Пленум ВАС № 73 об аренде: позиции для бизнеса

Постановление Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011 объясняет продление аренды, преимущественное право и прекращение платы при выкупе имущества. Разберите условия торгов, уведомления арендодателя и документы, от которых зависит применение этих позиций.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Пленум ВАС РФ № 73 — постановление от 17 ноября 2011 года об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды. Для бизнеса оно связывает преимущественное право с уведомлением арендодателя, различает новый договор и возобновление прежнего, определяет прекращение платы при покупке имущества. Пункт 2 постановления Пленума ВАС № 73 относится и к бывшему арендатору, который своевременно заявил о желании заключить новый договор.

Что делать сейчас: Пленум ВАС № 73

Начните с события, которое изменило отношения: окончание аренды, торги или покупка имущества.

Позвонить сейчас

Арендодатель передаёт имущество другому лицу

Поднимите договор, документы об исполнении обязанностей и письменное уведомление о желании заключить новый договор. Проверьте условие о преимущественном праве: закон или договор могут предусматривать иное.
Сопоставьте прекращение договора аренды с заключением договора аренды с другим лицом или проведением торгов. Преимущественным правом обладает арендатор по договору, прекращённому в течение года, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

п. 2 постановления Пленума ВАС № 73

На торгах появился другой победитель

Сохраните извещение, протокол и предложение арендодателя заключить договор на условиях победителя. Зафиксируйте срок принятия предложения и свой ответ.
Для арендатора государственного или муниципального имущества проверьте предложение, сделанное до заключения договора с победителем. Отказ или непринятие в срок исключает защиту преимущественного права; участие арендатора в торгах для перевода прав и обязанностей не требуется.

п. 3 постановления Пленума ВАС № 73

После покупки земельного участка требуют аренду

Проверьте, выступает ли продавцом (арендодателем) земельного участка публично-правовое образование. Сопоставьте договор аренды и государственную регистрацию перехода права собственности на землю.
До регистрации перехода собственности обязательство по внесению арендной платы из ранее заключённого договора аренды сохраняется. Стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

п. 7 постановления Пленума ВАС № 73

Чего делать нельзя: Пленум ВАС № 73

Ссылка на разъяснение не заменяет условия его применения: содержание договора, уведомление и поведение сторон.

Продлевать публичную аренду без торгов. Если закон требует торгов, новый договор без них и соглашение о продлении названы ничтожными. Договор, заключённый до введения обязательных торгов, возобновляется на неопределённый срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, а арендодатель не возражает. п. 1 постановления Пленума ВАС № 73; п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Подменять уведомление оплатой аренды. Для преимущественного права бывшего арендатора нужно письменное уведомление о желании заключить новый договор. Проверьте адресата, содержание и подтверждение передачи. Само продолжение платежей не показывает, что такое уведомление было направлено. Условие о надлежащем исполнении обязанностей также нужно подтвердить. п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.
Оставлять предложение после торгов без ответа. Если до заключения договора с победителем арендодатель предложил арендатору государственного или муниципального имущества условия победителя, а арендатор отказался или не принял предложение в срок, суд отказывает в защите преимущественного права — п. 3 постановления Пленума ВАС № 73. Проверьте даты предложения и ответа.
Считать скрытое преимущественное право причиной отмены торгов. Отсутствие такой информации в извещении само по себе не делает торги недействительными. Победитель может требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, когда договор не заключён из-за преимущественного права либо права и обязанности переведены на арендатора. п. 4 постановления Пленума ВАС № 73.
Прекращать плату за землю по правилам здания. При продаже участка публично-правовым образованием арендная плата сохраняется до регистрации перехода собственности; изменить этот момент соглашением нельзя. Если продавец уплачивает земельный налог, бывший арендатор после прекращения аренды до регистрации перехода собственности возмещает продавцу расходы на этот налог. п. 7 постановления Пленума ВАС № 73.
Приравнивать покупку к аренде с выкупом. При отдельной продаже арендатору действуют условия прекращения платы, разъяснённые для купли-продажи. В аренде недвижимости с выкупом плата прекращается после внесения всей выкупной цены, если закон или соглашение сторон не устанавливают иное; для земли сохраняется особый подход. п. 5 постановления Пленума ВАС № 73; п. 8 постановления Пленума ВАС № 73.

Когда нужна помощь юриста: Пленум ВАС № 73

Разбор нужен, когда документы подтверждают разные основания продолжения аренды или прекращения платы.

Договор публичной аренды продлён соглашением, но нужно различить новый срок и возобновление на неопределённый срок.п. 1 постановления Пленума ВАС № 73
Бывший арендатор направил уведомление, а имущество передано другому лицу: требуется проверить условия преимущественного права.п. 2 постановления Пленума ВАС № 73
После торгов получено предложение на условиях победителя: нужно оценить ответ и основание перевода прав и обязанностей.п. 3 постановления Пленума ВАС № 73
Покупатель (арендатор) приобрёл переданное в аренду имущество по договору купли-продажи, но продавец (арендодатель) требует внесения арендной платы: нужно проверить момент прекращения обязательства.п. 5 постановления Пленума ВАС № 73

Кто участвует: Пленум ВАС № 73

Один и тот же участник при выкупе меняет роль: арендатор становится покупателем, арендодатель — продавцом.

Участник	Обязанность или право	Норма
Арендатор	При надлежащем исполнении обязанностей имеет при прочих равных условиях преимущественное право на новый договор, если иное не предусмотрено законом или договором. Письменно уведомляет арендодателя о желании его заключить.	п. 2 постановления Пленума ВАС № 73; п. 1 ст. 621 ГК РФ
Арендодатель	Если до заключения договора с победителем предлагает арендатору государственного или муниципального имущества условия победителя, отказ или непринятие предложения в срок ведёт к отказу суда в защите преимущественного права.	п. 3 постановления Пленума ВАС № 73
Победитель торгов	Вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если преимущественное право реализовано, а извещение не содержало информации о таком лице. Задаток возвращается, когда договор с победителем по этой причине не заключён.	п. 4 постановления Пленума ВАС № 73
Покупатель (арендатор)	При покупке уже находящейся во владении вещи прекращает на будущее обязанность вносить аренду, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон. Недействительность продажи означает, что арендные отношения не прекращались.	п. 5 постановления Пленума ВАС № 73
Публично-правовое образование	При продаже арендованного земельного участка сохраняется обязательство по внесению арендной платы до государственной регистрации перехода собственности. Соглашением иной момент установить нельзя.	п. 7 постановления Пленума ВАС № 73

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: Пленум ВАС № 73

Разъяснения разделяют продолжение аренды и смену основания владения имуществом.

Пункт 1 постановления Пленума ВАС № 73 различает новый договор и возобновление аренды публичного имущества. Если торги обязательны, соглашение о продлении их не заменяет. Договор, заключённый до введения обязательных торгов, возобновляется на неопределённый срок при продолжении пользования после истечения срока и отсутствии возражений арендодателя — п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Преимущественное право означает возможность заключить новый договор при прочих равных условиях, если закон или договор не предусматривают иное. По п. 2 постановления Пленума ВАС № 73 надлежащее исполнение и письменное уведомление важны также для арендатора, чей договор уже прекращён. Поэтому передача имущества другому лицу требует проверки истории отношений, а не только действующего договора.

При продаже арендатору меняется основание владения вещью. По п. 5 постановления Пленума ВАС № 73 обязательство платить аренду прекращается на будущее, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон. Пункт 7 постановления Пленума ВАС № 73 отдельно рассматривает землю, а п. 8 постановления Пленума ВАС № 73 — аренду с выкупом. Для расчёта платы сначала определяют вид имущества и конструкцию сделки.

Что говорит закон: Пленум ВАС № 73

Последствия реализации преимущественного права для победителя торгов.

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ). В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.п. 4 постановления Пленума ВАС № 73

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Я сопоставляю извещение с основанием, по которому договор с победителем не состоялся. Для требования об убытках собираю документы о расходах на участие в торгах и проверяю связь расходов с этим участием.

Виды дел: Пленум ВАС № 73

Предмет требования зависит от того, продлевается аренда, реализуется преимущественное право или приобретается имущество.

Продление публичной аренды

Возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества, заключённого до введения обязательных торгов — п. 1 постановления Пленума ВАС № 73. Продолжение пользования после истечения срока и отсутствие возражений — п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Преимущественное право бывшего арендатора

Оценка надлежащего исполнения, письменного уведомления и прекращения прежнего договора в течение года до нового договора с другим лицом либо торгов. п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.

Перевод договора после торгов

Арендатор публичного имущества с преимущественным правом может требовать перевода договора независимо от участия в торгах. Проверяется предложение до заключения договора с победителем и ответ на него. п. 3 постановления Пленума ВАС № 73.

Расходы победителя торгов

Возврат задатка при незаключении договора из-за преимущественного права и убытки от участия в торгах, если извещение не сообщало о лице с таким правом. п. 4 постановления Пленума ВАС № 73.

Плата после покупки вещи

Определение прекращения аренды после заключения купли-продажи уже находящейся у арендатора вещи с учётом закона, соглашения сторон и последствий недействительности продажи. п. 5 постановления Пленума ВАС № 73.

Выкуп участка или иной недвижимости

При аренде недвижимости с выкупом плата прекращается с уплатой всей выкупной цены, если закон или соглашение не предусматривают иное — п. 8 постановления Пленума ВАС № 73. Для публичной земли — с регистрации перехода собственности по п. 7 постановления Пленума ВАС № 73.

Чем отличается: Пленум ВАС № 73

Близкие по названию сделки могут прекращать плату в разные моменты.

Признак	Отдельная покупка арендованной вещи	Аренда с выкупом и публичная земля	Норма
Основание прекращения платы	Купля-продажа прекращает обязанность на будущее, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон.	В аренде недвижимости с выкупом основанием служит уплата всей выкупной цены, если закон или соглашение сторон не предусматривают иное.	п. 5 постановления Пленума ВАС № 73; п. 8 постановления Пленума ВАС № 73
Значение регистрации	Для зданий, сооружений и помещений обязательства прекращаются не позднее регистрации перехода собственности к покупателю-арендатору.	При продаже земли публично-правовым образованием обязанность платить аренду сохраняется до регистрации перехода собственности.	п. 6 постановления Пленума ВАС № 73; п. 7 постановления Пленума ВАС № 73
Соглашение об иной дате	Иная дата допустима с учётом закона и предела регистрации. При выкупе субъектом малого или среднего предпринимательства по специальному закону сохранять аренду после заключения продажи нельзя.	Для участка, который продаёт публично-правовое образование, стороны не вправе установить иной момент прекращения арендной платы.	п. 5, п. 6 и п. 7 постановления Пленума ВАС № 73
Недействительность покупки	Если купля-продажа признана недействительной, арендные отношения считаются не прекращавшимися.	Если арендная плата за землю прекратилась, до регистрации перехода собственности покупатель возмещает продавцу расходы на земельный налог. Публичный продавец этот налог не уплачивает.	п. 5 постановления Пленума ВАС № 73; п. 7 постановления Пленума ВАС № 73

Ответственность: Пленум ВАС № 73

Реализация преимущественного права затрагивает расходы победителя и имущественные требования прежнего арендатора.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Отказ в новом договоре с последующей передачей другому лицу	Арендодатель	Надлежаще исполнявший обязанности арендатор, своевременно письменно уведомивший о желании заключить новый договор, вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей вместе с убытками либо только убытков от отказа. Условия: новый договор с другим лицом заключён в течение года после истечения прежнего; преимущественное право действует при прочих равных условиях и не исключено законом или договором.	п. 1 ст. 621 ГК РФ

Отдельного штрафа за отсутствие в извещении о торгах сведений о преимущественном праве арендатора закон не устанавливает. По п. 4 постановления Пленума ВАС № 73 победитель вправе требовать убытки от участия в торгах, если извещение не сообщало о преимущественном праве, а договор не заключён из-за реализации этого права либо суд перевёл права и обязанности на арендатора. При незаключении договора по этой причине задаток возвращается.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Когда в споре цитируют постановление Пленума ВАС № 73, я начинаю с основания пользования имуществом. В договоре может быть новый срок, продолжение прежних отношений или отдельная купля-продажа. По п. 1 постановления Пленума ВАС № 73 я различаю договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов и возобновление договора на неопределённый срок. Я сопоставляю дату первоначального договора, соглашение о продлении и документы о торгах, чтобы ссылка на разъяснение относилась именно к обстоятельствам клиента.

Для преимущественного права я проверяю не только платёжные документы, но и уведомление о желании заключить новый договор. По п. 3 постановления Пленума ВАС № 73 особенно значим ответ на предложение заключить договор на условиях победителя торгов. В позиции по делу я отдельно описываю предложение, его получение и поведение арендатора.

При выкупе я раскладываю начисления по событиям: заключение продажи, уплата выкупной цены, переход собственности. Пункты 5, 7 и 8 постановления Пленума ВАС № 73 дают разные основания прекращения платы. Проверяю предмет сделки и статус продавца прежде, чем готовить возражения против начисленного долга.

Порядок действий: Пленум ВАС № 73

Подготовьте применение конкретного пункта: установите факты, найдите подтверждения и сформулируйте требование.

1
Определить основание продолжения арендыСопоставьте первоначальный договор и соглашения. Если арендуется публичное имущество, выясните, требуется ли проведение торгов и заключён ли договор до введения такого требования. Различите новый срок и возобновление на неопределённый срок по п. 1 постановления Пленума ВАС № 73.
2
Проверить преимущественное правоСоберите документы об исполнении обязанностей и письменное уведомление о желании заключить новый договор. Проверьте, не исключено ли право законом или договором. Для арендатора по прекращённому договору сопоставьте прекращение договора аренды в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора по п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.
3
Разобрать условия торгов и ответ арендатораПоднимите извещение, протокол и ответ на предложение. По п. 3 постановления Пленума ВАС № 73 арендатор государственного или муниципального имущества с преимущественным правом может требовать перевода договора независимо от участия в торгах. Отказ или непринятие в срок предложения, сделанного до заключения договора с победителем, препятствует защите права.
4
Отделить убытки победителя от оспаривания торговЕсли преимущественное право реализовано, проверьте, сообщало ли извещение о его обладателе. Для требования победителя об убытках приложите документы о расходах на участие. Пункт 4 постановления Пленума ВАС № 73 не признаёт отсутствие информации самостоятельным основанием недействительности торгов.
5
Установить момент прекращения платыПри покупке имущества сопоставьте продажу и аренду, а при аренде с выкупом — подтверждение внесения всей выкупной цены. Отдельно выделите земельный участок и статус продавца. Применяйте соответствующее основание из п. 5, п. 7 или п. 8 постановления Пленума ВАС № 73, учитывая оговорки о законе и соглашении сторон.
6
Связать требование с подтверждёнными обстоятельствамиВ претензии или позиции для суда назовите конкретный пункт и изложите факты, которые позволяют его применить. Для преимущественного права это исполнение и уведомление; для убытков победителя — извещение и расходы; для прекращения платы — условия покупки. Письменное уведомление арендодателя о желании заключить новый договор нужно для преимущественного права по п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.

Документы: Пленум ВАС № 73

Собирайте документы под выбранную позицию: историю аренды, реализацию преимущественного права или выкуп.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор аренды и соглашения	Проверить заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов и возобновление на неопределённый срок. п. 1 постановления Пленума ВАС № 73.	Арендодатель и арендатор; договор аренды и соглашение о продлении такого договора.
Уведомление о новом договоре	Подтвердить письменное волеизъявление арендатора и время передачи арендодателю. п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.	Арендатор; письменное уведомление и подтверждение передачи адресату.
Извещение о проведении торгов	Проверить сведения о лице с преимущественным правом на аренду. Их отсутствие имеет значение для возмещения убытков победителя от участия в торгах. п. 4 постановления Пленума ВАС № 73.	Извещение о проведении торгов; сохранить текст, опубликованный для участников торгов.
Документы об убытках, связанных с участием в торгах	Обосновать требование победителя торгов о возмещении убытков при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды. п. 4 постановления Пленума ВАС № 73.	Победитель торгов; документы об участии в торгах и уплате задатка, документы о расходах, связанных с участием в торгах.
Договор аренды с выкупом и уплата выкупной цены	Для недвижимости проверить прекращение платы с уплатой всей выкупной цены, если закон или соглашение не предусматривают иное. Для публичной земли плата сохраняется до регистрации перехода собственности. п. 8 и п. 7 постановления Пленума ВАС № 73.	Стороны договора аренды с выкупом; договор, соглашение сторон и подтверждение уплаты всей выкупной цены.

Показать все документыСвернуть

Сроки: Пленум ВАС № 73

Годовой промежуток для нового договора не заменяет исковую давность: это разные условия требования.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Уведомление о желании заключить новый договор	В срок, указанный в договоре; при его отсутствии — в разумный срок до окончания аренды.	До окончания действия договора; проверьте согласованное условие об уведомлении.	п. 1 ст. 621 ГК РФ
Новый договор с другим лицом после отказа прежнему арендатору	В течение года.	Со дня истечения срока договора с прежним арендатором.	п. 1 ст. 621 ГК РФ
Общий срок исковой давности	Три года.	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ
Предельный срок исковой давности	Не может превышать десять лет.	Со дня нарушения права, для защиты которого срок установлен.	п. 2 ст. 196 ГК РФ

Исключения из десятилетнего предела — случаи законов о противодействии терроризму и передаче религиозного имущества. По платежу с определённым сроком давность начинается по окончании срока исполнения — п. 2 ст. 200 ГК РФ. ст. 191 ГК РФ начинает период со дня после исходного события; ст. 193 ГК РФ переносит окончание с нерабочего дня на ближайший рабочий.

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Сам или с адвокатом: Пленум ВАС № 73

Самостоятельная подготовка начинается с документов; правовая позиция требует сопоставления условия разъяснения с фактом.

Подготовить самостоятельно

Собрать договор аренды, изменения и уведомление о желании заключить новый договор; отметить документы о передаче уведомления. п. 2 постановления Пленума ВАС № 73.
Сохранить предложение арендодателя заключить договор аренды на условиях победителя торгов, срок принятия предложения и ответ арендатора — п. 3 постановления Пленума ВАС № 73. Подготовить договор аренды с выкупом недвижимого имущества и подтверждение уплаты всей выкупной цены — п. 8 постановления Пленума ВАС № 73.

Поручить адвокату

Проверить заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов и возобновление на неопределённый срок — п. 1 постановления Пленума ВАС № 73. Оценить отказ арендатора заключить договор на условиях победителя торгов или непринятие предложения в названный срок — п. 3 постановления Пленума ВАС № 73.
Подготовить требование победителя торгов о возмещении убытков, связанных с участием в торгах, если информация о преимущественном праве не включена в извещение — п. 4 постановления Пленума ВАС № 73. Проверить обязательство по внесению арендной платы до регистрации перехода собственности на землю, проданную публично-правовым образованием — п. 7 постановления Пленума ВАС № 73.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: Пленум ВАС № 73

Ответ зависит от предмета аренды, условий договора и того, как стороны реализовали своё право.

О чём постановление Пленума ВАС № 73 об аренде?

Пункт 1 постановления Пленума ВАС № 73 различает новый договор публичной аренды и возобновление на неопределённый срок. Пункты 2–4 касаются преимущественного права и торгов. Продажа арендатору прекращает будущую плату, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон — п. 5 постановления Пленума ВАС № 73.

Как Пленум ВАС № 73 от 17.11.2011 защищает бывшего арендатора?

По п. 2 постановления Пленума ВАС № 73 право на новый договор может принадлежать арендатору, чей договор прекращён в течение года до нового договора с другим лицом или торгов. Нужны письменное уведомление о желании заключить новый договор и надлежащее исполнение обязанностей; право действует, если закон или договор не предусматривают иное.

Можно ли продлить публичную аренду без торгов?

По п. 1 постановления Пленума ВАС № 73 при обязательных торгах новый договор без них и соглашение о продлении ничтожны. Договор, заключённый до введения обязательных торгов, может возобновиться на неопределённый срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, а арендодатель не возражает — п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Нужно ли участвовать в торгах ради преимущественного права?

По п. 3 постановления Пленума ВАС № 73 арендатор государственного или муниципального имущества с преимущественным правом вправе требовать в суде перевода договора независимо от участия в торгах. Если до заключения договора с победителем ему предложены условия победителя, отказ или непринятие в срок ведёт к отказу суда в защите права. Отсутствие регистрации договора с победителем не препятствует переводу.

Показать все вопросыСвернуть

Что постановление Пленума ВАС № 73 говорит о задатке победителя?

По п. 4 постановления Пленума ВАС № 73 задаток возвращается, если договор с победителем не заключён из-за реализации преимущественного права арендатора. Если извещение не сообщало об обладателе этого права, победитель может требовать убытки, связанные с участием в торгах. Отсутствие информации само по себе не делает торги недействительными.

Когда прекращается аренда по Пленуму ВАС № 73 при покупке вещи?

По п. 5 постановления Пленума ВАС № 73 плата прекращается с заключением купли-продажи, если иное не вытекает из закона или соглашения. По п. 6 для здания предел — регистрация перехода собственности, а при специальном выкупе субъектом малого или среднего предпринимательства нельзя сохранять плату после заключения продажи. Для публичной земли действует п. 7. Недействительность продажи означает, что аренда не прекращалась.

Можно ли начислять аренду здания после перехода собственности?

Пункт 6 постановления Пленума ВАС № 73 устанавливает предел: обязательства аренды здания, сооружения или помещения прекращаются не позднее регистрации перехода собственности к покупателю-арендатору. До этого учитывают момент прекращения по п. 5 постановления Пленума ВАС № 73. Сохранение записи об аренде не означает, что договор продолжает действовать.

Почему покупка публичного участка не сразу прекращает аренду?

Публично-правовое образование не уплачивает земельный налог. По п. 7 постановления Пленума ВАС № 73 при продаже им арендованного участка арендная плата сохраняется до регистрации перехода собственности на землю. Стороны не вправе установить иной момент прекращения этой обязанности. Условие о прекращении платы при подписании продажи здесь не применяется.

Чем аренда с выкупом отличается от отдельной покупки?

По п. 8 постановления Пленума ВАС № 73 при аренде недвижимости с выкупом обязанность вносить арендную плату прекращается после уплаты всей выкупной цены, если закон или соглашение сторон не предусматривают иное. Для земельного участка учитывают п. 7 постановления Пленума ВАС № 73. Поэтому договор и платежи проверяют вместе.

Услуги и темы рядом: пленум ВАС № 73 о договоре аренды

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Аренда коммерческой недвижимостиЮридическая помощь по теме «Аренда коммерческой недвижимости». Выберите нужную услугу ниже.Пленум ВАС № 16 о свободе договора[dogovory] Императивные и диспозитивные нормы, несправедливые договорные условия, защита слабой стороны договора.Пленум ВС об исковой давностиС какого момента течёт срок исковой давности, когда он прерывается и приостанавливается, как применять давность к неустойке, процентам и повременным платежам, кто может заявить о давности.Пленум ВАС № 17 о выкупном лизинге[dogovory] Сальдо встречных обязательств при расторжении лизинга и изъятии предмета, плата за финансирование, убытки лизингодателя. См. также обзор ВС 2021 года о лизинге.Пленум ВС о заключении и толковании договораКогда договор считается заключённым, какие условия существенные, как суд толкует спорные условия, оферта и акцепт, свобода договора, предварительный и рамочный договор.Пленум ВС о залогеКак возникает залог вещей и прав, регистрация залога и реестр уведомлений, последующий залог, обращение взыскания на предмет залога, продажа заложенного имущества.Информационное письмо ВАС № 14 о заключении и расторжении договоров[dogovory] Обзор 1997 года: оферта и акцепт, протокол разногласий, изменение и расторжение договора, существенное нарушение. Часть пунктов суды применяют до сих пор, часть заменена Пленумом ВС № 49.Пленум ВС об исполнении обязательствКак исполняются договорные обязательства: встречное исполнение, исполнение третьим лицом, валютные оговорки, условия и сроки исполнения, солидарные обязательства.Информационное письмо ВАС № 66 об аренде[dogovory] Обзор споров по аренде: передача объекта, арендная плата, субаренда, возврат имущества, прекращение договора.Пленум ВАС № 35 о последствиях расторжения договора[dogovory] Судьба неустойки, обеспечения и оговорок после расторжения, возврат полученного, неосновательное обогащение, сальдо по договору.Пленум ВАС № 81 о снижении неустойки по ст. 333 ГК[dogovory] Когда суд снижает неустойку, двукратная ставка как ориентир, заявление ответчика о снижении. Основные подходы перешли в Пленум ВС № 7 от 24.03.2016; отдельный узел — из-за самостоятельного спроса на «пленум вас 81».Пленум ВС о прекращении обязательств и зачётеКак прекращаются обязательства: зачёт встречных требований, отступное, новация, прощение долга, невозможность исполнения; зачёт после предъявления иска.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас