Защищаю дольщиков по договору участия в долевом строительстве: требую взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры, уменьшить цену при недостатках, заявляю о расторжении ДДУ. Проверяю договор долевого участия и уступку права требования до регистрации.
Коротко
Спор по договору участия в долевом строительстве решает 214-ФЗ, и путь зависит от нарушения. Просрочка передачи — неустойка, а свыше двух месяцев — право на отказ (ч. 2 ст. 6, ст. 9). Недостатки — устранение, уценка или расходы (ч. 2 ст. 7). В этой теме семь услуг: расторжение, возврат денег, уменьшение цены, неустойка, компенсация за срок, защита при приёмке и уступка.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
7 услуг
Сначала определяю, что нарушено: срок, качество или сам договор, потом выбираем требование.
Особенности пути задаёт нарушение: срок, качество, судьба стройки или сделка с правом требования
Основное требование — неустойка: одна трёхсотая ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки, гражданину в двойном размере (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). Когда просрочка превысила два месяца, появляется развилка: дождаться объекта и неустойки или отказаться от договора и вернуть деньги с процентами (п. 1 ч. 1 ст. 9).
Закон даёт три требования на выбор: безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить ваши расходы на исправление (ч. 2 ст. 7). По отделке, окнам, дверям и сантехнике общая сумма к взысканию ограничена тремя процентами цены договора (ч. 4 ст. 10), поэтому дефект конструкций и дефект отделки ведутся по-разному.
Односторонний отказ допускается при просрочке больше двух месяцев, неустранении недостатков в разумный срок или существенном нарушении качества (ч. 1 ст. 9). Договор расторгнут со дня направления уведомления заказным письмом с описью (ч. 4 ст. 9). Застройщик возвращает цену и проценты за пользование деньгами, гражданину — вдвойне (ч. 2 ст. 9).
Внесудебного отказа здесь нет — расторжение идёт через суд: при остановке строительства, когда очевидно, что объект в срок не сдадут, при изменении площади сверх допустимых пяти процентов или назначения общего имущества (ч. 1.1 ст. 9). Деньги возвращаются в течение десяти рабочих дней после расторжения (ч. 2 ст. 9).
Уступка прав требований допускается после оплаты цены договора или вместе с переводом долга и только между регистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта (ч. 1 и 2 ст. 11). Соглашение об уступке регистрирует Росреестр (ст. 17). Если цедент — юридическое лицо, цену уступки платят после регистрации (ч. 3 ст. 11).
Проверяю условия до регистрации. Договор без объекта с планом, срока передачи, цены, гарантийного срока или способа привлечения денег — счета эскроу либо компенсационный фонд — считается незаключённым (ч. 4 и 5 ст. 4 214-ФЗ). Условия должны совпадать с проектной декларацией на день заключения (ч. 4.1 ст. 4).
Здесь ошибки выбора пути; как ведётся каждое требование — на странице своей услуги
По ДДУ застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и передать участнику долевого строительства квартиру после ввода дома в эксплуатацию, а участник — оплатить цену. Договор заключается письменно, в том числе электронно с усиленной квалифицированной подписью, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации в Росреестре (ч. 1 и 3 ст. 4 214-ФЗ).
Конкретный объект с планом, срок передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок и одно из условий привлечения денег — счета эскроу или взносы в компенсационный фонд (ч. 4 ст. 4 214-ФЗ). Без этих условий договор считается незаключённым (ч. 5 ст. 4). Условия должны соответствовать проектной декларации на момент заключения (ч. 4.1 ст. 4).
За каждый день просрочки передачи — одна трёхсотая ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора; гражданину — в двойном размере (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). Если просрочка вызвана уклонением участника от подписания акта, застройщик от неустойки освобождается. Явно несоразмерную неустойку суд вправе уменьшить (ст. 333 ГК РФ).
Если застройщик исполняет договор надлежащим образом, права на внесудебный односторонний отказ нет (ч. 1.2 ст. 9 214-ФЗ). Расторгнуть договор можно при просрочке свыше двух месяцев, неустранении недостатков, существенном нарушении качества (ч. 1 ст. 9), а через суд — при остановке стройки или существенном изменении проекта (ч. 1.1 ст. 9).
При одностороннем отказе по ч. 1 ст. 9 — в течение двадцати рабочих дней, при расторжении по ч. 1.1 — в течение десяти рабочих дней, вместе с процентами за пользование деньгами (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ). Если участник не пришёл за деньгами, их вносят в депозит нотариуса. За просрочку возврата начисляются дополнительные проценты (ч. 6 ст. 9).
Это способ расчётов, при котором участники вносят цену договора не застройщику, а на счета эскроу в уполномоченном банке (ч. 1 ст. 15.4 214-ФЗ). В ДДУ обязательно указывается одно из двух условий привлечения денег — эскроу или компенсационный фонд (п. 5 ч. 4 ст. 4), и оно должно совпадать с проектной декларацией.
Только по зарегистрированному договору: с момента государственной регистрации до подписания передаточного акта и только после уплаты цены или одновременно с переводом долга (ч. 1 и 2 ст. 11 214-ФЗ). Соглашение об уступке тоже регистрируется (ст. 17). Если цедент — юридическое лицо, цену уступки платят после регистрации (ч. 3 ст. 11). Уступка одной неустойки или штрафа регистрации не требует (ч. 5 ст. 11).
Сначала квартиру передают по передаточному акту, и лишь затем право собственности участника подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 214-ФЗ). До передачи у дольщика есть права требования по договору, но не право собственности, — поэтому уступка возможна только до подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 11).
С чем дольщик сталкивается до и после получения ключей
Не откладывайте защиту