Информационное письмо ВАС РФ № 66 посвящено аренде: передаче имущества, платежам, субаренде и прекращению договора. Разберём, какие документы подтверждают обстоятельства спора и как применять конкретные пункты письма в претензии и суде.
Коротко
Информационное письмо Президиума ВАС № 66 от 11 января 2002 г. — «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Оно помогает различить плату до передачи помещения, в период договора и при задержке возврата. По п. 13 информационного письма Президиума ВАС № 66 выезд до прекращения договора не прекращает обязанность платить; по п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 уклонение арендодателя от приёмки исключает взыскание платы за вызванную этим задержку.
Начните с события, из-за которого возникло требование о плате или освобождении помещения.
п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 66
ст. 619 ГК РФ; п. 2 ст. 452 ГК РФ
ст. 622 ГК РФ; п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66
Название договора, факт выезда и отправка письма не заменяют обстоятельств, от которых зависит требование.
Разбор нужен, если ссылка на письмо скрывает разногласия о фактах или способе прекращения аренды.
Для применения позиции определите роль лица в договоре и то, чьё действие стало причиной спора.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Арендодатель | До иска о расторжении направляет письменное предупреждение об исполнении в разумный срок и предложение расторгнуть договор. Получение предупреждения должно подтверждаться; право требовать расторжения возникает, если нарушение не устранено в разумный срок. | ст. 619 ГК РФ; п. 2 ст. 452 ГК РФ; п. 29 информационного письма Президиума ВАС № 66; п. 30 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Арендатор | При прекращении аренды возвращает имущество в состоянии, в котором получил его, с учётом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. При споре о плате за задержку подтверждает готовность к передаче и причины неподписания акта. | ст. 622 ГК РФ; п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Субарендатор | Продолжение пользования без возражений может означать возобновление субаренды, но её срок ограничен сроком аренды. Правила аренды применяются к субаренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. | п. 2 ст. 615 ГК РФ; п. 20 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Лицо, к которому перешло право собственности | Приобретает право на доходы от сдачи имущества в аренду независимо от переоформления договора. Сам переход права собственности не даёт основания менять срок аренды; сведения об арендодателе могут быть изменены. | п. 1 ст. 617 ГК РФ; п. 23 информационного письма Президиума ВАС № 66; п. 24 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
Пункт письма связывает юридический вывод с конкретным устройством арендных отношений.
Информационное письмо № 66 от 11.01.2002 содержит обзор Президиума ВАС РФ. Для применения позиции нужно сопоставить предмет договора, исполнение и требование. Так, в п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 66 помещения переданы частично, а плата определена исходя из площади: требование проверено по реально переданной части. Переносить этот вывод на спор о полностью переданном объекте без проверки обстоятельств нельзя.
В п. 5 информационного письма Президиума ВАС № 66 различены отказ от аренды на неопределённый срок и судебное расторжение из-за нарушения. Неопределённый срок не лишает арендодателя возможности требовать расторжения по ст. 619 ГК РФ. Но основание и досудебные действия нужно установить именно для выбранного требования.
Возврат имущества тоже отделён от прекращения договора. По п. 38 информационного письма Президиума ВАС № 66 при задержке возврата применяется договорный размер платы. По п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 учитывается уклонение арендодателя от приёмки. Для компании это означает необходимость хранить не только договор и расчёт, но и предложения о передаче, ответы на них и акт возврата.
Позиция письма о причине просрочки возврата имущества.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю предложения о передаче помещения с ответами арендодателя и условием договора об оформлении акта. Для применения этой позиции проверяю, мог ли арендатор передать освобождённое помещение и чем подтверждается уклонение от приёмки. Дата подписи акта сама по себе не объясняет причину задержки.
Позиции письма относятся к разным требованиям; подбирайте пункт по предмету разногласий.
По п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 66 требование о плате связано с фактической передачей помещений. Сопоставляются акт, площадь и расчёт по договорной ставке.
В п. 12 информационного письма Президиума ВАС № 66 коммунальные платежи не признаны формой арендной платы. Для здания проверяется отдельное согласование её размера в письменной форме.
По п. 21 информационного письма Президиума ВАС № 66 отметка об аварии в акте сама по себе не перекладывает ремонт на арендатора. Значение имеют договор, необходимость работ и обращения к арендодателю.
По п. 18 информационного письма Президиума ВАС № 66 согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Проверяется содержание условия, разрешающего передать права и обязанности без дополнительного разрешения.
По п. 20 информационного письма Президиума ВАС № 66 субаренда на неопределённый срок остаётся ограниченной основной арендой. Сопоставляются сроки и основания прекращения обоих договоров.
По п. 38 информационного письма Президиума ВАС № 66 задержка возврата не меняет договорного размера платы. В п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 отдельно разобрано уклонение арендодателя от приёмки имущества.
Одинаковое слово «продление» может обозначать разные договорные ситуации.
| Признак | Возобновление аренды | Договор на новый срок | Норма |
|---|---|---|---|
| Что происходит с договором | Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя; аренда возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок. | Стороны заключают новый договор. В письме это отделено от изменения прежнего договора; прежние условия не связывают стороны при новом согласовании. | п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 31 информационного письма Президиума ВАС № 66; п. 32 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Как определяются условия | Для возобновления сохраняются прежние условия. Отсутствие возражений арендодателя и продолжение пользования должны быть установлены. | Условия меняются по соглашению. Преимущественное право надлежаще исполнявшего обязанности арендатора действует при прочих равных условиях, если иное не предусмотрено законом или договором. Нужно письменное уведомление в договорный срок, а если его нет — в разумный срок до окончания договора. | п. 1, 2 ст. 621 ГК РФ |
| Как прекращается аренда | Отказ возможен с предупреждением другой стороны: законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Не исключено и судебное расторжение по основанию нарушения. | Срок устанавливается новым договором; дата окончания прежнего договора не определяет срок вновь согласованной аренды. | п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ; п. 5 информационного письма Президиума ВАС № 66; п. 31 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
При задержке возврата учитываются договорный размер платы, убытки и причина просрочки. По п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 уклонение арендодателя от приёмки препятствует взысканию платы за вызванную этим задержку.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несвоевременный возврат имущества | Арендатор | Арендная плата за всё время просрочки; если она не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. По позиции письма размер платы определяется договором, действовавшим до прекращения аренды. | ст. 622 ГК РФ; п. 38 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Задержка возврата при договорной неустойке | Арендатор | Предусмотренная договором неустойка за несвоевременный возврат. Убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. | ст. 622 ГК РФ |
Отдельного штрафа за несвоевременный возврат арендованного имущества закон не устанавливает — ст. 622 ГК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
При проверке требования по п. 38 информационного письма Президиума ВАС № 66 я сопоставляю размер арендной платы, установленный договором, с платой, начисленной за фактическое использование имущества после прекращения аренды. Проверяю, возвратил ли арендатор имущество несвоевременно и за какой период просрочки арендодатель требует внесения арендной платы. Затем проверяю причину несвоевременного возврата: по п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 арендодатель не вправе требовать плату, если сам уклонялся от приёмки арендованного имущества. Для применения этой позиции я изучаю извещения арендатора о готовности передать помещение с оформлением акта.
Если требование касается расторжения из-за нарушения, я читаю предупреждение буквально: что арендатору предложено исполнить и в какой срок. В п. 29 информационного письма Президиума ВАС № 66 требование погасить задолженность отделено от предложения расторгнуть договор. По п. 30 информационного письма Президиума ВАС № 66 проверяю доказательства получения предупреждения. Эти обстоятельства я связываю с выбранным требованием в претензии или возражениях, а не ограничиваюсь перечислением пунктов письма. Для аренды на неопределённый срок дополнительно различаю отказ по п. 2 ст. 610 ГК РФ и расторжение по ст. 619 ГК РФ: эту развилку раскрывает п. 5 информационного письма Президиума ВАС № 66.
Соберите позицию вокруг договора, события нарушения и подтверждающих документов.
К каждому пункту письма подберите документ, который подтверждает существенное для него обстоятельство.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор и приложения с перечнем помещений | Сопоставить согласованную площадь, ставку и переданный объект при применении п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 66. | Арендодатель и арендатор; сохраните подписанные приложения и соглашения. |
| Акт приёма-передачи | Проверить объём и дату передачи; отметку об аварийном состоянии оценить вместе с условиями о ремонте по п. 21 информационного письма Президиума ВАС № 66. | Арендодатель и арендатор; акт с описанием объекта и его состояния. |
| Предупреждение и предложение расторгнуть договор | Различить требование исполнить обязанность и предложение прекратить аренду по п. 29 информационного письма Президиума ВАС № 66. | Арендодатель; письменные обращения с подтверждением содержания. |
| Подтверждение получения предупреждения | Установить получение арендатором, необходимое для применения п. 30 информационного письма Президиума ВАС № 66. | Расписка адресата, уведомление о вручении либо иное доказательство получения. |
| Извещения о возврате и передаточный акт | Проверить готовность передать освобождённое помещение и уклонение от приёмки по п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66. | Извещения арендатора и ответы арендодателя; акт подписывается сторонами по договорному порядку. |
Различайте отказ, расторжение и взыскание долга.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предупреждение об отказе от аренды на неопределённый срок | За один месяц; для недвижимости — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. | Со следующего дня после предупреждения другой стороны — ст. 191 ГК РФ. | п. 2 ст. 610 ГК РФ; п. 4 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Ожидание ответа на предложение расторгнуть договор | Тридцатидневный срок, если иной срок не указан в предложении и не установлен законом или договором; при получении отказа ждать не требуется. | Со следующего дня после предложения расторгнуть договор. | п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 191 ГК РФ; п. 29 информационного письма Президиума ВАС № 66 |
| Претензия перед иском о взыскании арендного долга | Тридцать календарных дней, если иные срок или порядок не установлены законом или договором. Для приказного производства не требуется. | Со следующего дня после направления претензии — ст. 191 ГК РФ. | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Давность по платежу с установленным сроком | Три года; предел — десять лет со дня нарушения права. | По окончании срока внесения конкретного арендного платежа. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 200 ГК РФ |
Если срок ответа оканчивается в нерабочий день, он истекает в ближайший следующий рабочий — ст. 193 ГК РФ. Исключения из предела давности: законы о противодействии терроризму и передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения.
Как адвокат ведёт поручение компании
Сбор первичных документов можно отделить от выбора требования и проверки оснований начисления.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Пункты письма о плате и прекращении аренды.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 — «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». По п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 арендодатель не вправе требовать плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонялся от приёмки.
По п. 13 информационного письма Президиума ВАС № 66 освобождение помещения до прекращения договора не прекращает обязанность платить. Для аренды на неопределённый срок проверьте предупреждение об отказе по п. 2 ст. 610 ГК РФ: законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Проверьте также соглашение о прекращении аренды.
Нет: по п. 10 информационного письма Президиума ВАС № 66 плату требуют после фактической передачи. В деле акт оформлен на часть помещений, ставка установлена за квадратный метр: долг взыскан только за переданную часть с момента передачи.
По п. 29 информационного письма Президиума ВАС № 66 предупреждение об исполнении обязательства само по себе не является предложением расторгнуть договор. Проверяются содержание обращений и разумный срок на исполнение. По п. 30 информационного письма Президиума ВАС № 66 нужно также установить получение предупреждения арендатором.
По п. 18 информационного письма Президиума ВАС № 66 согласие арендодателя может быть выражено в договоре и освобождать от отдельного согласия на каждую сделку. Проверьте формулировку разрешения. По п. 2 ст. 615 ГК РФ учитывайте, что иное может быть установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
По п. 20 информационного письма Президиума ВАС № 66 возобновление субаренды не снимает ограничения сроком аренды. Окончание основной аренды в разобранном случае прекратило и субаренду. Правила аренды применяются к субаренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Сама по себе — нет: п. 21 информационного письма Президиума ВАС № 66. Капитальный ремонт выполняет за свой счёт арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, — п. 1 ст. 616 ГК РФ. Сохраните доказательства неотложной необходимости работ, обращений к арендодателю и его отказа принять меры.
По п. 37 информационного письма Президиума ВАС № 66 плата за задержку возврата не взыскивается, если арендодатель сам уклонялся от приёмки. Подтвердите освобождение помещения и извещения о готовности передать его. По п. 38 информационного письма Президиума ВАС № 66 при просрочке возврата применяется договорный размер платы.
По п. 24 информационного письма Президиума ВАС № 66 смена собственника сама по себе не даёт основания судебного изменения условий аренды; исключение касается сведений об арендодателе. Договор сохраняется по п. 1 ст. 617 ГК РФ. Новый собственник приобретает доходы от аренды по п. 23 информационного письма Президиума ВАС № 66.
Нет: новый договор не связан прежними условиями — п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС № 66. Преимущественное право требует надлежащего исполнения и прочих равных условий, если иное не предусмотрено законом или договором. Нужно письменное уведомление в договорный срок, а при его отсутствии — в разумный срок до окончания договора: п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу