Освобождение земельного участка от самовольного занятия

Земельный кодекс говорит о самовольном занятии прямо и жёстко. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка — подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ. Самовольно занятые участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам без возмещения затрат, произведённых лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования — пункт 2 статьи 76 ЗК РФ. То есть построенный на чужой земле сарай не даёт нарушителю права требовать за него денег.

Приведение участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий и сооружений при самовольном занятии или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется виновными гражданами и юридическими лицами или за их счёт — пункт 3 статьи 76 ЗК РФ.

Теперь о выборе иска, и это главное. Если часть вашего участка выбыла из владения — сосед огородил её забором и пользуется как своей, — работает статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. К такому требованию применяется общий срок исковой давности.

Если владение вы не теряли, а вам лишь мешают пользоваться землёй — сложили на ней материалы, проложили проезд, поставили опору, подвели трубу, — работает статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. И тут есть сильное преимущество: исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения — статья 208 ГК РФ. Сколько бы лет ни стояла чужая опора на вашей земле, требование не задавнивается.

Права по статьям 301–304 ГК РФ принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором; такое лицо защищается и против собственника — статья 305 ГК РФ. Арендатор земли вправе требовать освобождения участка наравне с собственником.

Если на занятой земле возведено строение, добавляется статья 222 ГК РФ. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на участке, не предоставленном в установленном порядке. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе распоряжаться ею, а использование самовольной постройки не допускается; она подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим её лицом либо за его счёт.

Административная ответственность существует параллельно и участок не освобождает. Самовольное занятие участка или его части, в том числе использование участка лицом, не имеющим прав на него, влечёт штраф: для граждан — от одного до полутора процентов кадастровой стоимости, но не менее пяти тысяч рублей, а если кадастровая стоимость не определена — от пяти до десяти тысяч рублей. При занятии части участка штраф от кадастровой стоимости исчисляется пропорционально площади занятой части — статья 7.1 КоАП РФ. Постановление по такому делу полезно как доказательство, но обязанности вернуть землю оно не создаёт.

Наконец, пресечь можно не только состоявшееся нарушение, но и угрозу. Пункт 2 статьи 60 ЗК РФ позволяет требовать приостановления строительства, разработки месторождений, эксплуатации объектов и иных работ, а также восстановления положения, существовавшего до нарушения права.