Договор долевого участия связывает оплату будущей квартиры с обязанностью застройщика построить дом и передать помещение. Проверьте описание объекта, срок передачи, цену, гарантию и условие о привлечении денег до подписания документа.
Коротко
По ДДУ застройщик строит дом и передаёт объект после получения разрешения на ввод, а участник оплачивает и принимает его — ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Письменная форма договора долевого участия и государственная регистрация предусмотрены ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. В проекте проверьте план квартиры, срок передачи, цену и порядок оплаты, гарантийный срок и способ привлечения денег по ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Положите рядом проект ДДУ, план помещения и проектную декларацию: проверять нужно их соответствие, а не только текст на подпись.
п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
п. 3, 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Ошибка в приложении или в условии оплаты может изменить смысл всей сделки. Сопоставьте проект с документами, на которые он опирается.
Особого внимания требуют проекты, где обещанная квартира и юридическое описание сделки расходятся.
Отделяйте стороны ДДУ от лиц, которых застройщик привлекает к строительству: договор описывает обязанности застройщика перед участником.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом своими силами либо с привлечением других лиц. После получения разрешения на ввод передаёт участнику соответствующий объект долевого строительства. | ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ |
| Участник долевого строительства | Обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод. При проверке проекта ему нужно соотнести собственный график платежей с ценой, сроками и порядком её уплаты в договоре. | ч. 1, п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ |
| Участник долевого строительства, заключивший договор | Только по его иску суд может признать ДДУ недействительным из-за несоответствия обязательных условий информации проектной декларации на момент заключения договора. Основание проверки — конкретное расхождение условий, а не последующее недовольство покупкой. | ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ |
| Другие лица | Могут привлекаться застройщиком к строительству дома. Такая организация строительства предусмотрена описанием ДДУ; обязанность построить дом и передать объект участнику сформулирована в отношении застройщика. При чтении проекта не смешивайте эти роли. | ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ |
Предмет ДДУ — будущий объект с определёнными характеристиками и взаимные обязанности сторон по его строительству, оплате и передаче.
Обязательство по договору долевого участия со стороны застройщика включает строительство дома и передачу объекта после получения разрешения на ввод. Участник принимает на себя оплату согласованной цены и приёмку объекта при наличии такого разрешения. Поэтому исполнение обязательств по договору долевого участия проверяют по обеим сторонам сделки — ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Жилое помещение в договоре долевого участия определяют по проектной документации: назначение, этаж, общая площадь, количество и площади комнат и других частей; план показывает их расположение и место квартиры на этаже. Условный номер берут из проектной декларации. Нужны и характеристики дома: вид, назначение, этажность, общая площадь, материалы стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость; отнесение к уникальным объектам — при наличии соответствующей характеристики в проекте — п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Цена и оплата, срок передачи, гарантийный срок и условие привлечения денег обязательны. При отсутствии условий ч. 4 договор считается незаключённым — ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Это отличается от несоответствия условий проектной декларации на момент заключения: такой ДДУ суд может признать недействительным только по иску заключившего его участника — ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Если договор отсылает к стандарту застройщика для отделки, стандарт составляет его неотъемлемую часть, а требования не могут быть ниже утверждённых минимальных — ч. 4.7 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Достоверность проектной декларации имеет значение ещё до подписания ДДУ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сохраняю редакцию декларации, с которой сопоставляю проект договора. Для требования о недействительности из-за расхождения условий проверяю содержание декларации именно на момент заключения ДДУ — ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Проверка перед покупкой начинается с содержания проекта; после заключения договора предметом спора может стать расхождение с декларацией.
Площадь, этаж или условный номер в тексте и плане расходятся. При проверке сопоставляют весь набор характеристик конкретного объекта, который подлежит передаче участнику, — п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Проект сообщает о вводе дома, но не позволяет выделить срок передачи квартиры. Проверяют условие о передаче участнику объекта и его связь с обязанностью застройщика — ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Сумма в основном тексте не согласуется с графиком платежей. Для согласования проекта разбирают цену, сроки и порядок её уплаты как обязательное содержание ДДУ — п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Проект не позволяет понять, какое условие привлечения денег выбрано: отчисления в компенсационный фонд или размещение средств на счетах эскроу. Проверяют формулировку ДДУ — п. 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
В договоре не найден гарантийный срок на объект. Запросите его включение: при отсутствии условий части 4 ДДУ считается незаключённым — п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Заключённый ДДУ содержит обязательные условия, не совпадающие с декларацией. Проверяют основание иска участника долевого строительства о признании договора недействительным — ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Санкции относятся к неправомерному привлечению денег и нарушениям раскрытия информации застройщиком.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Привлечение денег гражданина в связи с возникновением у него права собственности на жильё в не введённом многоквартирном доме без права на привлечение и (или) с нарушением требований закона; уголовно наказуемого деяния нет | Должностные лица | За неправомерное привлечение денег на ещё не введённое жильё должностному лицу назначается штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Такое же неправомерное привлечение денег гражданина на жилое помещение в ещё не введённом многоквартирном доме при отсутствии уголовно наказуемого деяния | Юридические лица | Для юридического лица неправомерное привлечение денег гражданина влечёт штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Публикация или размещение застройщиком неполной либо недостоверной декларации; предоставление такой обязательной информации; нарушение сроков публикации или размещения декларации и изменений | Должностные лица | За нарушения раскрытия информации застройщиком должностным лицам предусмотрен штраф от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей. | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Публикация или размещение застройщиком неполной либо недостоверной декларации; предоставление такой обязательной к раскрытию информации; нарушение сроков публикации или размещения декларации и изменений | Юридические лица | При нарушении раскрытия информации застройщиком юридическому лицу назначается штраф от двухсот тысяч до четырёхсот тысяч рублей. | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
За неправомерное привлечение денег ответственность наступает в отношении каждого случая привлечения средств гражданина в отдельности — примечание к ст. 14.28 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку ДДУ с идентификации квартиры: сопоставляю план, этаж, площади и условный номер с описанием в тексте. Затем отдельно выписываю срок передачи. Так видно, какое помещение застройщик обязуется передать и когда, без смешения с рекламным описанием дома. Ориентир для такого чтения — п. 1, 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Для проверки оплаты я собираю основной текст и приложения с графиком платежей. Сверяю цену и порядок её уплаты, нахожу условие о компенсационном фонде либо счетах эскроу. Замечания формулирую по конкретным пунктам проекта, чтобы было понятно, какую часть текста требуется согласовать, — п. 3, 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Если ДДУ уже заключён, я сопоставляю обязательные условия с проектной декларацией на тот момент. Для возможного иска о недействительности мне нужны оба текста и точное описание расхождения. Часть 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ связывает такое требование с участником, заключившим договор; поэтому начинаю с проверки стороны договора и основания требования.
Двигайтесь от описания квартиры к оплате и форме заключения. Замечания удобнее привязать к пунктам проекта и приложениям.
Для проверки соберите материалы об одной и той же квартире и сохраните редакции, которые предлагаются к подписанию.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Редакция ДДУ с приложениями для подписания | Проверить стороны, объект, передачу, цену, гарантию и условие привлечения средств по ч. 1, 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. | Застройщик и участник; письменная форма. Электронный документ — с усиленной квалифицированной электронной подписью по ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. |
| План объекта долевого строительства | Сопоставить расположение частей квартиры и её место на этаже с характеристиками в ДДУ — п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. | Графическая форма: схема или чертёж; проверьте включение плана в подписываемую документацию. |
| Проектная декларация на момент заключения | Установить, соответствует ли ей содержание обязательных условий ДДУ; выявить расхождения для оценки требования участника — ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. | Информация застройщика; сохраните редакцию, с которой проводите сопоставление. |
| График уплаты цены | Сверить платежи с ценой договора, сроками и порядком её уплаты по п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. | Проверьте согласованность графика с текстом ДДУ, который подписывают застройщик и участник. |
Различайте заключение ДДУ, дату внесения денег на эскроу и срок судебного оспаривания отказа Росреестра в регистрации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заключение договора участия в долевом строительстве | С момента государственной регистрации, если закон об участии в долевом строительстве не предусматривает иного. | С даты государственной регистрации ДДУ. | ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ |
| Внесение участником денег на эскроу | После регистрации ДДУ, в согласованный срок оплаты. | Регистрация ДДУ должна предшествовать внесению денег. | ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Гражданин оспаривает отказ Росреестра зарегистрировать ДДУ | Участнику ДДУ отведено три месяца для судебного оспаривания отказа в регистрации. | Со дня, когда участнику стало известно о нарушении его прав отказом в регистрации ДДУ; сохраните решение и подтверждение его получения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Проверка проекта касается и выбранной квартиры, и условий, на которых участник принимает обязанность платить за неё.
Найдите срок передачи квартиры — п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Если строительство нельзя завершить вовремя, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока должен направить участнику информацию и предложение изменить договор — ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Само уведомление не изменяет договорный срок передачи: требуется изменение договора по ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Сохраните ДДУ, уведомления и соглашения об изменении срока.
Условие об эскроу предусмотрено п. 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Уполномоченный банк учитывает и блокирует деньги участника в счёт цены ДДУ для последующей передачи застройщику — ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Деньги вносят после регистрации ДДУ; проценты на них не начисляются, вознаграждение банку как эскроу-агенту не выплачивается — ч. 4, 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Участник обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию — ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Поэтому при чтении проекта проверяют не только описание квартиры, но и собственный график оплаты, согласованный в договоре.
Застройщик должен построить дом в предусмотренный договором срок и после получения разрешения на ввод передать соответствующий объект участнику — ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Строительство может вестись своими силами и с привлечением других лиц; проверьте, что договор описывает именно передачу выбранного объекта.
Да, письменный ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым с её момента, если закон об участии в долевом строительстве не предусматривает иного, — ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Для проверки сделки отделяйте дату подписания текста от момента его государственной регистрации.
Через план и характеристики конкретного объекта: назначение, этаж, общую площадь, количество и площади комнат и других частей, условный номер по проектной декларации — п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Сопоставьте графическое изображение с текстом: они должны описывать выбранную квартиру.
Письменная; также допускается электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, — ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Выбранная форма не отменяет предусмотренную этой частью государственную регистрацию. Перед подписанием электронного проекта проверьте способ его подписания.
Нет: для ДДУ проверяют собственные условия об объекте, сроке передачи, цене, порядке оплаты, гарантии и способе привлечения средств по ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. При подготовке сделки сопоставьте сумму и график платежей в проекте ДДУ с документами, по которым вы планируете финансировать покупку.
Участник долевого строительства, заключивший этот договор: только по его иску возможно признание ДДУ недействительным по такому основанию — ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Сравнивают обязательные условия с информацией декларации на момент заключения договора; сохраните обе редакции документов.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту