Защищаю собственника, когда недвижимость изымают для государственных или муниципальных нужд: оспариваю решение об изъятии, проверяю соглашение и размер возмещения. Представляю стороны по иску об обращении взыскания на заложенное имущество и в исполнительном производстве.
Коротко
Изъятие для государственных или муниципальных нужд идёт через решение органа и соглашение с возмещением по рыночной стоимости и убыткам (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ). Спорят и с самим решением, и с размером возмещения. Обращение взыскания на недвижимость должника — тема розыска имущества и обращения взыскания. В этой теме 3 услуги: оспаривание изъятия недвижимости и взыскание компенсации, а оспаривание решения об изъятии земельного участка — в теме об изъятии земли.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
3 услуги
Сначала понимаем, кто забирает имущество — государство, залогодержатель или пристав.
Кто забирает имущество — тот и определяет дорогу: государство, залогодержатель или пристав
По общему правилу это делает суд; внесудебно — только по соглашению сторон, а для единственного жилья гражданина — лишь по соглашению, заключённому уже после появления оснований для взыскания (ст. 349 ГК РФ). Суд по просьбе должника при уважительных причинах вправе отсрочить продажу с торгов до года (п. 2 ст. 350 ГК РФ).
Объект взамен изымаемого предоставляют только с согласия правообладателя и только если это предусмотрено соглашением об изъятии (п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ). Тогда в соглашении указывают кадастровые номера и рыночную стоимость передаваемого, срок передачи и порядок доплаты разницы (п. 4 ст. 56.9). Без таких условий остаётся денежное возмещение.
На иное имущество взыскание обращается при отсутствии или недостаточности денег (ч. 4 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»), а единственное жильё без ипотеки защищено (ст. 446 ГПК РФ). Жалоба на постановление пристава подаётся в течение десяти дней (ст. 122), и в суд — тоже в десять дней (ч. 3 ст. 219 КАС РФ).
Решение об изъятии принимает орган власти, оно действует три года и обжалуется в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления (п. 13 и 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Для квартиры в многоквартирном доме изъятие идёт вместе с участком под домом, и права собственника защищает ст. 32 ЖК РФ.
В возмещение входят рыночная стоимость и убытки, в том числе упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ), а за квартиру — ещё доля в общем имуществе дома и расходы на переезд (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Если соглашение не подписано в течение девяноста дней после получения проекта, орган вправе предъявить иск о принудительном изъятии, и сумму определит суд (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если долг обеспечен залогом, заявляется иск об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 348 ГК РФ). Если залога нет, взыскание по исполнительному листу ведёт пристав, но на земельный участок оно обращается только по решению суда (ст. 278 ГК РФ), и тогда без отдельного иска не обойтись.
Промахи при выборе требования и срока; ход каждого дела расписан на его собственной странице
Переход права на объект после решения возможен, но нового решения об изъятии он не требует: решение продолжает действовать (п. 9 ст. 56.6 ЗК РФ). Сделки, заключённые после уведомления о решении и увеличивающие убытки, при расчёте возмещения не учитываются (пп. 5 п. 8 ст. 56.8). То же касается построек, начатых после уведомления без ранее выданного разрешения (пп. 3 п. 8 ст. 56.8).
Взыскание обращается в размере задолженности с учётом расходов и исполнительского сбора (ч. 2 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»), а меры принуждения должны быть соотносимы с объёмом требований взыскателя (п. 5 ст. 4). На недвижимость пристав переходит только при отсутствии или недостаточности денег (ч. 4 ст. 69). Несоразмерный арест или передачу квартиры на торги обжалуют в десять дней (ст. 122).
Не допускается, если нарушение незначительно и требование явно несоразмерно стоимости залога. Это предполагается, когда долг меньше пяти процентов стоимости и просрочка меньше трёх месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»). При платежах по графику взыскание допустимо при нарушении сроков более трёх раз за двенадцать месяцев (п. 3 ст. 348 ГК РФ).
По исполнительным документам — нельзя, если помещение единственное пригодное для проживания должника и его семьи (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Исключение — жильё в ипотеке. Если квартира заложена в обеспечение кредита на её покупку, строительство или ремонт, после реализации прекращается право пользования у всех проживающих (п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»).
Если долг взыскан судом, исполнительный лист предъявляется приставу, и он обращает взыскание сначала на деньги, затем на иное имущество (ч. 3 и 4 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»); должник вправе указать, с чего начать. Обращение взыскания долга на земельный участок — только по решению суда (ст. 278 ГК РФ), на заложенное имущество — иском к залогодателю.
Размер возмещения включает рыночную стоимость земли или прав на неё, убытки, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). За квартиру добавляются стоимость доли в общем имуществе дома, включая землю под ним, и убытки от переезда (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Размер определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).
Не подписывать и готовить свою оценку. Если в течение девяноста дней после получения проекта подписанное соглашение не представлено, орган вправе обратиться в суд о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ), и там решается размер возмещения. Принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении (п. 4 ст. 281 ГК РФ).
Три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Решение принимается в отношении всех объектов недвижимости на изымаемом участке, за отдельными исключениями (п. 2 ст. 56.6). Срок на его обжалование короче — три месяца со дня уведомления правообладателя (п. 14 ст. 56.6).
Имущество, которое забирают, упирается и в эти вопросы
Не откладывайте защиту