Взыскание компенсации при изъятии недвижимости для государственных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено или на котором расположен многоквартирный дом с этим помещением, для государственных или муниципальных нужд — часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Изъятие производится в порядке, установленном для изъятия земельного участка, но состав возмещения определяется по жилищным правилам, и он заметно шире земельного.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ перечисляет составляющие возмещения: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка под домом, с учётом доли собственника в праве общей собственности на это имущество; и все убытки, причинённые собственнику изъятием. Убытки названы поимённо: расходы в связи с изменением места проживания; временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым; переезд; поиск другого жилого помещения для приобретения; оформление права собственности на другое жильё; досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

Доля в общем имуществе — это то, что теряется чаще всего. Земельный участок под многоквартирным домом входит в общее имущество, и его рыночная стоимость должна быть учтена в возмещении с учётом вашей доли. Отчёт, где посчитаны только квадратные метры квартиры, неполон по прямому указанию закона.

До заключения соглашения или вступления в силу решения суда собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие его использование по назначению. Но он несёт риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилья — часть 5 статьи 32 ЖК РФ. Ремонт «под изъятие» оплачивать никто не станет.

Возмещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него нет в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное — часть 6 статьи 32 ЖК РФ.

Замена жилья возможна, но только по договорённости: по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения — часть 8 статьи 32 ЖК РФ. Требовать «квартиру вместо денег» как обязанность органа нельзя, равно как и навязывать её собственнику.

Есть и ограничение, о котором важно знать заранее. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право на возмещение, рассчитанное по общим правилам, но его размер не может превышать стоимость приобретения ими такого помещения. Исключение сделано для тех, чьё право возникло в порядке наследования — часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

К жилищным правилам добавляются земельные. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления соглашения об изъятии. Рыночная стоимость считается исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, а планируемое изъятие при определении размера возмещения не учитывается. Не учитываются также улучшения и постройки, появившиеся после уведомления о решении об изъятии, и сделки, увеличивающие убытки. Наконец, последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения — статья 56.11 ЗК РФ.