Кто продаёт и на каком основании
Пристав через специализированную организацию, финансовый управляющий, государственный орган или собственник. От этого зависят применимые правила.
Сопровождение покупки недвижимости на торгах по продаже имущества должника
Сопровождаю торги по продаже имущества должника — арестованного, конфискованного, государственного и имущества банкротов. Покупателя веду от проверки лота и задатка до записи о переходе права, должника — в оспаривании начальной цены, извещения и снижения цены на торгах.
Как устроены торги по продаже имущества
Договор заключается с лицом, выигравшим торги; на аукционе это тот, кто предложил наибольшую цену. Участники вносят задаток, победитель и организатор подписывают протокол, имеющий силу договора. Торги, проведённые с нарушением закона, оспариваются в течение года.
Когда по торгам нужен адвокат
Проигрывают не аукцион, а подготовку к нему
- Вас не допустили к участиюНеобоснованное отстранение от участия — прямое основание признать торги недействительными. Но заявить его надо в течение года со дня проведения торгов.ст. 449 ГК
- Не приняли вашу высшую ценуВторое прямое основание из закона. Доказывается протоколом и журналом торговой площадки, которые надо запросить сразу.ст. 449 ГК
- Ваше имущество продают за долгиНачальная цена не может быть ниже указанной в постановлении об оценке. Оспаривать надо оценку и передачу на реализацию, а не результат аукциона.ст. 89 Закона № 229-ФЗ
- Лот обременён правами третьих лицВ квартире зарегистрированы люди, на участке чужие постройки, у имущества есть арендатор. Извещение обязано называть обременения, но проверять их приходится самому.
- Победитель уклоняется или уклоняется организаторПри уклонении организатора от подписания протокола победитель вправе требовать в суде понуждения заключить договор и возмещения убытков.ст. 448 ГК
- Имущество куплено на торгах, а сделку оспариваютПризнание торгов недействительными влечёт недействительность договора с победителем и реституцию. Защита строится на соблюдении процедуры и на добросовестности.ст. 449, 167 ГК
- Торги идут в деле о банкротствеПорядок, условия и сроки продажи утверждает собрание кредиторов, а продажа идёт по правилам статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве.ст. 213.26 Закона о банкротстве
Если вы покупаете недорогой лот на открытом аукционе, извещение опубликовано в срок, а лот не обременён правами третьих лиц — участвуйте сами: процедура прозрачна и описана в самом извещении.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Сопровождение торгов по продаже имущества
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется до подачи заявки
Девять пунктов, каждый из которых потом становится доводом
Срок публикации извещения
Извещение должно быть опубликовано не позднее чем за тридцать дней до проведения торгов, если иное не предусмотрено законом — статья 448 ГК РФ.
Полнота извещения
Время, место и форма торгов, предмет, существующие обременения имущества, порядок проведения и оформления участия, начальная цена.
Начальная цена
На публичных торгах она не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества — статья 89 Закона об исполнительном производстве.
Обременения и права третьих лиц
Зарегистрированные в жилом помещении, аренда, залог, охранные обязательства для объектов культурного наследия.
Задаток
Размер, срок и порядок внесения берутся из извещения. Если торги не состоялись, задаток возвращается, как и проигравшим участникам.
Форма и площадка
Открытый или закрытый аукцион, конкурс, электронная форма. Требования к аккредитации и электронной подписи — частая причина недопуска.
Что подписывается по итогам
Протокол о результатах торгов имеет силу договора; уклонившийся от его подписания возмещает убытки в части, превышающей обеспечение.
Как оформляется право
Для недвижимости — государственная регистрация перехода права на основании протокола и договора.
Показать всёСкрыть
Кто участвует в торгах и что вправе каждый
У должника на публичных торгах прав больше, чем принято думать
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Любое лицо | Участвовать в открытом аукционе и открытом конкурсе; в закрытых участвуют только специально приглашённые | ст. 448 ГК |
| Победитель торгов | Заключить договор: он заключается с лицом, выигравшим торги, а протокол о результатах имеет силу договора | ст. 447, 448 ГК |
| Участник, не выигравший торги | Получить задаток обратно; задаток возвращается и в случае, если торги не состоялись | ст. 448 ГК |
| Участник несостоявшегося отказа организатора | Требовать возмещения реального ущерба, если организатор отказался от аукциона позднее чем за три дня, а от конкурса — позднее чем за тридцать дней | ст. 448 ГК |
| Должник, чьё имущество продают | Присутствовать на публичных торгах; тем же правом обладают взыскатели и лица, имеющие права на продаваемое имущество | ст. 449.1 ГК |
| Взыскатель | Получить предложение оставить имущество за собой после объявления вторичных торгов несостоявшимися | ст. 92 Закона № 229-ФЗ |
| Заинтересованное лицо | Требовать признания торгов недействительными в течение одного года со дня их проведения | ст. 449 ГК |
| Организатор торгов | Собственник вещи, обладатель иного имущественного права, нотариус, специализированная организация или лицо, действующее по договору с ними | ст. 447 ГК |
Какие бывают торги и почему их правила разные
Правила зависят от того, кто и зачем продаёт имущество
Договор может быть заключён путём проведения торгов, и заключается он с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим на аукционе признаётся тот, кто предложил наиболее высокую цену, а по конкурсу — тот, кто по заключению конкурсной комиссии предложил лучшие условия — статья 447 ГК РФ. Это общая рамка, и на неё накладываются специальные правила.
Первый вид — публичные торги. Так называются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Именно на них продаётся арестованное имущество, а организатором выступает лицо, уполномоченное отчуждать имущество в порядке исполнительного производства. Извещение публикуется на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов и на сайте службы судебных приставов — статья 449.1 ГК РФ, статья 90 Закона об исполнительном производстве.
Второй вид — торги в банкротстве. Порядок, условия и сроки продажи имущества гражданина утверждает собрание или комитет кредиторов, а само положение должно соответствовать правилам продажи, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве — статья 213.26 Закона о банкротстве. Здесь другой организатор, другие сроки и другой порядок снижения цены.
Третий вид — государственные и муниципальные торги по продаже имущества, конфискованного имущества и имущества, обращённого в собственность государства. Их правила устанавливаются отдельными законами и постановлениями Правительства, и сравнивать их напрямую с закупочными процедурами по Закону № 44-ФЗ нельзя: там государство покупает, а здесь продаёт.
Что общее для всех. Извещение должно быть опубликовано не позднее чем за тридцать дней до торгов и содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях имущества, о порядке проведения и о начальной цене. Участники вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, указанные в извещении. Победитель и организатор подписывают в день проведения протокол о результатах, который имеет силу договора. И любые торги, проведённые с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения.
Что говорит закон об оспаривании торгов
Перечень оснований открытый, но последний абзац пункта 1 задаёт планку
Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными
1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.Статья 449 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Ключ к этой норме — слово «существенные». Суды отказывают, когда нарушение не повлияло на цену и на круг участников: опечатка в извещении, задержка публикации протокола, неточность в описании лота. И наоборот, недопуск участника или непринятая высшая цена работают почти безотказно, потому что прямо названы в законе. Поэтому спор о торгах я всегда начинаю с запроса журнала торгов и заявок: без них доказывать нечего.
Что доказывается по спору о торгах
Четыре элемента, и одного нарушения формы обычно мало
- Нарушение установленных законом правил Конкретное: недопуск участника, непринятая высшая цена, продажа ранее указанного в извещении срока, иные существенные нарушения порядка проведения — статья 449 ГК РФ.
- Влияние нарушения на результат Закон называет существенными нарушения, повлёкшие неправильное определение цены продажи. Формальная описка в извещении такого действия обычно не имеет.
- Заинтересованность истца Иск подаёт заинтересованное лицо: недопущенный участник, должник, взыскатель, лицо с правами на проданное имущество.
- Соблюдение годичного срока Требование заявляется в течение одного года со дня проведения торгов — этот срок в законе назван прямо.
Порядок: как проходит участие в торгах
Восемь шагов, и половина из них — до внесения задатка
- 1Поиск и разбор извещенияПроверяются срок публикации, форма торгов, предмет, начальная цена, обременения имущества и порядок оформления участия — статья 448 ГК РФ.
- 2Проверка лотаВыписка из ЕГРН, обременения, аресты и запреты, зарегистрированные в помещении лица, фактическое состояние объекта и возможность его осмотреть. Имущество на торгах продаётся как есть, и отказаться после победы без потери задатка нельзя.
- 3Проверка основания продажиПостановление об оценке и о передаче на реализацию либо положение о порядке продажи, утверждённое кредиторами в деле о банкротстве.
- 4Аккредитация и подготовка заявкиРегистрация на электронной площадке, электронная подпись, комплект документов строго по извещению — здесь происходит большинство недопусков.
- 5Внесение задаткаВ размере, в сроки и в порядке из извещения. Платёж должен пройти до окончания приёма заявок, а не быть отправленным в последний день.
- 6Участие в процедуреАукцион или конкурс, открытый либо закрытый, чаще всего в электронной форме. Ход торгов фиксируется журналом площадки — его копию и протоколы стоит запросить сразу, потом восстановить их будет нечем.
- 7Протокол и оплатаПобедитель и организатор подписывают протокол о результатах, имеющий силу договора; оплата вносится в срок, указанный в извещении и законе.
- 8Оформление праваДля недвижимости — подача документов на государственную регистрацию перехода права; далее приём имущества и снятие обременений.
Что сделать до подачи заявки и до иска
Обязательного досудебного порядка нет, но год пролетает быстро
- Сохраните извещение целиком в том виде, в каком оно было опубликовано, вместе с датой публикации.
- Запросите у организатора протоколы, журнал заявок и сведения о допуске участников сразу после торгов, а не через полгода.
- Проверьте лот по ЕГРН и по банку данных исполнительных производств до внесения задатка.
- Осмотрите имущество, если это возможно, и зафиксируйте его состояние: продаётся оно как есть.
- Убедитесь, что задаток перечислен по реквизитам и в срок из извещения, и сохраните платёжный документ.
- Если вы должник — обжалуйте постановление об оценке и о передаче имущества на реализацию до начала торгов, а не после.
Требование о признании торгов недействительными заявляется в суд в течение одного года со дня проведения торгов. Обязательный досудебный порядок для него законом не установлен, поэтому переписка с организатором срока не продлевает.
Через суд: какие требования по торгам бывают
Семь разных требований — и заявляет их не всегда одно и то же лицо
| Что случилось | Что заявляется | Кто заявляет | Норма |
|---|---|---|---|
| Участника необоснованно отстранили | Признание торгов недействительными и недействительность договора с победителем | Недопущенный участниксрок — год | ст. 449 ГК |
| Не принята высшая предложенная цена | Признание торгов недействительными с применением последствий статьи 167 ГК РФ | Участник, чья цена не принята | ст. 449 ГК |
| Продажа произведена ранее срока из извещения | Признание торгов недействительными | Любое заинтересованное лицо | ст. 449 ГК |
| Организатор уклоняется от подписания протокола | Понуждение заключить договор и возмещение убытков, вызванных уклонением | Победитель торгов | ст. 448 ГК |
| Организатор отказался от торгов с нарушением сроков | Возмещение реального ущерба участникам | Участники несостоявшихся торгов | ст. 448 ГК |
| Имущество оценено ниже рыночного | Оспаривание постановления об оценке имущества до начала торгов | Должник или взыскатель | ст. 85 Закона № 229-ФЗ |
| Имущество передано на реализацию с нарушением | Оспаривание постановления о передаче имущества на реализацию | Должник | ст. 87 Закона № 229-ФЗ |
| Победителя лишают покупки | Возражения о соблюдении процедуры и о добросовестности приобретения | Победитель торговзащита | ст. 449, 167 ГК |
Иски о правах на недвижимое имущество, проданное на торгах, предъявляются по месту нахождения объекта — статья 30 ГПК РФ. Споры о торгах в деле о банкротстве рассматривает арбитражный суд, ведущий это дело.
На какой стадии ваше дело — Сопровождение торгов по продаже имущества
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Первые пять строк — для участия, остальные — для спора
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Извещение о проведении торгов | Определяет предмет, начальную цену, обременения, порядок участия и размер задатка |
| Заявка по форме организатора с приложениями | Основной документ участника; несоответствие форме — главная причина недопуска |
| Платёжный документ о внесении задатка | Подтверждает право на участие и на возврат задатка при проигрыше |
| Электронная подпись и аккредитация на площадке | Без них подать заявку на электронные торги невозможно |
| Выписка из ЕГРН на объект | Показывает собственника, обременения, аресты и запреты по лоту |
| Постановление об оценке имущества | Определяет начальную цену на публичных торгах и оспаривается отдельно |
| Постановление о передаче имущества на реализацию | Основание выставления имущества на торги в исполнительном производстве |
| Протокол о результатах торгов | Имеет силу договора и является основанием для оформления права |
| Журнал заявок и сведения о допуске участников | Главное доказательство в споре о недопуске и о непринятой цене |
Журнал заявок, протоколы комиссии и материалы исполнительного производства организатор по своей воле обычно не выдаёт — они истребуются судом по ходатайству.
Сколько стоит участие и как считаются суммы
Задаток, цена, пошлина — и снижение цены на повторных торгах
| Что считается | Как | Норма |
|---|---|---|
| Задаток участника | В размере, в сроки и в порядке, указанных в извещении о проведении торгов; засчитывается победителю в счёт исполнения обязательств по договору | ст. 448 ГК |
| Возврат задатка | Возвращается, если торги не состоялись, а также участникам, которые торги не выиграли | ст. 448 ГК |
| Начальная цена на публичных торгах | Не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества | ст. 89 Закона № 229-ФЗ |
| Цена на вторичных торгах | Снижается постановлением судебного пристава-исполнителя на пятнадцать процентов, если торги не состоялись по причинам из пунктов 1–3 статьи 91; при неоплате победителем не снижается | ст. 92 Закона № 229-ФЗ |
| Дебиторская задолженность после вторичных торгов | Предлагается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже начальной цены первичных торгов | ст. 92 Закона № 229-ФЗ |
| Государственная пошлина за регистрацию права, физическое лицо | 4000 рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 000 000 рублей или её отсутствии | ст. 333.33 НК |
| Государственная пошлина по иску о признании торгов недействительными | Для гражданина по требованию неимущественного характера — 3000 рублей | ст. 333.19 НК |
| Реальный ущерб при отказе организатора от торгов | Возмещается участникам, если отказ от аукциона последовал позднее чем за три дня, а от конкурса — позднее чем за тридцать дней до проведения | ст. 448 ГК |
Стоимость сопровождения зависит от вида торгов, объёма проверки лота и того, ведётся ли одновременно спор об оценке или о допуске. Гонорар определяется соглашением; задаток, цена лота и государственная пошлина оплачиваются отдельно.
Сроки по торгам
Сроки здесь короткие, и почти все считаются днями
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Публикация извещения о торгах | Не позднее чем за тридцать дней до проведения | Иной срок, если он установлен законом | ст. 448 ГК |
| Отказ организатора от аукциона | Не позднее чем за три дня до даты проведения | От конкурса — не позднее чем за тридцать дней | ст. 448 ГК |
| Проведение торгов в исполнительном производстве | Два месяца со дня получения организатором имущества | Срок установлен законом прямо | ст. 90 Закона № 229-ФЗ |
| Оплата победителем на публичных торгах | Пять дней со дня проведения торгов | Неоплата влечёт объявление торгов несостоявшимися | ст. 91 Закона № 229-ФЗ |
| Назначение вторичных торгов | Не ранее десяти дней и не позднее месяца со дня объявления торгов несостоявшимися | Начальная цена снижается на пятнадцать процентов | ст. 92 Закона № 229-ФЗ |
| Иск о признании торгов недействительными | Один год со дня проведения торгов | Срок назван в законе прямо и не зависит от осведомлённости истца | ст. 449 ГК |
| Обжалование постановления судебного пристава-исполнителя | Десять дней со дня вынесения или со дня, когда узнали о нём | Восстанавливается при уважительной причине | ст. 122 Закона № 229-ФЗ |
Годичный срок на оспаривание торгов считается со дня их проведения, а не со дня, когда истец узнал о нарушении. Это отличает его от общего правила исковой давности.
Какие торги я сопровождаю
Семь ситуаций, с которыми приходят чаще прочих
Покупка арестованного имущества
Торги по продаже арестованного имущества судебными приставами: проверка лота, оценки, обременений и прав проживающих до подачи заявки.
Покупка имущества банкрота
Аукцион, повторные торги и публичное предложение. Проверяется положение о порядке продажи, утверждённое кредиторами.
Государственные и муниципальные торги
Государственные торги по продаже имущества и продажа конфискованного имущества: разные организаторы и разные правила допуска.
Продажа доли или предприятия
Продать имущество ООО или долю участника через торги — отдельная процедура с корпоративными согласиями и оценкой.
Должник против оценки
Имущество выставлено дешевле рынка. Оспаривается постановление об оценке и передача имущества на реализацию, а не сам аукцион.
Недопуск к участию
Заявку отклонили по формальному основанию. Основной сюжет споров об оспаривании торгов.
Победа и последующий спор
Имущество куплено, а торги пытаются отменить. Защита победителя строится на соблюдении процедуры и на его добросовестности.
Показать всеСвернуть
От чего зависит исход
На торгах выигрывает подготовленный, а не решительный
Проверка лота до задатка
Обременения, права проживающих, реальное состояние объекта, доступ к нему. После победы отказаться уже нельзя без потери задатка.
Правильно оформленная заявка
Комплект документов, электронная подпись, аккредитация на площадке, срок подачи. Большинство недопусков — здесь.
Своевременно внесённый задаток
Размер, срок и порядок берутся из извещения; опоздание платежа означает отказ в допуске.
Скорость оплаты после победы
На публичных торгах неоплата стоимости в полном объёме в течение пяти дней делает торги несостоявшимися, а задаток теряется.
Сохранённые доказательства процедуры
Извещение, протоколы, журнал заявок, переписка с организатором. Через полгода их не восстановить.
Существенность нарушения
Суд смотрит, повлияло ли нарушение на определение цены и на круг участников, а не на его формальное наличие.
Соблюдение годичного срока
Один год со дня проведения торгов. Пропуск закрывает дело независимо от тяжести нарушения.
Показать всеСвернуть
Чем заканчивается участие в торгах
Несостоявшиеся торги — не поражение, а следующий шаг
- Победа и заключение договора. Протокол о результатах подписывается в день проведения и имеет силу договора; задаток засчитывается в счёт цены, для недвижимости следует государственная регистрация перехода права.
- Проигрыш с возвратом задатка. Задаток возвращается участникам, которые торги не выиграли.
- Торги признаны несостоявшимися. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися; в исполнительном производстве добавляются неявка участников, отсутствие надбавок к начальной цене и неоплата победителем.
- Назначены вторичные торги. Не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления первых торгов несостоявшимися, с начальной ценой ниже на пятнадцать процентов.
Показать всеСвернуть
- Имущество передано взыскателю. После несостоявшихся вторичных торгов пристав предлагает взыскателю оставить имущество за собой.
- Торги признаны недействительными. Договор с победителем недействителен, применяются последствия статьи 167 ГК РФ, а расходы на повторные торги распределяются между допустившими нарушения.
Как это выглядит на практике
Три сюжета, повторяющиеся из дела в дело
Квартира с жильцами
Лот куплен на публичных торгах по привлекательной цене. В квартире остались зарегистрированные лица, сохраняющие право пользования. Торги законны, договор действителен, а выселение стало отдельным долгим процессом.
Задаток ушёл последним днём
Платёж отправлен в срок, но зачислен после окончания приёма заявок. Участника не допустили, и оспорить недопуск не удалось: срок внесения задатка был указан в извещении.
Спор о цене после молотка
Должник оспаривал результаты торгов, ссылаясь на заниженную стоимость. Суд указал, что начальная цена соответствовала постановлению об оценке, а оценку в своё время никто не обжаловал.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые три стоят задатка, остальные — покупки
- Вносить задаток, не проверив лот Имущество на торгах продаётся как есть: с жильцами, обременениями и фактическим состоянием, которого вы не видели.
- Отправлять задаток в последний день Значение имеет зачисление в срок из извещения, а не дата платёжного поручения.
- Побеждать без готовых денег На публичных торгах неоплата в полном объёме в течение пяти дней делает торги несостоявшимися, а задаток теряется.
- Не сохранять документы процедуры Извещение, протоколы и журнал заявок через полгода уже не восстановить, а спор без них не строится.
- Оспаривать формальности Основание — существенные нарушения порядка, повлёкшие неправильное определение цены, а не любая неточность.
- Должнику спорить о результате, а не об оценке Начальная цена не может быть ниже указанной в постановлении об оценке, значит, оспаривать надо оценку и до торгов.
- Пропустить год Требование о признании торгов недействительными заявляется в течение одного года со дня их проведения.
Что можно требовать деньгами
Задаток, ущерб и убытки — три разные суммы
- Возврат задатка. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату; возвращается он и участникам, которые торги не выиграли — пункт 5 статьи 448 ГК РФ.
- Реальный ущерб при отказе организатора. Если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением сроков, он обязан возместить участникам понесённый ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона или конкурса возмещает ущерб приглашённым участникам независимо от срока отказа.
- Убытки при уклонении от подписания протокола. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, возмещает причинённые этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения; победитель вправе требовать и понуждения заключить договор.
- Возврат уплаченного при недействительности торгов. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора с победителем и применение последствий статьи 167 ГК РФ: каждая сторона возвращает полученное.
Показать всеСвернуть
- Распределение расходов на повторные торги. Расходы организатора, связанные с применением последствий недействительности и проведением повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Торги привлекают ценой, а разоряют деталями. Самая частая беда покупателя — купить лот, не посмотрев на него. На публичных торгах имущество продаётся как есть: с жильцами, с самовольной перепланировкой, с чужой техникой в гараже и без гарантии, что вам вообще откроют дверь. Извещение обязано называть обременения, но проверять их всё равно приходится самому, до внесения задатка.
Второе — сроки. На торгах в исполнительном производстве победитель, не оплативший стоимость имущества в полном объёме в течение пяти дней, лишается и покупки, и задатка, а торги объявляются несостоявшимися. Поэтому вопрос «откуда деньги» решается до заявки, а не после победы.
Третье — про оспаривание. Люди приходят с формальными нарушениями: не так оформили извещение, опоздали с публикацией протокола. Само по себе это редко работает: закон говорит о существенных нарушениях порядка, повлёкших неправильное определение цены продажи. Зато недопуск участника и непринятая высшая цена названы в статье 449 ГК РФ прямо, и такие дела выигрываются.
И для должника: спорить надо не о результате аукциона, а о том, что было раньше — об оценке имущества и о передаче его на реализацию. Начальная цена не может быть меньше указанной в постановлении об оценке, значит, воевать за цену нужно на стадии оценки. Когда молоток уже упал, менять что-либо поздно и дорого.
Что я беру на себя
Состав работы по сопровождению торгов
- Разбор извещения и правил Проверяю срок публикации, полноту сведений, форму торгов и требования к участникам — и говорю, где здесь риск для вас.
- Проверка лота ЕГРН, обременения, аресты, права проживающих, основания продажи и фактическое состояние имущества.
- Оформление участия Аккредитация на площадке, комплект документов, заявка строго по форме организатора, контроль срока внесения задатка.
- Ведение процедуры Участие в торгах, фиксация хода, получение протокола и всех документов, которые потом могут понадобиться в споре.
- Оформление права Договор, оплата, подача документов на государственную регистрацию перехода права, приём имущества.
- Защита победителя Возражения по иску о признании торгов недействительными: соблюдение процедуры, добросовестность, отсутствие влияния нарушения на цену.
- Работа за должника Оспаривание оценки имущества и передачи его на реализацию, контроль снижения цены на вторичных торгах.
- Судебная часть Иски о признании торгов недействительными, о понуждении заключить договор, о возврате задатка и о возмещении убытков.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Сопровождение торгов по продаже имущества
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Идти на торги самому или с юристом
Признак простой — что будет, если лот окажется не таким
Справитесь сами
Цена лота невелика, а риск ограничен задатком:
- открытый аукцион с понятным предметом и опубликованным в срок извещениемст. 448 ГК
- лот не недвижимость и не обременён правами третьих лиц
- имущество можно осмотреть до подачи заявки
- деньги на полную оплату готовы заранее
Процедура описана в самом извещении, площадка ведёт участника по шагам, и отдельное сопровождение здесь не нужно.
Нужен юрист
Ошибка стоит больше, чем задаток:
- покупается недвижимость с зарегистрированными в ней людьмист. 558 ГК
- имущество продаётся в деле о банкротстве по положению кредиторовст. 213.26 Закона о банкротстве
- вас не допустили к участию или не приняли вашу ценуст. 449 ГК
- продают ваше имущество и вы считаете оценку заниженнойст. 89 Закона № 229-ФЗ
- торги уже оспаривают, а вы победитель
- лот — доля, предприятие или имущественное право с корпоративными согласиями
Правило простое: пока риск равен задатку — идите сами; как только на кону объект недвижимости или чужой иск об отмене торгов, нужен тот, кто соберёт документы процедуры вовремя. Свою ситуацию проще всего найти в разделе выше — «Когда по торгам нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Сделки с недвижимостью
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Расторжение договора купли-продажи недвижимости через судПризнание судом сделки с недвижимостью недействительной: основания и срок исковой давностиПризнание договора с недвижимостью незаключённым и возврат имуществаРасторжение договора пожизненной ренты с иждивением по требованию получателяОформление договора дарения квартиры или доли в недвижимостиЮридическое сопровождение выкупа нежилого помещения у собственникаПризнание торгов по продаже недвижимости недействительнымиСопровождение сделки купли-продажи квартиры и другой недвижимостиОбязание передать объект недвижимости по договору и подписать передаточный актАнализ юридической чистоты объекта недвижимости перед сделкой купли-продажиПонуждение к заключению основного договора купли-продажи жилья
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего про торги по продаже имущества
Как продавать на торгах и кто может быть организатором?
Организатором вправе быть собственник вещи, обладатель иного имущественного права на неё, лицо, имеющее интерес в заключении договора с победителем, а также нотариус или специализированная организация, действующая по договору с ними.
Кто признаётся победителем?
На аукционе — лицо, предложившее наиболее высокую цену; по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Договор заключается с тем, кто выиграл торги.
Вернут ли задаток, если я проиграл?
Да. Задаток возвращается участникам, не выигравшим торги, и всем участникам, если торги не состоялись. Победителю он засчитывается в счёт исполнения обязательств по договору.
Что будет, если победитель не заплатит?
На торгах в исполнительном производстве неоплата стоимости имущества в полном объёме в течение пяти дней со дня проведения торгов влечёт объявление их несостоявшимися.
Показать всеСвернуть
На сколько снижается цена на повторных торгах?
На пятнадцать процентов постановлением судебного пристава-исполнителя, если торги не состоялись из-за недостатка участников, их неявки или отсутствия надбавок к начальной цене.
По каким основаниям торги признают недействительными?
Если кого-либо необоснованно отстранили от участия, неосновательно не приняли высшую цену, продали ранее указанного в извещении срока либо допустили иные существенные нарушения порядка, повлёкшие неправильное определение цены.
Сколько времени есть на оспаривание?
Один год со дня проведения торгов. Иск подаёт заинтересованное лицо, а признание торгов недействительными влечёт недействительность договора с победителем.
Не откладывайте защиту