После передачи квартиры дольщику её оформление продолжается государственной регистрацией права. Разберём, когда заявление направляет застройщик, какие сведения он использует, кто передаёт выписку и как действовать при задержке регистрации жилья.
Коротко
Регистрация права собственности на квартиру в новостройке — оформление права участника долевого строительства после передачи объекта: ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. После передачи и кадастрового учёта квартиры заявление в электронной форме обязан направить застройщик, без доверенности от дольщика. Срок — не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания документа о передаче; после регистрации застройщик передаёт собственнику выписку из Единого государственного реестра недвижимости: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Начните с документа о передаче квартиры и выясните, на каком действии остановилось оформление.
ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ
п. 1, 4 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ
ч. 5.1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ
Передача ключей, заявление застройщика и выписка о зарегистрированном праве — разные этапы оформления квартиры.
Для консультации полезно установить, кто задерживает оформление: застройщик или орган регистрации прав.
Заявление застройщика касается права конкретного участника долевого строительства; сведения берутся из договора и документов о передаче.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участник долевого строительства | Его право на переданный объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. Передача квартиры — исходное условие оформления права по этому правилу. | ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Застройщик | После передачи и кадастрового учёта объекта направляет электронное заявление о регистрации права участника. Указывает сведения по договору участия в долевом строительстве, договору уступки и (или) документу о передаче, включая страховой номер индивидуального лицевого счёта при наличии этих сведений у застройщика. | ч. 6, п. 2 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Лицо, уполномоченное действовать от имени застройщика (заверение образа акта) | Заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью электронный образ бумажного документа о передаче квартиры. Образ имеет ту же юридическую силу, что и бумажный документ. | п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Собственник | Получает от застройщика выписку из Единого государственного реестра недвижимости, выданную для удостоверения проведённой регистрации права участника долевого строительства. | п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Участник долевой собственности | Одновременно с правом на объект приобретает долю в праве на общее имущество многоквартирного дома. Передача или отчуждение этой доли отдельно от права на объект не допускается. | ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
Путь от передачи квартиры до выписки состоит из связанных, но самостоятельных действий.
Право участника долевого строительства на переданный объект подлежит государственной регистрации. Поэтому оформление права собственности на квартиру в новостройке не сводится к подписанию документа о передаче: после передачи требуется регистрационная процедура по ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
После передачи квартиры и осуществления её кадастрового учёта заявление о регистрации права участника направляет застройщик. Форма заявления электронная, доверенность от участника для этих действий не оформляется. Бумажный документ о передаче застройщик переводит в электронный образ по ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Если документ о передаче изначально электронный и подписан сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями, застройщик не переводит его в электронный образ. Если документ бумажный, его образ заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью лицо, уполномоченное действовать от имени застройщика: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Вместе с правом на квартиру возникает доля в общем имуществе многоквартирного дома. Регистрация возникновения права на объект одновременно регистрирует неразрывно связанное право общей долевой собственности на общее имущество; отдельно распорядиться этой долей нельзя: ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Квартира и доля в общем имуществе дома связаны при возникновении и регистрации права.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, не предлагают ли дольщику оформить долю в общем имуществе как отдельную от квартиры покупку. Для регистрации возникновения этого связанного права исходным является оформление права на сам объект долевого строительства.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Повод для обращения зависит от того, какой документ или действие вызывает разногласия.
После передачи и кадастрового учёта квартиры застройщик обязан направить электронное заявление о регистрации права участника. Проверке подлежат дата документа о передаче и факт направления: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
За изготовление электронного образа бумажного передаточного акта плата с участника долевого строительства не взимается. Значение имеют назначение платежа и содержание предложенной услуги: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик указывает сведения по договору участия, договору уступки и (или) документу о передаче. Для проверки заявления сопоставляют эти документы и использованные сведения об участнике: п. 2 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
После государственной регистрации застройщик обязан передать собственнику выданную для удостоверения регистрации выписку из Единого государственного реестра недвижимости: п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Арест участка под домом либо права его аренды или субаренды не служит основанием для приостановления регистрации права участника на квартиру. Проверяется, к какому имуществу относится ограничение: ч. 5.1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Гражданин может оспорить решение органа, если считает, что оно нарушает его права или создаёт препятствия их осуществлению. Требование к органу рассматривается по правилам административного иска: ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
За несоблюдение установленного порядка регистрации предусмотрена административная ответственность. Состав касается несоблюдения порядка собственником, арендатором или иным пользователем: ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Граждане | От одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей — административный штраф для граждан за несоблюдение порядка регистрации недвижимости. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Должностные лица | От трёх тысяч до четырёх тысяч рублей — административный штраф для должностных лиц за несоблюдение порядка регистрации недвижимости. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним | Юридические лица | От тридцати тысяч до сорока тысяч рублей — административный штраф для юридических лиц за несоблюдение порядка регистрации недвижимости. | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
Срок направления застройщиком заявления после передачи и кадастрового учёта квартиры установлен отдельно — ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. Для применения штрафа проверяют несоблюдение установленного порядка именно собственником, арендатором или иным пользователем по ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор задержки с передаточного акта. Сверяю его дату, сведения о квартире и участнике, затем выясняю, осуществлён ли кадастровый учёт объекта и направлено ли заявление. Такая последовательность позволяет отделить неподачу застройщиком заявления от затруднений уже при регистрации. Обязанность застройщика связана с передачей и кадастровым учётом квартиры: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
В переписке о дополнительных расходах я уточняю, что именно предлагают оплатить. Изготовление электронного образа бумажного документа о передаче производится без взимания платы с участника долевого строительства. Если акт подписан сторонами в электронной форме усиленными квалифицированными электронными подписями, перевод в образ не требуется: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Если препятствие возникло в органе регистрации прав, я изучаю текст решения и дату, когда гражданин узнал о нарушении. Оспаривание решения органа и требование к застройщику не стоит смешивать в одном обращении без анализа предмета спора. Для требования о признании решения органа незаконным проверяю основания по ч. 1 ст. 218 КАС РФ и сведения для административного иска по ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Проследите движение документов от передачи квартиры до получения выписки о зарегистрированном праве.
Адресуйте обращение тому, чьё действие вызвало задержку: застройщику по подаче заявления или регистрационному органу по его решению.
Неподача заявления застройщиком и незаконное решение регистрационного органа требуют разных процессуальных документов.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Защита от нарушения застройщиком | Участник долевого строительства как заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой нарушенного либо оспариваемого права. Предмет требования определяют по тому, какое действие застройщик не выполнил при оформлении квартиры. | ч. 1 ст. 3 ГПК РФ; ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Иск к застройщику | Укажите нарушение, требование, обстоятельства и доказательства: дату документа о передаче квартиры, сведения о кадастровом учёте, переписку о направлении заявления. Покажите, какая обязанность застройщика по оформлению квартиры осталась неисполненной. | п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ |
| Приложения к гражданскому иску | Приложите доказательства обстоятельств спора и подтверждение направления другим участникам копий иска и отсутствующих у них приложений. Вопрос оплаты пошлины или льготы подтверждается документом либо соответствующим ходатайством. | п. 1, 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Решение органа регистрации прав | Гражданин может предъявить административный иск, если считает, что решение нарушило его права или создало препятствия их осуществлению. Если для проверки законности решения регистрационного органа предусмотрен иной судебный порядок, оспаривание по КАС РФ не применяется. | ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ |
| Содержание административного иска | Назовите орган, реквизиты его решения, нарушенные права и положения закона для проверки решения; сформулируйте требование о признании решения незаконным. Укажите, подавалась ли жалоба вышестоящему органу, дату её подачи и результат рассмотрения. | п. 2, 3, 6, 7, 9, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
Соберите документы об участнике, передаче квартиры и движении заявления. Для спора дополните их перепиской о причине задержки.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор участия в долевом строительстве, договор уступки при наличии | Сопоставить сведения об участнике, которые застройщик указывает в заявлении о регистрации: п. 2 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. | Подготовьте имеющийся подписанный экземпляр договора для сверки с заявлением. |
| Передаточный акт, односторонний акт или иной документ о передаче | Проверить дату подписания и документальное оформление передачи квартиры: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. | Бумажный документ застройщик сканирует; электронный образ заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченное лицо: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. |
| Выписка, удостоверяющая регистрацию права участника долевого строительства | Удостоверяет проведённую регистрацию права участника; после регистрации застройщик передаёт её собственнику: п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. | Получите от застройщика выписку, выданную для удостоверения регистрации. |
| Иск и подтверждающие документы при споре с застройщиком | Изложить нарушение и подтвердить обстоятельства, связанные с оформлением квартиры: п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 4 ст. 132 ГПК РФ. | Подпись на иске об оформлении квартиры ставит истец; представитель может подписать и предъявить иск при наличии этих полномочий: ч. 4 ст. 131 ГПК РФ. |
| Решение органа и ответ на жалобу | Указать реквизиты оспариваемого решения; приложить копию ответа вышестоящего органа, если жалоба рассмотрена: п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | Сохраните полученное решение и ответ органа в том виде, в котором они поступили. |
Срок подачи заявления застройщиком касается его действия, а не продолжительности регистрации. Для оспаривания решения органа отсчёт иной.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Направление застройщиком электронного заявления о праве участника после передачи и кадастрового учёта квартиры | Не позднее тридцати рабочих дней | Со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства. | ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Подача гражданином административного иска об оспаривании решения органа регистрации прав | Три месяца для оспаривания решения по регистрации квартиры; иной срок применяется, если он установлен КАС РФ | Со дня, когда гражданину стало известно, что решением органа регистрации прав нарушены его права, свободы и законные интересы. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Подача апелляционной жалобы через суд, принявший решение по гражданскому спору с застройщиком об оформлении квартиры | Месяц на обжалование решения по оформлению квартиры; исключение — иные сроки, установленные ГПК РФ | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о подаче заявления застройщиком, документе о передаче и подтверждении регистрации.
После передачи квартиры и осуществления её кадастрового учёта застройщик обязан направить электронное заявление о регистрации права участника долевого строительства. Для этих действий доверенность не оформляется. Уточните у застройщика дату подачи и сведения, указанные в заявлении: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания документа о передаче квартиры: ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ. Обязанность направить заявление установлена после передачи и кадастрового учёта объекта. Это срок отправки заявления застройщиком.
Нет, застройщик совершает действия по регистрации права участника долевого строительства без оформления доверенности, включая направление заявления и передачу выписки. Если доверенность всё же просят, уточните, для какого действия: п. 4 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Нет, изготовление электронного образа бумажного документа о передаче производится без взимания платы с участника долевого строительства. Застройщик сканирует документ, а лицо, уполномоченное действовать от его имени, заверяет образ усиленной квалифицированной электронной подписью: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Если акт составлен в электронной форме и подписан сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями, застройщик не переводит его в электронный образ. Проверьте вид подписей сторон: п. 1 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Сведения по договору участия в долевом строительстве, договору об уступке прав требований и прав участника на объект и (или) документу о передаче. Страховой номер индивидуального лицевого счёта в системе обязательного пенсионного страхования указывается при наличии этих сведений у застройщика: п. 2 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик обязан передать её собственнику после государственной регистрации права участника долевого строительства. Речь о выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выданной для удостоверения этой регистрации. Запросите документ, если застройщик сообщил лишь о завершении оформления: п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Отчуждать или передавать её отдельно от права на квартиру нельзя. Доля возникает одновременно с правом на объект долевого строительства; регистрация возникновения права на квартиру одновременно является регистрацией неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество: ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Арест участка под многоквартирным домом либо права его аренды или субаренды не является основанием для приостановления регистрации права участника на квартиру. Это правило относится также к запрету определённых действий с таким имуществом и залогу как мере пресечения в уголовном процессе: ч. 5.1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Гражданин может оспорить решение органа регистрации прав административным иском, если считает, что нарушены его права или созданы препятствия их осуществлению. Если проверка законности решения осуществляется в ином судебном порядке, КАС РФ не применяется: ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ. В иске укажите орган, реквизиты решения, нарушенные права и требование о признании решения незаконным: ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту