Полон ли перечень изымаемого
Указаны ли участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимости.
Оспаривание в судебном порядке решения об изъятии земельного участка для государственных нужд
Оспариваю в суде решение об изъятии земельного участка для государственных нужд: проверяю содержание акта, порядок опубликования и вручения. Срок обжалования — три месяца со дня уведомления, а иск о принудительном изъятии подаётся не ранее девяноста дней с получения проекта соглашения.
Как оспорить решение об изъятии участка
Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя о принятом решении. Проверяются содержание акта, полномочия органа, соблюдение порядка опубликования и вручения, а также случаи, когда решение вовсе не могло быть принято.
Когда решение об изъятии можно оспорить
Дефект самого акта работает не хуже спора об основаниях
- В решении нет обязательных сведенийДолжны быть указаны изымаемые участки и расположенные на них объекты, цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.п. 4 ст. 56.6 ЗК
- Не указана организация-инициаторЕсли решение принято на основании ходатайства, в нём указывается лицо, подавшее это ходатайство. Отсутствие такого указания — дефект содержания акта.п. 4 ст. 56.6 ЗК
- К решению не приложена схемаЕсли изымаемые участки предстоит образовать, а утверждённого проекта межевания нет, к решению прилагается схема расположения участка, и решение должно содержать указание на её утверждение.п. 5 ст. 56.6 ЗК
- Решение вообще не могло быть принятоЗакон называет три таких случая: выморочные участки без частных объектов; государственные и муниципальные участки без прав третьих лиц и без частных объектов; такие же участки с выморочными или бесхозяйными объектами.п. 7 ст. 56.6 ЗК
- Решение не опубликовано и не размещено на сайтеВ течение десяти дней со дня принятия орган обязан разместить решение на своём сайте и обеспечить его опубликование в установленном порядке.пп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК
- Копию решения вам не направлялиКопия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам из заявлений об учёте прав либо из реестра, а также по месту нахождения зданий и помещений.пп. 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК
- Прошло больше трёх летРешение об изъятии действует три года со дня его принятия; за пределами этого срока иск о принудительном изъятии предъявлен быть не может.п. 13 ст. 56.6 ЗК, п. 2 ст. 282 ГК
- Иск о принудительном изъятии подан слишком раноОн не может быть подан ранее чем по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.п. 2 ст. 282 ГК
- Цель изъятия не из перечня законаИзъятие возможно только в исключительных случаях по основаниям статьи 49 ЗК, а под строительство — если объект предусмотрен документами территориального планирования и проектом планировки территории.ст. 49, п. 1 ст. 56.3 ЗК
- Вместе с участком забирают строениеОтчуждение зданий и помещений подчиняется собственным правилам и проверяется отдельно.
- Решение законно, а сумма заниженаТогда работа переносится на состав возмещения и на оценку.
- Спор о кадастровом учёте образуемого участкаУчёт участка, образуемого для изъятия, оспаривается как самостоятельное решение органа регистрации.
Решение действует в течение трёх лет со дня его принятия. Если за этот срок соглашение не заключено и иск о принудительном изъятии не предъявлен, процедура прекращается сама, и новое решение придётся принимать заново.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Оспаривание решения об изъятии земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается в деле об оспаривании решения
Восемь вопросов, которые задаются к тексту акта
Названа ли цель изъятия
Цель — обязательный элемент решения, и именно она сопоставляется с перечнем оснований изъятия.
Есть ли реквизиты документов-оснований
По ним запрашиваются документы территориального планирования и проект планировки территории.
Указано ли лицо, подавшее ходатайство
Если решение принято по ходатайству организации, она должна быть названа в самом решении.
Приложена ли схема расположения
Требуется, когда участки предстоит образовать, а утверждённого проекта межевания территории нет.
Не относится ли случай к запрещённым
Выморочные участки и государственные участки без прав третьих лиц и без частных объектов изъятию по решению не подлежат.
Соблюдён ли порядок уведомления
От способа и даты вручения зависит момент, с которого вы считаетесь уведомлённым, и начало трёхмесячного срока.
Не истёк ли срок действия решения
Три года со дня принятия; за их пределами иск о принудительном изъятии предъявлен быть не может.
Показать всёСкрыть
Кто и в какой момент вправе спорить с решением
Момент уведомления определяет всё: и права, и срок
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Правообладатель изымаемой недвижимости | Обжаловать решение об изъятии в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления о принятом решении | п. 14 ст. 56.6 ЗК |
| Правообладатель после уведомления | Направить в орган сведения о почтовом адресе для направления проекта соглашения об изъятии | п. 12 ст. 56.6 ЗК |
| Правообладатель до прекращения прав | Владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению, неся риск затрат на стройку и неотделимые улучшения | ст. 280 ГК |
| Собственник при несогласии с решением | Не заключать соглашение: в этом случае изъятие возможно только по решению суда | п. 1, 2 ст. 282 ГК |
| Ответчик по иску о принудительном изъятии | Возражать против досрочного иска: он не может быть подан ранее девяноста дней со дня получения проекта соглашения | п. 2 ст. 282 ГК |
| Правообладатель при денежном возмещении | Сохранять права до фактического предоставления возмещения, подтверждённого платёжным поручением или депозитом нотариуса | п. 2 ст. 56.11 ЗК |
| Орган, принявший решение | Обязан разместить решение на сайте, опубликовать его и направить копии правообладателям и в орган регистрации прав в десятидневный срок | п. 10 ст. 56.6 ЗК |
| Орган в судебном процессе | Обязан доказать соответствие принятого решения нормативным правовым актам | ч. 11 ст. 226 КАС |
| Орган при новых обстоятельствах | Не принимать новое решение при переходе прав на участок или образовании из него новых участков: ранее принятое решение сохраняет силу | п. 9 ст. 56.6 ЗК |
Решение об изъятии как документ: что в нём проверяют
Содержание, публикация, вручение, срок жизни и срок обжалования
Решение об изъятии может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе участков, подлежащих образованию. Оно принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемых участках, за исключением сооружений, размещение которых на них не противоречит цели изъятия. И оно может касаться всех или некоторых участков в границах зоны планируемого размещения объекта — это статья 56.6 Земельного кодекса РФ.
Содержание акта задано законом. В решении должны быть указаны: изымаемые участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимости; цель изъятия; реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. Если решение принято на основании ходатайства, указывается подавшее его лицо. Кроме того, указываются сооружения, изъятие которых не осуществляется, а также сервитуты и публичные сервитуты, которые сохраняются. Если участки предстоит образовать и утверждённого проекта межевания нет, к решению прилагается схема расположения участка, а само решение должно содержать указание на её утверждение.
Есть случаи, когда решение принято быть не может вовсе. Пункт 7 статьи 56.6 ЗК РФ называет три: участки являются выморочным имуществом и на них нет объектов в частной собственности или в пользовании третьих лиц; участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и без частных объектов; такие же участки, на которых расположены выморочные или бесхозяйные объекты. Проверка этих случаев занимает немного времени, а результат бывает решающим.
Одновременно закон перечисляет то, что препятствием НЕ является. Отсутствие в реестре сведений о зарегистрированных правах на изымаемые участки и на объекты, отсутствие сведений о координатах характерных точек границ, пересечение границы изымаемого участка с границей другого участка по кадастровым сведениям, наличие споров о правах — всё это не мешает принять решение об изъятии. Кроме того, переход прав на участок и образование из него новых участков не влекут необходимости принимать новое решение или вносить изменения в ранее принятое.
Порядок опубликования жёсткий по срокам. В течение десяти дней со дня принятия решения орган размещает его на своём официальном сайте; обеспечивает опубликование, за исключением приложений, в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов по месту нахождения участков; направляет копию решения правообладателям заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам из заявлений об учёте прав либо из реестра, а при изъятии зданий и помещений — также по месту их нахождения; направляет копию в орган регистрации прав; направляет копию и сведения о правообладателях организации, подавшей ходатайство.
От порядка вручения зависит момент, с которого вы считаетесь уведомлённым, а значит, и начало течения срока обжалования. Правообладатель считается уведомлённым со дня получения копии решения либо со дня возврата отправителю заказного письма. Если почтового адреса нет, а копия направлена на электронную почту, правообладатель считается уведомлённым в день отправления. Если нет ни почтового адреса, ни адреса электронной почты, он считается уведомлённым со дня опубликования решения.
Два срока определяют дальнейшее. Решение об изъятии действует в течение трёх лет со дня его принятия. И решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии. Административное исковое заявление подаётся по общим правилам главы 22 КАС РФ, при этом пропуск срока не препятствует принятию заявления: причины выясняются в предварительном судебном заседании или в судебном заседании, а несвоевременное рассмотрение жалобы вышестоящим органом прямо названо уважительной причиной.
Отдельно стоят решения судов об изъятии земельных участков. Если правообладатель не заключил соглашение, в том числе по причине несогласия с решением, допускается принудительное изъятие по решению суда. Иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии, но не ранее чем по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем проекта соглашения. При принудительном изъятии сроки, размер возмещения и другие условия определяются судом, а само изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении.
Что говорит закон о содержании и сроках решения
Пункты 13 и 14 — два срока, на которых строится защита
Статья 56.6. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
4. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо.
13. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.
14. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.Статья 56.6 Земельного кодекса РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 13 недооценивают. Решение живёт три года; если за это время орган не заключил соглашение и не подал иск, изъятие срывается, и всю процедуру придётся начинать сначала.
Что проверяется в самом решении
Четыре блока проверки, и все они делаются по тексту документа
- Полноту содержания Изымаемые участки и объекты, цель изъятия, реквизиты документов-оснований, лицо, подавшее ходатайство, исключённые сооружения и сохраняемые сервитуты.
- Наличие приложений Схема расположения участка, если изымаемые участки предстоит образовать и утверждённого проекта межевания территории нет.
- Допустимость принятия решения Три случая, в которых решение об изъятии не может быть принято, названы в законе прямо и проверяются по сведениям реестра.
- Соблюдение порядка обнародования Размещение на сайте, опубликование и направление копий правообладателям и в орган регистрации прав в десятидневный срок.
Порядок: как проверяется и оспаривается решение
Девять шагов, и половина из них — сверка дат
- 1Получение полного текста решенияБерём акт со всеми приложениями. Опубликование производится без приложений, поэтому схему расположения приходится запрашивать отдельно.
- 2Проверка обязательных сведенийСверяем содержание с пунктом 4 статьи 56.6 ЗК РФ: участки, объекты, цель, реквизиты документов, лицо-инициатор, исключённые сооружения, сохраняемые сервитуты.
- 3Проверка приложенийЕсли участки образуются, устанавливаем, приложена ли схема расположения и содержится ли в решении указание на её утверждение.
- 4Проверка допустимости решенияСмотрим по сведениям реестра, не относится ли случай к трём ситуациям, в которых решение принято быть не может.
- 5Проверка обнародованияУстанавливаем, размещено ли решение на сайте, опубликовано ли оно и направлены ли копии правообладателям в десятидневный срок.
- 6Определение дня уведомленияФиксируем, вручено ли письмо, возвращено ли оно отправителю, направлялась ли копия на электронную почту; от этого зависит начало срока.
- 7Административное исковое заявлениеПодаём заявление о признании решения незаконным в трёхмесячный срок со дня уведомления.
- 8Истребование документов у органаЗаявляем ходатайства: законность решения доказывает орган, и материалы по ходатайству об изъятии должны быть представлены им.
- 9Работа с иском о принудительном изъятииЕсли параллельно предъявлен иск, проверяем девяностодневный запрет и срок действия решения об изъятии.
Что сделать сразу после получения решения
Первые действия определяют, будет ли соблюдён трёхмесячный срок
- Сохранить конверт, уведомление о вручении и дату получения: с этого дня отсчитывается срок обжалования.
- Запросить полный текст решения с приложениями, включая схему расположения участка.
- Выписать из решения цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется.
- Проверить на сайте органа факт размещения решения и найти официальную публикацию.
- Получить выписку из ЕГРН на участок и на расположенные на нём объекты, чтобы сверить перечень изымаемого.
- Направить в орган сведения о почтовом адресе для направления проекта соглашения об изъятии.
- Проверить дату принятия решения и рассчитать, когда истекает трёхлетний срок его действия.
- Не начинать строительство и не производить неотделимые улучшения: риск затрат после уведомления лежит на правообладателе.
- Разделить два направления работы: спор о законности решения и спор о размере возмещения — у них разные сроки.
Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок. Но пункт 12 статьи 56.6 ЗК РФ прямо позволяет правообладателю после уведомления направить в орган сведения о почтовом адресе для получения проекта соглашения — и этим стоит воспользоваться, чтобы не пропустить следующий этап.
Через суд: административное дело и иск о принудительном изъятии
Два процесса, которые идут по разным правилам
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Обжалование решения органа | Решение об изъятии может быть обжаловано в суд; спор рассматривается по правилам административного судопроизводства | п. 14 ст. 56.6 ЗК, ч. 1 ст. 218 КАС |
| Срок обращения | Три месяца со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении | п. 14 ст. 56.6 ЗК, ч. 1 ст. 219 КАС |
| Пропуск срока | Не препятствует принятию заявления: причины выясняются в предварительном или в судебном заседании и могут быть признаны уважительными | ч. 5, 6, 7 ст. 219 КАС |
| Кто доказывает законность | Орган, принявший решение: обязанность доказывания соответствия решения нормативным актам возложена на административного ответчика | ч. 11 ст. 226 КАС |
| Государственная пошлина по административному иску | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Срок рассмотрения административного дела | До одного месяца со дня поступления административного искового заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Иск о принудительном изъятии | Предъявляется, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе из-за несогласия с решением об изъятии | п. 1, 2 ст. 282 ГК |
| Когда такой иск невозможен | Ранее чем по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем проекта соглашения и за пределами срока действия решения об изъятии | п. 2 ст. 282 ГК |
| Что определяет суд | Сроки, размер возмещения и другие условия изъятия при принудительном порядке | п. 6 ст. 279 ГК |
| Обжалование судебных актов | Апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме | ст. 298 КАС, ст. 321 ГПК |
Административное дело о законности решения и гражданское дело о принудительном изъятии могут идти параллельно; результат первого влияет на второе, но объединению они не подлежат.
На какой стадии ваше дело — Оспаривание решения об изъятии земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Спор ведётся по тексту акта и по датам его обнародования
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Решение об изъятии | Основной предмет проверки: содержание, цель, перечень объектов, реквизиты документов-оснований | Направляется органом; публикуется и размещается на сайте |
| Приложения к решению | Схема расположения участка требуется, когда участки предстоит образовать без утверждённого проекта межевания | Запрашивается у органа, принявшего решение |
| Сведения о публикации и размещении | Подтверждают соблюдение десятидневного срока обнародования | Официальный сайт органа, печатное издание |
| Конверт и уведомление о вручении | Определяют день, с которого вы считаетесь уведомлённым, и начало трёхмесячного срока | Свой архив, отделение связи |
| Выписка из ЕГРН на участок и объекты | Позволяет сверить перечень изымаемого имущества с содержанием решения | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Документы по реквизитам из решения | Документы территориального планирования и проект планировки территории, на которые ссылается акт | Администрация муниципального образования |
| Ходатайство организации об изъятии | Позволяет проверить, указана ли она в решении, как того требует закон | Запрашивается у органа |
| Проект соглашения об изъятии | Фиксирует дату, от которой считаются девяносто дней до возможного иска о принудительном изъятии | Уполномоченный орган |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Прилагается к административному исковому заявлению | Банк, портал госуслуг |
Опубликование решения производится без приложений, поэтому схему расположения участка и иные приложения запрашивают у органа отдельно.
Сколько стоит спор и что он даёт
Пошлина фиксирована, а выигрыш измеряется отложенным или отменённым изъятием
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Административный иск об оспаривании решения | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Оспаривание нормативного акта | Для физического лица — 4000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 6 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск неимущественного характера | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск о возмещении убытков | Оплачивается как имущественное требование по цене иска: до 100 000 рублей — 4000 рублей, далее по шкале | пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Возмещение при законном изъятии | Рыночная стоимость участка и недвижимости, убытки и упущенная выгода | п. 2 ст. 281 ГК |
| Условие принудительного изъятия | Допускается только при предварительном и равноценном возмещении | п. 4 ст. 281 ГК |
| Убытки от незаконного акта | Акт органа, не соответствующий закону и нарушающий права на землю, может быть признан недействительным, а убытки возмещаются | ст. 61 ЗК |
| Расходы на представителя | Присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, в разумных пределах | ст. 112 КАС |
Расходы на градостроительный анализ и кадастровые заключения определяются договорами со специалистами и законом не нормируются.
Сроки
Пять дат, между которыми и разворачивается вся процедура
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение решения на сайте, опубликование и направление копий правообладателям и в орган регистрации прав | Десять дней | Со дня принятия решения об изъятии | п. 10 ст. 56.6 ЗК |
| Момент, с которого правообладатель считается уведомлённым | Со дня вручения | Либо со дня возврата письма, либо со дня отправки на электронную почту, либо со дня опубликования | п. 11 ст. 56.6 ЗК |
| Обжалование решения об изъятии в суд | Три месяца | Со дня уведомления; пропуск не препятствует принятию заявления, причины выясняются судом | п. 14 ст. 56.6 ЗК |
| Срок действия решения об изъятии | Три года | Со дня его принятия; по истечении срока иск о принудительном изъятии не подаётся | п. 13 ст. 56.6 ЗК |
| Запрет на предъявление иска о принудительном изъятии | Девяносто дней | Со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии | п. 2 ст. 282 ГК |
| Определение размера возмещения до направления проекта соглашения | Шестьдесят дней | Размер определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления соглашения | п. 7 ст. 56.8 ЗК |
| Рассмотрение административного дела судом | До одного месяца | Может быть продлён председателем суда не более чем на месяц | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Апелляционная жалоба на решение суда | Месяц | Со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 298 КАС |
Момент уведомления определяется не вашим фактическим знанием, а правилами пункта 11 статьи 56.6 ЗК РФ: получение копии, возврат заказного письма отправителю, отправление на электронную почту либо опубликование решения.
Какие дела по решениям об изъятии я веду
С чем обращаются чаще всего — шесть поводов
Оспаривание решения об изъятии земельного участка
Проверяем текст акта по обязательным сведениям: перечень участков и объектов, цель, реквизиты документов-оснований, лицо-инициатор.
Решение без приложенной схемы
Участки предстоит образовать, проекта межевания нет, а схема расположения к решению не приложена и её утверждение в акте не оговорено.
Нарушение порядка уведомления
Копию решения не направляли по адресу из реестра или по месту нахождения строения. От этого зависит и срок обжалования, и сама законность процедуры.
Истёк срок действия решения
Прошло более трёх лет со дня принятия, соглашение не заключено, иск не предъявлен. Процедура прекращается, и орган начинает всё заново.
Решения судов об изъятии земельных участков
Иск о принудительном изъятии подан ранее девяноста дней со дня получения проекта соглашения или за пределами срока действия решения. Решения судов по таким искам определяют не только судьбу участка, но и размер возмещения.
Решение принято в запрещённом случае
Участок является выморочным имуществом либо находится в государственной собственности без прав третьих лиц и без частных объектов.
От чего зависит исход
Что действительно влияет на судьбу акта
Полнота содержания решения
Обязательные сведения перечислены в законе. Отсутствие цели, перечня объектов или реквизитов документов — порок самого акта.
Наличие приложений
Схема расположения участка обязательна, когда участки образуются и утверждённого проекта межевания территории нет.
Соблюдение порядка обнародования
Размещение на сайте, публикация и направление копий в десятидневный срок проверяются по датам.
Правильно определённый день уведомления
От него зависит, соблюдён ли трёхмесячный срок. Ошибка в этой дате чаще всего и губит дело.
Срок действия решения
Три года — жёсткая граница: за её пределами иск о принудительном изъятии предъявлен быть не может.
Девяностодневный запрет
Досрочно поданный иск о принудительном изъятии — самостоятельное основание для возражений.
Отсутствие запрещённых случаев
Три ситуации, в которых решение принято быть не может, проверяются по сведениям реестра и работают безусловно.
Бремя доказывания
Законность решения доказывает орган, и невозможность представить документы-основания играет против него.
Показать всеСвернуть
Чем заканчиваются такие дела
Итог — отмена акта, отсрочка процедуры или переход к спору о деньгах
- Решение признано незаконным. Порок содержания, отсутствие приложений или нарушение порядка принятия повлекли отмену акта.
- Решение отменено в части вашего участка. Изъятие остальных участков сохраняется, а ваш объект исключается из перечня.
- Отменено из-за запрещённого случая. Участок относится к тем, в отношении которых решение об изъятии принято быть не может.
- Признано незаконным нарушение порядка уведомления. Копия решения не направлялась по надлежащим адресам, и срок обжалования восстановлен.
Показать всеСвернуть
- Процедура прекратилась по сроку. Три года со дня принятия решения истекли, соглашение не заключено, иск не предъявлен.
- Иск о принудительном изъятии оставлен без удовлетворения. Он подан ранее девяноста дней со дня получения проекта соглашения либо за пределами срока действия решения.
- В требованиях отказано, решение законно. Работа переходит к составу и размеру возмещения.
- Отказано по пропуску срока. Трёхмесячный срок обжалования истёк, уважительных причин не установлено.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций из практики судов по изъятию земельных участков
В решении не было реквизитов документов
Акт содержал цель изъятия, но не называл документы, в соответствии с которыми изъятие осуществляется. Проверить обоснованность оказалось невозможно, и решение признано незаконным.
Схему не приложили
Участок предстояло образовать, утверждённого проекта межевания не было, а схема расположения к решению не прилагалась и её утверждение в акте не оговаривалось. Требование пункта 5 статьи 56.6 ЗК РФ нарушено.
Спор о дне уведомления
Правообладатель утверждал, что узнал о решении из газеты. Суд применил правила пункта 11 статьи 56.6 ЗК РФ и определил момент уведомления по возврату заказного письма отправителю.
Иск подали раньше срока
Орган обратился в суд через месяц после направления проекта соглашения. Иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее девяноста дней со дня получения правообладателем проекта.
Решение пережило свой срок
С момента принятия решения прошло более трёх лет, соглашение не заключалось. Решение перестало действовать, и требование о принудительном изъятии удовлетворению не подлежало.
Типичные ошибки
Каждая либо теряет срок, либо оставляет акт непроверенным
- Считать срок со дня, когда узнали случайно Момент уведомления определён законом: вручение, возврат письма, отправка на электронную почту или опубликование.
- Читать только опубликованный текст Опубликование производится без приложений; схему расположения участка нужно запрашивать отдельно.
- Не проверять обязательные сведения Цель изъятия, перечень объектов, реквизиты документов-оснований и лицо-инициатор обязательны для решения.
- Ссылаться на отсутствие межевания Отсутствие сведений о правах и координатах границ и споры о правах не препятствуют принятию решения об изъятии.
- Ждать проекта соглашения, чтобы начать спор Трёхмесячный срок обжалования решения течёт со дня уведомления, а не со дня получения соглашения.
- Не следить за трёхлетним сроком Решение действует три года; за пределами срока иск о принудительном изъятии предъявлен быть не может.
- Пропускать девяностодневный запрет Досрочно поданный иск о принудительном изъятии — готовое возражение ответчика.
- Рассчитывать на отмену из-за смены собственника Переход прав на участок и образование новых участков не влекут необходимости принимать новое решение об изъятии.
- Строить и улучшать участок после уведомления Риск затрат, связанных со строительством и неотделимыми улучшениями, лежит на правообладателе со дня уведомления.
Что можно взыскать деньгами
Отмена акта денег не приносит; они приходят из возмещения и убытков
- Возмещение при законном изъятии. Правообладателю предоставляется возмещение, включающее рыночную стоимость участка и изымаемой недвижимости, убытки и упущенную выгоду — пункт 2 статьи 281 ГК РФ.
- Предварительность возмещения. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения — пункт 4 статьи 281 ГК РФ.
- Условия при принудительном изъятии. Сроки, размер возмещения и другие условия определяются судом — пункт 6 статьи 279 ГК РФ.
- Убытки от незаконного акта. Акт органа, не соответствующий закону и нарушающий права на землю, может быть признан судом недействительным, а причинённые им убытки подлежат возмещению по статье 61 ЗК РФ.
Показать всеСвернуть
- Убытки от ограничения прав на землю. Возмещаются в полном объёме, включая упущенную выгоду — пункт 1 статьи 57 ЗК РФ.
- Расчёт по рыночной стоимости. Убытки определяются с учётом рыночной стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав — пункт 4 статьи 57 ЗК РФ.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Решение об изъятии — обычный акт органа власти, и к нему применимы обычные требования: содержание, порядок принятия, порядок обнародования, срок действия. Я всегда начинаю с текста. Закон перечисляет, что в решении должно быть: изымаемые участки и расположенные на них объекты, цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми изъятие осуществляется, а если решение принято по ходатайству — лицо, его подавшее. Отсутствие любого из этих элементов делает проверку обоснованности невозможной, и это самостоятельный довод.
Второе, что проверяю, — приложения. Публикуется решение без них, и люди читают только опубликованный текст. А если участки предстоит образовать и утверждённого проекта межевания нет, к решению должна прилагаться схема расположения участка, и в самом решении должно быть указание на её утверждение. Схему приходится запрашивать отдельно, и её отсутствие встречается чаще, чем можно ожидать.
Третье и самое частое — дата. Трёхмесячный срок обжалования течёт со дня уведомления о принятом решении, а уведомлённым вас считают по правилам закона: со дня получения копии, со дня возврата заказного письма отправителю, со дня отправки на электронную почту, если почтового адреса нет, либо со дня опубликования, если нет никаких адресов. Спор о том, когда именно вы стали уведомлены, — половина таких дел, и выигрывает тот, у кого сохранились конверт и уведомление о вручении.
Четвёртое, о чём почти не помнят: решение живёт три года. За это время орган должен либо заключить с вами соглашение, либо предъявить иск о принудительном изъятии. Не успел — процедура прекращается, и всё начинается сначала: новое решение, новые уведомления, новая оценка. Иногда грамотная защита сводится к тому, чтобы не подписывать невыгодное соглашение и дождаться истечения этого срока.
И про судебные решения об изъятии. Иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее чем через девяносто дней со дня получения вами проекта соглашения — и это возражение проверяется в первую очередь. При принудительном порядке сроки, размер возмещения и другие условия определяет суд, а не заказчик оценки. Для собственника, не согласного с суммой, судебный порядок часто оказывается выгоднее подписания.
Что берёт на себя адвокат
От запроса приложений до судебного акта
- Получение полного текста акта Запрашиваю решение со всеми приложениями, включая схему расположения участка, которая при публикации не размещается.
- Проверку содержания по закону Сверяю акт с перечнем обязательных сведений: участки, объекты, цель, реквизиты документов, лицо-инициатор, исключённые сооружения, сохраняемые сервитуты.
- Проверку допустимости решения Устанавливаю по сведениям реестра, не относится ли случай к тем, в которых решение об изъятии принято быть не может.
- Анализ порядка обнародования Проверяю размещение на сайте, публикацию и направление копий правообладателям в десятидневный срок.
- Определение дня уведомления Устанавливаю момент, с которого вы считаетесь уведомлённым, и рассчитываю трёхмесячный срок обжалования.
- Административный иск — заявление в суд Готовлю заявление о признании решения незаконным и ходатайствую об истребовании у органа документов-оснований.
- Контроль сроков процедуры Слежу за трёхлетним сроком действия решения и за девяностодневным запретом на иск о принудительном изъятии.
- Защиту по иску о принудительном изъятии Веду дело, где суд определяет сроки, размер возмещения и другие условия изъятия.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Оспаривание решения об изъятии земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Оспаривать решение самому или с адвокатом
Признак простой — виден ли дефект акта без запроса документов
Справитесь сами
Акт бесспорен и оспаривать его вы не планируете:
- в решении указаны цель, участки, объекты и реквизиты документов
- схема расположения приложена, если участок образуется
- копия решения получена по почте с уведомлением о вручении
- решение размещено на сайте и опубликовано
- срок действия решения не истёк
- вы намерены спорить только о размере возмещения
Достаточно направить в орган адрес для получения проекта соглашения и готовиться к обсуждению возмещения; помощь по административному делу не потребуется.
Нужен адвокат
В акте или в процедуре есть дефект:
- в решении нет цели изъятия или реквизитов документов-оснований
- схема расположения участка не приложена
- копию решения вам не направляли
- спорен день, с которого считается уведомление
- прошло более трёх лет со дня принятия решения
- иск о принудительном изъятии подан ранее девяноста дней
- трёхмесячный срок обжалования подходит к концу
Правило простое: если решение вас устраивает и спор идёт только о деньгах, административное дело не нужно. Если в акте не хватает сведений, нарушен порядок уведомления или подходит к концу трёхмесячный срок — начинается работа с датами и документами органа. Подходящую ситуацию ищите выше, раздел — «Когда решение об изъятии можно оспорить».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Изъятие земли и ограничения прав
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О чём спрашивают об оспаривании решения об изъятии
В какой срок обжалуется решение об изъятии земельного участка?
В течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
С какого дня я считаюсь уведомлённым?
Со дня получения копии решения или со дня возврата отправителю заказного письма; при отсутствии почтового адреса — со дня отправки на электронную почту, а при отсутствии всех адресов — со дня опубликования решения.
Что обязательно должно быть в решении?
Изымаемые участки и расположенные на них объекты, цель изъятия, реквизиты документов-оснований, а при принятии по ходатайству — лицо, его подавшее.
Сколько действует решение об изъятии?
Три года со дня его принятия. В пределах этого срока может быть предъявлен иск о принудительном изъятии.
Показать всеСвернуть
Когда орган может обратиться в суд?
В течение срока действия решения, но не ранее чем по истечении девяноста дней со дня получения вами проекта соглашения об изъятии (п. 2 ст. 282 ГК РФ).
Мешает ли изъятию отсутствие координат границ?
Нет. Отсутствие сведений о зарегистрированных правах и координатах границ и наличие споров о правах не являются препятствием для принятия решения.
Нужно ли новое решение при продаже участка?
Нет. Переход прав на участок и образование из него новых участков не влекут необходимости принимать новое решение об изъятии.
Что будет, если я просто не подпишу соглашение?
Изъятие станет возможным только по решению суда, который сам определит сроки, размер возмещения и другие условия.
Не откладывайте защиту