Доступ в помещение
Должна быть исключена возможность доступа через помещения, обеспечивающие доступ к жилым. Отсутствие технической возможности оборудовать отдельный вход — самостоятельное основание не допустить перевод.
Перевод жилого помещения в нежилое: условия, документы и сроки согласования
Веду перевод жилого помещения в нежилое — от проверки условий до оспаривания отказа. Проверяю отдельный вход, этаж, отсутствие проживающих и обременений, готовлю протокол общего собрания и согласия владельцев примыкающих помещений, которых Жилищный кодекс требует с 2019 года.
Когда перевод возможен
Когда выполнены все условия ст. 22 ЖК РФ: отдельный доступ без использования подъезда, расположение на первом этаже или над нежилыми помещениями, отсутствие постоянного проживания и обременений, а также получены протокол общего собрания и согласие собственников примыкающих помещений.
В каких случаях нужен адвокат
Определяющее — какое из условий статьи 22 под вопросом
- Отказ администрации полученПеречень оснований отказа закрыт, и решение обязано содержать ссылку на конкретное нарушение. Обжалуется в судебном порядке прямо по указанию кодекса.ч. 3 ст. 24 ЖК
- Общее собрание не набрало голосовКворум по такому вопросу особый: при нескольких подъездах нужно ещё и большинство голосов собственников того подъезда, где расположено помещение.ч. 1.2 ст. 46 ЖК
- Сосед отказывается дать согласиеСогласие каждого собственника примыкающего помещения — обязательное приложение к заявлению. Его отсутствие делает перевод невозможным.п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК
- Спор о том, какие помещения примыкающиеЗакон называет ими помещения с общей стеной либо расположенные непосредственно над или под переводимым.ч. 2.2 ст. 23 ЖК
- Под квартирой находится жильёТогда перевод не допускается вовсе: выше первого этажа он возможен, только если помещения непосредственно под квартирой нежилые.ч. 3 ст. 22 ЖК
- В квартире кто-то зарегистрированИспользование помещения как места постоянного проживания — прямое препятствие. Вопрос решается до подачи документов.
- Перевод уже состоялся, и его оспариваютСоседи вправе оспаривать решение о переводе и решение общего собрания. Здесь работа идёт на стороне владельца помещения.
- Обратная задачаЕсли нежилое помещение нужно сделать жилым, действуют другие условия и другой набор документов.
Проверять выполнимость условий имеет смысл до расходов на проект: отказ по ст. 24 ЖК РФ возвращает заявителя к началу, а деньги на проектирование уже потрачены.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Перевод жилого помещения в нежилое
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется по такому делу
Шесть условий, и каждое из них самостоятельное препятствие
Расположение по этажам
Квартира на первом этаже переводится; выше первого — только если помещения непосредственно под ней не являются жилыми. Это правило действует безусловно.
Проживание в помещении
Перевод не допускается, если помещение используется собственником или иным гражданином как место постоянного проживания либо является частью жилого помещения.
Обременения права
Если право собственности обременено правами каких-либо лиц — залогом, наймом, правом пользования, — перевод не допускается.
Решение общего собрания
Проверяются кворум по ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ, наличие вопроса в повестке и порядок уведомления собственников. Отмена решения собрания разрушает основание перевода.
Согласия примыкающих собственников
Форма произвольная, но содержание задано законом: фамилия, имя и отчество либо наименование собственника, паспортные данные, номер помещения, реквизиты документов о праве.
Кто участвует в переводе и с какими правами
Заявитель один, а согласий требуется несколько
| Кто | Роль и права | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения | Единственный, кто вправе подать заявление о переводе; при долевой собственности заявление подают все сособственники совместно | ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Уполномоченное собственником лицо | Вправе подать документы и получить решение; полномочия подтверждаются доверенностью | ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Общее собрание собственников | Принимает решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое — без протокола заявление неполно | п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК |
| Собственники примыкающих помещений | Каждый даёт письменное согласие в произвольной форме с указанием своих данных и реквизитов документов о праве | ч. 2.2 ст. 23 ЖК |
| Орган местного самоуправления | Принимает решение о переводе или об отказе в срок не более сорока пяти дней со дня представления документов | ч. 1, 4 ст. 23 ЖК |
| Собственники соседних помещений | Информируются органом о принятом решении и вправе оспорить его, а также решение общего собрания | ч. 5 ст. 23 ЖК |
| Наниматель по договору социального найма | Заявителем быть не может: перевод инициирует собственник помещения | ч. 2 ст. 23 ЖК |
О чём эта страница
Закон о переводе жилого помещения в нежилое переписан в 2019 году
Жилищный кодекс о переводе жилого помещения в нежилое — это три статьи: 22 про условия, 23 про порядок, 24 про отказ. Прочитать их стоит раньше, чем звонить проектировщику, потому что условия сформулированы как запреты, и обойти их нельзя ни проектом, ни договорённостью с администрацией.
Главное изменение внесено Федеральным законом от 29 мая 2019 года № 116-ФЗ. До него достаточно было технической возможности оборудовать отдельный вход. Теперь, во-первых, в помещении после перевода должна быть исключена возможность доступа через помещения, обеспечивающие доступ к жилым помещениям, — то есть через подъезд ходить нельзя даже теоретически. Во-вторых, к заявлению добавились два новых документа: протокол общего собрания с решением о согласии на перевод и письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений.
Примыкающими закон называет помещения, имеющие с переводимым общую стену либо расположенные непосредственно над ним или под ним. Это определение стоит применить к своей квартире буквально и заранее: соседи сверху, снизу и по обеим сторонам — все, и каждый должен подписать согласие. Одного отказавшегося достаточно, чтобы перевод стал невозможен.
Судебная практика по переводу жилого помещения в нежилое складывается вокруг двух узлов: оспаривание отказа органа и оспаривание решения общего собрания. Спор о самом отказе идёт по административным правилам; спор о собрании — по жилищным, и там проверяются кворум, повестка и порядок уведомления. Незаконным перевод признают чаще всего именно через второй путь: решение собрания отменяется, и основание для перевода отпадает.
Что говорит закон
Условия сформулированы через запрет — читать нужно от обратного
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.Части 2 и 3 статьи 22 ЖК РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Второй абзац части 2 — самый жёсткий в этой статье. Он требует не просто оборудовать отдельный вход, а ИСКЛЮЧИТЬ возможность доступа через подъезд. Значит, дверь из будущего магазина в подъезд подлежит закладке, а не просто закрытию на ключ, и проект должен это показывать. Именно на этом абзаце разбивается большинство замыслов с «двумя входами».
Что нужно доказать
Четыре обстоятельства, без которых заявление не пройдёт
- Право на помещение выписка из ЕГРН либо правоустанавливающие документы; при зарегистрированном праве орган запрашивает их сам.
- Соблюдение условий статьи 22 этаж, назначение помещений под квартирой, отсутствие проживания и обременений — проверяется по документам и справкам.
- Согласие дома протокол общего собрания с решением о согласии, принятым при кворуме по ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.
- Согласие примыкающих собственников письменные согласия по числу помещений, имеющих общую стену либо расположенных непосредственно над и под переводимым.
Порядок: что происходит в деле
Девять шагов, и суд появляется только на седьмом
- 1Проверка условий статьи 22Этаж, назначение помещений под квартирой, обременения по выписке из ЕГРН, сведения о проживающих. Здесь становится ясно, возможен ли перевод в принципе.
- 2Круг примыкающих помещенийОпределяются помещения с общей стеной и расположенные непосредственно над и под переводимым. Составляется поимённый список собственников.
- 3Подготовка проектаПроект переустройства и перепланировки, показывающий устройство отдельного входа и исключение доступа через подъезд.
- 4Общее собрание собственниковВопрос о согласии на перевод включается в повестку, собрание проводится и оформляется протоколом с подсчётом по правилу ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.
- 5Сбор согласий соседейКаждое согласие оформляется письменно с указанием сведений, названных в ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.
- 6Подача заявленияДокументы подаются в орган местного самоуправления или через многофункциональный центр; заявителю выдаётся расписка с перечнем и датой.
- 7Решение органаРешение принимается не позднее сорока пяти дней. При отказе проверяется, назван ли пункт ч. 1 ст. 24 ЖК РФ и есть ли ссылка на конкретное нарушение.
- 8Судебный этапАдминистративный иск о признании отказа незаконным и об обязании рассмотреть заявление повторно. Незаконный перевод, наоборот, оспаривается через решение собрания или решение органа.
- 9Завершение переводаПосле работ — уведомление о завершении, акт приёмочной комиссии, технический план и внесение изменений в сведения ЕГРН о назначении помещения.
Что делать до суда
Почти вся работа по переводу — досудебная
- Заказать выписки из ЕГРН на своё помещение и на помещения, расположенные непосредственно под ним: их назначение решает вопрос об этажности.
- Проверить обременения права: залог, наём, зарегистрированное право пользования делают перевод недопустимым.
- Снять с регистрационного учёта проживающих и подтвердить, что помещение не используется как место постоянного проживания.
- Составить список примыкающих помещений по признаку общей стены и расположения над и под переводимым.
- Провести общее собрание собственников с вопросом о согласии на перевод и оформить протокол с подсчётом голосов по подъезду.
- Собрать письменные согласия собственников примыкающих помещений с полным набором сведений по ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.
- Заказать проект переустройства и перепланировки у организации с допуском и проверить, что он исключает доступ через подъезд.
Обязательного досудебного порядка по спору об отказе нет. Но собрать доказательства выполнения условий ст. 22 ЖК РФ придётся до подачи заявления в орган: суд проверяет законность отказа по тем документам, которые были у органа.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Дел два — об отказе и о законности состоявшегося перевода
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Оспаривание отказа | Административное исковое заявление по главе 22 КАС РФ: оспаривается решение органа местного самоуправления | ч. 1 ст. 218 КАС |
| Какой суд по отказу | Районный суд по месту нахождения органа либо по месту жительства гражданина | ч. 3 ст. 24 КАС |
| Срок по отказу | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав | ч. 1 ст. 219 КАС |
| Оспаривание решения собрания | Гражданский иск собственника, не участвовавшего в голосовании или голосовавшего против | ч. 6 ст. 46 ЖК |
| Срок по решению собрания | Шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении | ч. 6 ст. 46 ЖК |
| Где подавать иск о правах на помещение | По месту нахождения помещения: исключительная подсудность | ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Бремя доказывания по отказу | Законность решения и наличие полномочий доказывает орган | ч. 11 ст. 226 КАС |
| Что может решить суд | Признать отказ незаконным и обязать рассмотреть заявление повторно; решение о переводе принимает орган | п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС |
| Пошлина | 3000 рублей для физического лица по обоим требованиям неимущественного характера | ст. 333.19 НК |
Если помещение уже используется как нежилое без завершённого перевода, к спору добавляется требование о приведении помещения в прежнее состояние и о запрете использования не по назначению.
На какой стадии ваше дело — Перевод жилого помещения в нежилое
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Перечень закрыт: сверх него орган требовать не вправе
| Документ | Кто представляет | Норма |
|---|---|---|
| Заявление о переводе помещения | Заявитель | п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Правоустанавливающие документы | Заявитель либо орган по запросу, если право зарегистрировано в ЕГРН | п. 2 ч. 2, ч. 2.1 ст. 23 ЖК |
| План помещения с техническим описанием | Для жилого помещения — технический паспорт; может быть запрошен органом | п. 3 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Поэтажный план дома | Запрашивается органом, если не представлен по инициативе заявителя | п. 4 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Проект переустройства и перепланировки | Заявитель — если работы нужны для использования помещения как нежилого | п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Протокол общего собрания | Заявитель: решение собственников о согласии на перевод | п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Согласие примыкающих собственников | Заявитель: письменное согласие каждого владельца | п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК |
| Расписка о приёме документов | Выдаётся органом или многофункциональным центром с перечнем и датой | ч. 3 ст. 23 ЖК |
Орган не вправе требовать других документов, кроме перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ; сведения из части 2.1 он обязан запрашивать самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Сроки, документы и суммы
Все цифры здесь процедурные — считать выгоду будете отдельно
| Показатель | Значение | Норма |
|---|---|---|
| Срок принятия решения | Не позднее сорока пяти дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых лежит на заявителе | ч. 4 ст. 23 ЖК |
| Выдача документа о решении | Не позднее трёх рабочих дней со дня принятия решения; одновременно информируются собственники примыкающих помещений | ч. 5 ст. 23 ЖК |
| Выдача решения об отказе | Не позднее трёх рабочих дней со дня принятия; решение может быть обжаловано в судебном порядке | ч. 3 ст. 24 ЖК |
| Донесение документа по запросу | Пятнадцать рабочих дней со дня направления органом уведомления | п. 1.1 ч. 1 ст. 24 ЖК |
| Приёмочная комиссия | Акт утверждается в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления о завершении работ | ч. 9 ст. 23 ЖК |
| Кворум общего собрания | Большинство голосов участвующих и отдельно большинство голосов собственников подъезда, где находится помещение | ч. 1.2 ст. 46 ЖК |
| Пошлина по иску об отказе | 3000 рублей для физического лица по требованию о признании решения органа незаконным | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Момент окончания перевода | День внесения изменений в сведения ЕГРН о назначении помещения | ч. 7, 9 ст. 23 ЖК |
Стоимость проекта, кадастровых работ и устройства отдельного входа договорная и в кодексе не нормируется; сроки же выше — предельные, и их нарушение само по себе повод для обращения в суд.
Сроки
Опаснее всех здесь шестимесячный срок по решению собрания
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Решение о переводе или об отказе | 45 дней | От дня представления документов заявителем | ч. 4 ст. 23 ЖК |
| Выдача документа о решении | 3 рабочих дня | Со дня принятия решения | ч. 5 ст. 23 ЖК |
| Представление документа по уведомлению | 15 рабочих дней | Со дня направления уведомления | п. 1.1 ч. 1 ст. 24 ЖК |
| Утверждение акта приёмочной комиссии | Не более 30 дней | Со дня получения уведомления о завершении работ | ч. 9 ст. 23 ЖК |
| Оспаривание отказа органа | 3 месяца | Восстанавливается при уважительных причинах | ч. 1 ст. 219 КАС |
| Оспаривание решения общего собрания | 6 месяцев | Со дня, когда собственник узнал о решении | ч. 6 ст. 46 ЖК |
| Рассмотрение дела судом | 2 месяца | Со дня поступления заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС |
Сроки в этом деле разнонаправленные: одни ограничивают орган, другие — заявителя и соседей. Дольше всего живёт риск оспаривания решения общего собрания, потому что отсчёт ведётся от дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении.
Какие дела я веду
Разбор идёт по тому, на каком этапе возникла преграда
Проверка выполнимости до вложений
Разбор этажности, назначения помещений под квартирой, обременений и круга примыкающих собственников. Дешёвый этап, который экономит стоимость проекта.
Сопровождение общего собрания
Повестка, уведомление, подсчёт голосов по особому правилу ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ. Ошибка в кворуме делает протокол уязвимым на годы вперёд.
Сбор согласий примыкающих собственников
Определение круга помещений по признаку общей стены и расположения над и под, подготовка формы согласия с обязательным содержанием.
Оспаривание отказа органа
Основание отказа сверяется с закрытым перечнем ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; решение прямо названо кодексом обжалуемым в судебном порядке.
Защита состоявшегося перевода
Соседи оспаривают решение собрания или решение органа. Работа идёт на стороне владельца помещения и строится на процедуре, а не на удобстве магазина.
Перевод с переустройством
Если для использования помещения нужны работы, решение органа содержит требование об их проведении, а перевод завершается актом приёмочной комиссии и записью в ЕГРН.
Помещение в наёмном доме или под религиозные цели
Два прямых запрета: перевод жилого помещения в наёмном доме социального использования и перевод в целях осуществления религиозной деятельности не допускаются.
Показать всеСвернуть
От чего зависит исход
Пять обстоятельств, и три из них выясняются за один вечер
Что расположено под квартирой
Если под ней жильё, вопрос закрыт независимо от качества проекта и щедрости обещаний соседям. Проверяется по выписке из ЕГРН на нижние помещения.
Возможность отдельного входа
Не только техническая, но и юридическая: устройство входа обычно затрагивает общее имущество и часть придомового участка, а на это нужно согласие собственников.
Кворум общего собрания
При нескольких подъездах требуется двойное большинство — по дому и по подъезду, где расположено помещение. Ошибка здесь всплывает через месяцы, когда протокол оспорят.
Полнота согласий соседей
Пропущенный владелец примыкающего помещения означает неполный комплект документов, а значит законный отказ по п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Соответствие проекта
Несоответствие проекта переустройства и перепланировки требованиям законодательства — отдельное основание отказа, и спорить с ним приходится расчётами.
Регистрация проживающих
Помещение, используемое как место постоянного проживания, не переводится. Вопрос снимается до подачи документов, а не в переписке с органом.
Чем может закончиться дело
Исходов шесть, и половина из них наступает до суда
- Решение о переводе принято. Если работы не нужны, документ органа сам становится основанием для внесения изменений в ЕГРН, и перевод считается оконченным со дня такой записи.
- Перевод с условием проведения работ. Решение содержит требование о переустройстве и перечень иных работ; после их завершения утверждается акт приёмочной комиссии.
- Отказ по формальному основанию. Не хватило документа из обязанностей заявителя или бумаги поданы не в тот орган — устраняется и подаётся заново.
- Отказ по условиям статьи 22. Под квартирой жильё, нет возможности отдельного входа, есть обременение — такой отказ законен, и оспаривать его бесперспективно.
Показать всеСвернуть
- Отказ признан судом незаконным. Орган обязан рассмотреть заявление повторно; решение о переводе принимает он, а не суд.
- Перевод оспорен соседями. Отменяется решение общего собрания либо решение органа, и назначение помещения возвращается к жилому.
Как это выглядит на практике
Три положения, вокруг которых складывается практика
Второй вход вместо отдельного
Проект предусматривает новую дверь с улицы, а старая остаётся в подъезд «на всякий случай». Абзац второй ч. 2 ст. 22 ЖК РФ требует исключить возможность доступа через помещения, обеспечивающие доступ к жилым, и такой проект признаётся не соответствующим требованиям.
Протокол без подъездного большинства
Собрание прошло, большинство по дому набрано, а по подъезду голоса не считали. Решение отменяется по правилам главы 6 ЖК РФ, и вместе с ним отпадает основание перевода — даже если помещение уже используется под магазин.
Согласие соседа на словах
К заявлению прикладывают распечатку переписки или подпись без паспортных данных. Часть 2.2 ст. 23 ЖК РФ прямо перечисляет, что должно быть в согласии, и без этих сведений документ считается непредставленным.
Типичные ошибки
Первые три обходятся дороже всего
- Заказать проект до проверки этажности если под квартирой жильё, перевод не допускается ни при каком проекте.
- Оставить дверь в подъезд закон требует исключить возможность доступа через помещения, обеспечивающие доступ к жилым.
- Считать голоса собрания как обычно по вопросу перевода нужно и большинство по дому, и большинство по подъезду с переводимым помещением.
- Собрать согласия не у всех примыкающих примыкающими считаются и соседи по стене, и помещения непосредственно сверху и снизу.
- Оформить согласие запиской без данных содержание согласия задано законом, и без паспортных данных и реквизитов права документ неполон.
- Не снять с учёта проживающих использование помещения как места постоянного проживания исключает перевод.
- Открыть магазин до записи в ЕГРН перевод считается оконченным со дня внесения изменений о назначении помещения, а до этого использование не по назначению незаконно.
- Забыть про залог обременение права даже одним лицом делает перевод недопустимым.
Смежные требования
Перевод редко идёт одним требованием
- Оспаривание решения общего собрания. Основной способ признать перевод незаконным: без действительного протокола основание отпадает.
- Сохранение помещения в перепланированном состоянии. Нужно, если работы по устройству входа выполнены до получения решения о переводе.
- Устранение нарушений права соседей. Шум, запахи, разгрузка под окнами — самостоятельные требования по ст. 304 ГК РФ и правилам пользования помещениями.
- Оспаривание отказа в кадастровом учёте. Отдельное решение регистрирующего органа после завершения перевода.
Показать всеСвернуть
- Запрет использования помещения не по назначению. Требование к владельцу, начавшему коммерческую деятельность до окончания перевода.
- Убытки от незаконного отказа. Взыскиваются гражданским иском после признания решения органа незаконным.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Разговор о переводе жилого помещения в нежилое я начинаю с двух вопросов: что находится непосредственно под квартирой и кто в ней зарегистрирован. Ответы занимают пять минут и в трети случаев закрывают тему. Это неприятно услышать сразу, но гораздо дешевле, чем узнать то же самое через три месяца и после оплаты проекта.
Второе. Поправки 2019 года требуют исключить доступ в помещение через подъезд. Не «сделать отдельный вход дополнительно», а именно исключить прежний. Проект, где старая дверь просто остаётся закрытой, этому требованию не отвечает, и отказ по несоответствию проекта будет законным.
Третье, о собрании. Кворум по вопросу перевода считается не так, как по остальным: в доме с несколькими подъездами нужно ещё и большинство голосов собственников того подъезда, где стоит помещение. Я видел протоколы, где это правило пропущено, и все они были уязвимы — а отмена решения собрания разрушает основание перевода задним числом.
И четвёртое. Согласия соседей собирайте письменно и по форме, где есть паспортные данные, номер помещения и реквизиты документов о праве. Записка «не возражаю» без этих сведений не отвечает ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ, и орган вправе считать документ непредставленным.
Что берёт на себя адвокат
Основная работа приходится на подготовку, а не на процесс
- Проверка выполнимости этаж, назначение нижних помещений, обременения, проживающие — до расходов на проект.
- Определение круга согласий поимённый список примыкающих помещений и их собственников по признакам ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.
- Общее собрание повестка, уведомление, бюллетени, подсчёт голосов по особому правилу и оформление протокола.
- Комплект документов заявление и приложения строго по перечню ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, с описью и распиской о приёме.
- Работа с отказом разбор мотивировки, административный иск, обоснование нарушения прав заявителя.
- Защита состоявшегося перевода возражения на иски соседей об оспаривании протокола и решения органа.
- Завершение перевода уведомление о работах, приёмочная комиссия, технический план и внесение изменений в сведения ЕГРН.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Перевод жилого помещения в нежилое
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Самому или с адвокатом
Признак простой — нужны ли согласия и работы
Справитесь сами
Условия очевидно выполнены и спора нет:
- помещение на первом этаже с готовым отдельным входом
- переустройство и перепланировка не требуются
- соседи готовы подписать согласия
- обременений и зарегистрированных жильцов нет
В такой ситуации подайте документы по перечню ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и обязательно заберите расписку с перечнем и датой приёма.
Нужен адвокат
Появился спор или сложная процедура:
- получен отказ и его нужно оспоритьст. 24 ЖК
- нужно провести общее собрание с особым кворумомч. 1.2 ст. 46 ЖК
- кто-то из примыкающих собственников против
- соседи оспаривают состоявшийся переводч. 6 ст. 46 ЖК
- устройство входа затрагивает общее имущество домач. 2 ст. 40 ЖК
Правило простое: пока речь о готовом входе и согласных соседях, процедура канцелярская. Как только требуется собрание, проект или согласие того, кто возражает, цена ошибки измеряется не пошлиной, а стоимостью помещения, которое нельзя использовать по задуманному назначению.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Перепланировка и изменение статуса помещения
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
То, что спрашивают до подачи документов
Можно ли перевести квартиру на втором этаже?
Да, если помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми — ч. 3 ст. 22 ЖК РФ. Если под квартирой жильё, перевод не допускается.
Обязательно ли согласие соседей?
Да, и в двух формах: протокол общего собрания с решением о согласии на перевод и письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений — пп. 6 и 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Какие помещения считаются примыкающими?
Имеющие с переводимым общую стену либо расположенные непосредственно над ним или под ним — ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.
Сколько ждать решения?
Не позднее сорока пяти дней со дня представления документов, а сам документ о решении выдаётся в течение трёх рабочих дней — ч. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ.
Показать всеСвернуть
Что делать при отказе?
Проверить, назван ли пункт ч. 1 ст. 24 ЖК РФ и есть ли ссылка на нарушение. Часть 3 этой статьи прямо говорит, что решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Когда перевод считается завершённым?
Со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о назначении помещения. Если требовались работы — после акта приёмочной комиссии и такой же записи в реестре.
Не откладывайте защиту