Веду строительные споры граждан с подрядчиками и застройщиками: требую взыскать убытки за некачественную отделку и строительные недостатки, представляю интересы в споре по договору строительного подряда. Помогаю узаконить самовольную постройку, получить разрешение на строительство и ввести дом в эксплуатацию.
Коротко
Строительный спор определяется тем, с кем вы спорите. С подрядчиком — по правилам о строительном подряде, а гражданину, строящему для себя, — и правила бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК РФ); с застройщиком квартиры — по закону о долевом строительстве; с администрацией о постройке — по ст. 222 ГК РФ. В этой теме 12 услуг: подряд, отделка, убытки, самовольная постройка, разрешение, уведомление и ввод дома.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
12 услуг
Сначала определяем, кто вторая сторона и какой закон к ней применяется, потом — требование.
Требование выбирают по стадии: работа ещё идёт, уже сдана или объект стоит без документов
Если к сроку работа явно не будет окончена, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать убытков (п. 2 ст. 715 ГК РФ). Если видно, что работа идёт ненадлежаще, сначала назначают разумный срок на исправление, а потом отказываются или поручают исправление другому за счёт подрядчика (п. 3 ст. 715).
Заказчик выбирает: безвозмездное устранение, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение, если это право есть в договоре (п. 1 ст. 723 ГК РФ). При существенных и неустранимых недостатках — отказ от договора и убытки (п. 3 ст. 723). Давность по качеству — год, для зданий и сооружений — по общим правилам (ст. 725).
Если работы по договору строительного подряда выполняются для личных нужд гражданина, к договору применяются правила о правах заказчика по бытовому подряду (п. 3 ст. 740 ГК РФ), а в неурегулированной части — законы о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730). Для заказчика это сильнее общих правил.
Участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения, уменьшения цены или возмещения расходов (ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Гарантийный срок на объект, кроме оборудования и отделки, — не менее трёх лет со дня передачи (ч. 5 ст. 7), на отделку — не менее одного года (ч. 5.2 ст. 7), и требования заявляются по недостаткам, выявленным в этот срок (ч. 6).
Заказчик может в любое время до сдачи результата отказаться от договора, оплатив часть цены пропорционально выполненному и возместив подрядчику убытки (ст. 717 ГК РФ). Если основанием отказа было нарушение подрядчика, отказ заявляется по ст. 715 или 723, и расчёт выходит другой.
Постройка без необходимых разрешений или с нарушением норм — самовольная (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Суд может признать на неё право за владельцем участка, если она на день обращения соответствует требованиям и не создаёт угрозы (п. 3 ст. 222). Для жилого дома на своём участке порядок проще — уведомление, которое проверяют пять рабочих дней (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ).
Ошибки выбора требования и суда; ход каждого строительного дела описан отдельно
Если заказчик — гражданин, спор рассматривает суд общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ). Если обе стороны — организации или предприниматели, это экономический спор для арбитражного суда (ст. 27 АПК РФ). Для денежных требований в арбитражном суде действует досудебный порядок: иск подают по истечении тридцати календарных дней после направления претензии (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Для требований о ненадлежащем качестве работ по подряду — один год, а в отношении зданий и сооружений — по общим правилам ст. 196 ГК РФ (п. 1 ст. 725 ГК РФ). Если результат принимали по частям, давность считают со дня приёмки работы в целом (п. 2 ст. 725). Обнаружить недостатки здания можно в пределах пяти лет (ст. 756).
Да. До сдачи результата заказчик вправе отказаться в любое время, оплатив выполненную часть и возместив убытки подрядчика (ст. 717 ГК РФ). Если подрядчик не приступает к работе или явно не успевает к сроку, отказ заявляется по п. 2 ст. 715, и тогда убытки вправе требовать заказчик.
По выбору заказчика — безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на устранение, если это право предусмотрено договором (п. 1 ст. 723 ГК РФ). Подрядчик вправе вместо этого выполнить работу заново (п. 2 ст. 723). При существенных и неустранимых недостатках заказчик отказывается от договора и требует убытков.
Заявить застройщику письменное требование или иск с перечнем недостатков, выявленных в гарантийный срок (ч. 6 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Участник долевого строительства выбирает между устранением, уменьшением цены и возмещением расходов (ч. 2 ст. 7). Качество отделки может подтверждаться стандартом застройщика, если он предусмотрен договором (ч. 1.2 ст. 7).
Когда участок принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям, не нарушает прав других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Лицо, за которым признано право, возмещает расходы тому, кто строил, если это разные лица.
Для объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подаёт уведомление о планируемом строительстве — лично, через МФЦ, почтой или через портал госуслуг (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Орган в течение пяти рабочих дней проверяет параметры дома и вносит запись в реестр уведомлений либо направляет уведомление о несоответствии (ч. 7 ст. 51.1). Постройку без уведомления могут признать самовольной.
Если работы выполняются для бытовых или других личных потребностей гражданина, к договору применяются правила о бытовом подряде (п. 3 ст. 740 ГК РФ), а в части, не урегулированной ГК, — законы о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК РФ). Если заказчик строит для бизнеса, эти правила не работают.
Где строительный спор продолжается после суда с подрядчиком
Не откладывайте защиту