Устав ТСЖ закрепляет цели товарищества, членство и устройство его органов управления. Разберите, как собственники принимают устав, оформляют протокол и готовят документы для регистрации, чем отличаются правила для дома и группы домов.
Коротко
ТСЖ становится юридическим лицом с момента государственной регистрации — ч. 5 ст. 135 ЖК РФ. В одном многоквартирном доме устав принимается большинством всех голосов собственников, а создание требует более пятидесяти процентов — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Протокол подписывают все голосовавшие за соответствующие решения — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. Для нескольких многоквартирных домов нужно не менее двух третей голосов в каждом доме, для нескольких жилых домов — соглашение всех собственников о создании и уставе: ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Сначала определите состав домов и проверьте документы голосования; затем готовьте регистрационное обращение.
ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ
ч. 1.1, 5 ст. 136 ЖК РФ
п. 10 ст. 138 ЖК РФ
Ошибка в голосах или подписях затрагивает основание создания товарищества; неполный устав оставляет его устройство неописанным.
Обратитесь с проектом устава и материалами собрания, если необходимо проверить следующие узлы процедуры.
Состав участников зависит от того, создаётся ли товарищество в многоквартирном доме или объединяет несколько домов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений, принимающие решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме | Принимают на общем собрании решение о создании товарищества; за него должны быть поданы более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений. | ч. 1 ст. 136 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за принятие таких решений | Подписывают протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и утверждении его устава. Сверяйте подписантов с результатами голосования по этим решениям. | ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ |
| Собственники помещений в нескольких многоквартирных домах | При соблюдении условий о земельных участках и инфраструктуре принимают предусмотренные решения на собрании в каждом доме большинством не менее двух третей от общего числа голосов в данном доме. | п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья | Обеспечивает выполнение устава и требований законодательства, ведёт реестр членов и представляет документы о зарегистрированных изменениях в устав. Эти обязанности относятся к самому товариществу. | п. 1, 9, 10 ст. 138 ЖК РФ |
| Председатель товарищества и секретарь общего собрания членов товарищества | Заверяют копию устава, выписку из протокола собрания членов о внесении изменений и копии текстов соответствующих изменений для передачи в уполномоченные исполнительные органы субъекта. | п. 10 ст. 138 ЖК РФ |
Устав описывает внутреннее устройство товарищества, а решение собственников и государственная регистрация выполняют разные задачи.
ТСЖ — объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом; оно относится к товариществам собственников недвижимости по ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Устав закрепляет наименование со словами «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели деятельности, правила членства и систему органов по ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. Поэтому проверка проекта начинается с устройства конкретного товарищества, а не с замены адреса в чужом тексте.
Создание в многоквартирном доме оформляется решением общего собрания собственников по ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Для нескольких домов применяются специальные условия о расположении участков, инфраструктуре и принятии решений по ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. К товариществу собственников нескольких жилых домов применяются требования для товарищества в многоквартирном доме или нескольких таких домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в нём, — ч. 4 ст. 136 ЖК РФ.
Правосубъектность возникает с государственной регистрацией по ч. 5 ст. 135 ЖК РФ. Товарищество создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества, — ч. 4 ст. 135 ЖК РФ. Последующие изменения устава требуют отдельного оформления и передачи заверенных документов по п. 10 ст. 138 ЖК РФ; храните редакции вместе с решениями, которыми они приняты.
Особое требование к протоколу собрания о создании товарищества касается состава подписантов.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Проверяю не только наличие подписей, но и соответствие подписантов решениям о создании и утверждении устава. Для сопоставления прошу протокол и материалы голосования. Отдельно сверяю сведения о голосовавших за создание и их долях, которые представляются при регистрации по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Материалы для проверки отличаются в зависимости от состава домов и стадии оформления товарищества.
Проект проверяется по обязательным сведениям о целях, членстве, органах управления и ревизионной комиссии или ревизоре. Порядок принятия решений должен быть отражён в самом документе — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
Сопоставляются результаты собрания и общее число голосов собственников помещений в доме. Решение требует более пятидесяти процентов голосов от их общего числа; доля участников собрания не заменяет эту базу — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Проверяются решения о создании и утверждении устава, а также подписи всех собственников, проголосовавших за принятие таких решений. Именно этот состав подписантов предусмотрен для учредительного протокола — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ.
Выясняются общая граница земельных участков по документам ЕГРН и наличие общей инфраструктуры. Решения оформляются в каждом доме; председатель избирается в случаях, предусмотренных уставом, — п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Для близко расположенных домов проверяются участки с общей границей и обслуживающая их инфраструктура. Создание и утверждение устава требуют соглашения всех собственников данных домов — п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Сверяются зарегистрированная редакция, выписка из протокола собрания членов и тексты изменений. Заверенный председателем и секретарём комплект передаётся в уполномоченные исполнительные органы субъекта по п. 10 ст. 138 ЖК РФ.
Регистрационные сведения требуют проверки на достоверность. Санкции ниже относятся к предусмотренным законом случаям представления сведений о юридическом лице.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несвоевременное представление сведений о юридическом лице в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, если представление предусмотрено законом | Должностные лица | За задержку регистрационных сведений должностному лицу выносится предупреждение либо назначается административный штраф — пять тысяч рублей. | ч. 3 ст. 14.25 КоАП РФ |
| Непредставление или представление недостоверных сведений о юридическом лице в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, если представление предусмотрено законом | Должностные лица | При непредставлении или недостоверности регистрационных сведений должностному лицу назначается административный штраф в пределах от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. | ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ |
| Повторное совершение нарушения, предусмотренного частью 4, а также представление документов с заведомо ложными сведениями, если действие не содержит уголовно наказуемого деяния | Должностные лица | Повторное нарушение по части 4 или заведомо ложные сведения в документах влекут дисквалификацию должностного лица продолжительностью от одного года до трёх лет. | ч. 5 ст. 14.25 КоАП РФ |
Ошибку в уставе и недостоверные регистрационные сведения следует разграничивать. По примечанию к ст. 2.4 КоАП РФ физические лица — учредители (участники) юридических лиц за нарушения ст. 14.25 КоАП РФ несут ответственность как должностные лица. Проверяются действие и условия конкретного состава.
адвокат · рег. № 78/8790
В учредительных документах ТСЖ я начинаю с связи между голосами, протоколом и редакцией устава. Проверяю, какой текст выносился на собрание, какие решения зафиксированы и кто их подписал. Для решения о создании в доме сопоставляю голоса с их общим числом по ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, затем сверяю подписи по ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. Название файла «утверждённый устав» само по себе ничего не говорит об оформлении собрания.
При подготовке устава разбираю компетенцию органов, порядок решений и раздел о ревизионной комиссии или ревизоре по ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. Если собственники объединяют несколько домов, отдельно проверяю условия ч. 2 ст. 136 ЖК РФ: состав участников меняет порядок создания товарищества. Для передачи на регистрацию собираю устав и протокол вместе со сведениями о голосовавших за создание собственниках и их долях по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ.
При изменениях я прошу прежнюю и зарегистрированную редакции, решение собрания членов и заверенные тексты поправок. Проверяю состав комплекта для уполномоченного органа субъекта по п. 10 ст. 138 ЖК РФ. Так можно сопоставить конкретную поправку с документом, которым она оформлена, и отделить вопрос содержания устава от вопроса его регистрации.
До передачи документов на регистрацию свяжите проект устава с решениями собственников и приложениями к протоколу.
До судебного обращения полезно сопоставить спорный документ с решением собственников. Следующие действия — подготовка материалов и предложение исправить расхождения.
Сверка документов не заменяет обязательное обжалование отказа в регистрации, если оно предусмотрено законом. Сохраните отказ, обращения и ответы. Контрольное обжалование и обжалование регистрационного отказа имеют разный предмет.
Разграничьте спор о решении собственников и спор с регистрирующим органом: основания требований и порядок обращения различаются.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Какие материалы о создании сопоставить | Для проверки решения подготовьте результаты голосования от общего числа голосов собственников помещений. В многоквартирном доме решение считается принятым при более чем пятидесяти процентах голосов за создание от их общего числа. | ч. 1 ст. 136 ЖК РФ |
| Какие подписи проверить в протоколе | Сопоставьте протокол создания и утверждения устава с составом собственников, проголосовавших за принятие этих решений: протокол подписывают все такие собственники помещений. Это предмет проверки документа, а не отдельный способ судебной защиты. | ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ |
| Судебная проверка решения о регистрации ТСЖ | Если решение противоречит закону и нарушает права в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, подаётся заявление по ст. 199 АПК РФ. Арбитражный суд рассматривает его, если федеральный закон не относит спор к другим судам. В заявлении указывают орган, решение, нарушенные права, нормы и требование. | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Срок обращения по спору с органом | Заявление подают в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. При пропуске срока подачи заявления по спору о регистрации ТСЖ суд может восстановить его, если причина пропуска уважительная. Этот срок не относится к оспариванию решения собрания собственников. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Собирайте учредительный комплект так, чтобы сведения о собственниках и долях можно было сопоставить с решением собрания.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Устав товарищества | Представляется при государственной регистрации по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Содержит обязательные сведения об устройстве товарищества по ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. | В одном многоквартирном доме принимается большинством всех голосов — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. Для нескольких многоквартирных домов — не менее двух третей всех голосов в каждом; для нескольких жилых домов — соглашением всех собственников: ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. |
| Протокол общего собрания собственников помещений | Подтверждает принятые решения о создании товарищества и утверждении устава; представляется при регистрации по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. | Подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. |
| Сведения о голосовавших за создание и их долях | Представляются при регистрации и относятся к долям этих лиц в праве общей собственности на общее имущество в доме — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. | Подготовьте сведения вместе с протоколом, чтобы проверить соответствие перечня лиц результатам голосования; рекомендация для сверки документов. |
| Документы о зарегистрированных изменениях | Копия устава, выписка из протокола собрания членов и копии текстов изменений направляются в уполномоченные исполнительные органы субъекта — п. 10 ст. 138 ЖК РФ. | Копии заверяются председателем товарищества и секретарём общего собрания членов товарищества по п. 10 ст. 138 ЖК РФ. |
Различайте срок регистрации и срок уведомления жилищного надзора. Срок передачи изменений устава начинается после их государственной регистрации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Сведения о выборе управления ТСЖ и уведомление о начале деятельности | В течение пяти рабочих дней. | Со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц. | ч. 7 ст. 135 ЖК РФ |
| Передача заверенных документов об изменениях устава | В течение трёх месяцев. | С момента государственной регистрации внесённых в устав товарищества изменений. | п. 10 ст. 138 ЖК РФ |
| Направление копии реестра членов товарищества | Ежегодно в течение первого квартала текущего года. | Реестр ведётся товариществом; копия направляется в исполнительные органы субъекта Российской Федерации. | п. 9 ст. 138 ЖК РФ |
| Государственная регистрация при создании | Не более трёх рабочих дней. | Со дня представления предусмотренных законом документов в регистрирующий орган. | п. 3 ст. 13 Закона № 129-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Устав, протокол создания и документы о последующих изменениях нужно сопоставлять между собой.
Название со словами «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели, правила членства, состав и компетенцию органов управления, порядок решений, включая единогласные и принимаемые квалифицированным большинством, состав и компетенцию ревизионной комиссии (компетенцию ревизора), иные сведения — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. При газоснабжении управляемого ТСЖ многоквартирного дома с внутридомовым газовым оборудованием нужна обязанность заключить договор его технического обслуживания и ремонта со специализированной организацией — ч. 2.2 ст. 135 ЖК РФ.
Начните с документа, принятого собранием и представленного при регистрации по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Если были изменения, сопоставьте его с зарегистрированными поправками: заверенные копия устава, выписка из протокола собрания членов и тексты изменений передаются в уполномоченные исполнительные органы субъекта по п. 10 ст. 138 ЖК РФ.
По ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав принимается для товарищества и определяет состав и компетенцию его органов управления и порядок принятия ими решений. Для проверки полномочий председателя нужен устав товарищества с положениями об органах управления либо документы о конкретном решении. При подготовке текста проверьте, что полномочия описаны в соответствующем разделе устава.
Для регистрации нужны заявление, решение и изменения либо новая редакция устава — подп. «а»–«в» п. 1 ст. 17 Закона № 129-ФЗ. После регистрации в течение трёх месяцев передайте в уполномоченный орган субъекта копию устава, выписку из протокола собрания членов и копии поправок, заверенные председателем ТСЖ и секретарём собрания, — п. 10 ст. 138 ЖК РФ. Это два разных этапа.
Нет. В одном многоквартирном доме за создание нужно более пятидесяти процентов всех голосов собственников — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ; устав принимается большинством всех голосов — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. Для нескольких многоквартирных домов нужно не менее двух третей всех голосов в каждом доме; для нескольких жилых домов создание и устав требуют соглашения всех собственников — ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Члены, создавшие ТСЖ в многоквартирном доме, должны обладать более чем половиной всех голосов — ч. 3 ст. 135 ЖК РФ.
Все собственники помещений, проголосовавшие за принятие решений о создании товарищества и утверждении устава, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. При подготовке к регистрации сопоставьте этот состав с протоколом. Кроме него представляются сведения о лицах, голосовавших за создание, и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ.
Да, при общей границе земельных участков согласно документам ЕГРН и наличии инфраструктуры для совместного использования. Предусмотренные решения принимаются в каждом доме большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений этого дома — п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Избрание председателя на этих собраниях проводится в случаях, предусмотренных уставом товарищества.
С момента государственной регистрации по ч. 5 ст. 135 ЖК РФ. До обращения на регистрацию подготовьте протокол решений о создании и утверждении устава, сам устав и сведения о голосовавших за создание собственниках и их долях по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Срок деятельности не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества, — ч. 4 ст. 135 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу