Способ определения цены в договоре
Читается пункт о цене: посчитана ли она как произведение цены единицы площади на площадь и какая именно площадь взята — общая или общая приведённая. От этого зависит вся формула перерасчёта.
Соразмерное уменьшение цены по договору долевого участия
Требую соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, когда площадь по обмерам меньше проектной или квартира передана с отступлениями от проекта. Считаю разницу по цене метра или по стоимости устранения, направляю требование и добиваюсь её взыскания с неустойкой за просрочку.
Когда цену договора можно уменьшить
Оснований два: фактическая площадь меньше проектной либо объект построен с отступлениями от условий договора. Требование удовлетворяется за десять дней, иначе идёт неустойка. По отделочным позициям взысканное вместе с нею ограничено тремя процентами цены договора.
Когда за уменьшением цены нужен адвокат
Признаки того, что разницу придётся считать и защищать
- Договор молчит о перерасчёте при отклонении площадиУсловие о порядке расчётов при изменении площади в договор включают не всегда. Тогда основание требования выводится из способа определения цены: она посчитана как произведение цены единицы площади на площадь, и меньшей площади соответствует меньшая цена.ч. 1 ст. 5 ФЗ-214
- Разница в площади вышла за допустимый пределДоговором может быть установлено допустимое изменение площади, но не более пяти процентов. Превышение этого предела даёт уже не перерасчёт, а право требовать расторжения договора через суд.п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214
- Спорят о том, какую площадь считатьОбщая приведённая площадь включает лоджии, веранды, балконы и террасы с понижающими коэффициентами. Подмена одной площади другой меняет разницу в разы, и в договоре это условие читается отдельно.ч. 1 ст. 5 ФЗ-214
- Отступления от проекта, а не метражУменьшение цены — одно из трёх требований, которые закон даёт при недостатках объекта, наряду с безвозмездным устранением и возмещением ваших расходов на устранение. Выбор между ними делается один раз.ч. 2 ст. 7 ФЗ-214
- Застройщик ссылается на свой стандартЕсли договор содержит условие о соответствии отделки стандарту застройщика, зарегистрированному в фонде стандартов, соответствие подтверждается этим стандартом. Но его требования не могут быть ниже минимальных, утверждённых федеральным органом в сфере строительства.ч. 4.7 ст. 4, ч. 1.2 ст. 7 ФЗ-214
- Требование не удовлетворили за десять днейТогда к разнице добавляется неустойка за просрочку удовлетворения требования — отдельная сумма, которую считают по своей формуле.ч. 8 ст. 7 ФЗ-214, ст. 31 ЗоЗПП
- Речь идёт не о части цены, а обо всейПри существенном нарушении требований к качеству вы вправе выйти из договора и потребовать всю уплаченную сумму с процентами. Это другое требование и другой порядок.
Если расхождение площади ничтожно, договор прямо предусматривает перерасчёт и застройщик готов вернуть разницу по своему расчёту, вам достаточно заявления с реквизитами счёта.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Соразмерное уменьшение цены по договору долевого участия
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Предмет доказывания зависит от того, какое из двух оснований заявлено
Проектная и фактическая площадь
Первая берётся из договора и проектной декларации, вторая — из технического плана и сведений кадастрового учёта. Разница между ними и есть предмет требования.
Отступление от обязательных требований
По качественному основанию доказывается, что объект построен с отступлениями от условий договора, проектной документации или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества.
Размер уменьшения
По площади — арифметика. По качеству — стоимость приведения объекта в состояние, соответствующее договору, то есть заключение специалиста со сметой.
Соблюдение гарантийного срока
Требования по качеству предъявляются, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока: не менее трёх лет на сам объект, не менее одного года — на результат отделочных работ.
Предъявление требования застройщику
Письменное требование с указанием выявленных недостатков — условие для последующего взыскания неустойки за просрочку его удовлетворения и пятипроцентного штрафа.
На что вы вправе при расхождении площади и качества
Требования разные, и выбор между ними делается один раз
| Требование | Основание и содержание |
|---|---|
| Соразмерное уменьшение цены договора | Одно из трёх требований при построенном с отступлениями объекте. Заявляется по вашему выбору, если иное не установлено договором (п. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214). |
| Перерасчёт по фактической площади | Следует из способа определения цены: цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей площади объекта (ч. 1 ст. 5 ФЗ-214). |
| Безвозмездное устранение недостатков | Альтернатива уменьшению цены: застройщик устраняет отступления в разумный срок за свой счёт (п. 1 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214). |
| Возмещение расходов на устранение | Третий вариант выбора: вы устраняете недостатки сами или силами третьих лиц, застройщик возмещает затраты (п. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214). |
| Уменьшение цены по правилам о потребителях | Общая норма о правах при обнаружении недостатков выполненной работы: соответствующее уменьшение цены и возмещение расходов по устранению (п. 1 ст. 29 ЗоЗПП). |
| Неустойка за просрочку удовлетворения | Одна трёхсотая ставки рефинансирования от подлежащей возмещению суммы за каждый день, гражданину — в двойном размере, но не более стоимости расходов на устранение (ч. 8 ст. 7 ФЗ-214). |
| Ничтожность освобождающих условий | Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 ФЗ-214). |
Два основания, которые часто путают
Недостача метров и недостатки качества считаются по-разному
Первое основание — арифметическое. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и самой площади. Когда после обмеров выясняется, что площадь меньше проектной, цена, посчитанная по большему числу метров, оказывается больше согласованной формулы. Разница возвращается, и спорить здесь особо не о чем, кроме того, какую именно площадь брать.
Тонкость в том, что площадей несколько. Общая площадь жилого помещения и общая приведённая площадь — разные величины: во вторую входят лоджии, веранды, балконы и террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Если цена в договоре привязана к приведённой площади, то и перерасчёт ведётся по ней, а подстановка обычной общей площади завышает требование и рушит расчёт.
Второе основание — качественное. Объект построен с отступлениями от условий договора, проектной документации, градостроительных регламентов или иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества. Тогда закон даёт выбор из трёх требований, и уменьшение цены — одно из них. Выбор делается однократно и заявляется прямо: нельзя одновременно требовать и уменьшения цены, и безвозмездного устранения тех же самых дефектов.
И общий ограничитель, о который спотыкаются почти все. По требованиям, связанным с результатом отделочных работ, установкой оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и элементов отделки, общая взыскиваемая сумма — включая соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение, неустойки и убытки — не может превысить три процента цены договора, если большее не предусмотрено договором. К перерасчёту за недостающие метры этот предел отношения не имеет: он о качестве отделки, а не о количестве площади.
Что говорит закон об уменьшении цены
Три требования на выбор — норма приведена дословно
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.Часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Часть 4 статьи 10 ограничивает общую сумму, взыскиваемую в связи с нарушением требований к результату отделочных работ, установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и элементов отделки: вместе с неустойками, процентами и убытками она не может превышать три процента цены договора, если большее не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожны — часть 4 статьи 7.
Что нужно доказать по каждому элементу
Пять величин, из которых складывается разница
- Цена единицы площади Берётся из договора. Если она не выделена, выводится делением цены договора на проектную площадь.
- Площадь по договору Основные характеристики жилого или нежилого помещения — обязательное условие договора, и площадь в нём названа прямо.
- Площадь фактическая Технический план и сведения кадастрового учёта. Замер рулеткой доказательством не является.
- Перечень отступлений По качественному основанию — акт осмотра с фиксацией каждого дефекта и ссылкой на нарушенное требование.
- Стоимость устранения Смета или заключение специалиста. Именно она определяет размер соразмерного уменьшения по качественному основанию.
Порядок: что происходит по делу
Семь шагов, и половина работы делается до обращения к застройщику
- 1Разбор условия о ценеЧитаю пункт договора о цене: определена ли она через цену единицы площади, какая площадь взята за основу и есть ли условие о перерасчёте при отклонении. Отсюда вырастает вся формула требования.
- 2Сверка площадейСопоставляю проектную площадь по договору и проектной декларации с фактической по техническому плану и сведениям кадастрового учёта, считаю недостачу и проверяю её против допустимого предела.
- 3Фиксация отступленийПо качественному основанию организую осмотр с фиксацией каждого дефекта, ссылкой на нарушенное требование договора или проектной документации и составлением акта о несоответствии.
- 4Оценка стоимости устраненияЗаказываю смету или заключение специалиста, где считается не описание объекта, а стоимость приведения его в состояние, соответствующее договору.
- 5Требование к застройщикуНаправляю письменное требование с прямым выбором способа защиты и расчётом, заказным письмом с описью вложения. С этого дня идут десять дней на удовлетворение.
- 6ИскГотовлю исковое заявление о взыскании разницы, неустойки за просрочку удовлетворения требования, компенсации морального вреда и штрафа; отделочные позиции развожу с остальными по основаниям.
- 7Экспертиза и исполнениеФормулирую вопросы судебному эксперту так, чтобы ответ давал размер уменьшения цены, затем получаю лист и сопровождаю исполнение, добиваясь поступления денег.
Досудебный порядок и требование к застройщику
Здесь досудебный шаг запускает срок и неустойку
- Требование предъявляется застройщику в письменной форме с указанием выявленных недостатков. Закон прямо предусматривает такой порядок и связывает с ним право на обращение в суд при отказе или бездействии застройщика.
- В требовании выбирается один способ защиты: соразмерное уменьшение цены. Формулировка «прошу устранить или уменьшить цену» лишает требование определённости и отодвигает начало срока.
- К требованию прикладываются расчёт разницы, копия технического плана либо акта осмотра и заключение специалиста, если основание качественное.
- Срок удовлетворения — десять дней со дня предъявления. По его истечении начинает начисляться неустойка за каждый день просрочки, а у вас появляется право на иск.
- Отправка идёт заказным письмом с описью вложения по адресу застройщика из реестра юридических лиц; при передаче объекта — дополнительно с отметкой о вручении представителю.
Замечания, выявленные при приёмке, фиксируются актом о несоответствии до подписания передаточного акта: подписанный без оговорок акт осложняет разговор о явных отступлениях.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Куда подавать и как сформулировать требование о разнице
| Вопрос | Как решается |
|---|---|
| Какой суд | При цене иска не свыше ста тысяч рублей — мировой судья: это имущественный спор в сфере защиты прав потребителей. Свыше — районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК). |
| Где именно | По выбору истца: по месту нахождения застройщика, по вашему месту жительства или пребывания, по месту заключения либо исполнения договора (п. 2 ст. 17 ЗоЗПП). |
| Цена иска | Разница в цене плюс неустойка за просрочку удовлетворения требования. Компенсация морального вреда и штраф в цену иска не входят. |
| Пошлина | Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, от государственной пошлины освобождены (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП). |
| Как формулировать требование | Отдельными пунктами: перерасчёт за недостающую площадь по одному основанию и уменьшение цены за отступления по другому. Объединение тянет всё под трёхпроцентный предел. |
| Приложения | По ст. 132 ГПК РФ: договор, документы об оплате, передаточный акт, технический план, акт о несоответствии, заключение специалиста, требование с описью вложения, расчёт. |
| Экспертиза | Назначается почти всегда по качественному основанию. Вопросы формулируются о стоимости приведения объекта к условиям договора, а не о наличии дефектов вообще. |
| Судебные расходы | При частичном удовлетворении присуждаются пропорционально удовлетворённой части требований (ч. 1 ст. 98 ГПК). |
По требованиям об уменьшении цены за недостающие метры цена иска нередко укладывается в сто тысяч рублей — и тогда дело идёт мировому судье, а не в районный суд.
На какой стадии ваше дело — Соразмерное уменьшение цены по договору долевого участия
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект зависит от основания, но первые четыре позиции обязательны всегда
| Документ | Что им доказывается |
|---|---|
| Договор участия с отметкой о регистрации | Способ определения цены, вид площади, к которой она привязана, и условие о допустимом отклонении. |
| Документы об оплате | Фактически уплаченная сумма, от которой считается разница. |
| Передаточный акт | Момент передачи объекта: с него исчисляются гарантийные сроки. |
| Технический план и сведения кадастрового учёта | Фактическая площадь помещения. Основной документ по первому основанию. |
| Проектная декларация | Проектные характеристики объекта, с которыми сверяется построенное. |
| Акт о несоответствии объекта | Перечень отступлений, зафиксированных при осмотре до подписания передаточного акта. |
| Заключение специалиста со сметой | Стоимость приведения объекта в состояние, соответствующее договору, — размер уменьшения цены по качественному основанию. |
| Требование к застройщику с описью вложения | Дата, с которой считаются десять дней и начинается неустойка, и основание для пятипроцентного штрафа. |
Если договор ссылается на стандарт застройщика, запрашивается и он: требования стандарта не могут быть ниже минимальных требований к результату отделочных работ, утверждённых федеральным органом в сфере строительства.
Как считается разница и что к ней добавляется
Две формулы: одна для метров, другая для качества
| Элемент | Как определяется |
|---|---|
| Разница по площади | Цена единицы общей площади из договора × число недостающих квадратных метров. Метры берутся из технического плана, а не из замеров рулеткой. |
| Какая площадь | Та, к которой привязана цена в договоре. Общая приведённая площадь состоит из общей площади помещения и площади лоджий, веранд, балконов и террас с понижающими коэффициентами. |
| Допустимое отклонение | Договором может быть установлено допустимое изменение площади, но не более пяти процентов; превышение даёт основание для судебного расторжения договора. |
| Уменьшение цены за качество | Определяется стоимостью приведения объекта в состояние, соответствующее условиям договора и обязательным требованиям, — по смете или заключению специалиста. |
| Неустойка за просрочку удовлетворения | Одна трёхсотая ставки рефинансирования, действовавшей в период нарушения, от суммы, подлежащей возмещению, за каждый день; гражданину — вдвойне, но не более стоимости расходов на устранение (ч. 8 ст. 7 ФЗ-214). |
| Срок удовлетворения требования | Десять дней со дня предъявления требования об уменьшении цены и о возмещении расходов по устранению недостатков (п. 1 ст. 31 ЗоЗПП). |
| Предел по отделке | Три процента цены договора на всё, что взыскивается в связи с результатом отделочных работ, включая уменьшение цены, неустойку и убытки (ч. 4 ст. 10 ФЗ-214). |
| Штраф | Пять процентов от присуждённой судом суммы при неудовлетворении требования добровольно (ч. 3 ст. 10 ФЗ-214). |
Если недостаток жилого помещения служит основанием для признания его непригодным для проживания, неустойка по части 8 статьи 7 рассчитывается уже от цены договора, а не от стоимости устранения.
Сроки: гарантия, требование, давность
Три группы сроков, и путать их нельзя
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Гарантийный срок на объект | Не менее трёх лет | Устанавливается договором и исчисляется со дня передачи объекта участнику, если иное не предусмотрено договором. | ч. 5 ст. 7 ФЗ-214 |
| Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование | Не менее трёх лет | Исчисляется со дня подписания первого передаточного акта по объекту. | ч. 5.1 ст. 7 ФЗ-214 |
| Гарантийный срок на результат отделочных работ | Не менее одного года | Исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. | ч. 5.2 ст. 7 ФЗ-214 |
| Удовлетворение требования об уменьшении цены | Десять дней | Со дня предъявления требования; по истечении начинает начисляться неустойка за каждый день просрочки. | п. 1 ст. 31 ЗоЗПП |
| Устранение недостатков застройщиком | Согласованный срок | Застройщик обязан устранить выявленные дефекты в срок, согласованный с участником; при отказе или пропуске срока возникает право на иск. | ч. 6 ст. 7 ФЗ-214 |
| Исковая давность | Три года | Течёт со дня, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике (п. 1 ст. 200 ГК). | ст. 196 ГК |
Требования по качеству предъявляются при условии, что недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Заявленные позже, они требуют доказательства того, что причина возникла до передачи объекта.
Какие дела об уменьшении цены я веду
Разница между ними — в том, что именно измеряется
Перерасчёт за недостающие метры
Фактическая площадь меньше проектной. Считаем по цене единицы площади из договора и требуем разницу с процентами за пользование.
Спор о виде площади
Договор привязан к общей приведённой площади, а застройщик считает по общей, или наоборот. Разбираем условие о цене и понижающие коэффициенты.
Уменьшение цены за отступления от проекта
Высота потолков, площадь окон, отсутствие предусмотренных проектом систем. Основание — ухудшение качества, размер — стоимость приведения к договору.
Дефекты отделки
Неровности, стяжка, оконные и дверные блоки, сантехническое оборудование. Считаем в пределах трёх процентов цены договора и не смешиваем с другими требованиями.
Спор о стандарте застройщика
Договор ссылается на стандарт организации. Проверяем его регистрацию в фонде стандартов и то, не ниже ли он минимальных требований.
Требование вместе с неустойкой за просрочку удовлетворения
Десять дней прошли, деньги не вернули. Заявляем разницу и неустойку по части 8 статьи 7 одним иском.
Отказ от договора вместо уменьшения цены
Когда нарушение существенно или недостатки не устранены в назначенный срок: тогда вместо разницы требуется вся уплаченная сумма с процентами.
Показать всеСвернуть
От чего зависит размер возвращаемого
Шесть обстоятельств, которые двигают итог
Формулировка условия о цене
Если цена определена как произведение цены единицы площади на площадь, перерасчёт очевиден. Если названа единой суммой без привязки к метрам, требование приходится обосновывать иначе.
Какая площадь взята за основу
Общая или общая приведённая, с лоджиями и коэффициентами или без них. Ошибка здесь меняет разницу в несколько раз.
Наличие условия о допустимом отклонении
Договором может быть установлено допустимое изменение площади в размере не более пяти процентов; в этих пределах перерасчёт обычно и происходит.
Качество заключения специалиста
По качественному основанию суд считает по смете. Заключение, описывающее объект вместо стоимости приведения его к договору, не работает.
Попадание требований под предел по отделке
Всё, что связано с результатом отделочных работ, упирается в три процента цены договора вместе с неустойкой и убытками.
Момент выявления недостатков
Замечания, внесённые в акт при приёмке, и требования, заявленные в течение гарантийного срока, стоят по-разному: во втором случае застройщик получает возможность спорить о причинах.
Чем заканчиваются такие дела
Спор идёт о величине разницы, а не о праве её требовать
Право требовать уменьшения цены записано в законе прямо и почти не оспаривается. Исход определяется тем, по какой формуле посчитана разница и не упёрлась ли она в предел.
- Разница по площади возвращена полностью. Договор привязывает цену к метрам, технический план подтверждает недостачу, арифметика бесспорна. Самый предсказуемый вариант.
- Разница пересчитана по другой площади. Суд соглашается с основанием, но берёт ту площадь, к которой привязана цена в договоре, — и сумма меняется. Частый результат при путанице между общей и приведённой площадью.
- Уменьшение цены по смете судебной экспертизы. По качественному основанию размер почти всегда определяется экспертным заключением, и он отличается от заявленного в обе стороны.
- Требование урезано трёхпроцентным пределом. Отделочные позиции вместе с неустойкой упёрлись в три процента цены договора, потому что были заявлены одним блоком.
Показать всеСвернуть
- Взыскана разница вместе с неустойкой и штрафом. Требование не удовлетворили за десять дней, и к сумме добавились неустойка по части 8 статьи 7 и пять процентов сверх присуждённого.
- Отказ из-за пропуска гарантийного срока. Недостатки заявлены за пределами гарантии, и доказать, что они возникли до передачи, не удалось.
Как суды решают такие дела
Подходы, которые определяют размер возвращаемого
Считают по той площади, что в договоре
Если цена привязана к общей приведённой площади, перерасчёт ведётся по ней, вместе с лоджиями и понижающими коэффициентами.
Размер уменьшения определяется экспертизой
По качественному основанию суд опирается на стоимость приведения объекта к условиям договора, а не на субъективную оценку снижения ценности.
Выбор способа защиты однократен
Одновременное требование устранить недостатки и уменьшить цену за те же дефекты не удовлетворяется: способы взаимоисключающие.
Освобождающие условия договора не действуют
Условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожны независимо от того, как они сформулированы.
Предел по отделке применяется к совокупности
Три процента считаются от цены договора и накрывают все требования, заявленные в связи с результатом отделочных работ, вместе с неустойкой.
Бремя по гарантийным недостаткам на застройщике
Он не отвечает лишь если докажет нормальный износ, нарушение правил эксплуатации или ненадлежащий ремонт, проведённый вами или привлечёнными лицами.
Ошибки при требовании об уменьшении цены
Каждая уменьшает разницу или обнуляет её
- Считать по не той площади Перерасчёт ведётся по той площади, к которой привязана цена в договоре: общей или общей приведённой с коэффициентами.
- Требовать одновременно устранения и уменьшения цены Закон даёт три требования на выбор, и выбор делается один раз. Совмещение лишает требование определённости.
- Смешивать отделку с недостачей метров Отделочные позиции упираются в три процента цены договора и тянут туда всё, что заявлено вместе с ними.
- Подписывать передаточный акт без замечаний Право потребовать составления акта о несоответствии и не подписывать передаточный акт до устранения прямо предусмотрено законом.
- Мерить площадь самостоятельно Доказательством служат технический план и сведения кадастрового учёта, а не рулетка и не лазерный дальномер.
- Заказывать заключение об описании объекта Нужна стоимость приведения объекта к условиям договора. Отчёт, перечисляющий дефекты без сметы, размер уменьшения не доказывает.
- Верить условию об освобождении от ответственности Такие условия договора ничтожны, и ссылаться на них застройщик не вправе.
- Тянуть до конца гарантийного срока На результат отделочных работ гарантия составляет не менее года, и это самый короткий из гарантийных сроков по объекту.
Что взыскивается вместе с разницей
Три добавки, каждая со своим ограничением
- Неустойка за просрочку удовлетворения требования. За нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора и о возмещении расходов на устранение недостатков застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования, действовавшей в период нарушения, от суммы, подлежащей возмещению, за каждый день просрочки. Гражданину она уплачивается в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов, — часть 8 статьи 7 ФЗ-214.
- Убытки. Возмещаются в полном объёме сверх неустоек, штрафов и процентов по части 1 статьи 10 ФЗ-214. Сюда попадают расходы на независимую оценку, на временное жильё во время устранения дефектов, на повторный переезд.
- Компенсация морального вреда и штраф. Компенсация присуждается при вине застройщика и от размера имущественного возмещения не зависит; штраф равен пяти процентам от присуждённой судом суммы при неудовлетворении требования добровольно — части 2 и 3 статьи 10 ФЗ-214.
- Общий предел. Всё, что взыскивается в связи с результатом отделочных работ и элементов отделки, вместе с неустойкой и убытками ограничено тремя процентами цены договора, если большее не предусмотрено договором.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Требования об уменьшении цены проигрывают чаще всего не по существу, а на выборе площади. В договоре цена привязана к общей приведённой площади — со всеми лоджиями и понижающими коэффициентами, — а расчёт человек делает по общей площади квартиры из технического плана. Получается красивая цифра, которая не соответствует условию договора, и суд пересчитывает всё сам, обычно не в вашу пользу.
Второе. Закон даёт три требования на выбор, и выбор нужно сделать до отправки письма. Просить одновременно безвозмездно устранить недостатки и уменьшить цену за них же нельзя: это взаимоисключающие способы защиты одного и того же права. Если недостатки серьёзные и вы хотите деньги, требование формулируется прямо и однозначно.
И третье, про предел. Три процента цены договора — это ограничение по отделочным работам, и оно накрывает всё, что заявлено вместе с ними: и уменьшение цены, и неустойку, и убытки. Поэтому перерасчёт за недостающие метры выводится в отдельное требование по своему основанию, иначе он утонет в общем лимите вместе с отделкой.
Что я беру на себя
Состав работы по требованию об уменьшении цены
- Разбор условия о цене Определяю, из чего сложена цена договора и к какой площади она привязана: от этого зависит вся формула перерасчёта. Такая проверка договора юристом занимает один разговор, а цена ошибки в выборе площади измеряется сотнями тысяч.
- Сверка площадей Сопоставляю проектные характеристики с техническим планом и считаю недостачу с учётом понижающих коэффициентов.
- Фиксация отступлений Организую осмотр, составляю акт о несоответствии со ссылкой на нарушенное требование по каждому дефекту.
- Постановка задачи специалисту Формулирую вопросы так, чтобы заключение давало стоимость приведения объекта к условиям договора, а не описание квартиры.
- Разведение требований Вывожу отделочные позиции из общего расчёта, чтобы трёхпроцентный предел не накрыл перерасчёт за метры.
- Требование и десять дней Направляю требование с однозначным выбором способа защиты и фиксирую дату, с которой пойдёт неустойка.
- Иск и экспертиза Веду дело в суде, формулирую вопросы судебному эксперту и отвечаю на возражения о нормальном износе и нарушении правил эксплуатации.
- Доведение до денег Получаю исполнительный лист и предъявляю его в банк застройщика или приставу.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Соразмерное уменьшение цены по договору долевого участия
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Считать самому или с адвокатом
Признак простой: арифметика это или оценка
Справитесь сами
Когда разница считается на калькуляторе:
- цена в договоре прямо привязана к цене квадратного метра
- договор содержит порядок расчётов при отклонении площади
- технический план подтверждает недостачу и она невелика
- застройщик согласен с расчётом и спорит только о дате перечисления
Здесь достаточно заявления с расчётом и копией технического плана.
Нужен адвокат
Когда размер нужно обосновывать:
- цена в договоре названа единой суммой без привязки к метрам
- спор идёт о том, какую площадь брать за основу
- основание качественное и размер определяется сметой, а не арифметикой
- в требования входит отделка и есть риск упереться в три процента цены договора
- застройщик ссылается на нормальный износ или на собственный стандарт
Правило простое: пока разница выводится из условия договора умножением, дело решается письмом; как только размер определяется оценкой, решает тот, кто умеет ставить задачу специалисту. Подходящую ситуацию ищите выше, раздел — «Когда за уменьшением цены нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Долевое строительство
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Защита прав дольщика при долевом участии в строительстве: ДДУ, приёмка и неустойкаРасторжение договора долевого участия в строительстве и возврат средствВозврат денежных средств по договору долевого участияЮридическое сопровождение уступки прав требования по договору долевого участияВзыскание неустойки с застройщика по договору долевого участияКомпенсация убытков и морального вреда при нарушении застройщиком срока передачи квартиры
Частые вопросы
Отвечаю на то, что спрашивают чаще всего
Когда можно требовать соразмерного уменьшения цены договора
Когда объект построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, ухудшившими его качество, — это один из трёх вариантов по части 2 статьи 7 ФЗ-214. Отдельное основание — фактическая площадь меньше той, из которой считалась цена.
Как считается разница при уменьшении площади
Цена единицы общей площади из договора умножается на число недостающих метров. Важно взять ту площадь, к которой привязана цена: общую или общую приведённую с понижающими коэффициентами для лоджий и балконов.
Есть ли предел допустимого отклонения площади
Договором может быть установлено допустимое изменение общей площади помещения в размере не более пяти процентов. Превышение даёт право требовать расторжения договора в судебном порядке.
В какой срок застройщик должен вернуть разницу
Десять дней со дня предъявления требования. По истечении начисляется неустойка за каждый день просрочки от суммы, подлежащей возмещению.
Показать всеСвернуть
Ограничена ли сумма по дефектам отделки
Да. Всё, что взыскивается в связи с результатом отделочных работ, вместе с неустойкой и убытками не может превышать три процента цены договора, если большее не предусмотрено договором.
Сколько действует гарантия на отделку
Не менее одного года со дня передачи объекта. На сам объект и на технологическое и инженерное оборудование гарантийный срок составляет не менее трёх лет.
Не откладывайте защиту