Вправе ли даритель дарить
Проверяются дееспособность, принадлежность объекта и запреты статьи 575 ГК РФ. Ошибка здесь не исправляется потом ничем: сделка недействительна с самого начала.
Оформление договора дарения квартиры или доли в недвижимости
Оформляю дарение квартиры, дома, доли недвижимости и земельного участка у нотариуса — от проверки прав дарителя до записи в ЕГРН. Считаю, сколько стоит дарение недвижимости родственнику и кто платит налог, веду споры об отмене дарения и понуждении к регистрации перехода права.
Как оформляется дарение недвижимости
Договор между гражданами удостоверяет нотариус, затем переход права регистрируется в ЕГРН. Взамен даритель не получает ничего: встречное предоставление делает сделку притворной. Близкие родственники налога не платят, остальные — с кадастровой стоимости.
Когда при дарении недвижимости нужен адвокат
Дарение выглядит простым ровно до дня, когда его начинают оспаривать
- Даритель пожилой или тяжело боленТакие договоры оспаривают чаще прочих: наследники ссылаются на то, что человек не понимал значения своих действий. Сделку надо готовить так, чтобы она устояла, — с медицинским заключением на день подписания.ст. 177 ГК
- Объект приобретён в браке или в совместной собственностиНужно нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместной собственности — согласие всех её участников. Без них сделку оспорит тот, кто согласия не давал.ст. 576 ГК, ст. 35 СК
- Вторая сторона уклоняется от регистрацииДоговор удостоверен, а одаряемый или даритель в Росреестр не идёт. Переход права тогда регистрируется по решению суда, а уклонившийся возмещает убытки от задержки.ст. 165 ГК
- В договор спрятано встречное условие«Дарю, но ты меня досматриваешь и оплачиваешь лечение» — это уже не дарение. При встречной передаче вещи, права или обязательства договор дарением не признаётся.ст. 572 ГК
- Предмет описан неточноБез данных, позволяющих определённо установить объект, договор считается незаключённым, и регистратор его вернёт. Доля, машино-место и участок под домом требуют отдельной точности.ст. 554 ГК
- На объекте залог, арест или сохранённое право проживанияОбременение переходит к одаряемому вместе с даром, а перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём, — существенное условие договора.ст. 558 ГК
- Дарение готовится при долгахДарение родственнику накануне взыскания или банкротства — первое, что оспорит кредитор. Здесь важно понимать риск заранее, а не узнавать о нём из иска.
Если вы единственный собственник квартиры, не состоите в браке и дарите её взрослому сыну — идите к нотариусу сами. Это один визит, юрист здесь не нужен.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Оформление дарения недвижимости
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что на самом деле решается при оформлении дарения
Восемь вопросов, которые закрываются до подписи, а не после
Чьи согласия нужны
Нотариально удостоверенное согласие супруга по статье 35 СК РФ и согласие всех участников совместной собственности по статье 576 ГК РФ. Их отсутствие — самое частое основание иска.
Безвозмездность
В договоре не должно быть ни встречной передачи, ни встречного обязательства. Даже устная договорённость «взамен ухаживать» превращает сделку в притворную — статья 572 ГК РФ.
Предмет
Данные, позволяющие определённо установить объект: кадастровый номер, адрес, площадь, а для доли — её размер. Без этого договор считается незаключённым — статья 554 ГК РФ.
Кто останется жить в квартире
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, — существенное условие договора продажи жилья, и в дарении его тоже указывают, иначе спор о выселении неизбежен — статья 558 ГК РФ.
Обременения
Залог, арест, запрет на регистрационные действия. Дар переходит вместе с ними, и одаряемый получает не только квартиру, но и чужой долг.
Налог
Доход в порядке дарения недвижимости облагается НДФЛ, кроме случая, когда стороны — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу — пункт 18.1 статьи 217 НК РФ.
Момент перехода права
Не подпись и не удостоверение, а государственная регистрация в ЕГРН — статья 131 ГК РФ. До неё собственником остаётся даритель.
Обратимость
Отказ от исполнения обещания дарения и отмена уже исполненного дарения возможны только по основаниям закона — статьи 577 и 578 ГК РФ, а не по передумавшему настроению.
Показать всёСкрыть
Кто вправе дарить и кому дарить нельзя
Отказ нотариуса чаще связан не с документами, а с фигурой дарителя
| Кто | Что вправе и что запрещено | Норма |
|---|---|---|
| Собственник объекта | Вправе безвозмездно передать квартиру, дом, долю или земельный участок любому лицу, если объект не в совместной собственности и не обременён запретом на распоряжение | ст. 572 ГК |
| Супруг, купивший объект в браке | Дарит только при нотариально удостоверенном согласии второго супруга: сделка требует и нотариальной формы, и государственной регистрации права | ст. 35 СК |
| Участник совместной собственности | Дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности | ст. 576 ГК |
| Законный представитель малолетнего или недееспособного | Дарить от их имени запрещено; исключение — обычные подарки стоимостью не свыше трёх тысяч рублей, к недвижимости неприменимое | ст. 575 ГК |
| Пациент, воспитанник, проживающий в социальной организации, его супруг и родственники | Не вправе дарить работникам медицинских, образовательных и социальных организаций, где такой гражданин находится на лечении, содержании или воспитании | ст. 575 ГК |
| Любое лицо в пользу служащего | Дарение лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением запрещено | ст. 575 ГК |
| Коммерческая организация — ООО, акционерное общество | Дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается; дарение вещи в хозяйственном ведении требует согласия собственника | ст. 575, 576 ГК |
| Представитель по доверенности | Доверенность на совершение дарения, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна | ст. 576 ГК |
| Одаряемый | Вправе в любое время до передачи дара отказаться от него; отказ совершается в той же форме, а по зарегистрированному договору подлежит государственной регистрации | ст. 573 ГК |
Чем дарение отличается от продажи, ренты и завещания
Короткое объяснение для тех, кто выбирает способ передать жильё
Дарение — единственная из сделок с недвижимостью, где передающая сторона не получает ничего. По договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт или обязуется передать другой вещь в собственность. Как только в договоре появляется встречная передача вещи, права или встречное обязательство, дарением он быть перестаёт: закон прямо велит применять к такому договору правила о притворной сделке — статья 572 ГК РФ.
Отсюда первая развилка. Если вы хотите, чтобы взамен вас содержали, лечили и хоронили, вам нужна не дарственная, а рента или пожизненное содержание с иждивением. Если хотите получить деньги — купля-продажа. Оформление дарения там, где на деле шла продажа или содержание, разваливается в суде вместе с записью в реестре, и восстановить положение обычно уже нечем.
Вторая развилка — дарение или завещание. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен: к такой передаче применяются правила о наследовании. Хотите оставить квартиру после себя — идите к нотариусу за завещанием, а не за дарственной с отложенным условием. Разница практическая: подаренное уходит из вашей собственности сегодня, и выселить одаряемого из его квартиры вы уже не сможете.
Третья особенность — форма. Дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально, и обойти это нельзя ни соглашением сторон, ни обращением напрямую в МФЦ. Нотариус проверяет дееспособность, полномочия, согласия и запреты статьи 575 ГК РФ и сам направляет документы на государственную регистрацию. Незаконным оформление делает не плохая бумага, а нарушение этих запретов.
И последнее. Право собственности на недвижимость возникает не из подписи и не из нотариальной надписи, а из записи в Едином государственном реестре недвижимости — статья 131 ГК РФ. Пока перехода права нет в реестре, собственником остаётся даритель со всеми последствиями: его долги, его развод, его наследники.
Что говорит закон о форме дарения
Пункт 3 — то самое изменение, из-за которого дарение теперь идёт через нотариуса
Статья 574. Форма договора дарения
1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.Статья 574 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 3 в нынешней редакции закрыл целый пласт самодеятельности: раньше дарственную писали от руки и несли в МФЦ, теперь без нотариуса её просто не примут. Для сторон это дороже, но безопаснее: отказ нотариуса стоит одного потерянного дня, а оспоренная сделка — квартиры. Обратите внимание и на слова «между гражданами»: если одна из сторон организация, правило пункта 3 не работает.
Что должно быть подтверждено документами
Четыре обстоятельства, которые проверяет нотариус и потом суд
- Право дарителя на объект Выписка из ЕГРН и документ-основание. Пока право не зарегистрировано, распоряжаться объектом нельзя — статья 131 ГК РФ.
- Способность понимать значение своих действий Формально не требуется, практически — главный щит договора. Заключение врача на день сделки снимает будущий иск наследников по статье 177 ГК РФ.
- Полученные согласия Нотариальное согласие супруга и согласие участников совместной собственности — до подписания, а не после — статья 35 СК РФ, статья 576 ГК РФ.
- Безвозмездность намерения Ни расписок о деньгах, ни обязанностей одаряемого. Любая встречная выгода даёт основание переквалифицировать сделку — статья 572 ГК РФ.
Порядок: как оформляется дарение шаг за шагом
Восемь шагов, из которых пять делаются до визита к нотариусу
- 1Выбор конструкцииДарение, купля-продажа, рента или завещание. Решается по одному признаку: получает ли передающая сторона что-нибудь взамен.
- 2Проверка объектаВыписка из ЕГРН: собственник, обременения, аресты, запреты на регистрационные действия, постановка на кадастровый учёт и совпадение площади.
- 3Проверка дарителяДееспособность, брачный статус, наличие долгов и исполнительных производств. Здесь же решается вопрос о медицинском заключении на день сделки.
- 4Сбор согласийНотариальное согласие супруга по статье 35 СК РФ, согласие участников совместной собственности по статье 576 ГК РФ, при доле в общей долевой — учёт прав остальных сособственников.
- 5Подготовка договораПредмет с кадастровым номером и площадью, лица, сохраняющие право пользования жильём, порядок передачи, отсутствие любых встречных обязанностей.
- 6Удостоверение у нотариусаНотариус проверяет документы и волю сторон и удостоверяет договор. Тариф оплачивается в этот же день.
- 7Государственная регистрацияНотариус направляет документы в орган регистрации прав в электронной форме; заявление можно подать и через МФЦ. Основание регистрации — договор — пункт 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.
- 8Получение выписки и налогиОдаряемый получает выписку из ЕГРН, где собственником указан он. Если он не близкий родственник — подаёт налоговую декларацию и платит НДФЛ с кадастровой стоимости объекта; при непредставлении декларации налог посчитает инспекция по своим сведениям.
Что сделать до сделки и до суда
Досудебный порядок по дарению обязателен только в одном случае
- Закажите выписку из ЕГРН на объект и посмотрите не только собственника, но и раздел об ограничениях: арест или запрет на регистрационные действия останавливают сделку целиком.
- Если объект куплен в браке — получите нотариальное согласие супруга до визита к нотариусу, а не в день подписания.
- Если дарителю за семьдесят или он наблюдается у врача — получите заключение о состоянии на день сделки. Это единственная защита от будущего иска наследников.
- Уберите из отношений сторон всё, что похоже на встречное предоставление: расписки, переводы, переписку о деньгах и об уходе.
- Если вторая сторона уклоняется от нотариального удостоверения или от регистрации — зафиксируйте уклонение письмом с описью и сохраните доказательство отправки.
- Перед иском об отмене дарения соберите доказательства основания: приговор или материалы по факту насилия, документы об угрозе утраты вещи, сведения о банкротстве.
Требование об изменении или расторжении договора заявляется в суд только после отказа второй стороны или неполучения ответа в тридцатидневный срок, если иной срок не указан в предложении или договоре — статья 452 ГК РФ. Для требований об отмене дарения и о регистрации перехода права такого условия нет.
Когда дарение доходит до суда и что заявляется
Пять разных требований — и путать их нельзя: последствия у них разные
| Что случилось | Что заявляется в суд | Норма |
|---|---|---|
| Вторая сторона уклоняется от регистрации | Требование о регистрации перехода права и о возмещении убытков, вызванных задержкойсрок — один год | ст. 165 ГК |
| Одаряемый покушался на жизнь дарителя или причинил ему телесные повреждения | Отмена дарения; при умышленном лишении жизни дарителя требование заявляют его наследники | ст. 578 ГК |
| Подаренной вещи угрожает безвозвратная утрата | Отмена дарения, если вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность | ст. 578 ГК |
| Даритель не понимал значения своих действий | Признание сделки недействительной; обычно назначается судебная экспертиза, в том числе посмертнаяоспоримая сделка | ст. 177 ГК |
| Дарение прикрывало продажу или содержание | Признание сделки притворной и применение правил той сделки, которую стороны имели в видуничтожная сделка | п. 2 ст. 170 ГК |
| Не было согласия супруга или сособственника | Признание сделки недействительной по иску того, чьё согласие не получено | ст. 35 СК, ст. 576 ГК |
| Предмет описан неопределённо | Требование о признании договора незаключённым — это не недействительность, и последствия здесь иные | ст. 554 ГК |
| Дарение совершено предпринимателем накануне банкротства | Отмена дарения по требованию заинтересованного лица, если оно совершено за счёт средств от предпринимательской деятельности в течение шести месяцев до объявления банкротом | ст. 578 ГК |
Иск о правах на недвижимое имущество предъявляется по месту нахождения объекта — исключительная подсудность статьи 30 ГПК РФ. Мировому судье такие дела не подсудны.
На какой стадии ваше дело — Оформление дарения недвижимости
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны для оформления дарения
Первые четыре строки нужны всегда, остальные — по обстоятельствам
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Паспорта дарителя и одаряемого | Установление личности и дееспособности сторон нотариусом |
| Выписка из ЕГРН на объект | Подтверждает право дарителя и показывает аресты, залог и запреты на регистрационные действия |
| Документ-основание права дарителя | Договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт о приватизации |
| Сведения об объекте: кадастровый номер, адрес, площадь | Определённое описание предмета — без него договор считается незаключённым |
| Нотариальное согласие супруга дарителя | Обязательно, если объект приобретён в браке |
| Согласие участников совместной собственности | Требуется при дарении имущества, находящегося в общей совместной собственности |
| Свидетельство о рождении, о браке или иной документ о родстве | Подтверждает освобождение одаряемого от налога при дарении между близкими родственниками |
| Медицинское заключение о состоянии дарителя | Не обязательно, но снимает будущий спор о способности понимать значение своих действий |
| Согласие органа опеки | Нужно, когда затрагиваются права несовершеннолетнего или подопечного одаряемого |
| Доверенность на совершение дарения | Только с указанием одаряемого и предмета: иная доверенность ничтожна |
Нотариус запрашивает сведения из ЕГРН самостоятельно, но принести свежую выписку полезно: она покажет обременения до того, как вы оплатите тариф.
Сколько стоит оформление дарения недвижимости
Три платежа: нотариусу, за регистрацию и налог — и только два из них обязательны всегда
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Удостоверение договора дарения | Федеральная часть тарифа — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс региональная часть | ст. 333.24 НК, ст. 22 Основ о нотариате |
| Согласие супруга у нотариуса | Отдельное нотариальное действие, оплачивается сверх удостоверения договора | ст. 35 СК |
| Государственная пошлина за регистрацию права, физическое лицо | 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не определена либо не превышает 20 000 000 рублей | ст. 333.33 НК |
| Та же пошлина при дорогом объекте | 0,02 процента кадастровой стоимости, но не менее 0,02 процента цены сделки и не более 500 000 рублей — если кадастровая стоимость выше 20 000 000 рублей | ст. 333.33 НК |
| Налог у одаряемого — близкого родственника | Не платится: доход в порядке дарения освобождён, если стороны — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу | п. 18.1 ст. 217 НК |
| Налог у остальных одаряемых | НДФЛ по ставкам статьи 224 НК РФ; доход принимается равным кадастровой стоимости объекта, а при дарении доли — соответствующей доле этой стоимости | ст. 214.10 НК |
| Госпошлина по иску об отмене дарения | Считается от цены иска как по имущественному спору; при требовании о регистрации перехода права — как по неимущественному | ст. 333.19 НК |
Единый нотариальный тариф складывается из федерального и регионального: федеральный равен ставке государственной пошлины из Налогового кодекса, размер регионального устанавливается по статьям 25 и 30 Основ законодательства о нотариате и в каждом регионе свой. Точную цену услуг нотариуса называет сам нотариус до сделки.
Сроки по дарению
Срок регистрации считается рабочими днями, срок на иск — годами
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Регистрация права по нотариально удостоверенной сделке | Три рабочих дня | Один рабочий день, если документы поступили в электронной форме | ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| То же через МФЦ | Пять рабочих дней | Считается со дня приёма многофункциональным центром | ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация права по обычной сделке | Семь рабочих дней, через МФЦ — девять | Приостанавливается при недостатке документов | ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Иск о регистрации перехода права при уклонении | Один год | Срок установлен прямо и общему правилу не подчиняется | ст. 165 ГК |
| Оспоримая сделка: не понимал значения действий, обман, заблуждение | Один год | Со дня, когда истец узнал об обстоятельствах основания | ст. 181 ГК |
| Ничтожная сделка: притворное дарение, дарение после смерти | Три года | Для стороны — со дня начала исполнения; для третьего лица — со дня, когда узнало, но не более десяти лет | ст. 181 ГК |
| Отмена дарения по статье 578 ГК | Общий срок исковой давности — три года | Со дня, когда даритель узнал о нарушении | ст. 196, 200 ГК |
| Декларация по налогу у одаряемого | За год получения дара | При непредставлении налог исчисляет инспекция по имеющимся сведениям | ст. 214.10 НК |
Сроки регистрации отсчитываются от даты приёма заявления и документов и не зависят от формы их представления, если иное не установлено федеральным законом.
С чем ко мне приходят по дарению
Шесть положений, которые встречаются чаще прочих
Дарение доли ребёнку или внуку
Обычная семейная передача. Нужны точное описание доли, согласие супруга, если объект куплен в браке, и понимание, что налог тут не возникает.
Дарение вместо купли-продажи
Стороны оформляют дарение, а деньги передают по расписке. Это притворная сделка: расписка потом всплывает в суде и рушит договор.
Дарение в обмен на уход
Пожилой человек дарит квартиру за обещание содержать. Обещание не исполняется, вернуть жильё по правилам о дарении почти нечем — нужна была рента.
Даритель передумал
Договор подписан, регистрация не завершена. Разбираемся, есть ли основания для отказа от исполнения или отмены дарения, — а не «просто заберём заявление».
Наследники оспаривают дарственную
После смерти дарителя выясняется, что квартира ушла соседке. Дела о таком дарении — про состояние дарителя и про обстоятельства подписания.
Дарение при долгах
Квартиру дарят родственнику, когда кредитор уже в суде. Такое оформление недвижимости оспаривают, а у предпринимателя есть ещё и специальное основание отмены.
Одаряемый не идёт регистрировать
Или наоборот — даритель уклоняется. Переход права регистрируется по решению суда, срок на такое требование — один год.
Показать всеСвернуть
От чего зависит, устоит ли дарение
Судьба сделки решается на подготовке, а не в суде
Состояние дарителя на день подписания
Возраст, диагнозы, приём препаратов, наблюдение у врача. Именно это исследует суд по иску наследников, и доказательства собираются заранее, а не через три года.
Полнота согласий
Нотариальное согласие супруга и согласие сособственников. Отсутствующее согласие — готовое основание иска у того, кто его не давал.
Чистота безвозмездности
Расписки, переводы, переписка о деньгах или об уходе. Любой такой след превращает дарение в другую сделку.
Точность описания объекта
Кадастровый номер, площадь, размер доли. Неопределённость предмета — самостоятельное основание считать договор незаключённым.
Отсутствие долгов у дарителя
Дарение на фоне взыскания или банкротства оспаривается легче всего, и мотив «подарил сыну» суд не убеждает.
Скорость регистрации
Между удостоверением и записью в ЕГРН собственником остаётся даритель. Чем длиннее этот промежуток, тем больше может случиться.
Правильно выбранная конструкция
Дарение, рента, завещание или продажа — выбор делается до нотариуса. Переиграть его потом дороже, чем сделать сразу.
Показать всеСвернуть
Чем заканчивается оформление дарения
Отказ регистратора — не катастрофа, а отложенная сделка
- Договор удостоверен и право зарегистрировано. Обычный исход: одаряемый получает выписку из ЕГРН, где собственник — он.
- Нотариус отказал в удостоверении. Чаще всего из-за запрета статьи 575 ГК РФ, отсутствия согласия супруга или сомнений в дееспособности дарителя. Исправимо, если понятно, что именно чинить.
- Регистрация приостановлена. Не хватает документа, не сходятся сведения об объекте, есть запрет на регистрационные действия. Приостановление снимается, отказ — обжалуется.
- Договор заключён, но право не переходит. Вторая сторона уклоняется. Суд выносит решение о регистрации, а уклонившийся возмещает убытки от задержки — статья 165 ГК РФ.
Показать всеСвернуть
- Дарение отменено судом. По основаниям статьи 578 ГК РФ. Одаряемый обязан вернуть подаренное, если вещь сохранилась в натуре.
- Сделка признана недействительной. По иску супруга, сособственника, наследников или кредитора. Запись в реестре аннулируется, объект возвращается дарителю или в его наследственную массу.
Как это выглядит на практике
Три сюжета, что кочуют из дела в дело
Дарственная вместо ренты
Пожилая женщина подарила квартиру знакомой за обещание ухода. Уход прекратился через полгода. По правилам о дарении вернуть жильё почти нечем: отмена дарения возможна лишь по основаниям статьи 578 ГК РФ, а неисполнение обещаний в этот перечень не входит.
Согласие супруга «потом»
Муж подарил брату долю в квартире, купленной в браке, а согласие жены не оформил. Сделка оспорена, запись аннулирована, брат остался без доли, а деньги на нотариуса и пошлину никто не вернул.
Договор подписан, реестр молчит
Стороны удостоверили договор и разъехались, документы на регистрацию так и не подали. Через год даритель умер, и квартира вошла в наследственную массу: право переходит записью в ЕГРН, а не подписью.
Ошибки, которые видно чаще всего
Каждая из них стоит либо сделки, либо квартиры
- Оформлять дарением то, что дарением не является Деньги по расписке или обещание ухода делают сделку притворной, и она ничтожна целиком.
- Дарить с условием «после моей смерти» Такой договор ничтожен. Нужен не он, а завещание у нотариуса.
- Не брать согласие супруга Сделка с общим имуществом без нотариального согласия оспаривается тем, чьё согласие не получено.
- Описывать объект «квартира по адресу» Без кадастрового номера, площади и размера доли предмет не определён, а договор считается незаключённым.
- Подписать и не подать документы на регистрацию До записи в ЕГРН собственником остаётся даритель со всеми своими долгами и наследниками.
- Выдать общую доверенность на дарение Доверенность без указания одаряемого и предмета ничтожна, а сделка по ней — недействительна.
- Забыть про налог Одаряемый не из числа близких родственников платит НДФЛ с кадастровой стоимости, и инспекция посчитает его сама, если декларации не будет.
Что можно требовать деньгами
Дарение безвозмездно, но убытки вокруг него взыскиваются
- Убытки от задержки регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или от государственной регистрации сделки, возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой — пункт 3 статьи 165 ГК РФ.
- Реальный ущерб от отказа принять дар. Если договор дарения заключён в письменной форме и одаряемый от дара отказался, даритель вправе требовать возмещения реального ущерба — пункт 3 статьи 573 ГК РФ.
- Вред от недостатков подаренной вещи. Вред жизни, здоровью или имуществу одаряемого, причинённый недостатками подаренной вещи, возмещается по правилам о деликтной ответственности, если недостатки возникли до передачи, не относятся к явным, а даритель о них знал и не предупредил — статья 580 ГК РФ.
- Возврат подаренного в натуре. При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены — пункт 5 статьи 578 ГК РФ.
Показать всеСвернуть
- Морального вреда за сорванное дарение не взыскивают: спор здесь имущественный.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Первый вопрос, который я задаю по дарению, звучит не «какие документы», а «что вы получаете взамен». Если ответ «ничего» — это дарение, и дальше всё просто. Если ответ «он будет за мной ухаживать», «он отдаст деньги позже», «он пропишет меня обратно» — это не дарение, и оформлять его дарением значит закладывать под сделку мину.
Второе, о чём предупреждаю пожилых дарителей: подаренная квартира перестаёт быть вашей в день записи в реестре, а не в день вашей смерти. Право пользования, если оно вам нужно, должно быть прямо записано в договоре. Устное «конечно, живи сколько хочешь» в суде стоит ровно ноль.
Третье — про наследников. Иски об оспаривании дарственной почти всегда строятся на состоянии дарителя: возраст, лекарства, диагнозы, посмертная экспертиза. Защититься от этого можно только заранее, справкой на день сделки. Через три года собирать доказательства будет некому.
И то, что говорю честно в ущерб себе: если вы дарите свою добрачную квартиру взрослой дочери, обременений нет и спорить некому — никакой юрист вам не нужен. Идите к нотариусу, он сам составит договор и сам подаст его на регистрацию. Платить за сопровождение простой семейной сделки незачем.
Что я беру на себя
Состав работы по оформлению дарения недвижимости
- Выбор конструкции сделки Дарение, продажа, рента или завещание — решаем до того, как вы заплатили нотариальный тариф.
- Проверка объекта и дарителя ЕГРН, обременения, аресты, исполнительные производства, брачный статус. Всё, из-за чего сделка может не состояться или быть оспорена.
- Сбор согласий Согласие супруга, сособственников, органа опеки — в правильной форме и до подписания, а не в день визита.
- Договор под ваш случай Точный предмет, лица с сохранённым правом пользования, порядок передачи, отсутствие любых встречных обязанностей.
- Защита от будущего иска Медицинское заключение на день сделки, фиксация обстоятельств подписания, устранение любых следов возмездности.
- Сопровождение у нотариуса и в реестре Согласование проекта с нотариусом, контроль подачи документов на регистрацию и получение выписки из ЕГРН.
- Налоговая часть Разбираю, возникает ли НДФЛ, и на чём основано освобождение, если стороны — близкие родственники.
- Судебная часть Регистрация перехода права при уклонении, отмена дарения, оспаривание чужой дарственной, защита одаряемого от иска наследников.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Оформление дарения недвижимости
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Оформить дарение самому или с адвокатом
Признак простой — есть ли кто-то, кому эта сделка невыгодна
Справитесь сами
Спорить не с кем, и нотариус закроет всё остальное:
- объект добрачный или единоличный, согласия супруга не требуется
- одаряемый — близкий родственник, налога не возникает
- обременений, арестов и долгов у дарителя нет
- взамен даритель не получает ничего и ни о чём не договаривался
Нотариус сам составит договор, удостоверит его и направит документы на регистрацию. Отдельная консультация юриста здесь не нужна.
Нужен адвокат
Сделку есть кому оспорить или уже оспаривают:
- даритель пожилой, тяжело болен или принимает сильные препаратыст. 177 ГК
- объект куплен в браке либо находится в совместной собственностист. 35 СК
- у дарителя есть долги, исполнительные производства или признаки банкротства
- в отношениях сторон есть деньги, уход или иные встречные обязанностист. 572 ГК
- вторая сторона уклоняется от удостоверения или регистрациист. 165 ГК
- дарственную уже оспаривают наследники или кредитор
Правило простое: если у сделки есть проигравший — второй супруг, сособственник, наследник или кредитор, — её надо готовить как будущее судебное дело. Сверьте свою ситуацию с разделом выше — «Когда при дарении недвижимости нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Сделки с недвижимостью
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Расторжение договора купли-продажи недвижимости через судПризнание судом сделки с недвижимостью недействительной: основания и срок исковой давностиПризнание договора с недвижимостью незаключённым и возврат имуществаРасторжение договора пожизненной ренты с иждивением по требованию получателяЮридическое сопровождение выкупа нежилого помещения у собственникаПризнание торгов по продаже недвижимости недействительнымиСопровождение сделки купли-продажи квартиры и другой недвижимостиОбязание передать объект недвижимости по договору и подписать передаточный актСопровождение покупки недвижимости на торгах по продаже имущества должникаАнализ юридической чистоты объекта недвижимости перед сделкой купли-продажиПонуждение к заключению основного договора купли-продажи жилья
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего про дарение недвижимости
Можно ли оформить дарение недвижимости без нотариуса?
Нет. Договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению — пункт 3 статьи 574 ГК РФ. Договор в простой письменной форме в МФЦ не примут.
Сколько стоит оформление дарения у нотариуса?
Федеральная часть тарифа — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; к ней прибавляется региональная часть, своя в каждом субъекте. Согласие супруга оплачивается отдельно.
Какая госпошлина за регистрацию перехода права?
Для физического лица — 4000 рублей, если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 000 000 рублей. При более дорогом объекте — 0,02 процента кадастровой стоимости, но не менее 0,02 процента цены сделки и не более 500 000 рублей.
Платит ли одаряемый налог?
Близкие родственники и члены семьи по Семейному кодексу освобождены — пункт 18.1 статьи 217 НК РФ. Остальные платят НДФЛ, причём доход принимается равным кадастровой стоимости объекта.
Показать всеСвернуть
Сколько идёт регистрация?
По нотариально удостоверенной сделке — три рабочих дня, а если документы поступили в электронной форме, один рабочий день, следующий за днём поступления. Через МФЦ по такой сделке — пять рабочих дней.
Чем дарение отличается от договора купли-продажи?
Безвозмездностью. По ДКП продавец получает цену, по дарению даритель не получает ничего. Если под видом дарения передаются деньги, сделка притворна, и применяются правила о продаже.
Что делать, если вторая сторона не идёт регистрировать сделку?
Обращаться в суд: при уклонении от регистрации суд выносит решение о регистрации сделки, а уклонившаяся сторона возмещает убытки от задержки. Срок — один год.
Не откладывайте защиту