Фонд развития территорий выплачивает возмещение при банкротстве застройщика и финансирует завершение строительства. Разберём, какие задачи он выполняет для дольщиков, как подготовить обращение и отделить полномочия Фонда от обязанностей застройщика.
Коротко
Фонд развития территорий — публично-правовая компания, созданная Российской Федерацией, а не объединение пострадавших покупателей жилья: ч. 1–2 ст. 2 Закона № 218-ФЗ. Для обманутых дольщиков его основные направления — возмещение при банкротстве застройщика и финансирование завершения строительства: п. 3, 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Наличие этих полномочий нужно отличать от решения по требованиям конкретного гражданина.
Начните с предмета требования и документов по своему дому: они помогут сформулировать вопрос Фонду.
п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ
п. 7, 12 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ
п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ
При подготовке обращения не подменяйте юридические обстоятельства бытовым названием «обманутый дольщик».
Разбор документов полезен, когда участие Фонда уже обсуждается, а основание защиты остаётся неясным.
Основание участия гражданина и полномочие Фонда проверяют применительно к конкретному объекту и требованию.
В документах по недострою могут фигурировать несколько организаций со словом «фонд»; сверяйте полное наименование и роль каждой.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» | Создана Российской Федерацией для осуществления функций и полномочий публично-правового характера. Действует на основании устава, утверждённого Правительством Российской Федерации. | ч. 1, 3 ст. 2 Закона № 218-ФЗ |
| Граждане — участники строительства | Граждане с требованиями о передаче жилых помещений или машино-мест относятся к получателям возмещения при банкротстве застройщика при соблюдении условий выплаты, в том числе если застройщик — ЖСК. | п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Граждане — члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива | Кооператив должен быть создан в порядке законодательства о банкротстве. Требования граждан погашены по реестру передачей ему прав застройщика на недострой и землю; к кооперативу сохраняются требования о передаче жилья, машино-мест или нежилых помещений. | п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Застройщики | Обязательные отчисления застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, служат источником формирования компенсационного фонда; Фонд учитывает поступившие взносы. | п. 1–2 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы | Взаимодействует с Фондом и через территориальные органы по перечислению части возмещения в размере средств материнского капитала, использованных по договору на жилое помещение. | п. 5 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Фонд субъекта Российской Федерации | Участвует в завершении объектов с использованием денежных средств, предоставленных Фондом; в отношении таких объектов Фонд может выполнять функции технического заказчика, включая строительный контроль. | п. 12 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
Название Фонда охватывает больше задач, чем помощь участникам долевого строительства.
Фонд — унитарная некоммерческая организация, учредителем которой выступает Российская Федерация: ч. 1–2 ст. 2 Закона № 218-ФЗ. Его деятельность включает создание благоприятных условий проживания, модернизацию жилищно-коммунального хозяйства и защиту граждан — участников строительства: п. 1–4 ч. 1 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Поэтому сообщение об участии Фонда в жилищной программе само по себе ещё не описывает положение конкретного дольщика.
В защите дольщиков различаются деньги на возмещение гражданам и финансирование завершения объектов: п. 3, 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Чтобы понять ответ по своему дому, полезно выяснить, о каком полномочии идёт речь, кому адресованы средства и какое требование гражданина рассматривается. Эти вопросы помогают избежать смешения выплаты покупателю квартиры с расходами на стройку.
Компенсационный фонд — обособленная часть имущества Фонда с отдельным учётом и отдельным денежным счётом: ч. 1–2 ст. 5 Закона № 218-ФЗ. Он формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков и имущества, приобретённого при инвестировании этих средств: п. 1 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Само наличие компенсационного фонда не заменяет проверку основания выплаты определённому гражданину.
Имущество компенсационного фонда отделено от остального имущества публично-правовой компании.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю в документах саму публично-правовую компанию и её компенсационный фонд. Это помогает точно обозначить адресата обращения и предмет требования. При выборе способа исполнения учитываю запрет обращения взыскания на имущество компенсационного фонда по обязательствам Фонда — ч. 4 ст. 5 Закона № 218-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Документы для разбора зависят от того, с каким направлением деятельности Фонда связано обращение.
Проверка требования гражданина о передаче жилья при банкротстве застройщика. В центре разбора — договор, объект и содержание ответа о выплате за счёт имущества Фонда: п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Проверка требования гражданина о передаче машино-места при банкротстве застройщика. Сопоставление предмета договора, сведений о требовании и мотивов ответа Фонда о выплате: п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Восстановление цепочки передачи недостроя и земли кооперативу, погашения прежнего требования гражданина и наличия требования к кооперативу о передаче помещения: п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Проверка документов об использовании средств и переписки о перечислении соответствующей части возмещения во взаимодействии с Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации: п. 5 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Уточнение участия Фонда в завершении конкретного объекта, включая необходимую для ввода инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру. Разбор сообщений о финансировании: п. 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Определение роли Фонда как технического заказчика при завершении объекта региональным фондом на предоставленные средства. Проверка, к какому участнику относятся вопросы по строительному контролю: п. 12 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
При выборе меры защиты существенен особый режим имущества, из которого гражданин предполагает получить исполнение. Компенсационный фонд обособлен от другого имущества публично-правовой компании, по нему ведётся отдельный учёт: ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ. Поэтому требование об исполнении обязательства Фонда и обращение взыскания на его компенсационный фонд требуют раздельной оценки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Требование обратить взыскание на имущество компенсационного фонда по обязательствам Фонда | Фонд — по обязательствам, для исполнения которых предъявлено требование об обращении взыскания на имущество компенсационного фонда | Отказ в обращении взыскания на имущество, составляющее компенсационный фонд, по обязательствам Фонда | ч. 4 ст. 5 Закона № 218-ФЗ |
При подготовке требования о возмещении проверьте его основание: выплата гражданам с требованиями о передаче помещений при банкротстве застройщика предусмотрена п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Само наличие такого полномочия не превращает компенсационный фонд в имущество, доступное для взыскания по любому обязательству публично-правовой компании.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю работу по обращению в Фонд с сопоставления договора и ответа по дому. Записываю отдельно, что гражданин требует от застройщика, какое помещение должно быть передано и о какой функции Фонда идёт речь. Для возмещения при банкротстве ориентиром служит п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ, для финансирования завершения объекта — п. 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Вопрос о деньгах на стройку иначе формулируется и подтверждается, чем вопрос о выплате гражданину.
Если недострой передавался кооперативу, я собираю историю требования по документам: как оно было учтено, чем погашено и что гражданин вправе требовать от кооператива. Пункт 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ связывает возмещение с совокупностью этих обстоятельств. Короткое утверждение «состою в ЖСК» эту историю не показывает.
В обращении я выделяю конкретное расхождение: предмет требования, сведения о помещении, членство в кооперативе или использование материнского капитала. По последнему вопросу учитываю взаимодействие Фонда с Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации — п. 5 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Такой разбор позволяет подготовить содержательные вопросы и перечень подтверждающих документов.
Соберите историю своего требования так, чтобы по ней можно было установить объект, гражданина и направление помощи.
Переписка с Фондом должна показывать не только недовольство задержкой строительства, но и конкретное требование гражданина.
По отказу Фонда сначала определите характер спора. Гражданско-правовое требование о выплате рассматривается по правилам гражданского судопроизводства: п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ. Исключены дела, отнесённые законом к компетенции арбитражных судов: ч. 3 ст. 22 ГПК РФ. Для оспаривания осуществления публичных полномочий применимы ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ; статус Фонда сам по себе не определяет порядок защиты.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Основание требования о возмещении | Для оценки требования гражданина о выплате установите банкротство застройщика, наличие требования о передаче помещения и его вид. Сопоставьте эти факты с мотивами полученного отказа и приложенными документами. | п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Положение члена кооператива | Подтвердите создание ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в порядке законодательства о банкротстве, передачу ему прав на недострой и землю, погашение требования этой передачей по реестру и наличие требования к кооперативу о передаче жилья, машино-места или нежилого помещения. | п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Обращение взыскания на компенсационный фонд | При формулировании требования учитывайте запрет взыскания по обязательствам Фонда за счёт имущества компенсационного фонда. Отдельно определите содержание спорного обязательства и предполагаемый способ его исполнения. | ч. 4 ст. 5 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание решения Фонда при осуществлении публичных полномочий | Если отказ затрагивает права дольщика именно при осуществлении Фондом публичных полномочий и его проверка не отнесена к иному судебному порядку, гражданин подаёт в суд административный иск к Фонду. Укажите реквизиты отказа, нарушенное право, полномочие Фонда и требование признать решение незаконным. | ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ, п. 2–3, 6–7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
Для разбора обращения подготовьте читаемые копии и сохраните оригиналы. Подборку удобно расположить по истории приобретения помещения и дальнейшего требования.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор на приобретение помещения и приложения | Установить гражданина, застройщика, объект и содержание требования о передаче помещения для проверки основания возмещения по п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте копию договора с подписями сторон и относящиеся к помещению приложения. |
| Подтверждения оплаты | Сопоставить платежи с договором и отдельно выделить использование материнского капитала для вопроса о перечислении части возмещения: п. 5 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. | Сохраните имеющиеся платёжные документы и банковские подтверждения перевода. |
| Документы о кооперативе и передаче прав | Проследить передачу недостроя и земли, погашение прежнего требования и наличие требования к кооперативу: п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте имеющиеся судебные документы, документы кооператива и подтверждение членства. |
| Обращения и ответы по дому | Установить, какое направление участия Фонда обсуждается: возмещение или финансирование завершения объекта, — п. 3, 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. | Сохраните направленный текст, приложения, ответ с реквизитами отправителя и подтверждение получения. |
Срок раскрытия отчёта Фонда и сроки судебной защиты имеют разные основания. Сроки КАС ниже применимы при оспаривании осуществления Фондом публичных полномочий.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Направление и размещение годового отчёта Фонда | До 15 июля года, следующего за отчётным годом | После отчётного года; объём публикации определяет наблюдательный совет, с соблюдением требований о государственной тайне. | ч. 14 ст. 3 Закона № 218-ФЗ |
| Дольщик оспаривает решение Фонда в суде по КАС | Три месяца, если КАС не устанавливает для спора другой срок | Со дня, когда дольщику стало известно о нарушении его прав решением Фонда; сохраните отказ и подтверждение его получения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Дольщик оспаривает бездействие Фонда в суде по КАС | Пока сохраняется обязанность Фонда совершить действие, и ещё три месяца после её прекращения, если КАС или другой федеральный закон не устанавливает иное | Установите конкретное несовершённое действие Фонда и период существования его обязанности. | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Подача административного иска предполагает нарушение прав гражданина публичным решением или бездействием Фонда и отсутствие иного судебного порядка его проверки: ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ. Срок публикации отчёта не определяет дату выплаты дольщику.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о функциях Фонда помогают определить предмет обращения; обстоятельства выплаты проверяют по документам гражданина и дома.
Оба направления входят в его полномочия: возмещение гражданам при банкротстве застройщика — п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ, финансирование завершения строительства — п. 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. В переписке по дому уточните, какое направление рассматривается. Сообщение о выделении средств на завершение объекта не следует считать подтверждением выплаты конкретному гражданину.
Фонд является публично-правовой компанией — унитарной некоммерческой организацией, созданной Российской Федерацией для функций и полномочий публично-правового характера: ч. 1 ст. 2 Закона № 218-ФЗ. Его учредитель — Российская Федерация, а устав утверждает Правительство Российской Федерации: ч. 2–3 ст. 2 Закона № 218-ФЗ. В обращении используйте полное наименование организации.
Одной просрочкой основание возмещения не подтверждается: п. 3 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ связывает выплату с банкротством застройщика и требованиями граждан о передаче помещений. Для разбора соберите договор, сведения о своём требовании и документы о несостоятельности застройщика. Переписка о переносе передачи квартиры показывает другое обстоятельство — задержку исполнения договора.
Да, для ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в порядке законодательства о банкротстве и получившего права застройщика на недострой и землю. Требования граждан должны быть погашены этой передачей по реестру требований участников строительства (реестру требований о передаче жилых помещений), а к кооперативу — сохраняться требования о передаче жилья, машино-мест или нежилых помещений: п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ.
Для перечисления соответствующей части возмещения Фонд взаимодействует с Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальными органами: п. 5 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Речь идёт о средствах материнского капитала, использованных по договору на жилое помещение. Подготовьте подтверждения их перечисления и выделите этот вопрос в обращении о выплате.
Нет. Пункт 7 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ охватывает инженерно-техническую и транспортную инфраструктуру, объекты подключения к сетям, а из социальных объектов — детские сады, школы и поликлиники. Эти объекты финансируются для последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Полномочие включает инфраструктуру, необходимую для ввода недостроя в эксплуатацию.
Фонд наделён функциями технического заказчика, включая строительный контроль, по объектам, которые завершает Фонд субъекта Российской Федерации с использованием предоставленных Фондом денежных средств: п. 12 ч. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ. Контроль может проводить сам Фонд или специально созданное им юридическое лицо. Для обращения уточните, какая организация выполняет эту функцию на вашем объекте.
На имущество, составляющее компенсационный фонд, нельзя обратить взыскание по обязательствам Фонда: ч. 4 ст. 5 Закона № 218-ФЗ. Компенсационный фонд обособлен от другого имущества и учитывается отдельно: ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ. При подготовке требования различайте основание выплаты возмещения и выбор имущества для взыскания: это разные вопросы, которые нельзя подменять общей ссылкой на наличие у Фонда денежных средств.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту