Кем вы приходитесь помещению
Наниматель по социальному найму, собственник, член семьи нанимателя или человек, вселённый без оформления. От этого зависит норма: статьи 86–89 для найма, статья 32 для собственности.
Обязание предоставить жилое помещение взамен аварийного
Добиваюсь предоставления жилого помещения взамен аварийного: нанимателю — равнозначной благоустроенной квартиры в том же населённом пункте, собственнику — выкупа по рыночной цене или жилья по соглашению с зачётом стоимости. Готовлю иск и требую назначить срок расселения.
Как заставить предоставить жильё взамен аварийного
Нанимателю по соцнайму дают другое благоустроенное помещение, равнозначное по общей площади и в том же населённом пункте, — статья 89 ЖК. Собственнику по общему правилу платят возмещение, а квартиру предоставляют лишь по соглашению с зачётом стоимости, статья 32.
Когда без адвоката жильё взамен аварийного не получить
Признаки, по которым видно, что переписка с администрацией уже не поможет
- Дом признан аварийным, но в программу не включёнПризнание дома аварийным — это основание требовать от собственников снести или реконструировать его в разумный срок, а если они этого не сделали, участок и каждое помещение подлежат изъятию. Молчание администрации после признания оспаривается.ч. 10 ст. 32 ЖК РФ
- Срок расселения назначен заведомо недостижимыйРасселение отодвинуто на десять лет, а жить в доме нельзя уже сейчас. Разумность срока — вопрос доказывания: техническое состояние, угроза обрушения, заключение специализированной организации.ч. 10 ст. 32 ЖК РФ
- Вы наниматель, а вам предлагают меньшую квартируПредоставляемое помещение обязано быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Общая площадь считается по всем частям помещения, кроме балконов, лоджий, веранд и террас.ст. 89, ч. 5 ст. 15 ЖК РФ
- Жильё предлагают в другом населённом пунктеПомещение должно находиться в границах того же населённого пункта. Другой населённый пункт возможен только по прямому указанию федерального закона и с вашего письменного согласия.ст. 89 ЖК РФ
- Вы собственник и хотите квартиру, а не деньгиПредоставление другого жилого помещения собственнику — это соглашение, а не обязанность органа. Без соглашения останется возмещение. Здесь всё решает переговорная позиция и региональные меры поддержки.ч. 8, 8.1 ст. 32 ЖК РФ
- Квартира куплена уже после признания дома аварийнымВозмещение такому собственнику не может превышать стоимость приобретения жилья, а правила о предоставлении другого помещения и о региональных мерах поддержки к нему не применяются. Исключение — наследники.ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ
- Ваше жильё единственное и ремонту не подлежитЭто отдельное основание получить помещение вне очереди по договору социального найма, а не ждать общей очереди нуждающихся.п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ
- Идёт комплексное развитие территорииУ аварийного дома в границах такой территории свой порядок: помещения передаются в публичную или иную собственность, а взамен предоставляются возмещение либо равнозначное жильё по правилам отдельной статьи.ст. 32.1 ЖК РФ
Если дом включён в региональную программу, срок расселения назначен и не наступил, спорить рано: суд откажет со ссылкой на то, что право ещё не нарушено. Здесь работа идёт не в суде, а с очередью и сроком.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Обязание предоставить жилое помещение взамен аварийного
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что устанавливается по делу о жилье взамен аварийного
Восемь вопросов, и первый из них решает, каким будет весь остальной список
Признан ли дом аварийным в установленном порядке
Основания и порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливаются Правительством Российской Федерации. Заключение специалиста о состоянии конструкций само по себе такого признания не заменяет.
Предъявлено ли требование о сносе
Орган, признавший дом аварийным, обязан потребовать от собственников снести или реконструировать его в разумный срок. Отсутствие такого требования — самостоятельный дефект процедуры.
Показать всёСкрыть
Разумен ли назначенный срок
Срок оценивается не календарём, а состоянием дома: степенью износа, угрозой обрушения, выводами обследования. Срок, при котором проживание опасно уже сегодня, разумным не является.
Какова общая площадь ранее занимаемого помещения
Считается сумма площадей всех частей помещения, включая вспомогательные, но без балконов, лоджий, веранд и террас. Именно эта цифра сравнивается с площадью предлагаемой квартиры.
В границах ли населённого пункта предложено жильё
Требование прямое, и обойти его согласием «по телефону» нельзя: помещение в другом населённом пункте допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом, и с письменного согласия граждан.
Есть ли у вас иное пригодное жильё
Для внеочередного предоставления по социальному найму важно, что непригодное помещение единственное, а ремонту или реконструкции не подлежит. Для региональных мер поддержки собственнику — что иного жилья нет на дату признания дома аварийным.
Когда возникло право собственности
Право, возникшее после признания дома аварийным, ограничивает возмещение стоимостью приобретения. Дата регистрации и основание перехода права проверяются по выписке из реестра в первую очередь.
Кто и что вправе требовать по аварийному дому
Наниматель и собственник стоят в этом деле по разные стороны нормы — их требования не совпадают
| Кто | Что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Наниматель по соцнайму | Получить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма — при сносе дома его предоставляет орган, принявший решение о сносе | ст. 86 ЖК РФ |
| Он же — при признании помещения непригодным | Получить другое благоустроенное помещение от наймодателя: основание здесь не снос, а сама непригодность занимаемого жилья | ст. 87 ЖК РФ |
| Он же — о качестве предоставляемого | Требовать, чтобы помещение было благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, равнозначным по общей площади и находилось в границах того же населённого пункта | ст. 89 ЖК РФ |
| Собственник помещения | Получить возмещение: рыночную стоимость жилья, рыночную стоимость общего имущества с учётом доли в праве на земельный участок и все убытки от изъятия, включая упущенную выгоду | ч. 7 ст. 32 ЖК РФ |
| Он же — о жилье взамен денег | Договориться о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого с зачётом его стоимости при определении размера возмещения | ч. 8 ст. 32 ЖК РФ |
| Собственник без другого жилья | Претендовать на дополнительные меры поддержки, если субъект РФ их установил и на дату признания дома аварийным у него нет иного пригодного жилья | ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок, а при его неисполнении изъять участок и каждое помещение | ч. 10 ст. 32 ЖК РФ |
| Гражданин с единственным непригодным жильём | Получить помещение по договору социального найма вне очереди, если ремонт и реконструкция невозможны и решение об изъятии участка не принято | п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ |
Почему признание дома аварийным само по себе жильё не даёт
Короткое объяснение для тех, у кого на руках заключение межведомственной комиссии и больше ничего
Заключение о том, что дом аварийный, — это не решение о вашей квартире. Закон говорит: в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. Дальше начинается процедура, и она у нанимателя и у собственника разная настолько, что общих советов здесь не бывает.
У нанимателя по договору социального найма всё довольно прямо. Дом идёт под снос — выселяемым гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, и предоставляет их тот орган, который принял решение о сносе. Помещение признано непригодным без сноса дома — обязанность лежит на наймодателе. Требование к качеству одно на оба случая: благоустроенность применительно к условиям данного населённого пункта, равнозначность по общей площади ранее занимаемому помещению и нахождение в границах того же населённого пункта.
У собственника логика противоположная. Его помещение не заменяют, а изымают вместе с земельным участком, и по общему правилу он получает деньги. В размер возмещения входят рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в доме, включая стоимость участка с учётом доли в праве, и все убытки от изъятия: переезд, временное жильё, поиск и оформление другой квартиры, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода. Квартира взамен возможна, но только по соглашению — и её стоимость зачитывается в возмещение.
Между признанием дома аварийным и изъятием стоит ещё один шаг, о котором чаще всего забывают. Орган, признавший дом аварийным, предъявляет собственникам требование снести или реконструировать его в разумный срок. И лишь если собственники в назначенный срок этого не сделали, участок под домом изымается для муниципальных нужд, а вместе с ним — каждое помещение в доме, кроме принадлежащих муниципалитету. Именно на этом шаге чаще всего и застревают дела: требование не предъявлено, срок не назначен либо назначен на годы вперёд.
Отдельно стоит правило для тех, кто купил жильё в уже аварийном доме. Такие граждане получают возмещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими этого помещения, и правила о предоставлении другого жилья и о региональных мерах поддержки к ним не применяются. Единственное исключение — те, к кому право перешло по наследству.
Что говорит закон о жилье взамен аварийного
Две нормы, между которыми проходит вся развилка дела
1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. — Статья 89 ЖК РФ. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. — часть 8 статьи 32 ЖК РФ.Статья 89 Жилищного кодекса РФ и часть 8 статьи 32 ЖК РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Обратите внимание на разницу глаголов. Нанимателю жильё «должно быть» предоставлено, и требовать его можно принудительно. Собственнику оно «может быть» предоставлено по соглашению — то есть только если орган согласился. Отсюда и разная тактика: наниматель судится о квартире, собственник чаще о размере возмещения.
Что придётся подтвердить документами
Четыре опоры требования — без второй и третьей иск удовлетворить нечем
- Статус дома Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принятое в установленном Правительством порядке, с датой и номером.
- Ваше право на помещение Договор социального найма с составом семьи либо выписка из реестра о праве собственности с датой возникновения права и основанием.
- Бездействие или неполноту процедуры Что требование о сносе собственникам не предъявлено, срок расселения не назначен, назначен неразумно или пропущен, а изъятие не начато.
- Характеристики жилья Общую площадь ранее занимаемого помещения и площадь предложенного, его благоустроенность и расположение в границах того же населённого пункта.
Как идёт дело о предоставлении жилья взамен аварийного
Первый шаг — не иск, а выяснение, на какой стадии процедура остановилась
- 1Документы о статусе домаПоднимаем заключение межведомственной комиссии и решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: дату, номер, назначенный срок расселения и включение в программу.
- 2Определение вашего положенияДоговор социального найма или выписка из реестра о праве собственности с датой его возникновения. От этого зависит, какое требование вообще возможно.
- 3Проверка, что сделал органПредъявлено ли собственникам требование о сносе или реконструкции, установлен ли срок, принято ли решение об изъятии участка и направлен ли проект соглашения об изъятии.
- 4Техническое обследованиеЗаключение специализированной организации о степени износа и угрозе обрушения. Оно нужно и для спора о разумности срока, и для вывода о невозможности ремонта или реконструкции.
- 5Обращение в администрациюПисьменное заявление о предоставлении жилого помещения взамен аварийного либо о заключении соглашения. Ответ или молчание фиксируют момент нарушения права.
- 6Выбор вида судопроизводстваБездействие органа и незаконное решение оспариваются по правилам административного судопроизводства; требование предоставить конкретное жильё или взыскать возмещение заявляется иском.
- 7Оценка и экспертизаДля собственника — отчёт об оценке возмещения со всеми составляющими; при споре о цене назначается судебная экспертиза. Для нанимателя — сверка общей площади предложенной квартиры.
- 8Исполнение решенияПодписание договора социального найма на предоставленное помещение либо получение возмещения и снятие обременений. Неисполнение решения предъявляется к принудительному исполнению.
Что делать до суда
Обязательного досудебного порядка нет, но без обращения в администрацию нечем показать нарушение
- Получить копию решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: без даты и номера этого документа спорить не о чем.
- Письменно запросить, предъявлено ли собственникам требование о сносе или реконструкции и какой срок установлен. Ответ либо покажет пробел в процедуре, либо задаст точку отсчёта.
- Заявить о предоставлении жилого помещения взамен аварийного и сохранить отметку о вручении: с этого момента считается, что орган знает о вашем требовании.
- Собственнику — дождаться проекта соглашения об изъятии. Иск о принудительном изъятии не может быть подан ранее трёх месяцев со дня его получения, и это же время работает на переговоры о размере.
- Заказать техническое обследование дома, если срок расселения выглядит недостижимым. Разумность срока доказывается состоянием конструкций, а не количеством жалоб.
- Проверить, не приняты ли в вашем регионе дополнительные меры поддержки для собственников без другого жилья: часть 8.1 статьи 32 отдаёт этот вопрос субъекту Российской Федерации.
Суд проверяет не аварийность дома вообще, а конкретное действие или бездействие органа. Пока к органу не обратились и ответа не получили, предмет проверки отсутствует.
Через суд: куда подавать и что требовать
Вид судопроизводства выбирается по требованию, а не по ответчику: у одного и того же органа их бывает два
| Что | Как по делам об аварийном жилье | Норма |
|---|---|---|
| Когда идут в суд | Орган не предоставляет жильё, назначил недостижимый срок расселения, бездействует после признания дома аварийным или занизил возмещение | ч. 10 ст. 32, ст. 86 ЖК РФ |
| Оспаривание решения и бездействия | Гражданин вправе обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий или бездействия органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены его права и законные интересы | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Требование о предоставлении жилья | Заявляется иском: спор о праве на конкретное помещение и его характеристиках административным судопроизводством не разрешается | ст. 89 ЖК РФ |
| Какой суд | Районный суд: ни жилищные споры, ни дела об оспаривании решений органов власти мировому судье не подсудны | ст. 24 ГПК РФ |
| Срок обращения по административному иску | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав; по бездействию — в течение срока, пока сохраняется обязанность действовать, и три месяца после его прекращения | ч. 1, 1.1 ст. 219 КАС РФ |
| Кто ответчик | Орган местного самоуправления или орган государственной власти, принявший решение о признании дома аварийным либо о сносе; наймодатель — при непригодности занимаемого помещения | ст. 86, 87 ЖК РФ |
| Как формулировать требование | Называть характеристики: благоустроенное помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в границах данного населённого пункта. Требование «дать жильё» неисполнимо | ст. 89 ЖК РФ |
| Срок рассмотрения | Административное дело об оспаривании решений и бездействия рассматривается судом в течение одного месяца со дня поступления заявления | ч. 1 ст. 226 КАС РФ |
| Что даёт решение | Признание решения или бездействия не соответствующими закону и обязанность ответчика устранить нарушение прав; по иску — обязанность предоставить помещение или выплатить возмещение | ч. 2 ст. 227 КАС РФ |
Иск о принудительном изъятии помещения у собственника не может быть подан органом ранее трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения.
На какой стадии ваше дело — Обязание предоставить жилое помещение взамен аварийного
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Первые два документа определяют, какое требование вообще возможно
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Решение о признании дома аварийным | Подтверждает статус дома и дату, от которой считаются все ограничения и сроки |
| Заключение межведомственной комиссии | Показывает основания вывода и то, подлежит ли дом сносу или реконструкции |
| Договор социального найма | Определяет состав семьи и право требовать другое благоустроенное помещение |
| Выписка из реестра о праве собственности | Показывает дату возникновения права: от неё зависит потолок возмещения |
| Документы об общей площади помещения | Технический паспорт или экспликация — цифра, с которой сравнивается предложенная квартира |
| Переписка с администрацией | Заявление о предоставлении жилья и ответ либо доказательство молчания органа |
| Проект соглашения об изъятии | Для собственника: с даты его получения считается трёхмесячный запрет на иск об изъятии |
| Отчёт об оценке возмещения | Обосновывает размер: стоимость помещения, доля в общем имуществе и участке, убытки |
| Заключение о техническом состоянии | Нужно для спора о разумности срока расселения и о невозможности ремонта |
Документы, которые вы получить не можете, не собираются, а запрашиваются судом по ходатайству.
Что входит в возмещение и какие сроки действуют
Собственнику эта таблица заменяет весь спор: здесь его требование и складывается
| Что | Размер, срок или предел | Норма |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость помещения | Включается в возмещение полностью, на дату оценки | ч. 7 ст. 32 ЖК РФ |
| Доля в общем имуществе и участке | Рыночная стоимость общего имущества в доме, включая стоимость земельного участка, с учётом доли в праве общей собственности | ч. 7 ст. 32 ЖК РФ |
| Убытки от изъятия | Изменение места проживания, временное пользование другим жильём, переезд, поиск и оформление другой квартиры, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода | ч. 7 ст. 32 ЖК РФ |
| Жильё взамен изымаемого | Предоставляется по соглашению, его стоимость зачитывается при определении размера возмещения | ч. 8 ст. 32 ЖК РФ |
| Потолок для позднего покупателя | Возмещение не может превышать стоимость приобретения помещения; наследники под ограничение не подпадают | ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ |
| Площадь квартиры нанимателю | Равнозначная по общей площади ранее занимаемому помещению; балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь не входят | ст. 89, ч. 5 ст. 15 ЖК РФ |
| Срок на подачу иска об изъятии | Не ранее трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии и в пределах срока действия решения об изъятии участка | ч. 9 ст. 32 ЖК РФ |
| Срок для заявления о разрешении при КРТ | Не менее шести месяцев на подачу заявления о разрешении на строительство, снос или реконструкцию дома | ч. 11 ст. 32 ЖК РФ |
| Выдача решения о предоставлении жилья | Не позднее трёх рабочих дней со дня принятия решения органом местного самоуправления | ч. 3 ст. 57 ЖК РФ |
Конкретный размер возмещения определяется отчётом об оценке и проверяется судебной экспертизой при споре о цене.
Сроки
Опасен здесь один срок — трёхмесячный на оспаривание решения органа
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Оспаривание решения органа | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Оспаривание бездействия | Пока длится обязанность | И ещё три месяца после её прекращения | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
| Рассмотрение административного дела | Один месяц | Со дня поступления заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС РФ |
| Запрет на иск об изъятии | Три месяца | Со дня получения проекта соглашения | ч. 9 ст. 32 ЖК РФ |
| Заявление на разрешение при КРТ | Не менее шести месяцев | Срок устанавливает орган | ч. 11 ст. 32 ЖК РФ |
| Выдача решения о предоставлении жилья | Три рабочих дня | Со дня принятия решения | ч. 3 ст. 57 ЖК РФ |
| Требование о возмещении убытков | Три года | Общий срок исковой давности | ст. 196 ГК РФ |
Требование нанимателя о предоставлении жилого помещения взамен аварийного носит длящийся характер: пока обязанность не исполнена, право нарушается каждый день. А вот конкретное решение органа — о сроке расселения, об отказе, о предложенной квартире — оспаривается в три месяца со дня, когда о нём стало известно.
С чем приходят по аварийному жилью
Шесть положений, в которых люди оказываются чаще всего
Дом аварийный, а расселение не начато
Заключение есть, программы нет, требование о сносе собственникам не предъявлялось. Оспаривается бездействие органа и его обязывают запустить процедуру, предусмотренную частью 10 статьи 32 ЖК.
Срок расселения назначен на много лет вперёд
Дом при этом непригоден для проживания уже сейчас. Спор идёт о разумности срока, и решается он техническим обследованием, а не переживаниями жильцов.
Предложена квартира меньшей площади
Наниматель получает предложение, где общая площадь ниже прежней. Равнозначность по общей площади — прямое требование статьи 89, и уступать в нём нельзя.
Показать всеСвернуть
Жильё предлагают на другом конце области
Помещение обязано находиться в границах того же населённого пункта. Согласие на другой населённый пункт требуется письменное и допускается лишь в случаях, установленных федеральным законом.
Собственнику вместо квартиры предлагают деньги
Это общее правило, а не нарушение. Работа здесь идёт над составом возмещения: рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе и участке, убытки переезда и упущенная выгода.
Квартира куплена в уже аварийном доме
Возмещение ограничено стоимостью приобретения, а нормы о другом жилье и региональных мерах поддержки не применяются. Проверяется дата признания дома аварийным и дата возникновения права.
От чего зависит исход
Перечислено по убыванию веса, который придаёт этому суд
Основание владения помещением
Социальный наём даёт право требовать именно квартиру. Собственность даёт право требовать возмещение, а квартиру — только если о ней достигнуто соглашение. Это главный фактор дела.
Техническое состояние дома
Заключение специализированной организации о степени износа и угрозе обрушения. От него зависит и разумность срока расселения, и вывод о невозможности ремонта или реконструкции.
Полнота процедуры органа
Предъявлено ли требование о сносе, установлен ли срок, принято ли решение об изъятии участка. Каждый пропущенный шаг — самостоятельное основание требования.
Показать всеСвернуть
Наличие другого пригодного жилья
Определяет и внеочередное предоставление по социальному найму, и право на дополнительные меры поддержки, если они установлены субъектом Российской Федерации.
Дата возникновения права собственности
Право, приобретённое после признания дома аварийным, ограничивает возмещение стоимостью покупки. Наследование из этого правила прямо исключено.
Отчёт об оценке возмещения
Для собственника исход почти целиком сводится к цифре. Оценка обязана включать долю в общем имуществе и участке и все убытки, а не только квадратные метры.
Чем заканчиваются такие дела
Развилка проходит по основанию владения, а не по состоянию дома
- Нанимателю предоставлено другое благоустроенное жильё. Суд обязал орган предоставить помещение, равнозначное по общей площади и расположенное в границах того же населённого пункта.
- Орган обязан запустить процедуру. Признано незаконным бездействие: не предъявлено требование о сносе или реконструкции и не установлен срок. Суд обязывает совершить эти действия.
- Срок расселения признан неразумным. Установленный органом срок сокращён или признан не соответствующим состоянию дома, и расселение переходит в ближайший период.
- Собственнику взыскано возмещение. Определена рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе и участке, убытки переезда — в том числе те, что орган в проект соглашения не включил.
Показать всеСвернуть
- Заключено соглашение о другой квартире. Собственник получил жильё взамен изымаемого с зачётом его стоимости в размер возмещения.
- Отказано: право ещё не нарушено. Дом включён в программу, срок расселения не наступил. Требовать предоставления раньше срока оснований нет.
- Отказано: возмещение ограничено ценой покупки. Право собственности возникло после признания дома аварийным и не в порядке наследования.
Как это выглядит на практике
Три положения, которые повторяются из дела в дело
Ждали программу восемь лет
Дом признали аварийным, срок расселения поставили на далёкий год, жильцы ждали. Требование о сносе собственникам при этом не предъявлялось вовсе — то есть процедура, описанная частью 10 статьи 32, даже не начиналась. Спорить нужно было не о квартире, а о бездействии.
Равнозначность посчитали с лоджией
Нанимателю предложили квартиру, где недостающие метры добирались лоджией. Общая площадь помещения складывается из площадей всех его частей, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, — значит, равнозначности нет.
Купили дёшево в аварийном доме
Квартира приобретена уже после признания дома аварийным, расчёт возмещения велся от рыночной стоимости. Закон ограничивает такое возмещение стоимостью приобретения, и разница оказалась кратной.
Ошибки, которые видно чаще всего
Каждая стоит либо года ожидания, либо разницы в размере возмещения
- Ждать программу вместо проверки процедуры Признание дома аварийным обязывает орган потребовать от собственников снести или реконструировать его в разумный срок. Пока этого требования нет, ждать нечего — процедура не началась.
- Согласиться на жильё в другом населённом пункте устно Согласие требуется письменное и допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Устная договорённость права не меняет, но потом мешает.
- Считать равнозначность по жилой площади Сравнивается общая площадь, и в неё не входят балконы, лоджии, веранды и террасы. Подмена показателя — самый частый способ предложить квартиру меньше прежней.
- Подписать соглашение с одной лишь стоимостью квартиры Возмещение включает долю в общем имуществе и участке и все убытки от изъятия. Подписанное соглашение закрывает возможность добрать их позже.
- Купить квартиру в аварийном доме ради расселения Возмещение такому собственнику не может превышать стоимость приобретения, а нормы о другом жилье и мерах поддержки к нему не применяются.
- Пропустить три месяца на оспаривание решения Срок расселения, отказ, предложение конкретной квартиры — всё это решения органа, и оспариваются они в три месяца со дня, когда о них стало известно.
- Требовать «предоставить жильё» без характеристик Решение должно быть исполнимо. В требовании называются благоустроенность, равнозначность по общей площади и границы населённого пункта.
Что можно взыскать сверх самой квартиры
Убытки здесь названы законом поимённо — это редкость и этим надо пользоваться
- Убытки от изъятия. Закон перечисляет их прямо: изменение места проживания, временное пользование другим жильём до приобретения нового, переезд, поиск другой квартиры, оформление права собственности на неё, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода.
- Стоимость доли в общем имуществе. Рыночная стоимость общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок под ним, с учётом доли в праве общей собственности. Это отдельная величина, и в проекты соглашений она попадает не всегда.
- Расходы на съём жилья. Возмещаются как убытки, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым помещением до приобретения другого.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и издержки, включая оплату оценочной экспертизы, распределяются по правилам главы 7 ГПК РФ.
Показать всеСвернуть
- Чего здесь нет. Автоматической компенсации морального вреда за само проживание в аварийном доме: она требует доказывания нарушения личных неимущественных прав, а не ссылки на статус дома.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Первое, о чём я спрашиваю: наниматель вы или собственник. Ответ на этот вопрос меняет дело целиком. Нанимателю закон обещает квартиру, и обещание это принудительно исполнимо. Собственнику закон обещает деньги, а квартиру — только через соглашение. Люди приходят с одинаковым «дом аварийный, дайте жильё», а уходят с двумя совершенно разными исками.
Второе, что приходится объяснять собственникам: возмещение — это не цена квадратных метров. В него входит рыночная стоимость общего имущества дома вместе с земельным участком по вашей доле и все убытки: переезд, съём жилья на время, поиск и оформление новой квартиры, досрочное прекращение обязательств. Проект соглашения от администрации почти всегда содержит только стоимость самой квартиры, и разница между этой цифрой и полным возмещением бывает существенной.
Третье — про срок. Самая частая ошибка состоит в том, что человек ждёт. Дом признан аварийным, срок расселения поставлен на далёкий год, и жильцы считают, что остаётся только ждать. Но признание дома аварийным обязывает орган предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок, и разумность эта проверяется судом. Проверять её нужно, пока дом стоит.
И честно о том, когда идти в суд рано. Если дом включён в региональную программу, срок расселения назначен и он не выглядит запредельным, иск о предоставлении жилья взамен аварийного суд отклонит: право пока не нарушено. Тратить деньги на такое дело я отговариваю — в этот период работают другие инструменты, от переселения в маневренный фонд до постановки на учёт нуждающихся.
Что я беру на себя
Состав работы по делу о предоставлении жилья взамен аварийного
- Разбор стадии процедуры Устанавливаю, что уже сделано органом: признание дома аварийным, требование о сносе, срок, решение об изъятии, проект соглашения. Отсюда видно, чего требовать.
- Определение вашего требования Наниматель и собственник заявляют разное. Формулирую требование под ваше основание владения, а не под чужой образец иска.
- Работа с техническим обследованием Ставлю задачу специалисту: степень износа, угроза обрушения, возможность ремонта или реконструкции. Это опора спора о разумности срока.
- Проверка предложенной квартиры Сверяю общую площадь, благоустроенность и расположение в границах населённого пункта. Несоответствие фиксируется до подписания, а не после.
- Расчёт возмещения Собираю состав: стоимость помещения, доля в общем имуществе и участке, убытки переезда и временного жилья, упущенная выгода.
- Оспаривание решений и бездействия Готовлю административный иск в трёхмесячный срок и требую обязать орган устранить нарушение прав.
- Представительство в суде Веду дело, заявляю ходатайства об экспертизе и об истребовании документов, которые вам не выдают.
- Доведение до результата Договор социального найма на новое помещение или фактическое получение возмещения; при неисполнении — принудительное исполнение решения.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Обязание предоставить жилое помещение взамен аварийного
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Действовать самому или с адвокатом
Признак простой: спорит ли администрация по существу
Справитесь сами
Процедура идёт и вас в ней устраивает всё:
- дом включён в программу, срок расселения назначен и близок
- предложенная квартира равнозначна по общей площади
- она находится в границах вашего населённого пункта
- вы наниматель и спора о составе семьи нет
- размер возмещения в проекте соглашения вас устраивает
Здесь всё сводится к подписанию договора или соглашения. Приходить к адвокату незачем — достаточно сверить площадь и адрес.
Нужен адвокат
Спор идёт о том, что именно вам положено:
- требование о сносе собственникам не предъявлялось
- срок расселения назначен на много лет вперёд
- предложенная квартира меньше прежней или в другом посёлке
- в возмещение не включены доля в участке и убытки
- право собственности возникло после признания дома аварийным
- жильё единственное и требуется внеочередное предоставление
Правило простое: пока администрация делает то, что предписано законом, вам нужен не адвокат, а внимание к площади и адресу. Как только процедура застряла или в возмещение не вошли доля в участке и убытки, вопрос переходит в суд. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда без адвоката жильё взамен аварийного не получить».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Аварийное жильё и переселение
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про жильё взамен аварийного
Как заставить предоставить жилое помещение взамен аварийного?
Нанимателю по социальному найму помещение предоставляется в силу закона, и требование заявляется иском к органу, принявшему решение о сносе. Собственнику взамен изымаемого жилья положено возмещение, а квартира — по соглашению с зачётом её стоимости.
Иск о предоставлении жилья взамен аварийного — что в нём писать?
Характеристики помещения, а не просьбу «дать жильё»: благоустроенное применительно к условиям населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому и расположенное в границах данного населённого пункта.
Дом признали аварийным, а расселение не начинают. Что делать?
Проверить, предъявлено ли собственникам требование о сносе в разумный срок. Если нет — оспаривать бездействие: без этого шага изъятие не начнётся.
Могут ли дать квартиру меньше прежней?
Нет. Помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Общая площадь считается по всем частям помещения, но без балконов, лоджий, веранд и террас.
Показать всеСвернуть
Я собственник. Почему мне предлагают деньги, а не квартиру?
Это общее правило: собственнику положено возмещение за изымаемое помещение — рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе и участке, убытки переезда. Квартира взамен предоставляется по соглашению, с зачётом её стоимости.
Купил квартиру в доме, признанном аварийным. На что рассчитывать?
На возмещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения вами этого помещения. Правила о предоставлении другого жилья и о региональных мерах поддержки в этом случае не применяются, кроме наследования.
Как проходит расселение аварийных домов?
Порядок расселения аварийных домов задан статьёй 32 ЖК: после признания дома аварийным орган требует от собственников снести или реконструировать его в разумный срок, затем изымает участок и каждое помещение, а нанимателям предоставляет жильё по социальному найму (ст. 86 ЖК). Если дом включён в региональную адресную программу, переселение жителей идёт по ней, и очередь задаёт программа, а не заявления жильцов. Как происходит расселение дома, видно из решения органа: в нём срок отселения. Юрист по аварийному жилью нужен, когда орган занижает выкуп.
Что дадут при расселении аварийного дома — квартиру, деньги или сертификат?
Нанимателю дадут другое благоустроенное жильё по социальному найму, равнозначное по общей площади, в том же населённом пункте (ст. 89 ЖК). Собственнику — возмещение: рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и участке, убытки, а другое жильё — по соглашению с зачётом стоимости (ч. 7, 8 ст. 32 ЖК). Сертификата вместо квартиры или возмещения Жилищный кодекс не называет: если его предлагает региональная программа, это дополнительная возможность, и права по статьям 89 и 32 от неё не отпадают.
Как ускорить расселение из аварийного дома?
Ускорить расселение помогает не очередное письмо, а спор о сроке: если отселение назначено на годы вперёд, а жить в доме опасно уже сейчас, неразумность срока доказывается техническим заключением и оспаривается в суде (ч. 10 ст. 32 ЖК). Если жильё единственное и ремонту не подлежит, наниматель или собственник, состоящий на учёте нуждающихся, вправе получить помещение по социальному найму вне очереди, собственник — пока не принято решение об изъятии участка (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК).
Расселяют ли частные аварийные дома?
Правило статьи 32 ЖК о сносе и изъятии написано для многоквартирных домов. Частный дом признают не аварийным, а непригодным для проживания, и в программу расселения он сам по себе не попадает. Если такой дом — единственное жильё и ремонту не подлежит, его собственник, признанный нуждающимся, получает помещение по социальному найму вне очереди, пока не принято решение об изъятии участка (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК).
Не откладывайте защиту