При банкротстве застройщика требования о квартире и оплате фиксируются в специальном реестре. Разберитесь, как проверить запись об объекте, передать документы конкурсному управляющему и подать судебные возражения при отказе или ошибке в сумме.
Коротко
Реестр требований участников строительства — часть реестра требований кредиторов застройщика; предъявленные требования рассматривает конкурсный управляющий по п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. В нём отражают оплату, неисполненные обязательства и сведения об объекте по п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ. Возражения на отказ или неполное включение участник строительства подаёт в арбитражный суд не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения уведомления управляющего по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Начните с уведомления управляющего: оно позволяет проверить и содержание записи, и дату для возражений.
п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Пропущенная запись и неверная сумма требуют разных действий. Проверьте, что именно сообщил конкурсный управляющий.
На консультацию принесите договор, подтверждения оплаты и переписку о включении.
Предъявление требования управляющему и рассмотрение возражений судом — разные этапы установления записи.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участник строительства | Предъявляет конкурсному управляющему денежное требование либо требование о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения по п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. По результатам рассмотрения вправе заявить возражения в арбитражный суд. | п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Конкурсный управляющий | Рассматривает предъявленные требования и включает обоснованные требования в реестр. Уведомляет участника строительства о включении, отказе или включении в неполном объёме. | п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Руководитель застройщика | Обеспечивает передачу сведений обо всех участниках строительства конкурсному управляющему. Эти сведения нужны управляющему для уведомления выявленных участников об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования. | п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Арбитражный суд | Рассматривает требования, по которым заявлены возражения; выносит определение о включении либо об отказе во включении в реестр требований участников строительства. | п. 10 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Лица, участвующие в деле о банкротстве | Получают возможность ознакомиться с реестром и основаниями включения требований. Могут заявлять возражения в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. | п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
Для проверки записи важны не только фамилия и сумма: объект и остаток обязательств тоже имеют значение.
Реестр требований участников строительства входит в реестр требований кредиторов застройщика. Денежные требования и требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему; он рассматривает их и вносит в реестр по п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Для жилого помещения отражаются уплаченная сумма или стоимость переданного имущества, размер неисполненных обязательств участника строительства и сведения о помещении, включая площадь. Запись может касаться индивидуального жилого дома и земельного участка с их площадью. Вносятся также сведения, идентифицирующие объект строительства, по подп. 1–3 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Сведения о взносе застройщика в компенсационный фонд и о внесении средств на счёт эскроу — самостоятельные элементы записи по подп. 4, 4.1 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ. Для машино-места и нежилого помещения также фиксируются оплата, неисполненные обязательства и сведения об объекте по подп. 5–7 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Реестр ведётся в отношении каждого объекта строительства. Правила его ведения, состав сведений и порядок предоставления информации утверждаются федеральным стандартом по п. 2 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
При несогласии с результатом рассмотрения требования закон предусматривает судебные возражения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку возражений с уведомления управляющего и подтверждения даты его получения. Затем сопоставляю заявленное требование с признанной суммой и собираю документы по спорной разнице. Перед подачей проверяю подтверждение отправки управляющему копий возражений вместе с приложениями.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О несостоятельности (банкротстве)
Предмет разногласий определяется содержанием записи и основанием требования.
Требования по договору участия в долевом строительстве управляющий включает самостоятельно по сведениям единой информационной системы жилищного строительства. Участник также вправе предъявить своё требование по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
При наличии у застройщика документов об оплате управляющий вносит сведения о размере требования. Участник вправе уточнить этот размер, предъявив соответствующие документы, по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Реестровая запись должна содержать сведения о жилом помещении, включая площадь, и сведения, идентифицирующие объект строительства по договору, согласно подп. 3 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Оплата, неисполненные обязательства участника и сведения о машино-месте или нежилом помещении отражаются в реестре по подп. 5–7 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ. Для проверки записи понадобятся условия соответствующего договора.
После уведомления об отказе участник строительства может заявить возражения в арбитражный суд. Копии возражений и приложений направляются управляющему с подтверждением отправки по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Если переходит требование, включённое конкурсным управляющим по порядку предъявления требований, замену кредитора в реестре производит конкурсный управляющий (внешний управляющий) по п. 12 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Для участника строительства существенен риск судебного исключения требования при отсутствии подтверждений оплаты либо выявлении необоснованного включения.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Не представлены документы о размере требования; у застройщика также нет подтверждений оплаты на день решения Фонда о финансировании, решения Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании завершения строительства либо собрания участников строительства | Участник строительства | Исключение требования из реестра по заявлению конкурсного управляющего в арбитражный суд. Если документы об оплате не представлены по уважительным причинам, арбитражный суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр. | п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| После включения требования выявлены обстоятельства его необоснованности, о которых конкурсный управляющий не знал и не должен был знать при включении | Участник строительства | Полное или частичное исключение требования из реестра арбитражным судом по заявлению конкурсного управляющего. Определение по этому заявлению может быть обжаловано. | п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
Исключение производится через арбитражный суд. При отсутствии документов об оплате управляющий обращается с заявлением при условиях п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; при выявлении ранее неизвестных обстоятельств необоснованного включения он вправе обратиться по п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю реестровую запись по цепочке «договор — оплата — объект — уведомление». Для квартиры сопоставляю сумму платежей, остаток обязательств и описание помещения: эти сведения входят в запись по п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ. Отдельно выясняю, что именно стало основанием внесения суммы: документы застройщика или документы, которые передал сам участник строительства по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
При отказе я не ограничиваюсь повторной отправкой договора. Сначала выделяю причину разногласий: управляющий не признал основание требования, его размер либо часть оплаты. Затем готовлю возражения для арбитражного суда и проверяю направление копий управляющему по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Дата получения уведомления нужна мне для проверки срока именно этих возражений.
Если запись уже появилась без вашего заявления, советую всё равно сверить документы об оплате. Если у застройщика нет подтверждений оплаты и участник не представил документы о размере требования на день решения Фонда о финансировании, решения Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании завершения строительства либо собрания участников, управляющий обращается за исключением требования по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. При уважительных причинах непредставления документов об оплате суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр.
Проверка не заканчивается передачей заявления: сопоставьте ответ управляющего с документами об оплате и объекте.
Разложите документы отдельно по основанию требования, оплате и переписке с управляющим.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор, предусматривающий передачу помещения или машино-места | Обосновать требование и сопоставить описание объекта с записью по п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ и п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ. | Подписанный сторонами договор; обосновывающие документы представляются в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях по п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. |
| Документы о полной или частичной оплате | Подтвердить оплату во исполнение обязательств перед застройщиком по п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. | Документы, подтверждающие совершённые платежи; для уточнения размера требования предъявляются управляющему по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. |
| Уведомление о результате рассмотрения требования | Проверить признанный объём и дату начала срока для судебных возражений по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. | Уведомление конкурсного управляющего о включении, отказе или неполном включении по п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; сохраните подтверждение получения. |
| Возражения и подтверждение отправки копий | Передать спор о результате рассмотрения требования арбитражному суду по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. | Возражения участника строительства; к ним прилагаются документы о направлении управляющему копий возражений и приложений по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. |
При уступке прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора прекращено, документы об обоснованности требования не требуются по п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Различайте уведомление об открытии конкурса и уведомление о рассмотрении вашего требования: от них зависят разные сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предъявление требования участником; возражения лиц, участвующих в деле | Предъявление — не позднее 45 дней независимо от закрытия реестра. Уведомление считается полученным по истечении 15 дней после публикации. Реестр требований кредиторов закрывается через 2 месяца после публикации о банкротстве и открытии конкурса. Возражения — 15 рабочих дней. | Предъявление — со дня получения уведомления управляющего; возражения — со дня закрытия реестра требований кредиторов либо включения требования, если оно включено после закрытия. | п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Рассмотрение предъявленного требования управляющим | Не позднее 15 рабочих дней; в тот же срок — уведомление участника о результате | Со дня получения требования конкурсным управляющим | п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Возражения участника на отказ или неполное включение в арбитражный суд | Не позднее 15 рабочих дней | Со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения требования | п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
| Внесение требования по определению суда; уведомление участника | Внесение — не позднее следующего дня; уведомление — в течение 3 рабочих дней | Внесение — после получения управляющим копии определения; уведомление — со дня внесения записи в реестр | п. 11 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о проверке записи, подтверждении оплаты и возражениях на решение управляющего.
Это часть реестра требований кредиторов застройщика. Конкурсный управляющий рассматривает денежные требования участников строительства и требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений и включает их в реестр по п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Реестр ведётся в отношении каждого объекта строительства по п. 2 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Управляющий самостоятельно включает требования по договорам участия в долевом строительстве на основании информации единой информационной системы жилищного строительства. Вы вправе предъявить своё требование или уточнить его размер, представив документы, по п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Поэтому проверьте уведомление о включении и сведения об оплате.
Конкурсному управляющему застройщика по п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. С признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, а также в ходе внешнего управления требования о передаче помещений, машино-мест и денежные требования предъявляются только в рамках дела о банкротстве по п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Сумма оплаты или стоимость переданного имущества, остаток неисполненных обязательств, сведения о жилом помещении, включая площадь, и сведения, идентифицирующие объект строительства по договору. Также отражаются сведения о взносе в компенсационный фонд и о внесении средств на счёт эскроу по подп. 1–4.1 п. 1 ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления независимо от даты закрытия реестра по п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Уведомление считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования по п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. При уважительной причине пропуска срока предъявления участник строительства может просить арбитражный суд о восстановлении по п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Подайте возражения в арбитражный суд в деле о банкротстве застройщика не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения уведомления о результатах рассмотрения требования по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Приложите документы, подтверждающие направление управляющему копий возражений и приложений, по п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
Требование будет считаться установленным в размере, составе и порядке, определённых конкурсным управляющим, если возражения не заявлены в установленный срок, по п. 9 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Проверьте не только итоговую сумму в уведомлении, но и ту часть требования, которую управляющий не включил.
Да. Управляющий вправе просить суд о полном или частичном исключении при выявлении необоснованности включения, о которой не знал и не должен был знать, по п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. По п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ он обращается за исключением, если нет подтверждений оплаты у застройщика и документов о размере требования от участника на день решения Фонда о финансировании, решения регионального фонда о финансировании достройки либо собрания участников.
Замену кредитора по требованию, которое ранее включил конкурсный управляющий, производит конкурсный управляющий (внешний управляющий) по п. 12 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Эта норма касается перехода уже включённого им требования; при проверке документов отделите замену кредитора от спора о первоначальном включении.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту