков выступает орган либо организация, подавшая ходатайство об изъятии. Согласия правообладателя на это не требуется.
- 3Ваши документы для оценщикаЕсли изъятие лишает вас возможности исполнить договоры, закон обязывает представить оценщику документы, подтверждающие эти убытки. Молчание означает, что убытки не посчитают.
- 4Проект соглашения и отчётыВместе с проектом соглашения направляются выписки из реестра, отчёт об оценке имущества и отчёт об оценке убытков. Их разбор — основная работа.
- 5Своя оценкаЗаказываем независимый отчёт по тем же правилам: дата, разрешённое использование, состав имущества, убытки, упущенная выгода.
- 6Переговоры об условияхРазногласия по цене, срокам передачи и по замене имущества фиксируются письменно: они станут предметом судебного спора, если соглашения не будет.
- 7Подписание либо отказПодписав соглашение, вы соглашаетесь с суммой. Не подписав — переводите вопрос о размере в суд; иск о принудительном изъятии не подаётся ранее девяноста дней со дня получения вами проекта.
- 8Суд о размере возмещенияУсловия изъятия при принудительном порядке определяются судом. Ключевое доказательство — судебная оценочная экспертиза.
- 9Получение денег и переход правПоследствия изъятия наступают только после предоставления возмещения; выплата подтверждается платёжным поручением или внесением средств в депозит нотариуса.
Что сделать до суда
Всё, что не попало в отчёт и в переписку, в суде доказывать труднее
- Сохранить конверт и уведомление о вручении: от даты получения копии решения считаются все дальнейшие сроки.
- Получить выписку из ЕГРН на участок и на все строения, чтобы сверить состав имущества, попавшего в решение об изъятии.
- Зафиксировать разрешённое использование участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
- Собрать документы об убытках: договоры, которые станут неисполнимыми, счета, платёжные документы, расчёт упущенной выгоды.
- Передать эти документы лицу, выполняющему оценку, — закон прямо возлагает эту обязанность на правообладателя.
- Изучить полученные отчёты об оценке: дату, аналоги, учтённые объекты, наличие раздела об убытках и упущенной выгоде.
- Заказать собственный отчёт об оценке и письменную рецензию на отчёт органа.
- Направить письменные возражения на проект соглашения с указанием своей суммы и её обоснования.
- Не производить неотделимых улучшений и не заключать сделок, увеличивающих убытки: они в возмещение не войдут.
Обязательного досудебного порядка по спору о размере возмещения закон не устанавливает. Но сам порядок изъятия построен на переговорах: орган обязан направить проект соглашения с отчётами, а иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее девяноста дней со дня получения вами этого проекта. Эти девяносто дней — ваше время на подготовку.
Через суд: как определяется размер возмещения
Спор о деньгах разрешается в том же деле, где решается судьба участка
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Как возникает дело | Если правообладатель не заключил соглашение об изъятии, в том числе из-за несогласия с решением, допускается принудительное изъятие по решению суда | п. 1, 2 ст. 282 ГК |
| Когда может быть подан иск | В течение срока действия решения об изъятии, но не ранее чем по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии | п. 2 ст. 282 ГК |
| Кто определяет условия изъятия | При принудительном изъятии сроки, размер возмещения и другие условия определяются судом | п. 6 ст. 279 ГК |
| Обязательное условие | Принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении | п. 4 ст. 281 ГК |
| В какой суд | В районный суд по месту нахождения участка: иски о правах на земельные участки предъявляются по месту нахождения этих объектов | ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Ключевое доказательство | Судебная оценочная экспертиза: рыночная стоимость, убытки и упущенная выгода на дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии | ст. 79 ГПК, п. 5 ст. 56.8 ЗК |
| Встречное требование | Правообладатель вправе заявить о своём размере возмещения и о включении в него убытков, не учтённых в отчёте органа | п. 2 ст. 56.8 ЗК |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев со дня поступления заявления; на время проведения экспертизы производство обычно приостанавливается | ч. 1 ст. 154 ГПК |
| Когда переходят права | Только после предоставления возмещения, подтверждённого платёжным поручением о перечислении денег или о внесении их в депозит нотариуса | п. 2 ст. 56.11 ЗК |
| Обжалование | Апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме | ст. 321 ГПК |
Если параллельно оспаривается само решение об изъятии, это отдельное административное дело с трёхмесячным сроком обращения; смешивать требования в одном заявлении не следует.
На какой стадии ваше дело — Взыскание компенсации при изъятии земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Половина спора выигрывается документами об убытках, которых у органа нет
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Копия решения об изъятии | Определяет состав изымаемого имущества, цель изъятия и дату, от которой считается оценка | Направляется органом заказным письмом; публикуется на официальном сайте |
| Проект соглашения об изъятии | Содержит размер и порядок выплаты возмещения; от даты его получения течёт девяностодневный срок | Уполномоченный орган или организация, подавшая ходатайство |
| Отчёт об оценке имущества | Направляется вместе с проектом соглашения и является предметом разбора | Приложение к проекту соглашения |
| Отчёт об оценке убытков | Отдельный документ: закон требует направить его наряду с отчётом о стоимости имущества | Приложение к проекту соглашения |
| Выписки из ЕГРН на участок и строения | Подтверждают состав вашего имущества и права на него | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Сведения о разрешённом использовании на нужную дату | Позволяют проверить, по какому виду использования считали стоимость | Реестр недвижимости, правила землепользования и застройки |
| Договоры с третьими лицами | Подтверждают убытки от невозможности исполнить обязательства; представляются оценщику | Свой архив |
| Документы о доходах от участка | Обосновывают упущенную выгоду: аренда, урожай, выручка от использования | Свой архив, бухгалтерия |
| Независимый отчёт об оценке | Ваш расчёт возмещения, построенный по правилам статьи 56.8 ЗК РФ | Оценщик |
| Рецензия на отчёт органа | Показывает методические нарушения: неверная дата, чужие аналоги, пропущенные объекты | Оценщик, экспертная организация |
| Письменные возражения на проект соглашения | Фиксируют вашу позицию по сумме до начала судебного спора | Готовятся самостоятельно |
Постановка на кадастровый учёт объектов, расположенных на изымаемом участке и не внесённых в реестр, для заключения соглашения не требуется — но для доказывания их стоимости документы всё равно понадобятся.
Сколько составит возмещение и как считается
Три слагаемых, пять исключений и особый расчёт для части участка
| Составляющая | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость участка | По разрешённому использованию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии; планируемое изъятие не учитывается | п. 5 ст. 56.8 ЗК |
| Рыночная стоимость строений | Включается, если недвижимость изымается одновременно с участком и принадлежит тому же правообладателю | абз. 2 п. 2 ст. 56.8 ЗК |
| Убытки от изъятия | В том числе убытки от невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами; подтверждаются документами правообладателя | п. 2, 6 ст. 56.8 ЗК |
| Упущенная выгода | Названа в законе прямо и определяется в соответствии с федеральным законодательством | п. 2 ст. 281 ГК |
| Изъятие части участка | Разница между рыночной стоимостью исходного участка и рыночной стоимостью участка, сохраняющегося у правообладателя | п. 4 ст. 56.8 ЗК |
| Право аренды | Рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия договора | пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Право постоянного пользования гражданина | Определяется как рыночная стоимость самого земельного участка | пп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК |
| Перенос инженерных сооружений | Их рыночная стоимость в возмещение не включается; вместо неё включаются стоимость работ по реконструкции и расходы на размещение | п. 2.1 ст. 56.8 ЗК |
| Что не учитывается | Постройки и улучшения вопреки разрешённому использованию, улучшения и стройка после уведомления об изъятии, сделки после уведомления, увеличивающие убытки | п. 8 ст. 56.8 ЗК |
| Замена имущества | Размер возмещения уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка или имущества; разница выплачивается деньгами | п. 5 ст. 56.9 ЗК |
| Общая собственность | Возмещение распределяется пропорционально долям в праве | п. 9 ст. 56.8 ЗК |
Конкретная сумма зависит от рынка, состава имущества и доказанных убытков; называть её до оценки нельзя, а обещание точной цифры без отчёта — признак недобросовестности.
Сроки
Девяносто дней после проекта соглашения — главный срок в этом деле
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Опубликование решения об изъятии и направление его копии правообладателю | Десять дней | Со дня принятия решения об изъятии | п. 10 ст. 56.6 ЗК |
| Определение размера возмещения до направления соглашения | Шестьдесят дней | Размер определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления проекта соглашения | п. 7 ст. 56.8 ЗК |
| Запрет на подачу иска о принудительном изъятии | Девяносто дней | Со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии | п. 2 ст. 282 ГК |
| Срок действия решения об изъятии, в пределах которого может быть подан иск | Три года | Со дня принятия решения об изъятии | п. 13 ст. 56.6 ЗК |
| Предельный срок передачи изымаемой недвижимости по соглашению | Шесть месяцев | Со дня прекращения прав прежнего правообладателя | пп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК |
| Срок действия отчёта об оценке, составленного для определения возмещения | До подписания соглашения | Либо до решения суда о принудительном изъятии | п. 10 ст. 56.8 ЗК |
| Рассмотрение судом дела о принудительном изъятии | До двух месяцев | Приостанавливается на время проведения оценочной экспертизы | ч. 1 ст. 154 ГПК |
| Апелляционная жалоба на решение суда | Месяц | Со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 321 ГПК |
Отдельного срока давности для требования о возмещении закон не устанавливает: пока соглашение не заключено и права не прекращены, вопрос о размере остаётся открытым. Зато процедура связана жёсткими сроками, и их нарушение работает на правообладателя.
Какие дела о компенсации при изъятии я веду
Шесть типовых поводов, с которыми приходят
Компенсация при изъятии земельного участка под дорогу
Самый частый случай. Разбираем отчёт органа, заказываем свою оценку и добиваемся включения убытков и упущенной выгоды, которых в первоначальном расчёте обычно нет.
Изъятие части участка
Забирают полосу, остальное остаётся у вас. Спор идёт о разнице между стоимостью исходного участка и стоимостью остатка, а также о том, пригоден ли остаток для прежнего использования.
Компенсация за изъятие участка с домом и постройками
Возмещение считается за всё имущество сразу. Проверяем, вошли ли в расчёт хозяйственные строения, незавершённое строительство и помещения.
Показать всеСвернуть
Изъятие арендованного участка
Договор аренды прекращается досрочно, и возмещается рыночная стоимость права аренды до конца срока. Считается это иначе, чем стоимость участка.
Спор о дате оценки и виде использования
Стоимость посчитали по виду использования, изменённому под будущий объект. Возвращаем расчёт к разрешённому использованию на день до принятия решения об изъятии.
Предложение участка взамен изымаемого
Вместо денег предлагают другую землю. Проверяем зачёт стоимости, размер разницы и порядок её выплаты, потому что замена возможна только с вашего согласия.
От чего зависит размер возмещения
Что реально двигает сумму, а что нет
Качество вашего отчёта об оценке
Главный фактор. Суд сопоставляет два расчёта, и выигрывает тот, который методически безупречен по дате, аналогам и составу объектов.
Дата и вид разрешённого использования
Стоимость считается по использованию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Смещение даты меняет сумму в разы.
Документальное подтверждение убытков
Убытки не презюмируются. Договоры, счета и расчёты представляет правообладатель, и без них убытки в возмещение не попадут.
Показать всеСвернуть
Доказанность упущенной выгоды
Она названа в законе, но считается по документам о доходах от участка, а не по предположениям о будущей прибыли.
Полнота состава изымаемого имущества
Пропущенное строение или помещение — прямая потеря. Состав сверяется с решением об изъятии и с выписками из реестра.
Поведение после уведомления
Улучшения, стройка и сделки, совершённые после уведомления об изъятии, в расчёт не идут и способны только уменьшить сумму.
Судебная экспертиза
Вопросы эксперту формулирует сторона. От их постановки зависит, будет ли в деле расчёт убытков и упущенной выгоды или только стоимость участка.
Позиция по остатку участка
При частичном изъятии важно показать, что оставшаяся часть потеряла в стоимости или в пригодности для прежнего использования.
Чем заканчиваются такие дела
Итог — сумма в соглашении или в решении суда и запись о переходе права
- Соглашение подписано на предложенных условиях. Возмещение выплачено, права перешли; спор не возникает, но и пересмотреть сумму потом уже нельзя.
- Соглашение подписано после пересчёта. Орган принял ваши возражения и учёл убытки, упущенную выгоду или пропущенные объекты; сумма увеличена без суда.
- Сумма определена судом выше предложенной. Судебная экспертиза подтвердила иную рыночную стоимость либо включила убытки, которых не было в отчёте органа.
- Сумма подтверждена в прежнем размере. Экспертиза совпала с отчётом органа; изъятие производится по первоначальному расчёту.
Показать всеСвернуть
- Пересчитана дата оценки. Суд признал неверной дату или вид разрешённого использования, положенные в основу отчёта, и обязал считать по правилам статьи 56.8 ЗК РФ.
- Изменён расчёт по части участка. Стоимость определена как разница между исходным участком и остатком, с учётом обесценения остающейся части.
- Согласована замена имущества. Вместо денег предоставлен другой участок с зачётом стоимости и выплатой разницы.
- Изъятие не состоялось. Срок действия решения об изъятии истёк, иск в этот срок не подан, и процедура прекращена.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций из споров о сумме
В отчёте не было убытков
Орган посчитал только рыночную стоимость участка. Суд указал, что в размер возмещения включаются также убытки и упущенная выгода, и увеличил сумму по результатам экспертизы.
Оценка по изменённому виду использования
Незадолго до решения об изъятии вид разрешённого использования привели в соответствие с будущим объектом, и стоимость упала. Расчёт возвращён к прежнему виду использования по прямому указанию закона.
Скидка за само изъятие
Оценщик применил понижающий коэффициент, ссылаясь на предстоящее изъятие. Суд отклонил такой подход: планируемое изъятие при определении размера возмещения не учитывается.
Показать всеСвернуть
Часть участка посчитали отдельно
Изымаемую полосу оценили как самостоятельный объект, не учитывая обесценение остатка. Расчёт изменён на разницу между стоимостью исходного участка и стоимостью сохраняющейся части.
Улучшения после уведомления
Правообладатель после получения уведомления возвёл новые постройки и просил включить их в возмещение. Отказано: объекты, построенные после уведомления без ранее выданного разрешения, при определении размера возмещения не учитываются.
Типичные ошибки
Каждая уменьшает сумму или лишает возможности её пересмотреть
- Подписывать соглашение, не разобрав отчёты После подписания сумма становится согласованной ценой, и спорить о ней уже не о чем.
- Считать отказ от подписания потерей участка При отказе изъятие идёт через суд, где размер возмещения определяет суд, а иск не может быть подан ранее девяноста дней со дня получения проекта.
- Не представлять документы об убытках Закон прямо обязывает правообладателя представить оценщику документы, подтверждающие убытки от невозможности исполнить обязательства.
- Забывать про упущенную выгоду Она включается в возмещение прямо по закону и требует расчёта, а не упоминания.
- Соглашаться со скидкой за изъятие Планируемое изъятие участка и расположенной на нём недвижимости при определении размера возмещения не учитывается.
- Строить после уведомления Объекты и неотделимые улучшения, созданные после уведомления о решении об изъятии, в возмещение не входят, а деньги на них потрачены.
- Заключать сделки, увеличивающие убытки Сделки, совершённые после уведомления и увеличивающие размер убытков, при определении возмещения не учитываются.
- Передавать имущество до выплаты Последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения; до этого права не прекращаются.
- Пропускать состав имущества Соглашение заключается в отношении всех принадлежащих вам изымаемых объектов сразу; пропущенное строение потом не добавить.
Что можно взыскать деньгами
Возмещение при изъятии само по себе денежное — важно не потерять его части
- Рыночная стоимость участка и прав на него. Включается в возмещение по прямому указанию закона; для прекращаемых прав аренды, постоянного пользования и наследуемого владения закон даёт отдельные способы расчёта — пункты 2 и 3 статьи 56.8 ЗК РФ.
- Рыночная стоимость зданий и сооружений. Если одновременно с участком изымается принадлежащая вам недвижимость, её стоимость входит в тот же расчёт — абзац 2 пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ.
- Убытки, причинённые изъятием. В том числе убытки от невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, основанные на заключённых договорах.
- Упущенная выгода. Названа в пункте 2 статьи 281 ГК РФ отдельной составляющей возмещения.
Показать всеСвернуть
- Расходы на перенос инженерных сооружений. Стоимость работ по реконструкции и расходы на размещение, включая плату за сервитут и публичный сервитут — пункт 2.1 статьи 56.8 ЗК РФ.
- Разница при замене имущества. Если взамен предоставляется участок меньшей стоимости, разница выплачивается деньгами в порядке, указанном в соглашении — пункт 5 статьи 56.9 ЗК РФ.
- Судебные расходы. Оценочная экспертиза и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Проект соглашения об изъятии производит на людей сильное впечатление: печать, отчёт оценщика на сто страниц, сумма и место для подписи. Возникает ощущение, что вопрос решён и остаётся только согласиться. Это ощущение обманчиво. Соглашение — это предложение, а не расчёт, обязательный для вас. Закон прямо допускает, что вы его не заключите, и описывает, что тогда произойдёт: орган пойдёт в суд, причём не раньше чем через девяносто дней после того, как вы получили проект. Эти девяносто дней даны именно на то, чтобы разобраться.
Разбираться я начинаю с трёх вещей. Первая — дата. Рыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если незадолго до решения вид использования поменяли под будущую дорогу, оценка обязана считаться по прежнему виду. Вторая — есть ли в отчёте раздел об убытках. Очень часто его нет вовсе, а закон включает убытки в возмещение наравне со стоимостью. Третья — упущенная выгода, которая тоже названа в законе прямо, но в отчётах органов встречается редко.
Отдельно скажу про скидку «участок всё равно изымают». Такой аргумент иногда встраивают в оценку через понижающие коэффициенты. Закон отвечает на это одной фразой: планируемое изъятие земельного участка и расположенных на нём объектов при определении размера возмещения не учитывается. Это прямая норма, и на неё стоит ссылаться дословно.
Есть и обязанность, которую собственники не выполняют, а потом удивляются. Если из-за изъятия вы не сможете исполнить договоры, закон возлагает на вас обязанность представить оценщику документы, подтверждающие эти убытки. Не заявили и не приложили — не посчитали. Никто не будет искать ваши контракты за вас.
И самое практичное. С момента, когда вы получили уведомление о решении об изъятии, любые улучшения, стройка и сделки, увеличивающие убытки, в возмещение не войдут. Пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса перечисляет это подробно. Поэтому первое, что я говорю доверителю: остановите вложения в участок и займитесь документами. Деньги, вложенные после уведомления, вам не вернут.
Что берёт на себя адвокат
От разбора отчёта до платёжного поручения
- Разбор решения об изъятии Сверяю состав изымаемого имущества, цель изъятия и дату принятия решения — от неё зависит вся оценка.
- Аудит отчёта об оценке Проверяю дату, вид разрешённого использования, аналоги, состав объектов, наличие раздела об убытках и упущенной выгоде.
- Сбор доказательств убытков Собираю договоры, счета и расчёты по обязательствам, которые станут неисполнимыми, и передаю их оценщику в установленном законом порядке.
- Независимую оценку и рецензию Организую собственный отчёт и рецензию на отчёт органа, показывающую методические нарушения.
- Возражения на проект соглашения Готовлю письменные возражения с обоснованием своей суммы и фиксирую позицию до начала судебного спора.
- Переговоры об условиях Веду переговоры о цене, сроках передачи, замене имущества и порядке выплаты разницы.
- Представительство в суде Веду дело о принудительном изъятии, заявляю ходатайство об экспертизе и формулирую вопросы эксперту.
- Контроль выплаты Слежу, чтобы права перешли только после фактического предоставления возмещения, подтверждённого платёжными документами.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Взыскание компенсации при изъятии земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Спорить о сумме самому или с адвокатом
Признак простой — совпадает ли расчёт органа с вашими цифрами
Справитесь сами
Расчёт понятен и возражений не вызывает:
- изымается участок целиком, а не часть
- строений и незавершённого строительства на участке нет
- договоров, которые станут неисполнимыми, тоже нет
- дата и вид разрешённого использования в отчёте указаны верно
- предложенная сумма соответствует вашим представлениям о рынке
- замену имущества вам не предлагают
Достаточно проверить состав имущества и подписать соглашение; юрист или адвокат здесь не нужны.
Нужен адвокат
Расчёт неполон или изъятие затрагивает бизнес:
- в отчёте нет убытков или упущенной выгоды
- изымается часть участка, а остаток теряет в стоимости
- на участке есть дом, хозяйственные постройки или незавершённое строительство
- участок использовался для получения дохода
- вид разрешённого использования менялся незадолго до решения об изъятии
- вместо денег предлагают другой участок
- вы владеете участком на праве аренды или постоянного пользования
Правило простое: если сумма вас устраивает и состав имущества верен, соглашение подписывается без посторонней помощи. Если в отчёте нет убытков, сомнительна дата или изымают часть участка — спор идёт о больших деньгах и решается экспертизой. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда по возмещению за изъятие нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Изъятие земли и ограничения прав
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О чём спрашивают о компенсации при изъятии участка
Что входит в компенсацию при изъятии земельного участка?
Рыночная стоимость участка и изымаемой вместе с ним недвижимости, убытки от изъятия, включая невозможность исполнить обязательства перед третьими лицами, и упущенная выгода.
Можно ли не подписывать соглашение об изъятии?
Да. При отказе изъятие производится по решению суда, который сам определяет сроки, размер возмещения и другие условия (п. 6 ст. 279, ст. 282 ГК РФ).
На какую дату считают стоимость участка?
Исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии; планируемое изъятие при этом не учитывается.
Когда орган может обратиться в суд?
В течение срока действия решения об изъятии, но не ранее чем через девяносто дней со дня получения вами проекта соглашения об изъятии.
Показать всеСвернуть
Что положено арендатору?
Рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия договора при его досрочном прекращении (пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ).
Когда я потеряю право на участок?
Только после предоставления возмещения: последствия изъятия наступают после его выплаты, подтверждённой платёжным поручением или внесением денег в депозит нотариуса.
Можно ли получить землю вместо денег?
Да, с вашего согласия: в соглашении указываются кадастровые номера предоставляемого имущества, его рыночная стоимость и порядок выплаты разницы.
Учтут ли постройки, возведённые после уведомления?
Нет. Объекты, построенные после уведомления о решении об изъятии без ранее выданного разрешения на строительство, при определении размера возмещения не учитываются.
Не откладывайте защиту