Государственный акт на землю или старое свидетельство могут подтверждать земельное право и после изменения порядка регистрации. Разберитесь, какое право записано в документе, когда оно сохраняется и что проверить перед оформлением участка в собственность.
Коротко
Государственный акт на землю может сохранять юридическую силу. Документы о земельных правах, выданные до введения закона о регистрации прав, равны по силе записям реестра. В переходный период признаются свидетельства о собственности и госакты о пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании установленных форм: п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Вид права и условия оформления собственности проверяют отдельно по п. 1, 9.1 и 12 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Начните с содержания документа: название бланка ещё не отвечает на вопрос о виде земельного права.
п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ
п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ
ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ
Ошибки здесь связаны с подменой права, периода выдачи и процедуры оформления. Сохраните исходные формулировки старого документа.
На консультации я сопоставляю старую бумагу, историю предоставления земли и мотивы отказа.
Адресат документа и обладатель права могут различаться: отдельно изучите, кому выдавалась земля и кому принадлежит расположенное на ней здание.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Граждане или юридические лица | Выданные им до введения закона о регистрации прав государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, имеют равную юридическую силу с записями в реестре прав. Для переходного периода проверяются перечисленные законом формы документов. | п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ |
| Гражданин | Если участок предоставлен до введения Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, он считается предоставленным в собственность, кроме участков, которые федеральный закон запрещает предоставлять в частную собственность. | п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ |
| Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения | Вправе зарегистрировать собственность на участки под этими объектами, охваченные правилом о прежнем предоставлении. Исключение — участки, которые по федеральному закону не могут предоставляться в частную собственность. | п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ |
| Гражданин | Может оспаривать решение органа государственной власти или органа местного самоуправления, если считает, что оно нарушает его право на землю либо создаёт препятствия к его осуществлению. При обязательном по федеральному закону досудебном порядке сначала соблюдается этот порядок. | ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ |
Сила документа, сохранение прежнего права и оформление собственности — разные вопросы при разборе старого земельного архива.
Государственный акт на право собственности на землю удостоверяет именно собственность. Признание старых государственных актов и свидетельств по п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ связано с периодом их выдачи; для переходного периода закон дополнительно перечисляет формы. Поэтому одного сходства названия недостаточно: нужно прочитать дату, основание и содержание бумаги.
Государственный акт на право пользования землёй требует уточнения вида пользования. Предоставленное до введения Земельного кодекса бессрочное (постоянное) пользование соответствует постоянному (бессрочному) пользованию: п. 12 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Ранее возникшее у граждан право на государственные и муниципальные участки сохраняется по п. 1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Если гражданину участок предоставлен до введения Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, он считается предоставленным в собственность. Такое же правило действует, когда вид права в документе не указан или не поддаётся определению. В обоих случаях действует исключение для земли, которую федеральный закон запрещает предоставлять в частную собственность: п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Для земельных участков, охваченных п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, не нужно новое решение о предоставлении в собственность. Правило о юридической силе старого акта следует отличать от самой государственной регистрации права.
Прежняя перестановка слов в названии пользования не означает появления другого вида права.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сначала читаю формулировку о праве, а уже затем название бланка. Если в акте использован прежний порядок слов, сопоставляю его с этим правилом. Для оформления собственности отдельно проверяю дату предоставления участка и возможность его передачи в частную собственность по п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации
Разбор старого акта начинается с того, какое именно расхождение мешает подтвердить земельное право.
Документ выдан до введения закона о регистрации недвижимости. Проверяются его содержание и условия равной юридической силы с записями реестра прав по п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Бумага выдана после введения закона о регистрации, но до начала выдачи регистрационных свидетельств. Её форму нужно сопоставить с перечнем, приведённым в п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
В акте стоит формулировка «бессрочное (постоянное) пользование». Соответствие её постоянному (бессрочному) пользованию установлено п. 12 ст. 3 Закона № 137-ФЗ; это ориентир для разбора содержания акта.
Земля предоставлена гражданину до введения Земельного кодекса, но вид права неясен. Участок считается предоставленным в собственность, кроме запрета частной собственности по федеральному закону: п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Гражданин приобрёл здание на участке, охваченном правилом о прежнем предоставлении. Он вправе зарегистрировать землю в собственность, кроме запрета её передачи в частную собственность: п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Гражданин оспаривает отказ органа как препятствие к осуществлению земельного права. Обращение в суд или вышестоящий орган предусмотрено ч. 1 ст. 218 КАС РФ; обязательный досудебный порядок — ч. 3 ст. 218 КАС РФ.
Юридическая сила старого акта не снимает запрет предоставления земли в частную собственность. Для оформления по прежнему пожизненному наследуемому владению, постоянному пользованию или документу с неуказанным видом права нужно отдельно проверить, допускает ли федеральный закон частную собственность на этот участок.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Оформление собственности по правилу о прежнем предоставлении вопреки запрету предоставлять участок в частную собственность | Гражданин, которому до введения Земельного кодекса предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо без указания определимого вида права | Отказ в оформлении права собственности на участок, который по федеральному закону не может предоставляться в частную собственность. | п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ |
Отдельного штрафа за хранение старого государственного акта на землю закон не устанавливает. Юридическая сила ранее выданных документов определяется условиями п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При разборе земельных бумаг я прошу показать весь документ, включая оборот, план и приложения. Сначала выписываю адресата, вид права и дату предоставления участка. Отдельно отмечаю дату выдачи самого свидетельства: её нельзя незаметно подменить датой предоставления земли. Эти сведения нужны для разных правил признания документа и оформления собственности по п. 9 и 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Я не начинаю с требования заменить старую бумагу. Сначала проверяю, относится ли она к документам, которым п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ придаёт равную юридическую силу с записями в реестре прав. Если гражданину участок предоставлялся до введения Земельного кодекса, изучаю условия п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, включая запрет передачи земли в частную собственность. Затем определяю, какое обстоятельство действительно требует подтверждения.
Когда уже получен отказ органа, я сопоставляю его мотивировку с содержанием акта и формулирую, какое земельное право нарушено. В административном иске указываю орган, реквизиты отказа и требование о признании решения незаконным по ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Дату, когда гражданину стало известно о нарушении, проверяю отдельно для срока по ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Разберите историю предоставления земли и мотивы отказа. Оспаривание по КАС допустимо, если законность решения органа не проверяется в ином судебном порядке: ч. 6 ст. 218 КАС РФ.
Для консультации соберите бумаги, которые позволяют связать прежнее предоставление земли, владельца документа и нынешнее решение органа.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Государственный акт или земельное свидетельство | Проверить вид удостоверенного права, период выдачи и применимость правила о юридической силе документа по п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. | Покажите исходный бланк со всеми заполненными реквизитами, подписями и приложениями; подготовьте читаемую копию. |
| Акт, свидетельство или другой документ о предоставлении участка | Установить, предоставлен ли участок гражданину до введения Земельного кодекса, и указан ли вид права. Это условия применения п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. | Сохраните формулировки органа, выдавшего документ; выпишите отдельно дату предоставления и дату оформления бумаги. |
| Документы о переходе собственности на здание, строение или сооружение | Проверить связь нового собственника объекта с участком, на который распространяется право регистрации собственности по п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Учитывается запрет передачи земли в частную собственность. | Подготовьте имеющиеся документы о наследовании либо ином основании приобретения объекта; нужны сведения об объекте и приобретателе. |
| Письменное решение органа и ответ на жалобу | Указать реквизиты оспариваемого отказа и нарушение земельного права по ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Если вышестоящий орган рассмотрел жалобу по тому же предмету, копия ответа прилагается по ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | Сохраните полученный текст решения и сведения о получении. Для подготовки иска отметьте орган, номер и дату отказа. |
После отказа принять старый акт различайте оспаривание принятого решения и оспаривание бездействия органа. Срок обращения в суд не равен сроку хранения земельной бумаги.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин подаёт в суд административный иск об отказе органа признать земельное право, подтверждаемое старым актом | Три месяца для оспаривания отказа по земельному обращению; иной срок применяется, если его устанавливает Кодекс | Отсчёт начинается, когда гражданину становится известно: отказ органа признать право по старому земельному акту нарушает его права, свободы и законные интересы. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Гражданин оспаривает бездействие органа, обязанного принять решение по его земельному обращению | Пока орган обязан разрешить земельное обращение по старому акту; после прекращения этой обязанности — ещё три месяца. КАС или другой федеральный закон могут установить иное. | Три месяца отсчитывают от прекращения обязанности органа принять решение по обращению о земельном праве, подтверждаемом старым актом. | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от вида права, периода выдачи и того, что именно сейчас препятствует оформлению земли.
Да, при соблюдении условий его выдачи. Акты и другие документы, удостоверяющие земельные права и выданные до введения закона о регистрации недвижимости, имеют равную юридическую силу с записями в реестре прав. Для актов переходного периода проверяются перечисленные законом формы: п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Он удостоверяет право собственности, указанное в документе. Для признания юридической силы старого акта нужно установить период выдачи; в переходный период существенна и его форма. Условия равной силы с реестровыми записями закреплены в п. 9 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Нужно уточнить вид права и время предоставления участка. Если гражданину земля предоставлена до введения Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, она считается предоставленной в собственность. Исключение — запрет частной собственности по федеральному закону: п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Это прежнее обозначение права, которое соответствует постоянному (бессрочному) пользованию, если предоставлено до введения Земельного кодекса: п. 12 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Возникшее ранее у граждан право на государственную или муниципальную землю сохраняется по п. 1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Да, если участок предоставлен гражданину до введения Земельного кодекса: при неуказанном или неопределимом виде права он считается предоставленным в собственность. Исключение — земля, которую федеральный закон запрещает предоставлять в частную собственность: п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Нет, для регистрации собственности на земельные участки, охваченные п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, принятие нового решения о предоставлении не требуется. Сначала проверяются прежнее предоставление гражданину и условия этого пункта, включая запрет предоставления земли в частную собственность.
Гражданин, к которому по наследству перешла собственность на здание, строение или сооружение на участке, охваченном п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, вправе зарегистрировать собственность на землю. Исключение — участки, которые по федеральному закону нельзя предоставлять в частную собственность.
Для отказа признать право по старому акту отсчитайте три месяца от дня, когда узнали о нарушении права этим отказом, если КАС не устанавливает иной срок: ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Административный иск допустим после обязательного по федеральному закону досудебного порядка и при отсутствии иного судебного порядка проверки решения: ч. 3, 6 ст. 218 КАС РФ.
Оформление гражданами собственности на участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается: п. 3 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Это правило не заменяет проверку оснований оформления конкретного участка.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту