Прямые договоры связывают собственников помещений с поставщиком коммунальных услуг или региональным оператором по обращению с отходами. Разберитесь, когда начинается такой договор, нужна ли подпись и какие обязанности остаются у управляющего домом лица.
Коротко
Прямой договор означает предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, а услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами — региональным оператором. Основания перехода включают решение общего собрания, прекращение договора с управляющим домом лицом из-за его задолженности и сохранение прежних прямых договоров при смене управления: ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Письменная форма не требуется, договор заключается на неопределённый срок: ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ.
Начните с документа, который объясняет смену поставщика в платёжных документах.
п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ
ч. 5, п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ
п. 3 ч. 1, ч. 6, п. 3 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ
Ошибки в основании и дате перехода мешают понять, кто предоставляет коммунальную услугу.
Разбор документов нужен, когда основание перехода расходится с начислениями или уведомлениями.
Получатель услуги, сторона договора и лицо, отвечающее за общее имущество, могут иметь разные функции.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Каждый собственник помещения в многоквартирном доме, действующий от своего имени | Каждый собственник действует от своего имени при заключении прямого договора. Договоры считаются заключёнными со всеми собственниками одновременно; основание перехода определяет дату их начала. | ч. 1, 7 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда | Названы среди пользователей помещений, которым ресурсоснабжающая организация или региональный оператор предоставляет коммунальные услуги при управлении домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом. | ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Ресурсоснабжающая организация | Предоставляет коммунальные услуги по прямым договорам. Передаёт лицам, осуществляющим управление домами, информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта, если эти показания поступили от собственников или пользователей помещений. | ч. 1, 10 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Региональный оператор по обращению с твёрдыми коммунальными отходами | Оказывает услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. При отказе от договора с управляющим домом лицом доводит уведомление до собственников через общедоступные места и публикацию. | ч. 1, 4 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом | Получает уведомление об одностороннем отказе поставщика. После прекращения договора ресурсоснабжения в части услуг помещениям договор продолжает действовать в отношении ресурсов для использования и содержания общего имущества. | ч. 3, 5 ст. 157.2 ЖК РФ |
Смена договорной связи с поставщиком не означает прекращения управления домом.
При управлении домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом переход возможен по решению общего собрания, после отказа поставщика из-за задолженности управляющего домом лица либо при сохранении прямых договоров при смене управления: ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ.
При отказе из-за задолженности договор ресурсоснабжения разделяется по назначению ресурсов. Он прекращается в части снабжения для коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, которые переходят на прямые договоры с поставщиком. В части приобретения ресурсов для использования и содержания общего имущества договор продолжает действовать. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами прекращается полностью: ч. 5 ст. 157.2 ЖК РФ.
Прямой договор рассчитан на неопределённый срок и не требует письменной формы. Его изменение или расторжение подчиняется гражданскому законодательству, если иное не установлено Жилищным кодексом, и возможно при согласии всех собственников помещений дома: ч. 6, 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ.
Передача показаний поставщику не исключает информационного обмена с управляющим домом лицом: ресурсоснабжающая организация обязана предоставлять ему информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта, полученных от собственников или пользователей помещений: ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ.
Форма договора и его продолжительность определены отдельно от основания перехода.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с решения собрания или уведомления об отказе поставщика. Отсутствие подписанного бланка само по себе не объясняет спорные начисления: сначала устанавливаю дату, с которой договор считается заключённым по ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет разногласий зависит от того, как поставщик стал исполнителем услуги.
Собственники определили начало договоров, но поставщик указывает другую дату. Проверяются решение о переносе и уведомление инициатора собрания: п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Для начала договоров важны получение поставщиком копий решения и протокола и способ их передачи: заказное письмо или вручение под роспись. Правило начала закреплено в п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Для отказа поставщика нужно проверить признание задолженности либо вступивший в силу судебный акт, величину обязательств и исключение при полном погашении долга до вступления акта в силу: ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ.
Поставщик уведомляет управляющее домом лицо и орган государственного жилищного надзора способом, позволяющим подтвердить получение, а также доводит уведомление до собственников: ч. 3, 4 ст. 157.2 ЖК РФ.
Собрание может сохранить порядок предоставления коммунальных услуг и расчётов при смене способа управления или выборе управляющей организации; значение имеет дата прежних договоров: п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Ненадлежащее содержание общего имущества влечёт компенсацию расходов ресурсоснабжающей организации на изменение платы из-за качества или перерывов, если ресурсы надлежаще поставлены до границ общего имущества и внешних сетей дома: ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ.
При переходе вследствие отказа поставщика договоры различаются по сторонам и назначению ресурсов.
| Признак | Прямой договор | Договор ресурсоснабжения с управляющим домом лицом | Норма |
|---|---|---|---|
| Сторона со стороны дома | Каждый собственник помещения действует от своего имени. | Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом: управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. | ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Ресурсы после отказа поставщика | Услуга предоставляется собственникам и пользователям помещений непосредственно поставщиком. | Договор сохраняется в части приобретения ресурсов для использования и содержания общего имущества; в части ресурсов для услуг помещениям прекращается с переходом на прямые договоры. | ч. 5 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Оформление начала отношений | Письменное заключение не требуется; договоры возникают со всеми собственниками одновременно в зависимости от основания перехода. | Для прекращения договора в части снабжения помещений поставщик направляет управляющему домом лицу уведомление способом, позволяющим подтвердить получение. | ч. 3, 5, 6, 7 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Показания индивидуальных приборов учёта | Поставщик получает показания от собственников или пользователей помещений. | Управляющее домом лицо получает от ресурсоснабжающей организации информацию о показаниях, переданных ей жителями. | ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ |
Порог задолженности относится к обязательствам управляющего домом лица перед поставщиком, а не к отдельной квартире.
| Что определяется | Расчёт и условия | Норма |
|---|---|---|
| Среднемесячная величина при длительном исполнении | Сумма обязательств по договору за двенадцать месяцев перед датой направления уведомления об отказе / 12. Расчёт производит ресурсоснабжающая организация или региональный оператор по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. | ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Договор исполнялся менее двенадцати месяцев | Сумма обязательств за период действия договора / количество месяцев его действия. Учитывается продолжительность именно проверяемого договора, а не срок управления домом вообще. | ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Пример определения порога | Обязательства за 12 месяцев — 1 200 000 рублей. Среднемесячная величина: 1 200 000 / 12 = 100 000 рублей. Порог задолженности: 100 000 × 2 = 200 000 рублей. | ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Основание для одностороннего отказа | Признанный долг либо долг, подтверждённый вступившим в законную силу судебным актом, должен быть равен или превышать две среднемесячные величины. Последующая оплата не исключает отказа, кроме полного погашения до вступления судебного акта в законную силу. | ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ |
В примере суммы обязательств условные; деление на двенадцать и порог в две среднемесячные величины установлены ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Размер начисления отдельному собственнику по этой формуле не определяется.
Различайте последствия ошибок в начислениях жителю и компенсацию расходов между поставщиком и лицом, отвечающим за общее имущество.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества | Лицо, которое несёт ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме | Компенсация ресурсоснабжающей организации фактически понесённых расходов на изменение платы из-за нарушения качества и (или) недопустимых перерывов вследствие ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества. Условие — надлежащая поставка ресурсов до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома. | ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Нарушение расчёта, необоснованно увеличившее плату за коммунальные услуги | Лицо, предоставляющее коммунальные услуги | Штраф в размере пятидесяти процентов превышения начисленной платы над надлежащей. Исключения: нарушение произошло по вине собственника нежилого или жилого помещения либо нанимателя по социальному найму или найму государственного либо муниципального жилья или устранено до их обращения и (или) до оплаты. | ч. 6 ст. 157 ЖК РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю переход по каждой коммунальной услуге отдельно: собираю решение общего собрания, протокол, уведомления поставщика и документы об их направлении. В решении ищу дату начала договоров, в переписке — сведения о переносе. Это позволяет сопоставить период начислений с основанием возникновения договора по ч. 1 и 7 ст. 157.2 ЖК РФ. Появление нового получателя в квитанции для меня — повод восстановить последовательность документов.
При отказе из-за долга управляющего домом лица я считаю среднемесячные обязательства и проверяю, чем подтверждено признание задолженности или вступление судебного акта в силу. Отдельно выясняю, не был ли долг полностью погашен до вступления акта в силу: это исключение прямо закреплено в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Подменять такой расчёт суммой долгов отдельных квартир я не советую.
В споре о качестве я разграничиваю нарушение услуги и обязанности по содержанию общего имущества. Проверяю, связано ли изменение платы с ненадлежащим исполнением обязанностей по содержанию и ремонту дома. Для компенсации расходов ресурсоснабжающей организации по ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ требуется также надлежащая поставка ресурсов до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома. Документы о причине нарушения помогают проверить эти условия.
Документы о переходе сопоставляйте с конкретной услугой и периодом начисления.
Соберите подтверждения основания перехода, доставки уведомлений и расчёта задолженности.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Копии решения и протокола общего собрания | Проверить решение о прямых договорах и дату их начала. При отсутствии даты важен момент получения копий поставщиком. | Сохраните копии, направленные заказным письмом или вручённые под роспись; способ передачи назван в п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ. |
| Уведомление о переносе начала договоров | Сопоставить дату из решения собрания с переносом поставщика. | Ресурсоснабжающая организация или региональный оператор уведомляет лицо, по инициативе которого созвано собрание: п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ. |
| Уведомление об одностороннем отказе | Установить прекращаемый договор и дату направления управляющему домом лицу. | Направляет поставщик способом, позволяющим подтвердить получение, в том числе с использованием системы: ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ. |
| Признание задолженности либо вступивший в силу судебный акт; расчёт обязательств | Проверить основание отказа и размер долга управляющего домом лица; сопоставить с документами о полном погашении до вступления акта в силу. | Признание исходит от лица, осуществляющего управление домом; среднемесячную величину определяет поставщик: ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. |
| Бумажный экземпляр прямого договора, если оформлялся | Сопоставить условия с типовым договором; отсутствие экземпляра не заменяет проверку основания перехода. | Заключение договора в письменной форме не требуется: ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ. |
При отказе из-за долга и переходе по собранию начало договоров определяется по-разному. Штраф за завышение начислений выплачивается снижением платы, а при подтверждённой вступившим в силу судебным актом непогашенной задолженности — снижением долга до полной выплаты штрафа: ч. 7 ст. 157 ЖК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Прекращение прежнего договора после отказа поставщика и начало прямых договоров | По истечении тридцати дней | С даты направления уведомления об одностороннем отказе лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом. | ч. 5, п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Переход по собранию и уведомление о переносе | Дата из решения; перенос — не более трёх календарных месяцев. Уведомление о переносе — не позднее пяти рабочих дней. Если дата не определена — по истечении девяноста дней. | Для уведомления — со дня получения копий решения и протокола; при отсутствии даты — со дня получения этих копий, направленных заказным письмом или вручённых под роспись. | п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ |
| Проверка завышенных начислений по заявлению о штрафе и выплата при выявленном нарушении | Проверка и решение — не позднее тридцати дней; выплата — не позднее двух месяцев. | Со дня поступления письменного заявления собственника или нанимателя о выплате штрафа лицу, предоставляющему коммунальные услуги. | ч. 6, 7 ст. 157 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о начале отношений с поставщиком и сохранении обязанностей по дому.
Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией и услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами региональным оператором. Основания прямых договоров при управлении домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом перечислены в ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Статья связывает начало договоров с основанием перехода, а не с выдачей подписанного бланка: ч. 6, 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Нет, заключение в письменной форме не требуется. Договор заключается на неопределённый срок по типовым договорам, утверждённым Правительством Российской Федерации: ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ. Для проверки начала начислений выясните основание перехода и дату возникновения договоров по ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
С даты, определённой общим собранием. Поставщик может перенести её, но не более чем на три календарных месяца, уведомив инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола: п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ. Сопоставьте документы собрания с уведомлением о переносе.
Договоры считаются заключёнными по истечении девяноста дней со дня получения поставщиком копий решения и протокола собрания по вопросу прямых договоров, направленных заказным письмом или вручённых под роспись: п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ. Сохраните подтверждение доставки: дата самого собрания здесь не заменяет дату получения копий.
Да, при признанной этим лицом или подтверждённой вступившим в силу судебным актом задолженности не ниже двух среднемесячных величин обязательств. Последующая оплата не исключает отказа, кроме полного погашения задолженности до вступления судебного акта в законную силу: ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Основание относится к долгу управляющего домом лица перед поставщиком.
Ресурсоснабжающая организация или региональный оператор по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Одновременно с направлением уведомления управляющему домом лицу они размещают его в общедоступных местах и публикуют в печатных изданиях для актов местного самоуправления. Уведомление также размещается на официальном сайте ресурсоснабжающей организации и в системе: ч. 4 ст. 157.2 ЖК РФ.
При одностороннем отказе поставщика договор ресурсоснабжения продолжает действовать в части ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. В части ресурсов для коммунальных услуг помещениям прежний договор прекращается, и возникают прямые договоры с собственниками. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами прекращается полностью: ч. 5 ст. 157.2 ЖК РФ.
Для изменения или расторжения необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Применяется порядок гражданского законодательства, если иное не установлено Жилищным кодексом: ч. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ. Перед заявлением об изменении договора проверьте, получено ли согласие собственников и какие условия предполагается менять.
Да, если принято решение общего собрания о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчётов при смене способа управления или выборе управляющей организации. Договоры считаются заключёнными с даты заключения договоров, действовавших до такого решения: п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту