После повторных несостоявшихся торгов залогодержатель может приобрести заложенную недвижимость с зачётом обеспеченных требований. Здесь разобраны цена приобретения, направление заявления, прекращение ипотеки и оформление права собственности.
Коротко
Оставление предмета залога за собой — приобретение залогодержателем недвижимости после повторных несостоявшихся публичных торгов с зачётом обеспеченных ипотекой требований. Право реализуют письменным заявлением в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися; при судебном взыскании его направляют организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. Если этим правом не воспользоваться в срок, ипотека прекращается — п. 4–5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Сначала установите, какие торги признаны несостоявшимися и когда это объявлено. От этого зависит способ приобретения имущества.
п. 1–2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ
п. 4–5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ
п. 1–2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ
Ошибки при выборе процедуры затрагивают цену приобретения, задаток и сохранение ипотеки. Сверяйте действия с документами конкретных торгов.
Обращайтесь с протоколами и извещениями: спорный этап определяется по ним.
Залогодатель может быть третьим лицом, а не должником по обеспеченному обязательству. При оставлении имущества проверяйте права и действия каждого участника.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Залогодержатель | После повторных несостоявшихся торгов вправе оставить недвижимость за собой с зачётом требований, обеспеченных ипотекой. Направляет письменное заявление организатору торгов, а при судебном взыскании — также приставу. | п. 4–5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодатель | После первых несостоявшихся торгов участвует в соглашении о приобретении имущества залогодержателем по начальной продажной цене. К соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. | п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Организатор публичных торгов | Объявляет торги несостоявшимися не позднее следующего дня после явки менее двух покупателей, отсутствия надбавки к начальной цене либо невнесения победителем покупной цены в срок. | п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Лицо, выигравшее публичные торги | Подписывает с организатором протокол в день торгов и оплачивает покупную цену за вычетом задатка в течение пяти дней после окончания торгов. | п. 6–7 ст. 57 Закона № 102-ФЗ |
| Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом | Вправе прекратить взыскание удовлетворением всех обеспеченных требований до продажи имущества либо приобретения права залогодержателем; лицо, требующее прекращения, возмещает расходы на взыскание и реализацию. | п. 1–2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ |
Несостоявшиеся торги не передают недвижимость залогодержателю сами по себе.
При судебном обращении взыскания предмет ипотеки продаётся с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке. С согласия залогодателя и залогодержателя суд может установить продажу на аукционе по соглашению сторон; этот способ не допускается, если взыскание нельзя обратить во внесудебном порядке — п. 1–2 ст. 56 Закона № 102-ФЗ, п. 1 ст. 59 Закона № 102-ФЗ.
У несостоявшихся первых и повторных торгов разные последствия. После первых залогодержатель может договориться с залогодателем о приобретении по начальной цене и зачёте обеспеченных требований. После повторных он вправе оставить имущество за собой по цене не более чем на 25 процентов ниже начальной цены первых торгов, с исключением для отдельных земельных участков — п. 2, 4 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Для использования права после повторных торгов нужно направить письменное заявление в течение месяца со дня объявления их несостоявшимися. При судебном взыскании адресатами являются организатор торгов и пристав. Протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление и подтверждение его направления организатору служат достаточными основаниями для регистрации права — п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Оставление по условию договора — иной способ: для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны договора — юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель — могут предусмотреть его при условии о внесудебном взыскании. Цена равна рыночной стоимости по оценке, требования зачитываются в покупную цену — п. 2–3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ.
Приобретение после первых несостоявшихся торгов требует согласованного решения сторон.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, достигнуто ли соглашение с залогодателем и от какой цены рассчитано приобретение. Если стороны обсуждают оставление после повторных торгов, изучаю уже заявление и подтверждения его направления по п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)
Документы должны показывать причину несостоявшихся торгов и выбранный способ приобретения.
Залогодержатель и залогодатель согласуют приобретение по начальной цене с зачётом обеспеченных ипотекой требований. Для заключения соглашения установлен срок 10 дней после объявления торгов несостоявшимися — п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Соглашение после первых торгов не состоялось. Повторные проводятся не позднее чем через месяц после первых; снижение начальной цены на 15 процентов связано с недостатком покупателей или отсутствием надбавки — п. 3 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Повторные торги объявлены несостоявшимися. Залогодержатель оформляет приобретение с зачётом обеспеченных требований и направляет письменное заявление в месячный срок; при судебном взыскании адресатов два — п. 4–5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Победитель подписал протокол, но возник вопрос об оплате покупки. Покупная цена за вычетом задатка вносится в течение пяти дней после окончания торгов; неоплата влечёт невозврат задатка — п. 6–7 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.
Должник или залогодатель — третье лицо намерен удовлетворить все обеспеченные требования до продажи либо приобретения права залогодержателем. Лицо, требующее прекращения взыскания, возмещает расходы на него — п. 1–2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ.
На реализованную недвижимость заявляют требования разные залогодержатели. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются после предшествующего; очередность распределения между залогодержателями определяется сведениями реестра — п. 2–3 ст. 61 Закона № 102-ФЗ.
Для участника торгов существенна потеря задатка при неоплате покупки. Для залогодержателя — прекращение ипотеки при неиспользовании права оставить недвижимость за собой в срок. Эти последствия относятся к разным действиям и разным участникам.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Невнесение покупной цены в установленный срок после выигрыша публичных торгов | Лицо, выигравшее публичные торги | Задаток не возвращается. Организатор объявляет публичные торги несостоявшимися, если победитель не внёс покупную цену в установленный срок. | п. 7 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, подп. 3 п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Неиспользование права оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися | Залогодержатель | Ипотека прекращается. Право считается использованным при направлении письменного заявления в течение месяца организатору торгов, а при судебном взыскании — организатору и приставу. | п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
Отдельного штрафа за оставление предмета залога за собой закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
В деле об оставлении недвижимости я начинаю с последовательности торгов: когда прошли первые, почему они не состоялись, когда объявлен результат повторных. Сопоставляю протоколы с извещениями и начальной ценой. Это позволяет отделить приобретение по соглашению с залогодателем от использования права после повторных торгов по п. 2–5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Затем проверяю письменное заявление и доказательства его отправки. При судебном взыскании изучаю отправку организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. Отдельно собираю документы для регистрации права: протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление и подтверждение направления организатору по п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. Дату подготовки заявления сопоставляю с датой отправки, поскольку закон связывает использование права именно с направлением.
Если ко мне обращается залогодатель, выясняю, завершена ли продажа или приобретено ли право залогодержателем. Проверяю размер всех обеспеченных ипотекой требований к моменту уплаты и расходы на взыскание и реализацию. Для прекращения взыскания удовлетворением требований эти обстоятельства имеют самостоятельное значение по п. 1–2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ.
Для оставления после повторных торгов составьте хронологию и сохраните подтверждения отправки заявления.
До нового обращения в суд проверьте, какое действие требуется: уведомление о погашении, соглашение о приобретении или заявление об оставлении.
Судебное обращение взыскания и последующее оставление после торгов — последовательные этапы. Решение о продаже не заменяет заявление залогодержателя.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Какая продажа следует за судебным взысканием | Заложенное по договору об ипотеке имущество реализуется с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке. Порядок определяется процессуальным законодательством в части, не урегулированной этим законом. | п. 1 ст. 56 Закона № 102-ФЗ |
| Можно ли согласовать другой способ реализации | С согласия залогодателя и залогодержателя суд может установить продажу на аукционе по соглашению сторон. Этот способ не допускается, когда обращение взыскания во внесудебном порядке запрещено. | п. 2 ст. 56 Закона № 102-ФЗ, п. 1 ст. 59 Закона № 102-ФЗ |
| Допустима ли отсрочка продажи | По заявлению залогодателя-гражданина суд при уважительных причинах вправе отсрочить реализацию до одного года, если залог не связан с его предпринимательской деятельностью. Отсрочка запрещена, если она может существенно ухудшить финансовое положение залогодержателя или в отношении залогодателя либо залогодержателя возбуждено дело о банкротстве. Суд учитывает, что требования к концу отсрочки не должны превышать оценочную стоимость имущества. Должник не освобождается от возросших убытков, процентов и неустойки. | п. 3–4 ст. 54 Закона № 102-ФЗ |
| Куда направляется заявление после повторных торгов | При судебном обращении взыскания залогодержатель в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направляет письменное заявление организатору торгов и судебному приставу-исполнителю. | п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
Разделите документы покупки победителем и документы оставления залогодержателем: основания регистрации у этих способов различаются.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися | Подтверждает результат повторных торгов; входит в основания регистрации права при оставлении предмета ипотеки залогодержателем. | Документ организатора публичных торгов; п. 1, 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. |
| Заявление об оставлении предмета ипотеки за собой | Подтверждает волеизъявление залогодержателя. Направляется в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. | Залогодержатель; письменная форма, п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. |
| Подтверждение направления заявления | Вместе с протоколом и заявлением служит основанием регистрации. Для судебного взыскания сохраните также подтверждение направления приставу. | Документ, подтверждающий направление организатору торгов; п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. |
| Протокол о результатах публичных торгов | При покупке победителем вместе с договором купли-продажи является основанием внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. | Победитель и организатор подписывают в день торгов; п. 6, 8 ст. 57 Закона № 102-ФЗ. |
| Договор купли-продажи с победителем | Оформляет покупку лота после внесения покупной цены. Заключается в течение пяти дней с момента её внесения. | Организатор публичных торгов и лицо, выигравшее торги; п. 8 ст. 57 Закона № 102-ФЗ. |
Сроки, определённые периодом, текут со следующего дня после события — ст. 191 ГК РФ. Месяц истекает в соответствующее число, а при его отсутствии — в последний день месяца, п. 3 ст. 192 ГК РФ. Если срок отправки заявления заканчивается в нерабочий день, отправить его можно в ближайший следующий рабочий день — ст. 193 ГК РФ. Заявление, сданное в организацию связи до 24 часов последнего дня, подано в срок; при совершении действия в организации учитывается время окончания её операций — п. 1–2 ст. 194 ГК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Извещение о публичных торгах | Не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней | До проведения публичных торгов | п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ |
| Объявление торгов несостоявшимися | Не позднее следующего дня | После явки менее двух покупателей, отсутствия надбавки либо неоплаты победителем в срок | п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Приобретение по соглашению после первых торгов | В течение 10 дней | После объявления публичных торгов несостоявшимися | п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Повторные публичные торги | Не позднее чем через месяц | После первых публичных торгов, если соглашение о приобретении не состоялось | п. 3 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
| Направление заявления об оставлении | В течение месяца | Со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися | п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от этапа торгов и основания приобретения недвижимости.
Залогодержатель направляет письменное заявление в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. При судебном взыскании его направляют организатору торгов и судебному приставу-исполнителю, при ином порядке — организатору. Для регистрации нужны протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление и подтверждение направления организатору — п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Да, по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися — п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. Приобретение происходит по начальной продажной цене с зачётом требований, обеспеченных ипотекой этого имущества. К соглашению применяются правила о купле-продаже, а ипотека прекращается — п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Основания: явилось менее двух покупателей, не сделана надбавка против начальной продажной цены либо победитель не внёс покупную цену в установленный срок. Организатор должен объявить торги несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления такого обстоятельства — п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
От начальной продажной цены на первых публичных торгах. Цена оставления может быть не более чем на 25 процентов ниже неё; залогодержатель вправе зачесть обеспеченные ипотекой требования — п. 4 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. Для отдельных земельных участков установлено исключение — п. 4 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
На 15 процентов, если первые торги не состоялись из-за явки менее двух покупателей или отсутствия надбавки — п. 3 ст. 58 Закона № 102-ФЗ. Если соглашение о приобретении после первых торгов не состоялось, повторные проводят не позднее чем через месяц после первых публичных торгов. Неоплата победителем не названа основанием такого снижения — п. 3 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Если право оставить предмет ипотеки за собой не использовано в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Использованием права закон считает направление письменного заявления в течение месяца: организатору торгов, а при судебном взыскании — организатору и приставу — п. 5 ст. 58 Закона № 102-ФЗ.
Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования в объёме на момент уплаты. Это возможно до продажи имущества либо приобретения права на него залогодержателем. Лицо, требующее прекращения взыскания, возмещает расходы на обращение взыскания и реализацию — п. 1–2 ст. 60 Закона № 102-ФЗ.
Он возвращается немедленно по окончании публичных торгов; возврат предусмотрен и при несостоявшихся торгах. Задаток не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены — п. 4 ст. 57 Закона № 102-ФЗ. Если победитель не внёс покупную цену за вычетом задатка в течение пяти дней после окончания торгов, его задаток не возвращается — п. 4, 7 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.
Они удовлетворяются из стоимости предмета залога после требований предшествующего залогодержателя. После распределения выручки между заявившими требования залогодержателями в очередности по сведениям Единого государственного реестра недвижимости распределяются неустойка, иные штрафные санкции и убытки по обеспеченному обязательству — п. 2–3 ст. 61 Закона № 102-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу