Форма и содержание
Письменный договор, подписанный обеими сторонами, с данными о жилье: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без этого договор ничтожен или незаключён.
Понуждение к заключению основного договора купли-продажи жилья
Готовлю иск о понуждении к заключению договора купли-продажи жилья, если продавец по предварительному договору отказался заключать основной. Проверяю, действителен ли предварительный договор, считаю шестимесячный срок и направляю продавцу проект основного договора.
Можно ли заставить продавца продать жильё
Да, если предварительный договор письменный, с данными о квартире и сроком, а продавец уклоняется. Иск о понуждении подаётся в течение шести месяцев после срока заключения основного договора (п. 5 ст. 429 ГК). Договор заключается по решению суда.
Когда нужен адвокат по предварительному договору
Ситуации, где сроки и формулировки решают исход
- Продавец отказался от сделкиПредварительный договор подписан, а продавец отказался заключать основной. Нужно успеть направить ему предложение до окончания срока и подать иск в течение шести месяцев.п. 5, 6 ст. 429 ГК
- Истёк срок предварительного договораЕсли до окончания срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательство прекращается.п. 6 ст. 429 ГК
- Уплачена вся цена или большая частьТакой «предварительный» договор суд квалифицирует как куплю-продажу с предоплатой — и защита другая: требование передать квартиру и зарегистрировать переход права.п. 23 Постановления Пленума ВС № 49
- Внесён задатокЕсли за срыв сделки отвечает продавец, получивший задаток, он возвращает двойную сумму задатка и убытки сверх неё.п. 2 ст. 381 ГК
- Договор без точного описания квартирыЕсли по договору нельзя установить, какая именно квартира продаётся, основной договор не заключат даже через суд.ст. 554 ГК
- Разногласия по условиямСтороны не сошлись в цене отдельных вещей, порядке расчётов, сроке выселения. Спорные условия определяет суд.п. 5 ст. 429 ГК
Если продавец готов подписать основной договор и спор только о дате сделки, адвокат не нужен: договоритесь о новой дате письменно до истечения срока.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Понуждение к заключению основного договора купли-продажи жилья
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Три вопроса: действителен ли договор, соблюдены ли сроки, уклоняется ли сторона
Срок заключения основного договора
Указан в договоре или равен году. Именно от его окончания считаются шесть месяцев на иск.
Предложение заключить договор
Направлено ли до окончания срока. Без него обязательство прекращается.
Показать всёСкрыть
Уклонение
Отказ, молчание, неявка на сделку, продажа третьему лицу. Доказывается перепиской, телеграммами, свидетелями.
Квалификация договора
Если уплачена цена или её существенная часть, это купля-продажа с предоплатой, а не предварительный договор.
Условия основного договора
Если стороны спорят о порядке расчётов, сроке освобождения квартиры, судьбе мебели, суд определяет эти условия в решении и указывает момент, с которого договор считается заключённым.
Обеспечение задатком и неустойкой
Предварительный договор может быть обеспечен задатком и неустойкой за уклонение. Если они предусмотрены, их взыскивают наряду с понуждением или вместо него.
Чего в этом споре нет
Понуждения, если квартира уже продана и зарегистрирована за третьим лицом: тогда остаются убытки и двойной задаток.
Кто вправе требовать заключения основного договора
Право — у стороны предварительного договора
| Кто | Что вправе требовать | Норма |
|---|---|---|
| Покупатель по предварительному договору | Понуждения продавца к заключению основного договора на условиях предварительного, возмещения убытков от уклонения | п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК |
| Продавец по предварительному договору | Понуждения покупателя к заключению основного договора, если тот уклоняется | п. 5 ст. 429 ГК |
| Покупатель, уплативший цену или её существенную часть | Передачи жилья и регистрации перехода права — договор считается куплей-продажей с предоплатой | п. 23 Постановления Пленума ВС № 49, ст. 551 ГК |
| Сторона, внёсшая задаток | Двойной суммы задатка и убытков, если за неисполнение отвечает получившая задаток сторона | п. 2 ст. 381 ГК |
| Покупатель, которому продавец уклоняется от регистрации | Решения суда о государственной регистрации перехода права собственности | п. 3 ст. 551 ГК |
| Представитель по доверенности | Подать иск и вести дело от имени стороны | ст. 54 ГПК |
| Сторона, получившая протокол разногласий | Передать разногласия по условиям основного договора на рассмотрение суда | п. 1, 2 ст. 445 ГК |
| Продавец, у которого остался задаток | Удержать задаток, если за неисполнение отвечает покупатель, давший задаток | п. 2 ст. 381 ГК |
Предварительный договор купли-продажи: что он даёт и чего не даёт
Коротко для тех, у кого продавец отказался
Предварительный договор — это обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, согласованных заранее (п. 1 ст. 429 ГК). Сам по себе он не переносит право собственности на квартиру и не требует государственной регистрации. Если продавец отказался, закон не позволяет просто «забрать квартиру», но позволяет понудить его заключить основной договор через суд.
Главные условия, без которых иск невозможен. Предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и основной: для жилья — письменно, одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК); устный или перепиской — ничтожен. В нём должны быть данные, позволяющие определить квартиру или дом (ст. 554 ГК). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий само по себе не делает его незаключённым: недостающие условия согласуются при заключении основного договора, а при разногласиях их устанавливает суд (п. 25 Постановления Пленума ВС № 49).
Истёк срок предварительного договора купли-продажи — что это значит? Если срок в договоре не указан, основной договор заключается в течение года. Если до окончания срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательство прекращается (п. 6 ст. 429 ГК). Если предложение было направлено, а продавец уклонился, у покупателя есть шесть месяцев на иск по предварительному договору купли-продажи. Переговоры этот срок не продлевают.
Отдельная ловушка — «предварительный» договор, по которому покупатель уже заплатил всю цену или её существенную часть. Верховный Суд разъяснил (п. 23 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49): такой договор — купля-продажа с условием о предварительной оплате, и правила ст. 429 к нему не применяются. Иск тогда другой — о передаче жилья и регистрации перехода права.
Что говорит закон об уклонении от основного договора
Шесть месяцев на иск
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Пункты 5 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Два срока работают вместе. До конца срока предварительного договора нужно направить предложение, а после — в шесть месяцев подать иск. Пропуск любого из них закрывает понуждение.
Что придётся доказать
Каждое — документом
- Заключение предварительного договора Подписанный экземпляр в письменной форме.
- Определённость предмета Данные, позволяющие установить квартиру или дом.
- Направление предложения до окончания срока Почтовая квитанция, опись вложения, уведомление о вручении проекта основного договора.
- Уклонение другой стороны Отказ, молчание, неявка к нотариусу или в МФЦ в назначенный день.
- Своевременность иска Иск подан в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства.
- Условия основного договора Проект, который вы предлагаете суду, — на условиях предварительного договора.
- Сколько уплачено Расписки и платёжные документы: от этого зависит, предварительный это договор или купля-продажа с предоплатой.
Порядок действий, если продавец отказался
От проверки договора до решения суда
- 1Проверка договораФорма, подписи, описание квартиры, цена, срок, условие о задатке, сколько уплачено. Отдельно — есть ли условие о задатке и неустойке.
- 2Расчёт сроковКогда истекает срок заключения основного договора; сколько осталось из шести месяцев на иск. Если срок не указан — год с даты подписания.
- 3Предложение заключить договорПроект основного договора продавцу — заказным письмом с описью и уведомлением до окончания срока. В письме — просьба подписать договор в конкретный день и место.
- 4Фиксация уклоненияОтказ, молчание, неявка на сделку — переписка, акт о неявке, свидетели. Если продавец не явился — составьте акт с участием свидетелей или нотариуса. Сохраните все сообщения продавца.
- 5Проверка квартирыВыписка ЕГРН: не продана ли, нет ли ареста или ипотеки. Выписку заказывайте перед подачей иска и перед заседанием.
- 6ИскИсковое заявление о понуждении с проектом основного договора; при необходимости — обеспечительные меры. Иск подаётся в районный суд; госпошлина — 3000 ₽.
- 7РассмотрениеСуд проверяет договор и сроки, определяет спорные условия основного договора. В решении суд указывает предмет, условия и момент заключения договора.
- 8РегистрацияПосле вступления решения в силу — передача квартиры и регистрация перехода права собственности в Росреестре. Если продавец и после решения уклоняется от регистрации, суд по требованию покупателя выносит решение о регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК).
До суда
Предложение заключить договор — обязательный шаг по существу
- Направить другой стороне предложение заключить основной договор до окончания срока — иначе обязательство прекращается — п. 6 ст. 429 ГК.
- Приложить проект основного договора на условиях предварительного.
- Отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением, продублировать сообщением.
- Сторона, для которой заключение обязательно, отвечает в тридцать дней — п. 1 ст. 445 ГК.
- Запросить выписку ЕГРН, чтобы знать, не продана ли квартира.
- Если продавец прислал протокол разногласий — ответить в тридцать дней о принятии или отклонении — п. 2 ст. 445 ГК.
- Если есть задаток — в предложении прямо указать, что за срыв сделки получивший задаток отвечает двойной суммой — п. 2 ст. 381 ГК.
- Если продавец не отвечает, повторить предложение по всем известным адресам, включая электронную почту из договора.
Переговоры и урегулирование разногласий не сдвигают начала шестимесячного срока (п. 27 Постановления Пленума ВС № 49).
Через суд: куда подавать и что писать
Иск о понуждении — гражданский спор
| Что | Как по предварительному договору | Норма |
|---|---|---|
| Форма обращения | Исковое заявление о понуждении к заключению основного договора купли-продажи | п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК |
| Какой суд | Районный суд: требование о понуждении к заключению договора не входит в перечень дел мирового судьи | ст. 23, 24 ГПК |
| Где | По месту жительства ответчика; если одновременно заявлены требования о правах на жильё — по месту нахождения квартиры или дома | ст. 28, 30 ГПК |
| Срок | Шесть месяцев с момента неисполнения обязательства | п. 5 ст. 429 ГК |
| Просительная часть | Обязать заключить договор на условиях, изложенных в проекте, который прикладывается к иску | п. 29 Постановления Пленума ВС № 49 |
| Обеспечение иска | Запрет регистрационных действий с квартирой до решения | ст. 139, 140 ГПК |
| Госпошлина | 3000 ₽ | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Результат | Договор считается заключённым с момента вступления решения в силу или с момента, указанного судом | п. 5 ст. 429 ГК |
| Альтернативные требования | Взыскание двойного задатка и убытков, если понуждение невозможно | п. 2 ст. 381, п. 4 ст. 445 ГК |
| Судебные расходы | Госпошлина и расходы на представителя — с проигравшей стороны | ст. 98, 100 ГПК |
| После решения | Договор считается заключённым с момента, указанного судом; если продавец затем уклоняется от регистрации перехода права, суд по требованию покупателя выносит решение о регистрации | п. 5 ст. 429, п. 3 ст. 551 ГК |
Если договор фактически является куплей-продажей с предоплатой, заявляется иск о передаче жилья и регистрации перехода права (ст. 551 ГК), а не о понуждении.
Какие документы нужны
Главное — договор и доказательства сроков
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Предварительный договор | Основание требования |
| Расписка или платёжные документы | Уплаченный задаток или аванс; сколько уплачено от цены |
| Предложение заключить основной договор | Доказывает, что обязательство не прекратилось |
| Почтовые квитанции и опись | Дата направления предложения |
| Переписка с продавцом | Отказ или уклонение |
| Выписка ЕГРН | Собственник, обременения, не продана ли квартира |
| Проект основного договора | Прикладывается к иску |
| Доверенность | Если иск подаёт представитель |
| Акт о неявке продавца | Фиксирует уклонение в назначенный день |
| Документы на квартиру от продавца | Если передавались: выписка, техпаспорт, согласие супруга |
| Выписка из банка о переводе денег | Если задаток или аванс переводили на карту |
Сохраните оригинал предварительного договора: копия без подписей в споре мало что стоит.
Сроки, суммы и последствия
Что закон даёт каждой стороне
| Что | Как | Норма |
|---|---|---|
| Срок заключения основного договора | Указанный в предварительном договоре, а если не указан — год | п. 4 ст. 429 ГК |
| Срок на иск о понуждении | Шесть месяцев с момента неисполнения обязательства | п. 5 ст. 429 ГК |
| Момент заключения основного договора | Вступление решения суда в силу или момент, указанный судом | п. 5 ст. 429 ГК |
| Убытки от уклонения | Сторона, необоснованно уклоняющаяся, возмещает убытки | п. 4 ст. 445 ГК |
| Задаток при вине получившего | Двойная сумма задатка и убытки с зачётом задатка | п. 2 ст. 381 ГК |
| Задаток при вине давшего | Остаётся у другой стороны | п. 2 ст. 381 ГК |
| Госпошлина за иск о понуждении | 3000 ₽ для физического лица | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Ответ на оферту в обязательном порядке | Тридцать дней со дня получения, если иное не согласовано | п. 1, 3 ст. 445 ГК |
| Неустойка за уклонение | Если предусмотрена предварительным договором | ст. 330 ГК; п. 26 Постановления Пленума ВС № 49 |
Если одновременно заявлено требование о передаче квартиры, госпошлина считается от цены иска как по имущественному требованию.
Сроки
Два срока, пропуск любого закрывает иск
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Заключение основного договора, если срок не указан | Год с момента заключения предварительного | По соглашению сторон | п. 4 ст. 429 ГК |
| Направление предложения заключить договор | До окончания срока заключения основного договора | Нет | п. 6 ст. 429 ГК |
| Иск о понуждении | Шесть месяцев с момента неисполнения обязательства | Нет | п. 5 ст. 429 ГК |
| Ответ на оферту | Тридцать дней | Иной срок по договору | п. 1, 3 ст. 445 ГК |
Шестимесячный срок специальный; ведение переговоров не меняет момент начала его течения.
С чем приходят по предварительным договорам
Найдите свою ситуацию
Предварительный договор купли-продажи: продавец отказался
Проверяю договор и сроки, направляю продавцу проект основного договора, готовлю иск о понуждении.
Истёк срок предварительного договора купли-продажи
Выясняю, направлялось ли предложение до окончания срока, и есть ли ещё шесть месяцев на иск.
Исковое заявление по предварительному договору купли-продажи
Готовлю иск с проектом основного договора в просительной части: суд определяет его условия в решении.
Показать всеСвернуть
Уплачена полная цена
Переквалифицирую требования: передача квартиры и регистрация перехода права вместо понуждения.
Продавец продал квартиру другому
Понуждение невозможно; требую двойной задаток и убытки.
Покупатель отказался
Защищаю продавца: понуждение покупателя или удержание задатка.
Разногласия по условиям сделки
Готовлю протокол разногласий и передаю спор в суд, чтобы условия основного договора определило решение.
От чего зависит исход
Сроки и текст договора
Форма договора
Письменный документ, подписанный сторонами, — обязательное условие.
Определённость квартиры
Адрес, кадастровый номер, площадь — без них договор незаключён.
Направленное предложение
Без него до окончания срока обязательство прекращается.
Показать всеСвернуть
Шесть месяцев на иск
Срок специальный и короткий; переговоры его не продлевают.
Сколько уплачено
Полная или существенная оплата меняет квалификацию договора.
Судьба квартиры
Если право уже перешло к третьему лицу, понуждать не к чему.
Обременения
Ипотека, арест, прописанные лица влияют на условия основного договора.
Предусмотрен ли задаток
Условие о задатке в договоре даёт право на двойную сумму, если сделку сорвал продавец. Без него уплаченное — аванс.
Качество проекта основного договора
Суд определяет условия договора в резолютивной части; продуманный проект облегчает эту работу и сокращает спор.
Действия сторон в пределах срока
Переписка, назначенные даты сделки, запросы документов показывают, кто стремился заключить договор, а кто уклонялся.
Чем может закончиться дело
Исход определяют сроки и квалификация договора
Суд не может заставить продать квартиру, которой у продавца уже нет, но может обязать заключить договор, если всё соблюдено.
- Решение суда о понуждении и основной договор на условиях, указанных в решении.
- Регистрация перехода права на основании решения суда.
- Взыскание двойной суммы задатка и убытков, если понуждение невозможно.
- Мировое соглашение о подписании основного договора или о выплате компенсации.
Показать всеСвернуть
- Отказ, если пропущен шестимесячный срок, не направлено предложение или договор ничтожен.
Как это выглядит на практике
Три сюжета, которые повторяются чаще прочих
Переговоры вместо предложения
Стороны до последнего дня переписывались о цене мебели, формального предложения заключить договор никто не направил. После окончания срока обязательство прекратилось — остался только вопрос о задатке.
Полная оплата по «предварительному»
Покупатель перечислил всю цену, продавец отказался выходить на сделку. Суд квалифицировал договор как куплю-продажу с предоплатой, и спор пошёл о передаче квартиры и регистрации перехода права.
Семь месяцев после срока
Иск подан через семь месяцев после срока заключения основного договора. Шестимесячный срок пропущен, понуждение невозможно; переговоры его не продлевают.
Ошибки, которые видно чаще всего
Почти все — про сроки
- Ждать до последнего Если не направить предложение до окончания срока, обязательство прекращается.
- Надеяться на переговоры Они не продлевают шесть месяцев на иск.
- Заключать предварительный договор устно Он ничтожен.
- Не описать квартиру Без данных о жилье договор незаключён.
- Называть аванс задатком без оговорки Если в договоре нет условия о задатке, двойной суммы не будет.
- Не проверить ЕГРН Квартира может быть уже продана или под арестом.
Что ещё можно потребовать
Если понуждение невозможно или недостаточно
Уклонение от основного договора стоит уклоняющейся стороне денег.
- Убытки, причинённые необоснованным уклонением от заключения договора, — п. 4 ст. 445 ГК.
- Двойная сумма задатка, если за срыв сделки отвечает получивший задаток, — п. 2 ст. 381 ГК.
- Убытки сверх задатка с зачётом его суммы — п. 2 ст. 381 ГК.
- Неустойка за уклонение от заключения основного договора, если она предусмотрена предварительным договором.
Показать всеСвернуть
- Возврат аванса, если договор прекратился и задатком платёж не был.
- Судебные расходы, включая госпошлину и расходы на представителя.
- Возврат задатка, если обязательство прекратилось по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения — п. 1 ст. 381 ГК.
- Возмещение расходов на подготовку сделки — оценку, проверку квартиры, услуги нотариуса — как убытков от уклонения.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
В этих делах почти всегда решают не доводы, а даты. Когда истекает срок предварительного договора, направлено ли предложение, когда подан иск.
Поэтому первое, что я делаю, — считаю сроки и, если время ещё есть, сразу направляю продавцу проект основного договора: это закрывает п. 6 ст. 429.
Если вы уже заплатили почти всю цену, не называйте это предварительным договором и в иске: требования будут другими, и они для вас сильнее.
Что я беру на себя
Работа по понуждению к заключению договора
- Анализ договора Проверяю форму, предмет, срок, условия о задатке и квалификацию.
- Расчёт сроков Определяю, сколько времени осталось на предложение и на иск.
- Предложение продавцу Готовлю и направляю проект основного договора.
- Исковое заявление Готовлю иск с проектом основного договора и ходатайством об обеспечении.
- Суд и регистрация Представляю вас в суде и сопровождаю регистрацию по решению.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Понуждение к заключению основного договора купли-продажи жилья
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Действовать самому или с адвокатом
Решают сроки и позиция продавца
Справитесь сами
Спора нет:
- продавец согласен подписать основной договор
- сроки не истекли
- квартира свободна от обременений
Достаточно согласовать дату сделки письменно.
Нужен адвокат
Есть спор:
- продавец отказался
- срок предварительного договора истекает
- уплачена значительная часть цены
- внесён задаток
- квартира продаётся другому
Если продавец готов выйти на сделку — достаточно договориться о дате. Отказ, молчание, продажа другому и пропуск сроков — задача для юриста.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Сделки с недвижимостью
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Расторжение договора купли-продажи недвижимости через судПризнание судом сделки с недвижимостью недействительной: основания и срок исковой давностиПризнание договора с недвижимостью незаключённым и возврат имуществаРасторжение договора пожизненной ренты с иждивением по требованию получателя
Показать все услуги темыСвернуть
Оформление договора дарения квартиры или доли в недвижимостиЮридическое сопровождение выкупа нежилого помещения у собственникаПризнание торгов по продаже недвижимости недействительнымиСопровождение сделки купли-продажи квартиры и другой недвижимостиОбязание передать объект недвижимости по договору и подписать передаточный актСопровождение покупки недвижимости на торгах по продаже имущества должникаАнализ юридической чистоты объекта недвижимости перед сделкой купли-продажи
Частые вопросы
Что спрашивают о предварительных договорах
Предварительный договор купли-продажи: продавец отказался — что делать?
Направить ему предложение заключить основной договор до окончания срока, а при отказе — в течение шести месяцев подать иск о понуждении.
Истёк срок предварительного договора купли-продажи — всё потеряно?
Если предложение было направлено до окончания срока — нет, есть шесть месяцев на иск. Если нет — обязательство прекратилось, остаются задаток и убытки.
Что писать в исковом заявлении по предварительному договору купли-продажи?
Факты заключения, направления предложения и уклонения, требование обязать заключить договор на условиях приложенного проекта.
Нужно ли регистрировать предварительный договор?
Нет, он государственной регистрации не подлежит — п. 24 Постановления Пленума ВС № 49.
Показать всеСвернуть
Что если продавец уже продал квартиру?
Понуждение невозможно; можно требовать двойной задаток и убытки.
Если я заплатил всю цену?
Это купля-продажа с предоплатой: требуйте передачи квартиры и регистрации перехода права.
Не откладывайте защиту