Изымается ли участок под объектом
Отчуждение здания возможно только в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено.
Оспаривание изъятия недвижимости для государственных нужд
Оспариваю изъятие недвижимости для государственных нужд — дома, гаража, магазина, помещения, недостроя. Здание изымается только вместе с участком под ним, поэтому проверяю законность изъятия земли: основания статьи 49 Земельного кодекса, планировочное обоснование и полномочия органа.
Как оспорить изъятие здания или помещения
Отчуждение зданий, сооружений и помещений осуществляется только в связи с изъятием участка под ними и по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков. Незаконность изъятия участка означает незаконность отчуждения расположенной на нём недвижимости.
Когда изъятие недвижимости можно оспорить
Проверяется связка «участок — объект», а не отдельно взятое строение
- Здание изымают без изъятия участкаОтчуждение зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства и помещений в них осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором они расположены. Отдельного изъятия строения закон не знает.п. 1 ст. 239.2 ГК
- Участок и объект изымают порозньЕсли собственнику принадлежат и участок, и расположенные на нём объекты, их изъятие и отчуждение осуществляются одновременно.п. 2 ст. 239.2 ГК
- Ваше сооружение не мешает цели изъятияСооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия, не изымаются, и это должно быть указано в самом решении.п. 1 ст. 239.2 ГК, п. 2, 4 ст. 56.6 ЗК
- Цель изъятия не входит в переченьИзъятие осуществляется в исключительных случаях по основаниям, названным в законе; отчуждение недвижимости производится по тем же правилам, что и изъятие участков.ст. 49 ЗК, п. 3 ст. 239.2 ГК
- Объекта нет в решении, но его требуют снестиСнос объектов на изъятом участке возможен на основании заключённого соглашения либо вступившего в силу решения суда о принудительном изъятии, а не по устному требованию.пп. 7 п. 1 ст. 56.11 ЗК
- Помещение в здании изымают выборочноРешение принимается в отношении всех объектов на участке; выборочное включение помещений одного собственника и пропуск других требует объяснения.
- Права на объект не зарегистрированыДля подготовки и заключения соглашения постановка на кадастровый учёт объектов, сведения о которых не внесены в реестр, не требуется. Отсутствие регистрации не лишает вас права на возмещение.п. 3 ст. 56.7 ЗК
- Вас торопят освободить помещениеПоследствия изъятия, включая переход права и снос, наступают только после предоставления возмещения.п. 2 ст. 56.11 ЗК
- Спор идёт об основаниях изъятия землиОснования и условия изъятия участка проверяются отдельно, и от них зависит судьба строения.п. 1 ст. 56.3 ЗК
- Порок в самом документе решенияРеквизиты, публикация, уведомление и срок действия решения проверяются как самостоятельные основания.
- Изъятие законно, но сумма заниженаТогда работа переносится на состав возмещения: стоимость объекта, убытки и упущенная выгода.
- Объект заняли без всякого решенияЭто не изъятие, а нарушение владения, и защищается оно иском об истребовании имущества.
Решение об изъятии принимается в отношении ВСЕХ объектов недвижимости на изымаемом участке, за исключением сооружений, размещение которых не противоречит цели изъятия. Если ваш объект вписан в решение без разбора, это самостоятельный повод для проверки.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Оспаривание изъятия недвижимости для государственных нужд
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается в деле об изъятии недвижимости
Восемь вопросов, определяющих судьбу строения
Одновременно ли изымают землю и объект
Если и участок, и строения принадлежат одному лицу, изъятие и отчуждение производятся одновременно.
Мешает ли сооружение цели изъятия
Сооружения, размещение которых цели изъятия не противоречит, не отчуждаются и указываются в решении отдельно.
Что за объект по документам
Здание, сооружение, объект незавершённого строительства, помещение или машино-место — все эти виды прямо названы в законе.
Входит ли цель в перечень оснований
Проверяется по статье 49 ЗК РФ, поскольку отчуждение идёт по правилам изъятия участков.
Все ли объекты включены в решение
Решение принимается в отношении всех объектов на изымаемом участке, кроме прямо исключённых сооружений.
Влияет ли отсутствие регистрации
Отсутствие сведений в реестре не препятствует ни принятию решения, ни заключению соглашения.
Когда наступают последствия
Переход права и снос возможны только после предоставления возмещения в денежной форме.
Показать всёСкрыть
Чьи объекты затрагивает изъятие и что даёт закон
Круг лиц шире, чем собственник участка
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Собственник здания на изымаемом участке | Требовать, чтобы отчуждение производилось только в связи с изъятием участка и по правилам, установленным для изъятия земельных участков | п. 1, 3 ст. 239.2 ГК |
| Собственник и участка, и строений | Требовать одновременного изъятия участка и отчуждения объектов, а не поэтапного лишения имущества | п. 2 ст. 239.2 ГК |
| Собственник помещения или машино-места | Быть учтённым в решении об изъятии наравне с собственниками зданий: закон прямо называет помещения и машино-места в зданиях и сооружениях | п. 1 ст. 239.2 ГК |
| Собственник сооружения, не мешающего цели | Сохранить объект: сооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия, не изымаются | п. 1 ст. 239.2 ГК |
| Владелец объекта незавершённого строительства | Требовать включения объекта в решение и в соглашение: закон приравнивает его к зданиям и сооружениям | п. 1 ст. 239.2 ГК |
| Правообладатель без регистрации права | Участвовать в процедуре: постановка на учёт объектов, сведения о которых не внесены в реестр, для заключения соглашения не требуется | п. 3 ст. 56.7 ЗК |
| Правообладатель изымаемой недвижимости | Обжаловать решение об изъятии в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления о принятом решении | п. 14 ст. 56.6 ЗК |
| Собственник до выплаты возмещения | Сохранять права на объект: последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения | п. 2 ст. 56.11 ЗК |
| Собственник сооружения, остающегося на участке | Пользоваться изымаемым участком на праве, указанном в соглашении об изъятии недвижимости | пп. 8 п. 1 ст. 56.9 ЗК |
Почему судьба строения определяется судьбой участка
Статья 239.2 ГК связывает объект и землю в один пакет
Гражданский кодекс не знает изъятия здания как самостоятельной процедуры. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях и сооружениях, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором они расположены — пункт 1 статьи 239.2 ГК РФ. Из этого правила сделано важное исключение: не отчуждаются сооружения, в том числе те, строительство которых не завершено, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия.
Пункт 2 той же статьи закрывает возможность разделить процедуру во времени. Если собственнику участка, подлежащего изъятию, или лицу, которому участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на нём объекты недвижимости, изъятие участка и отчуждение объектов осуществляются одновременно. А пункт 3 отсылает к порядку: отчуждение зданий, сооружений, помещений в них и объектов незавершённого строительства осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Практический вывод простой. Спор о вашем здании — это спор о законности изъятия земли под ним. Проверяются те же вещи, что и по участку: входит ли цель изъятия в исключительный перечень статьи 49 Земельного кодекса; предусмотрен ли объект, ради которого производится изъятие, утверждёнными документами территориального планирования и утверждённым проектом планировки территории; принято ли решение уполномоченным органом соответствующего уровня; не истёк ли шестилетний срок со дня утверждения проекта планировки.
Дальше вступает статья 56.6 ЗК РФ, регулирующая само решение. Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на подлежащих изъятию участках, за исключением сооружений, размещение которых на изымаемых участках не противоречит цели изъятия. В решении должны быть указаны изымаемые участки и расположенные на них объекты, цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие, а также сооружения, изъятие которых не осуществляется, и сервитуты, которые сохраняются.
Отсутствие сведений в реестре препятствием не является — ни для органа, ни для вас. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на участки и на расположенные на них объекты, сведений о координатах границ, наличие споров о правах не являются препятствием для принятия решения об изъятии. Симметрично работает и статья 56.7 ЗК РФ: для подготовки и заключения соглашения постановка на кадастровый учёт объектов, расположенных на изымаемых участках и не внесённых в реестр, не требуется. То есть незарегистрированная пристройка не выпадает из процедуры автоматически, но и не лишает вас права на возмещение.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем участка и расположенного на нём объекта. Если лицу принадлежат и участок, и объект, соглашение заключается в отношении всех принадлежащих ему и подлежащих изъятию объектов сразу — пункт 2 статьи 56.9 ЗК РФ. Отдельное соглашение «только по дому» противоречит закону.
Наконец, последствия. Заключённое соглашение либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии является основанием для перехода права собственности на участок и расположенные на нём объекты, для прекращения иных прав, для регистрации и для сноса объектов на изъятом участке, за исключением сооружений, размещение которых цели изъятия не противоречит. Но если возмещение предусмотрено в денежной форме, все эти последствия наступают только после его предоставления, подтверждённого платёжным поручением или внесением средств в депозит нотариуса — пункт 2 статьи 56.11 ЗК РФ.
Процессуально спор ведётся как административный: решение об изъятии обжалуется в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении, а законность решения доказывает орган, его принявший.
Что говорит закон об отчуждении строений
Оговорка про сооружения в скобках спасает объекты чаще, чем кажется
Статья 239.2. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляются одновременно.Статья 239.2 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Оговорка в скобках — рабочий довод. Если ваше сооружение не мешает тому, ради чего изымают землю, оно не подлежит отчуждению, и это должно быть прямо отражено в решении об изъятии.
Что проверяется при оспаривании изъятия строения
Четыре опоры, и первая из них лежит в земле, а не в здании
- Законность изъятия участка Отчуждение объектов осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков: цель, планировочное обоснование, полномочия органа.
- Связь объекта с изымаемым участком Отчуждение допустимо только в связи с изъятием участка, на котором объект расположен, и одновременно с ним.
- Противоречие цели изъятия Сооружения, размещение которых на изымаемом участке цели изъятия не противоречит, отчуждению не подлежат.
- Полнота решения В решении указываются все изымаемые объекты, цель, реквизиты документов-оснований, а также сооружения, изъятие которых не осуществляется.
Порядок: как строится защита по строению
Девять шагов, начиная с земли под объектом
- 1Получение решения об изъятииБерём полный текст с приложениями и смотрим, какие объекты в нём перечислены и какие сооружения исключены из изъятия.
- 2Установление связи с участкомПроверяем, изымается ли земельный участок под вашим объектом и не пытаются ли отчудить строение отдельно от земли.
- 3Проверка одновременностиЕсли участок и объекты принадлежат вам, изъятие и отчуждение должны производиться одновременно, а не последовательно.
- 4Анализ цели изъятияСверяем цель с исключительным перечнем оснований и с документами территориального планирования, поскольку действуют правила изъятия участков.
- 5Оценка совместимости сооружения с цельюГотовим обоснование того, что ваше сооружение не препятствует размещению объекта, ради которого изымается земля.
- 6Сверка состава объектовПроверяем, все ли объекты на участке включены в решение и указаны ли исключённые сооружения и сохраняемые сервитуты.
- 7Работа с незарегистрированными объектамиУчёт таких объектов для соглашения не требуется, но их наличие и характеристики фиксируются документально для оценки.
- 8Административное исковое заявлениеГотовим заявление о признании решения незаконным в трёхмесячный срок со дня уведомления о принятом решении.
- 9Контроль последствийСледим, чтобы переход права и снос не произошли до фактического предоставления возмещения.
Что сделать до подачи заявления
Позиция строится на сопоставлении решения с фактическим состоянием участка
- Сохранить уведомление о принятом решении об изъятии: от даты уведомления течёт трёхмесячный срок обжалования.
- Получить полный текст решения со всеми приложениями и перечнем изымаемых объектов.
- Выписать реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие, и запросить сами документы.
- Получить выписки из ЕГРН на участок и на все ваши объекты, включая помещения и машино-места.
- Зафиксировать фактическое состояние участка: какие строения на нём находятся и как они соотносятся с целью изъятия.
- Подготовить обоснование того, что ваше сооружение не противоречит цели изъятия, если это применимо.
- Проверить, указаны ли в решении сооружения, изъятие которых не осуществляется, и сохраняемые сервитуты.
- Уточнить, направлено ли решение по месту нахождения зданий, сооружений и помещений, как того требует закон.
- Не производить неотделимых улучшений и не начинать строительство после уведомления: такие вложения в возмещение не войдут.
Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок. Но само решение и документы, положенные в его основу, находятся у органа, и получить их нужно до подачи заявления: суд проверяет законность акта по материалам, которыми располагал орган.
Через суд: административное дело о законности изъятия
Оспаривается решение органа, а не действия подрядчика на площадке
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривается | Решение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости | п. 14 ст. 56.6 ЗК, ч. 1 ст. 218 КАС |
| Почему проверяется участок | Отчуждение зданий, сооружений и помещений осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков | п. 3 ст. 239.2 ГК |
| Срок обращения | Три месяца со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении | п. 14 ст. 56.6 ЗК, ч. 1 ст. 219 КАС |
| Кто доказывает законность | Орган, принявший решение: обязанность доказывания соответствия решения нормативным актам лежит на административном ответчике | ч. 11 ст. 226 КАС |
| Что просить | Признать решение незаконным в части изъятия вашего объекта и обязать орган устранить нарушение прав | ст. 227 КАС |
| Довод о сооружении | Сооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия, отчуждению не подлежат | п. 1 ст. 239.2 ГК, п. 2 ст. 56.6 ЗК |
| Государственная пошлина | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Срок рассмотрения | До одного месяца со дня поступления административного искового заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Принудительное изъятие | Осуществляется по решению суда и допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения | ст. 282, п. 4 ст. 281 ГК |
| Когда возможен снос | Только на основании заключённого соглашения либо вступившего в силу решения суда и после предоставления возмещения | пп. 7 п. 1, п. 2 ст. 56.11 ЗК |
Спор о размере возмещения за здание рассматривается в исковом порядке в деле о принудительном изъятии и с административным делом не объединяется.
На какой стадии ваше дело — Оспаривание изъятия недвижимости для государственных нужд
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект собирается вокруг связки «участок — объект»
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Решение об изъятии с приложениями | Содержит перечень изымаемых объектов, цель изъятия и указание на сооружения, изъятие которых не осуществляется | Направляется органом; публикуется и размещается на сайте |
| Документы-основания по реквизитам из решения | Позволяют проверить, предусмотрен ли объект документами территориального планирования и проектом планировки | Администрация, портал градостроительной деятельности |
| Выписка из ЕГРН на земельный участок | Подтверждает, что участок под объектом действительно подлежит изъятию | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Выписки на здание, помещение, машино-место | Определяют состав вашего имущества, попавшего в решение | Орган регистрации прав |
| Технические документы на объект | Нужны для объектов, сведения о которых не внесены в реестр: учёт для соглашения не требуется, но характеристики понадобятся | Свой архив, кадастровый инженер |
| Схема размещения планируемого объекта | Показывает, противоречит ли ваше сооружение цели изъятия | Проект планировки территории, материалы органа |
| Проект соглашения об изъятии | Должен охватывать все принадлежащие вам изымаемые объекты сразу | Уполномоченный орган |
| Доказательство даты уведомления | Определяет начало течения трёхмесячного срока обжалования | Конверт, уведомление о вручении, сведения о публикации |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Прилагается к административному исковому заявлению | Банк, портал госуслуг |
Копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения зданий, сооружений и находящихся в них помещений, если они подлежат изъятию вместе с участком.
Что стоит на кону и сколько стоит спор
Пошлина невелика, а предметом спора становится вся стоимость объекта
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Административный иск об оспаривании решения | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск неимущественного характера | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск о возмещении убытков | Оплачивается как имущественное требование по цене иска: до 100 000 рублей — 4000 рублей, далее по шкале | пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Стоимость объекта при законном изъятии | В размер возмещения включается рыночная стоимость зданий, сооружений и помещений, право на которые прекращается | абз. 2 п. 2 ст. 56.8 ЗК |
| Убытки и упущенная выгода | Включаются в возмещение наряду с рыночной стоимостью имущества | п. 2 ст. 281 ГК |
| Что не учитывается | Объекты и неотделимые улучшения, созданные вопреки разрешённому использованию, а также построенные после уведомления об изъятии без ранее выданного разрешения | п. 8 ст. 56.8 ЗК |
| Условие принудительного изъятия | Допускается только при предварительном и равноценном возмещении | п. 4 ст. 281 ГК |
| Расходы на представителя | Присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, в разумных пределах | ст. 112 КАС |
Если решение об изъятии устоит, вопрос переходит в плоскость размера возмещения, и там применяются правила статьи 56.8 ЗК РФ и статьи 32 ЖК РФ для жилых помещений.
Сроки
Три месяца на обжалование и три года жизни самого решения
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение решения на сайте, его опубликование и направление копии правообладателю, в том числе по месту нахождения здания | Десять дней | Со дня принятия решения об изъятии | п. 10 ст. 56.6 ЗК |
| Момент, с которого правообладатель считается уведомлённым о решении | Со дня вручения | Либо со дня возврата письма, либо со дня опубликования при отсутствии сведений об адресах | п. 11 ст. 56.6 ЗК |
| Обжалование решения об изъятии в суд | Три месяца | Со дня уведомления о принятом решении; восстанавливается по уважительной причине | п. 14 ст. 56.6 ЗК |
| Срок действия решения об изъятии | Три года | Со дня его принятия | п. 13 ст. 56.6 ЗК |
| Запрет на подачу иска о принудительном изъятии после направления проекта соглашения | Девяносто дней | Со дня получения правообладателем проекта соглашения | п. 2 ст. 282 ГК |
| Предельный срок передачи изымаемой недвижимости по соглашению | Шесть месяцев | Со дня прекращения прав прежнего правообладателя | пп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК |
| Рассмотрение административного дела судом | До одного месяца | Может быть продлён председателем суда не более чем на месяц | ч. 1 ст. 226 КАС |
| Апелляционная жалоба на решение суда | Месяц | Со дня принятия решения в окончательной форме | ст. 298 КАС |
Срок обжалования считается со дня уведомления о принятом решении. Уведомлённым правообладатель считается со дня получения копии решения, со дня возврата заказного письма отправителю либо со дня опубликования решения, если сведений об адресах нет.
Какие дела по изъятию недвижимости я веду
Шесть частых поводов для обращения
Изъятие дома вместе с участком
Проверяем законность изъятия земли: цель, планировочное обоснование, полномочия органа. От неё зависит судьба строения.
Изъятие нежилого здания под линейный объект
Магазин, склад или мастерская попадают в зону размещения дороги или сетей. Оцениваем, всё ли строение действительно мешает цели изъятия.
Сооружение, не мешающее цели изъятия
Ограждение, площадка, инженерное сооружение могут остаться на участке. Требуем указания об этом в решении.
Изъятие помещения или машино-места
Закон прямо называет помещения и машино-места в зданиях. Проверяем, включены ли все объекты и соблюдена ли одновременность.
Объект незавершённого строительства
Приравнен к зданиям и сооружениям, но при определении возмещения проверяется, не возведён ли он после уведомления об изъятии.
Незарегистрированная постройка на изымаемом участке
Отсутствие сведений в реестре не мешает процедуре и не лишает права на возмещение; характеристики объекта фиксируются отдельно.
От чего зависит исход
Что влияет на решение суда, а что нет
Законность изъятия участка
Главный фактор. Отчуждение объектов идёт по правилам изъятия земли, и порок в основании изъятия участка распространяется на строение.
Совместимость сооружения с целью изъятия
Если сооружение не мешает размещению объекта, ради которого изымается земля, оно отчуждению не подлежит.
Одновременность процедур
Изъятие участка и отчуждение принадлежащих тому же лицу объектов производятся одновременно; разрыв во времени — порок процедуры.
Полнота перечня объектов в решении
Решение принимается в отношении всех объектов на участке, кроме прямо исключённых сооружений.
Наличие документов-оснований
Реквизиты, указанные в решении, должны соответствовать реальным документам территориального планирования и планировки.
Соблюдение порядка уведомления
Копия решения направляется в том числе по месту нахождения зданий, сооружений и помещений.
Соблюсти срок в три месяца
Пропуск срока обращения без уважительной причины — самостоятельное основание для отказа.
Поведение после уведомления
Постройки и улучшения, появившиеся после уведомления, не учитываются при определении возмещения.
Показать всеСвернуть
Чем заканчиваются такие дела
Итог — судьба объекта и его место в решении об изъятии
- Решение признано незаконным. Порок основания или планировочного обоснования изъятия участка распространился и на отчуждение расположенных на нём объектов.
- Решение отменено в части вашего объекта. Строение исключено из перечня изымаемых, а изъятие остальных объектов сохранено.
- Сооружение оставлено на участке. Доказано, что его размещение не противоречит цели изъятия; в соглашении определено право пользования изымаемым участком.
- Восстановлена одновременность процедур. Изъятие участка и отчуждение объектов приведены к одновременному порядку, как того требует закон.
Показать всеСвернуть
- Объект включён в решение и в соглашение. Пропущенное строение или помещение учтено, и по нему определено возмещение.
- В требованиях отказано, изъятие законно. Спор переходит в плоскость размера возмещения за здание и убытков.
- Отказано по пропуску срока. Трёхмесячный срок обжалования истёк, уважительных причин не установлено.
- Процедура прекратилась сама. Трёхлетний срок действия решения истёк, соглашение не заключено, иск о принудительном изъятии не предъявлен.
Как суды решают такие дела
Пять узнаваемых ситуаций
Здание изымали, землю — нет
Орган включил строение в решение, не изымая участок под ним. Суд напомнил, что отчуждение зданий осуществляется в связи с изъятием участка, на котором они расположены, и отдельной процедуры закон не предусматривает.
Сооружение не мешало цели
Собственник доказал, что его инженерное сооружение не препятствует размещению планируемого объекта. Отчуждение таких сооружений законом исключено, и решение изменено в этой части.
Пристройку не включили в решение
Незарегистрированная часть здания в перечень не попала, а снос требовали целиком. Отсутствие сведений в реестре не препятствует процедуре, но и не лишает права на возмещение за фактически существующий объект.
Процедуры разнесли во времени
Сначала оформили отчуждение строения, изъятие участка отложили. Суд указал на прямое требование об одновременности изъятия участка и отчуждения принадлежащих тому же лицу объектов.
Снос до выплаты
Подрядчик приступил к сносу, не дождавшись перечисления возмещения. Последствия изъятия наступают только после его предоставления, подтверждённого платёжными документами.
Типичные ошибки
Каждая уводит спор в сторону или лишает срока
- Спорить только о здании Отчуждение объектов производится по правилам изъятия земельных участков; проверять надо законность изъятия участка.
- Соглашаться на раздельные процедуры Изъятие участка и отчуждение принадлежащих тому же лицу объектов осуществляются одновременно.
- Не проверять исключение для сооружений Сооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия, отчуждению не подлежат.
- Считать отсутствие регистрации защитой Отсутствие сведений в реестре не является препятствием для принятия решения об изъятии и для заключения соглашения.
- Ждать проекта соглашения Трёхмесячный срок обжалования решения течёт со дня уведомления о принятом решении, а не со дня получения соглашения.
- Достраивать объект после уведомления Объекты, построенные после уведомления без ранее выданного разрешения, при определении возмещения не учитываются.
- Допускать снос до выплаты Последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения в денежной форме.
- Не сверять перечень объектов Решение принимается в отношении всех объектов на изымаемом участке, и пропуск вашего строения — повод для проверки.
- Заключать соглашение только по части имущества Соглашение заключается в отношении всех принадлежащих вам и подлежащих изъятию объектов.
Что можно взыскать деньгами
Если изъятие законно, деньги считаются по правилам возмещения
- Рыночная стоимость строений. При одновременном изъятии участка и расположенных на нём объектов в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов, право частной собственности на которые прекращается — абзац 2 пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ.
- Убытки и упущенная выгода. Включаются в возмещение наряду с рыночной стоимостью имущества — пункт 2 статьи 281 ГК РФ.
- Убытки перед третьими лицами. Возникающие из-за невозможности исполнить обязательства, подтверждаются документами, представляемыми оценщику правообладателем.
- Возмещение за жилое помещение. Если изымается квартира или дом, состав возмещения шире и определяется по статье 32 ЖК РФ.
Показать всеСвернуть
- Убытки от незаконного акта. Решение органа, не соответствующее закону и нарушающее права на землю, может быть признано недействительным, а причинённые убытки возмещаются по статье 61 ЗК РФ.
- Предварительность возмещения. Принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения — пункт 4 статьи 281 ГК РФ.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и расходы на представителя в разумных пределах присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда речь заходит об изъятии здания, разговор почти всегда начинается не с той стороны. Люди приносят документы на дом или на магазин и спрашивают, можно ли отстоять строение. А отстаивать надо землю под ним. Статья 239.2 Гражданского кодекса устроена так, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства и помещений в них происходит только в связи с изъятием земельного участка и по правилам, предусмотренным для изъятия участков. Порок в основании изъятия земли автоматически распространяется на строение.
Второе, что я всегда проверяю, — оговорка про сооружения. Из-под отчуждения выведены сооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия. Формулировка узкая, но рабочая: если через участок ведут дорогу, а ваше сооружение стоит в стороне и стройке не мешает, оснований забирать его нет, и в решении должно быть прямо указано, изъятие каких сооружений не осуществляется.
Третье — одновременность. Закон говорит, что если и участок, и объекты принадлежат одному лицу, изъятие и отчуждение производятся одновременно. На практике встречается попытка разнести процедуры: сначала оформить строение, потом землю или наоборот. Это нарушение прямой нормы, и на нём стоит настаивать: раздельные процедуры почти всегда означают заниженную суммарную оценку.
Отдельно про незарегистрированные постройки. Их наличие не мешает органу принять решение и заключить соглашение: закон прямо говорит, что постановка на кадастровый учёт таких объектов для этого не требуется. Но и вас отсутствие записи не лишает права на возмещение за фактически существующий объект — просто доказывать его характеристики придётся техническими документами и обследованием.
И последнее, самое практичное. Не сносите и не достраивайте ничего после уведомления о решении об изъятии. Объекты и неотделимые улучшения, появившиеся после этого момента, в возмещение не входят. И симметрично: до предоставления возмещения никто не вправе сносить ваше строение — последствия изъятия наступают только после того, как деньги перечислены вам или внесены в депозит нотариуса. Если технику подогнали раньше, это самостоятельный повод для обращения в суд.
Что берёт на себя адвокат
От разбора решения до сохранённого объекта
- Консультацию по вопросам изъятия недвижимости Разбираю решение об изъятии: перечень объектов, цель, реквизиты документов-оснований и указание на сооружения, изъятие которых не осуществляется.
- Проверку законности изъятия участка Сверяю цель с перечнем оснований, объект — с документами территориального планирования и проектом планировки.
- Обоснование по сооружениям Готовлю доказательства того, что ваше сооружение не противоречит цели изъятия и отчуждению не подлежит.
- Контроль одновременности Настаиваю на одновременном изъятии участка и отчуждении принадлежащих вам объектов, если процедуры пытаются разнести.
- Работу с незарегистрированными объектами Фиксирую характеристики фактически существующих построек для целей оценки и соглашения.
- Административное исковое заявление в суд Готовлю заявление в трёхмесячный срок и ходатайствую об истребовании у органа документов, обосновывающих изъятие.
- Контроль сноса и перехода прав Слежу, чтобы последствия изъятия наступили только после фактического предоставления возмещения.
- Переход к спору о сумме Если решение устояло, отдельно веду работу по составу и размеру возмещения за строение.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Оспаривание изъятия недвижимости для государственных нужд
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Оспаривать изъятие недвижимости самому или с адвокатом
Признак простой — понятно ли, что мешает цели изъятия
Справитесь сами
Ситуация ясная и не вызывает сомнений:
- участок под объектом изымается на законном основании
- объект попадает в зону размещения планируемого сооружения
- все ваши строения включены в решение
- изъятие участка и отчуждение объектов идут одновременно
- права на объект зарегистрированы
- вы намерены спорить только о сумме возмещения
Достаточно проверить перечень объектов и перейти к обсуждению возмещения; здесь можно обойтись без юриста или адвоката.
Нужен адвокат
Есть сомнения в законности или в составе изъятия:
- строение изымают без изъятия участка под ним
- процедуры по земле и по объекту разнесены во времени
- ваше сооружение не мешает цели изъятия
- часть объектов не включена в решение
- права на постройку не зарегистрированы
- снос начинают до выплаты возмещения
- трёхмесячный срок обжалования подходит к концу
Правило простое: если изъятие земли бесспорно и объект действительно попадает под будущую стройку, работа сводится к сумме. Если есть сомнения в основании, в перечне объектов или в необходимости сносить именно ваше сооружение — потребуется градостроительный анализ в трёхмесячный срок. Сверьте свою ситуацию с разделом выше — «Когда изъятие недвижимости можно оспорить».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Изъятие недвижимости для государственных нужд
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О чём спрашивают об изъятии зданий и помещений
Можно ли изъять здание без изъятия земельного участка?
Нет. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства и помещений в них осуществляется в связи с изъятием участка, на котором они расположены (п. 1 ст. 239.2 ГК РФ).
Изымают ли участок и строение одновременно?
Да, если они принадлежат одному лицу: изъятие участка и отчуждение объектов осуществляются одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).
Всегда ли сносят всё, что стоит на участке?
Нет. Сооружения, размещение которых на изымаемом участке не противоречит цели изъятия, отчуждению не подлежат и указываются в решении отдельно.
Что будет с незарегистрированной постройкой?
Отсутствие сведений в реестре не препятствует процедуре: постановка на кадастровый учёт таких объектов для заключения соглашения не требуется.
Показать всеСвернуть
В какой срок обжалуется решение?
В течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.
Когда возможен снос строения?
Только на основании заключённого соглашения либо вступившего в силу решения суда о принудительном изъятии и после предоставления возмещения.
По каким правилам изымают помещение в здании?
По правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков: закон прямо распространяет их на помещения и машино-места (п. 3 ст. 239.2 ГК РФ).
Что если изъятие законно?
Тогда спор переходит в плоскость возмещения: в него включаются рыночная стоимость объекта, убытки и упущенная выгода.
Не откладывайте защиту