Выкуп земли под своим домом — покупка государственного или муниципального участка собственником здания без аукциона. Разберитесь, как подтвердить основание покупки, от чего зависит цена, как подать заявление и оспорить отказ администрации.
Коротко
Право выкупа арендованного земельного участка под домом связано с собственностью на здание: если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом, его собственник имеет исключительное право приобрести землю в собственность или аренду по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Продажа собственникам зданий без торгов предусмотрена подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ с соблюдением условий ст. 39.20 ЗК РФ. Порядок определения цены зависит от принадлежности участка — п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.
Начните с причины, по которой оформление земли остановилось: состав собственников, расчёт цены или ответ органа.
Подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, подп. 3–5 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ
П. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ
П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 2 ст. 220 КАС РФ
Плата за аренду, право на дом и цена продажи отвечают на разные вопросы. Ошибка в одном из них может остановить оформление всего участка.
Консультация помогает разобрать препятствие к покупке до подписания договора или обращения с требованием к органу.
Состав заявителей зависит от прав на дом и делимости земли; орган рассматривает обращение и готовит договор.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений | Имеют исключительное право приобрести землю под ними в собственность или в аренду, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом. Для гражданина основание покупки связано с принадлежностью дома. | П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Несколько лиц, которым принадлежат здание, сооружение или помещения на праве частной собственности | Могут приобрести неделимый участок в общую долевую собственность или арендовать с множественностью лиц на стороне арендатора. Это относится и к нескольким зданиям разных собственников на неделимой земле. | П. 2 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Уполномоченный орган | Рассматривает заявление и проверяет основания отказа. Если таких оснований нет и образование участка или уточнение границ не требуется, готовит, подписывает и направляет заявителю проекты договора купли-продажи в трёх экземплярах. | Подп. 1, 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Заявитель | Указывает сведения о себе, кадастровый номер испрашиваемого участка, основание предоставления без торгов, вид права, цель использования и почтовый адрес либо адрес электронной почты для связи. | Подп. 1, 3–5, 7, 10 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ |
Выкуп арендованного земельного участка без торгов — способ приобрести публичную землю при наличии специального основания продажи.
Для собственника дома такое основание закреплено в подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ: участок со зданием, сооружением продают собственникам этих объектов либо помещений в них в случаях, регулируемых ст. 39.20 ЗК РФ. Исключительное право собственника действует, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Когда дом принадлежит нескольким лицам, значение имеет возможность разделить участок без нарушения требований к образуемой земле. Если участок неделим, собственники приобретают его в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.
Цена выкупа арендованного земельного участка определяется по порядку для соответствующей публичной собственности, если иное не установлено федеральными законами — п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. Цена продажи без торгов не может превышать кадастровую стоимость или иной размер цены, установленный федеральным законом, — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ.
Если землю предстоит образовать или её границы требуют уточнения, сначала подают заявление о предварительном согласовании; обратиться может любой правообладатель здания, сооружения или помещения в нём — подп. 2 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ. Поэтому наличие дома не отменяет подготовку самого участка.
Исключительное право связано с собственностью на расположенное на земле здание.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю документы на дом со сведениями об испрашиваемой земле: важно установить объект и его собственника. Затем проверяю, нужен ли общий состав заявителей и подготовлен ли участок к продаже. Основание продажи без аукциона собственнику здания закреплено в подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
Заявления различаются по состоянию участка, числу собственников и причине разногласий с органом.
Гражданин обращается за продажей земли как собственник расположенного на ней здания. Покупка без торгов по этому основанию связана с условиями предоставления земли под объектом — подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
На неделимом участке возникает вопрос общей долевой собственности. Доли земли соразмерны долям в здании; отступление возможно по согласию всех правообладателей либо по решению суда — п. 2, 10 ст. 39.20 ЗК РФ.
Перед предоставлением земли требуется предварительное согласование. За ним вправе обратиться любой правообладатель здания, сооружения или помещения в нём — подп. 2 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ.
Выясняют принадлежность земли и применённый порядок определения цены. Для муниципальной земли его устанавливает орган местного самоуправления, если иное не установлено федеральными законами — подп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.
Проверяют сведения заявления, адресата и приложения. Орган должен указать причины возврата, чтобы заявитель мог установить, в чём состоит недостаток обращения, — п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ.
Собственник оспаривает решение органа, если считает, что оно нарушает его права или создаёт препятствия к их реализации. Для такого требования предусмотрен административный иск — ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Нарушение порядка рассмотрения заявления и незаконный отказ в предоставлении публичной земли могут повлечь ответственность должностного лица. Состав нарушения нужно сопоставлять с письменным решением и материалами обращения.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Должностное лицо просрочило рассмотрение заявления гражданина о покупке государственной или муниципальной земли под его домом, нарушив установленный законодательством срок рассмотрения заявления | Должностное лицо | Административный штраф от одной тысячи до пяти тысяч рублей | Ч. 1 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Удовлетворение заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного или лесного участка либо водного объекта, которое в соответствии с законом не может быть удовлетворено | Должностное лицо | Административный штраф от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей | Ч. 2 ст. 19.9 КоАП РФ |
| Отказ в удовлетворении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного или лесного участка либо водного объекта по не предусмотренным законом основаниям | Должностное лицо | Административный штраф от пяти тысяч до двенадцати тысяч рублей | Ч. 3 ст. 19.9 КоАП РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку выкупа с документов на дом: сопоставляю описание здания, его собственников и участок, который хотят приобрести. Для продажи без торгов собственнику здания проверяю основание по подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений на участке, имеют исключительное право приобрести землю в собственность или аренду, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом, — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
При нескольких собственниках я выясняю, можно ли разделить землю, кто готов обращаться за покупкой и как предлагается распределить доли. Для неделимого участка соотношение долей земли связано с долями в здании; изменить его можно с согласия всех правообладателей либо по решению суда — п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ. Прошу заранее собрать предложения каждого собственника, чтобы содержание заявления не расходилось с договорённостями.
В проекте договора я отдельно проверяю цену и основание её определения. Если передо мной отказ органа, выделяю его конкретные причины, а затем сопоставляю их с заявлением и документами о доме. Для оспаривания публичного решения готовлю требование с описанием нарушенного права и норм, которым решение не соответствует, — п. 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Покупку начинают с основания предоставления, затем проверяют готовность участка и содержание обращения. Подписание договора завершает процедуру его заключения.
Заявление о покупке запускает предоставление земли. Жалоба на отказ решает другой вопрос — проверку уже принятого органом решения.
Для публичного отказа в предоставлении участка проверьте административный способ защиты. Если законность акта проверяется в ином судебном порядке, административное производство не применяется — ч. 6 ст. 218 КАС РФ.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривает собственник дома | Публичное решение об отказе в предоставлении земли либо бездействие органа, если гражданин считает, что нарушены его права или созданы препятствия к их осуществлению. Обращение оформляется административным иском. | Ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Как описать отказ | Назвать орган, принявший решение, привести наименование, номер и дату отказа. Объяснить, какое право собственника дома нарушено, и сформулировать требование о признании решения незаконным. | П. 2, 3, 6, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Какие сведения о жалобе включить | Сообщить, подавалась ли жалоба вышестоящему органу или лицу по тому же предмету; если подавалась — указать дату и результат рассмотрения. Приложить копию ответа, когда жалоба была рассмотрена. | П. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ |
| Сколько составляет пошлина | За административный иск гражданина о признании незаконным решения или действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления либо должностного лица — 3000 рублей. | Подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Как определить срок для отказа | Гражданин оспаривает отказ в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении прав этим решением, если Кодексом не установлены иные сроки. Сохраните подтверждение получения отказа администрации. | Ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Для подготовки обращения соберите сведения об участке, доме и заявителях. Отдельно сохраните документы о рассмотрении заявления, если возник спор с органом.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о предоставлении земельного участка | Указать кадастровый номер, основание продажи без торгов, вид права, цель использования и контакты. Для гражданина нужны фамилия, имя, отчество, место жительства и реквизиты удостоверяющего личность документа — п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. | Заявитель; подача лично, по почте либо электронно по п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ. |
| Документы и сведения о праве на дом | Позволяют сопоставить собственника здания с лицом, претендующим на покупку земли по подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Подготовьте сведения обо всех собственниках дома для проверки состава обращающихся. | Документы о праве выданы собственнику дома; при нескольких собственниках проверяют права каждого и состав совместно обращающихся — п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ. |
| Решение о предварительном согласовании | Его реквизиты включают в заявление, если участок образован или границы уточнялись на основании этого решения — подп. 9 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. | Решение уполномоченного органа; сведения переносит заявитель. |
| Проекты договора купли-продажи | Проверить участок, цену и стороны до подписания; представить подписанные проекты в орган по п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ. | Уполномоченный орган готовит и подписывает проекты; заявитель подписывает полученные экземпляры — подп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ. |
| Отказ и ответ на вышестоящую жалобу | Указать реквизиты оспариваемого решения; при рассмотрении жалобы приложить копию ответа к административному иску — п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | Документы органа, принявшего решение, и вышестоящего органа или лица. |
Фиксируйте поступление заявления, получение договора и вручение отказа. Для отказа и бездействия органа предусмотрены разные правила обращения в суд.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Возврат заявления о покупке с недостатками | В течение десяти дней | Со дня поступления заявления о предоставлении участка в уполномоченный орган | П. 3 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявления о предоставлении участка | Не более двадцати дней | Со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка | П. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подписание и представление проектов договора покупателем | Не позднее чем в течение тридцати дней | Со дня получения заявителем проектов договоров | П. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Административный иск собственника дома об отказе в предоставлении земли | В течение трёх месяцев, если Кодексом не установлены иные сроки | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав отказом уполномоченного органа | Ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Административный иск собственника дома о нерассмотрении заявления о выкупе | Пока сохраняется обязанность рассмотреть заявление и ещё три месяца после её прекращения | В период сохранения обязанности органа; после её прекращения — со дня прекращения. Если КАС или другой федеральный закон не установили иное | Ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о покупке публичного участка собственником расположенного на нём дома.
От порядка определения цены для соответствующей публичной собственности, если иное не установлено федеральными законами. Для федеральной земли порядок устанавливает Правительство Российской Федерации, для региональной и неразграниченной — орган государственной власти субъекта, для муниципальной — орган местного самоуправления по п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.
Гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на участке зданий, сооружений: у них есть исключительное право приобрести землю в собственность или в аренду, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом, — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Основание продажи без торгов закреплено в подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Подайте в уполномоченный орган заявление с данными гражданина, кадастровым номером, основанием приобретения без торгов, видом права, целью использования и адресом для связи — п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. Когда участок нужно образовать или границы требуют уточнения, сначала обращаются за предварительным согласованием по подп. 2 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ.
Цена продажи без торгов не может превышать кадастровую стоимость или иной размер цены, если он установлен федеральным законом, — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. При проверке проекта договора сопоставьте предложенную сумму с применимым порядком определения цены и установленным пределом.
Да, продажа собственникам зданий, сооружений либо помещений в них предусмотрена подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ при соблюдении условий ст. 39.20 ЗК РФ. Если дом имеет нескольких собственников и участок неделим, речь идёт об общей долевой собственности либо аренде с множественностью лиц — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.
Для определения цены различается орган, устанавливающий порядок её расчёта. Если иное не установлено федеральными законами, федеральная земля подчиняется порядку Правительства Российской Федерации, региональная и неразграниченная — порядку органа государственной власти субъекта, муниципальная — порядку органа местного самоуправления по п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.
Не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения проектов договора их нужно подписать и представить в уполномоченный орган — п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ. Сохраните уведомление о вручении или электронное сообщение, чтобы подтвердить дату получения проекта.
Административным иском об оспаривании публичного решения по ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Укажите орган, реквизиты отказа, нарушенное право собственника и требование признать решение незаконным по ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав этим отказом, если Кодексом не установлены иные сроки, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту