Есть ли на участке ваш объект
Здание или сооружение, зарегистрированное за вами. Исключительное право связано именно с собственностью на объект, а не с пользованием землёй.
Признание исключительного права на выкуп земельного участка без торгов
Добиваюсь признания исключительного права на выкуп земельного участка без торгов для собственника здания или сооружения на нём. Проверяю основание и цену выкупа от кадастровой стоимости и веду дело до договора, а если участок выставляют на аукцион — оспариваю это в суде.
У кого есть право выкупить участок
У собственников зданий и сооружений на этом участке — исключительное право по пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Остальные случаи продажи без торгов перечислены в пункте 2 статьи 39.3 и расширению не подлежат.
Когда право на выкуп приходится доказывать
Признаки, по которым видно, что орган оспаривает само основание
- На участке стоит ваше зданиеИсключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду имеют собственники зданий и сооружений, расположенных на нём.п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
- Здание принадлежит нескольким лицамЕсли участок неделим, а помещения или здания на нём принадлежат разным собственникам, они вправе приобрести землю в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ
- Сооружение размещено на сервитутеУчастки не предоставляются в собственность или в аренду правообладателям сооружений, которые могут размещаться на них на основании сервитута или публичного сервитута.п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ
- Садовый участок в товариществеБез проведения торгов продаются садовые и огородные участки, образованные из земли, предоставленной товариществу, его членам.подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ
- Орган объявил аукционПри наличии исключительного права выставление участка на торги нарушает его: продажа на аукционе проводится, кроме случаев, названных в законе.п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ
- Цену рассчитали произвольноЦена участка при продаже без торгов определяется в порядке, установленном публичным собственником соответствующего уровня, а не рыночной оценкой.п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ
- Отказ по основанию из статьи 39.16Орган обязан назвать все основания отказа сразу; сверка каждого из них с законом и есть содержание спора.ст. 39.16 ЗК РФ
- Строительство не завершеноОбъект незавершённого строительства меняет расстановку: закон отдельно оговаривает случаи, когда участок под ним не предоставляется.ст. 39.16 ЗК РФ
Если на участке нет вашего здания и случай не назван в перечне продажи без торгов, права выкупа не возникает: участок продаётся с аукциона, и спорить об этом бесполезно.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Признание права на выкуп земельного участка
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что устанавливается по такому делу
Восемь вопросов; первые два определяют, есть ли право выкупа вообще
Требует ли объект предоставления участка
Сооружения, размещаемые на основании сервитута или публичного сервитута, права на приобретение земли не дают.
Делим ли участок
При неделимости и множественности собственников земля приобретается в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.
Показать всёСкрыть
Соразмерна ли площадь участка объекту
Выкупается земля, необходимая для эксплуатации здания. Спор о площади решается градостроительными документами и экспертизой.
Какое основание продажи без торгов заявлено
Исключительное право собственника объекта, членство в товариществе или иной случай из перечня. Норма указывается в заявлении.
Как определена цена
Проверяется применение порядка, установленного для участков соответствующего уровня публичной собственности.
Есть ли основания для отказа
Перечень закрытый, и орган обязан указать в решении все основания сразу, а не по одному.
Соблюдены ли сроки
Двадцать дней у органа на рассмотрение и тридцать у вас на подписание направленных проектов договора.
Кто вправе выкупить участок
Право связано не с пользованием землёй, а с собственностью на объект на ней
| Кто | Какое право имеет | Норма |
|---|---|---|
| Собственник здания или сооружения | Исключительное право на приобретение участка, на котором расположен объект, в собственность или в аренду | п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Собственники помещений в здании | Право на приобретение неделимого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора | п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Собственники нескольких зданий на участке | То же право, когда на неделимом участке расположены здания, принадлежащие разным лицам | п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Правообладатель сооружения на сервитуте | Права на приобретение участка не имеет: такие сооружения размещаются на основании сервитута или публичного сервитута | п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Член садоводческого товарищества | Приобрести садовый или огородный участок, образованный из земли товарищества, без проведения торгов | подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ |
| Уполномоченный орган | Рассмотреть заявление в срок не более двадцати дней и направить проекты договора либо мотивированный отказ | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Он же — о цене | Определить цену продажи без торгов в порядке, установленном для участков соответствующего уровня собственности | п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ |
| Покупатель после получения проектов | Подписать договоры и представить их в орган не позднее тридцати дней со дня получения | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
Откуда берётся право выкупа и почему оно исключительное
Разбор для собственников зданий, стоящих на чужой земле
Земля публичной собственности продаётся на торгах, проводимых в форме аукционов, — таково общее правило. Всё остальное является исключением, и каждое исключение названо в законе. Поэтому разговор о выкупе всегда начинается с одного вопроса: под какой пункт подпадает ваш случай.
Главное исключение связано со зданиями. Если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Логика проста: собственнику постройки нужна земля под ней, и закон отдаёт ему преимущество перед любым другим претендентом. Аукцион в этом случае не проводится.
У этого правила есть продолжение для сложных объектов. Когда здание стоит на участке, раздел которого невозможен без нарушения требований к образуемым или изменённым участкам, а помещения в здании принадлежат нескольким лицам, либо на участке расположены несколько зданий разных собственников, эти лица имеют право приобрести землю в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
И столь же прямое ограничение. Участки не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких участках на основании сервитута, публичного сервитута или в порядке, установленном кодексом для отдельных видов объектов. То есть само по себе наличие некоего объекта на земле права выкупа не создаёт: значение имеет, требует ли этот объект предоставления участка.
Наконец, о цене и процедуре. Цена участка при продаже без торгов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом власти субъекта или органом местного самоуправления, в зависимости от уровня собственности. Заявление рассматривается в срок не более двадцати дней, после чего орган направляет проекты договора либо решение об отказе со всеми основаниями. Подписать и вернуть проекты нужно в тридцатидневный срок.
Что говорит закон об исключительном праве
Две нормы: одна даёт право выкупа, вторая его отбирает
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса. 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам… принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности… эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.Пункты 1 и 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Пункт 1.1 отсекает большую часть неудачных обращений. Люди ставят на участке некапитальный объект и полагают, что получили право на выкуп. Между тем закон говорит об обратном: если сооружение может размещаться на основании сервитута, участок в собственность не предоставляется вовсе.
Что придётся подтвердить документами
Четыре опоры требования; первая почти всегда решает исход
- Право собственности на объект Выписка из реестра недвижимости на здание или сооружение, расположенное на испрашиваемом участке.
- Расположение объекта на участке Что здание находится именно на этом участке: технический план, схема расположения, сведения кадастрового учёта.
- Необходимость площади Что испрашиваемая площадь нужна для эксплуатации объекта, а не превышает разумные пределы.
- Обращение и отказ Заявление с отметкой о приёме и решение органа со всеми основаниями отказа либо доказательство бездействия.
Как идёт дело о выкупе участка
Работа начинается с объекта на земле, а не с самой земли
- 1Проверка прав на объектПолучаем выписку на здание или сооружение: исключительное право на приобретение участка связано именно с зарегистрированной собственностью на объект.
- 2Оценка характера постройкиВыясняем, требует ли объект предоставления участка либо может размещаться на основании сервитута. Во втором случае выкуп невозможен.
- 3Сведения об участкеСмотрим кадастровый номер, площадь, границы, категорию, вид разрешённого использования и наличие прав третьих лиц.
- 4Обоснование площадиОпределяем, какая часть земли необходима для эксплуатации здания, и подкрепляем это градостроительными документами.
- 5Заявление о выкупеГотовим обращение с указанием кадастрового номера, основания продажи без торгов и вида права, фиксируя дату подачи.
- 6Работа с ответом органаПолучаем проекты договора либо решение об отказе со всеми основаниями и сверяем каждое из них с законом.
- 7Судебный спорОспариваем отказ и требуем обязать направить договор; при разногласиях по условиям передаём спор на рассмотрение суда.
- 8Договор и регистрацияПодписываем договор в тридцатидневный срок и регистрируем переход права собственности на участок.
Что сделать до суда
Половина отказов снимается ещё до обращения — правильной подготовкой объекта
- Зарегистрировать право на здание или сооружение, если оно ещё не внесено в реестр недвижимости.
- Проверить, не относится ли объект к сооружениям, размещаемым на основании сервитута: тогда участок не предоставляется.
- Получить сведения об участке: границы, площадь, категорию, вид разрешённого использования, права третьих лиц.
- Обосновать необходимую площадь земли для эксплуатации здания градостроительными документами.
- Подать заявление о предоставлении участка с указанием нормы, дающей право на выкуп без торгов.
- Получить решение органа со всеми основаниями отказа: именно их и будет проверять суд.
Исключительное право производно от собственности на здание. Если объект не зарегистрирован или зарегистрирован не за вами, спор с органом о земле лишён основания.
Через суд: что заявлять и в каком порядке
Вид судопроизводства зависит от того, спорите вы с отказом или с условиями договора
| Что | Как по делам о выкупе участка | Норма |
|---|---|---|
| Основание требования | Исключительное право собственника здания на приобретение участка в собственность или в аренду | п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Оспаривание отказа | По главе 22 КАС: проверяются решение, действие или бездействие уполномоченного органа | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Спор об условиях договора | Исковой порядок: разногласия по обязательному договору передаются на рассмотрение суда | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Какой суд | Районный суд; при споре о правах на недвижимость — по месту нахождения участка | ст. 24, 30 ГПК РФ |
| Кто ответчик | Уполномоченный орган, распоряжающийся участком от имени публичного собственника | п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ |
| Что требовать | Признать отказ незаконным и обязать направить проект договора купли-продажи участка | п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ |
| Кто доказывает законность отказа | Орган: обязанность подтвердить основания и порядок принятия решения лежит на нём | ч. 11 ст. 226 КАС РФ |
| Экспертиза | Землеустроительная — при споре о площади, необходимой для эксплуатации здания | ст. 79 ГПК РФ |
| Срок рассмотрения | Один месяц по административному делу и до двух месяцев по исковому | ч. 1 ст. 226 КАС РФ, ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Требование о признании торгов недействительными заявляется отдельно, если участок был выставлен на аукцион вопреки исключительному праву.
На какой стадии ваше дело — Признание права на выкуп земельного участка
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Первые два документа — про здание, а не про землю
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Выписка на здание | Подтверждает собственность на объект — источник исключительного права |
| Технический план объекта | Показывает расположение здания на испрашиваемом участке |
| Выписка на земельный участок | Даёт кадастровый номер, площадь, границы и сведения о правах |
| Градостроительный план | Обосновывает площадь, необходимую для эксплуатации здания |
| Заявление о предоставлении участка | Содержит основание продажи без торгов и вид испрашиваемого права |
| Решение об отказе | Предмет обжалования со всеми указанными основаниями |
| Расчёт выкупной цены | Показывает применение установленного порядка определения цены |
| Документы других собственников | Нужны при приобретении неделимого участка в общую долевую собственность |
Сведения, находящиеся в распоряжении органов, запрашиваются межведомственно и не должны требоваться от заявителя.
Правила выкупа: условия, цена, сроки
Здесь собраны правила выкупа земельного участка в одном месте
| Что | Как по закону | Норма |
|---|---|---|
| Кто имеет исключительное право | Собственники зданий и сооружений, расположенных на участке | п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Когда права выкупа нет | У правообладателей сооружений, размещаемых на основании сервитута или публичного сервитута | п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Неделимый участок | Приобретается в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора | п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Общее правило продажи | На торгах в форме аукционов, кроме случаев, прямо названных в законе | п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ |
| Цена при выкупе без торгов | Определяется в порядке, установленном Правительством, органом власти субъекта или органом местного самоуправления | п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявления | Не более двадцати дней со дня поступления | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подписание договора | Не позднее тридцати дней со дня получения проектов | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Основания отказа | Только перечисленные в законе; в решении указываются все сразу | ст. 39.16 ЗК РФ |
| Государственная пошлина | 3000 рублей для гражданина по административному иску об оспаривании решения органа | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Конкретная выкупная цена зависит от уровня собственности на участок и от акта, установившего порядок её расчёта.
Сроки
Само право выкупа сроком не ограничено — ограничены процедуры
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Рассмотрение заявления | Двадцать дней | Со дня поступления в орган | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Возврат заявления | Десять дней | С указанием причин возврата | п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подписание договора | Тридцать дней | Со дня получения проектов | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Передача разногласий в суд | Тридцать дней | Со дня получения извещения об акцепте на иных условиях | п. 1 ст. 445 ГК РФ |
| Оспаривание отказа | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Рассмотрение административного дела | Один месяц | Со дня поступления заявления | ч. 1 ст. 226 КАС РФ |
| Оспаривание торгов | Один год | Со дня проведения торгов | п. 1 ст. 449 ГК РФ |
Исключительное право собственника здания существует, пока существует объект и сохраняется право на него. Ограничены лишь сроки процедуры и обжалования решений органа.
С чем приходят по выкупу земли
Шесть положений, встречающихся чаще прочих
Дом на муниципальной земле
Здание зарегистрировано, участок остался публичным. Исключительное право позволяет выкупить землю без аукциона.
Гараж и участок под ним
Право связано с собственностью на объект. Если гараж не зарегистрирован, сначала оформляется он, а потом земля.
Дом на несколько собственников
Участок неделим, помещения принадлежат разным лицам. Земля приобретается в общую долевую собственность.
Показать всеСвернуть
Некапитальное сооружение
Объект может размещаться на основании сервитута, и права на приобретение участка он не даёт.
Спор о площади участка
Орган предлагает выкупить меньше, чем нужно для эксплуатации здания. Спор решается градостроительными документами.
Аукцион вместо прямого выкупа
Участок выставлен на торги при наличии исключительного права. Такие торги оспариваются вместе с отказом.
От чего зависит исход
Первый фактор перевешивает все остальные
Зарегистрированное право на объект
Без записи о вашем здании исключительного права нет. Это первое, что проверяет и орган, и суд.
Характер объекта
Капитальное строение или сооружение, размещаемое на сервитуте. Во втором случае участок не предоставляется вовсе.
Соотношение площадей
Насколько испрашиваемый участок необходим для эксплуатации здания. Избыточная площадь — частая причина отказа.
Показать всеСвернуть
Делимость участка
Определяет, приобретается ли земля единолично или в общую долевую собственность вместе с другими собственниками.
Порядок определения цены
Спор ведётся о применении установленного порядка, а не о рыночной стоимости земли.
Полнота оснований отказа
Все основания должны быть указаны в решении. Доводы, появившиеся позже, суд оценивает критически.
Чем заканчиваются такие дела
Исход зависит от того, признано ли исключительное право
- Признано право на выкуп, орган обязан направить договор. Основной результат: исключительное право подтверждено, аукцион исключён.
- Участок приобретён в общую долевую собственность. Земля неделима, и право реализовано вместе с другими собственниками объектов на ней.
- Отказ признан незаконным. Основания, названные органом, не подтвердились либо не входят в перечень.
- Разрешён спор о площади. Суд определил, какая часть земли необходима для эксплуатации здания.
Показать всеСвернуть
- Аукцион признан незаконным. Участок относился к продаже без торгов, и торги проведены с нарушением исключительного права.
- Отказано: объект размещается на сервитуте. Сооружение не требует предоставления участка, и права выкупа не возникает.
- Отказано: право на объект не зарегистрировано. Исключительное право связано с собственностью на здание, а её подтвердить не удалось.
Как это выглядит на практике
Три положения, повторяющиеся чаще прочих
Здание есть, записи нет
Постройка стояла десятилетиями, право на неё не регистрировалось. Исключительное право на приобретение участка возникло только после оформления объекта.
Павильон вместо здания
Заявитель ссылался на объект, который мог размещаться на основании сервитута. Закон прямо исключает предоставление участка в таком случае.
Спор о лишних сотках
Орган согласился продать землю под пятном застройки. Необходимость остальной площади для эксплуатации здания пришлось доказывать градостроительными документами.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые две лишают требование основания
- Просить землю, не оформив здание Исключительное право имеют собственники зданий и сооружений. Без записи об объекте права выкупа не возникает.
- Ссылаться на объект, не требующий участка Сооружения, размещаемые на основании сервитута или публичного сервитута, права на приобретение земли не дают.
- Не обосновывать площадь Выкупается земля, необходимая для эксплуатации здания, и эта необходимость доказывается документами.
- Спорить о рыночной цене Цена при продаже без торгов определяется в порядке, установленном публичным собственником соответствующего уровня.
- Пропускать тридцать дней на подписание Проекты договоров подписываются и представляются в орган не позднее тридцати дней со дня получения.
- Не заявлять о неделимости участка При множественности собственников земля приобретается в общую долевую собственность, и это заявляется прямо.
- Молчать о проведённом аукционе Торги при наличии исключительного права оспариваются, но срок такого требования ограничен годом.
Расходы и возможные потери
Основные суммы здесь — выкупная цена и стоимость обоснования площади
- Выкупная цена участка. Определяется в установленном порядке и уплачивается по договору. Это не судебные расходы, а цена сделки.
- Расходы на кадастровые и градостроительные документы. Технический план, схема расположения, градостроительный план — при судебном споре относятся к издержкам по делу.
- Расходы на экспертизу. Землеустроительное исследование о необходимой площади оплачивает сторона, заявившая ходатайство, а затем они распределяются судом.
- Убытки от аренды. Если из-за незаконного отказа пришлось продолжать платить за аренду участка, разница может быть заявлена как убытки.
Показать всеСвернуть
- Компенсация морального вреда. Наряду с требованием о признании решения незаконным в административном исковом заявлении могут содержаться требования о компенсации морального вреда, причинённого этим решением, — часть 1.1 статьи 124 КАС РФ.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Право выкупа земли — это всегда производное право. Оно есть не у того, кто пользуется участком, а у того, кто владеет зданием на нём. Поэтому первое, что я проверяю, — зарегистрирована ли ваша постройка. Если нет, работа начинается не с земли, а с объекта: без записи о здании исключительного права не существует.
Второе, о чём предупреждаю: не всякий объект годится. Закон прямо исключает сооружения, которые могут размещаться на участке на основании сервитута или публичного сервитута. Навес, площадка, некапитальный павильон обычно попадают именно в эту категорию, и участок под ними в собственность не предоставляется.
Третье — про площадь. Выкупается земля, необходимая для эксплуатации здания, и здесь чаще всего расходятся позиции. Орган предлагает пятно застройки, заявитель просит весь участок. Спор решается градостроительными документами и заключением специалиста, а не убеждённостью сторон.
И честно о цене. Торговаться о ней бессмысленно: при продаже без торгов она определяется в порядке, установленном публичным собственником. Спорить можно о том, что применён не тот порядок или допущена ошибка в расчёте, — и только об этом.
Что я беру на себя
Состав работы по признанию права на выкуп
- Проверка основания Определяю, есть ли у вас исключительное право, и не подпадает ли объект под исключение о сервитуте.
- Оформление объекта При необходимости веду регистрацию права на здание: без него разговор о земле беспредметен.
- Обоснование площади Собираю градостроительные документы и заключения, показывающие необходимую для эксплуатации площадь.
- Подготовка заявления Указываю норму, дающую право на выкуп без торгов, и исключаю формальные поводы для возврата.
- Разбор отказа Сверяю каждое основание с законом и проверяю ссылки органа по данным реестра.
- Судебное дело Готовлю административный иск либо преддоговорный спор и веду дело до направления договора.
- Работа с ценой Проверяю применение порядка определения выкупной цены и оспариваю ошибки в расчёте.
- Регистрация права Сопровождаю подписание договора и регистрацию перехода права собственности на участок.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Признание права на выкуп земельного участка
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Выкупать самому или с адвокатом
Признак простой: зарегистрировано ли ваше здание и совпадает ли площадь
Справитесь сами
Основание бесспорно:
- здание зарегистрировано на вас
- участок стоит на учёте с границами
- площадь соответствует эксплуатации объекта
- иных претендентов на землю нет
- орган готов направить проект договора
Здесь всё сводится к заявлению и подписанию договора в тридцатидневный срок: спорить не о чем.
Нужен адвокат
Орган оспаривает основание или площадь:
- право на здание не зарегистрировано
- объект относят к размещаемым на сервитуте
- предлагают выкупить меньшую площадь
- участок выставлен на аукцион
- цена рассчитана не по установленному порядку
- на участке несколько собственников зданий
Правило простое: пока объект оформлен и площадь не спорна, выкуп проходит как обычная процедура. Как только орган ставит под сомнение основание или предлагает меньше земли, спор идёт в суд и держится на характере объекта и градостроительных документах. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда право на выкуп приходится доказывать».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Предоставление и выкуп земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про выкуп участка
У кого есть право выкупа земельного участка?
У граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на этом участке. Это право названо в законе исключительным.
Что означает исключительное право на выкуп земельного участка?
Что никто другой приобрести эту землю не может, а орган не вправе выставлять её на аукцион: продажа проводится без торгов.
Когда участок предоставляется без права выкупа?
Когда объект на нём может размещаться на основании сервитута или публичного сервитута: такие участки в собственность и в аренду не предоставляются.
Каковы правила выкупа земельного участка под домом на несколько хозяев?
Если участок неделим, а помещения или здания принадлежат разным лицам, земля приобретается ими в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Показать всеСвернуть
Как определяется выкупная цена?
В порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом власти субъекта или органом местного самоуправления — в зависимости от того, чья это собственность.
Сколько времени занимает процедура?
Заявление рассматривается в срок не более двадцати дней, после чего направляются проекты договора; подписать их нужно в течение тридцати дней.
Что делать, если участок выставили на торги?
Оспаривать: при наличии исключительного права продажа должна проводиться без аукциона. Требование о признании торгов недействительными ограничено годичным сроком.
Не откладывайте защиту